Относительно судебной практики по вопросам реализации положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ

Василий Иванович Корякин,

Начальник отдела развития земельных отношений

Департамента недвижимости Министрества

экономического развития Российской Федерации

 

Судебная практика по вопросам реализации положений Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ

 

Вопрос, который возник, когда вступил в силу 171-й Федеральный закон: «А можно ли считать договор аренды земельного участка возобновлённым на неопределённый срок?». В первый раз Верховный Суд высказался в 2016 году о том, что, учитывая положения 171-го Федерального закона, невозможно применять положения Гражданского кодекса в части возобновления договора аренды на неопределённый срок. Ноябрь 2016 года – первый случай, когда Верховный Суд сказал, что эта норма не применяется в отношении договоров лесного участка.

Вместе с тем, Верховный Суд начинает менять свою позицию. В 2017 году выпущен ряд определений, где он говорит о том, что договор аренды всё-таки возобновляется на неопределённый срок. Кроме того, Верховный Суд сказал, что уполномоченный орган может в любой момент отказаться от договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок, по любым основаниям, независимо от того, к чему и из-за чего он к этому пришёл. При этом арендатор земельного участка не вправе в судебном порядке обязывать органы считать договор аренды возобновлённым на неопределённый срок. Это законодательством, говорит Верховый Суд, не предусмотрено. Это, кстати, свежее определение от августа 2017 года.

Далее Верховный Суд немножко уточняет свою позицию. Он говорит о том, что возобновление договора аренды земельного участка невозможно, если земельный участок предоставлен на торгах. Вроде бы в ранее высказанных определениях Верховный Суд говорит о том, что Гражданский кодекс работает, но при этом Положение 621-й статьи не делит эту норму в зависимости от способа предоставления земельного участка. 621-я говорит о том, что возобновляется, независимо от того, предоставлен участок, объект недвижимости на торгах либо без проведения торгов. Но Верховный Суд говорит: если участок предоставлен на торгах, то, соответственно, невозможно возобновить договор аренды на неопределённый срок (апрель 2018 года).

Кроме того, есть такие условия, что заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до истечения срока действующего договора аренды. В тех случаях, когда срок договора аренды истёк, но при этом арендатор земельного участка подаёт заявление о заключении нового договора аренды при условии, что этот договор аренды заключён на неопределённый срок, то можно без проведения торгов заключить новый договор аренды (июнь 2018 года). Верховный Суд рассматривает применение этой нормы в зависимости от способа предоставления, от тех ситуаций, когда у нас прямо прописано, в каких случаях заключается новый договор аренды, рассматривая именно в части применения 621-й статьи Гражданского кодекса.

Далее. Изменение срока действия договора аренды земельного участка не допускается. Дополнительные соглашения в части договора аренды с изменением срока аренды не допускаются. Последняя позиция Верховного Суда в части возобновления договора аренды на неопределённый срок – это сентябрь 2018 года. Верховный Суд говорит: «Если земельный участок предоставлен до вступления в силу 171-го Федерального закона (до 1 марта 2015 года), то такой договор аренды может быть возобновлён на неопределённый срок». Это намёк, что, если участок был предоставлен после вступления в силу 171-го Закона, то, соответственно, эти нормы не работают. Это последняя позиция – в зависимости от того, когда земельный участок предоставлен.

Последнее время выходят разные обзоры Верховного Суда в части применения отдельных правоотношений: по сервитутам, по изъятию земельного участка, по самоволке. Недавно вышел обзор Верховного Суда по вопросам, связанным с определением видов разрешённого использования земельных участков. Как правило, Верховный Суд выпускает обзоры судебной практики, в том числе и земельного законодательства. В 2018 году выпущено только три таких обзора. Если смотреть 2017 год, то таких обзоров было семь. Самый свежий – это обзор № 3: «Обзор судебной практики Верховного Суда». В части земельного законодательства я бы хотел осветить вопрос о заключении соглашения об установлении сервитута.

Такая ситуация: земельный участок находится в частной собственности, там сельхозпроизводство. На этом земельном участке на условиях сервитута размещён линейный объект. Он построен, введён в эксплуатацию, и, естественно, у него возникла охранная зона. Собственник земельного участка начал требовать изменения границ сервитута, чтобы увеличить плату за сервитут. Он сказал: «Поскольку охранная зона установлена, ты меня ограничил в использовании этой территории, так что давай установим границы частного сервитута именно по границам охранной зоны». Естественно, собственнику линейного объекта это не понравилось, так как это ведёт увеличение платы за сервитут. Но исходя из требований 342-го Федерального закона возникает обязанность уплаты возмещения убытков в связи с установлением охранной зоны. Это уже другой вопрос, но этот спор дошёл до Верховного Суда, и он сказал: «Да, у нас охранная зона устанавливает ограничения. Тем не менее, учитывая наличие норм отвода при размещении линейного объекта, а линейный объект – это объект электросетевого хозяйства, допускается заключение соглашения об установлении сервитута под опорами». Тем самым Верховный Суд отказал встречным заявлениям этого гражданина о том, что необходимо установить частный сервитут по границам охранных зон. Если есть нормы отвода, то частный сервитут можно заключить с их учётом. Это «Обзор судебной практики Верховного Суда» № 3 за 2018 год.  

Здесь ещё есть интересная позиция относительно раздела земельного участка, если на одном участке расположены несколько объектов недвижимости, находящихся у разных собственников. Верховный Суд говорит в рамках одного спора о том, что собственник объекта недвижимости вправе разделить земельный участок под своим объектом недвижимости только в тех случаях, если такой раздел не противоречит требованиям к образуемым земельным участкам. Это, естественно, было понятно. Тем не менее на практике всё это происходило немножко по-другому. Теперь Верховный Суд в своём определении прямо говорит о том, что собственник объекта недвижимости вправе разделить земельный участок под своим объектом недвижимости. 

Касаемо недропользования, арендной платы. Есть позиция Верховного Суда о том, что арендная плата для целей недропользования определяется исходя из Положений действующего федерального законодательства и приравнивается к арендной плате в целях размещения объекта, предусмотренного актом федерального органа исполнительной власти, независимо от того, принят ли соответствующий акт на уровне субъекта Российской Федерации. Если у нас цель – недропользования, независимо от того, что установлено актом субъекта Российской Федерации, арендная плата считается по актам федеральных органов исполнительной власти. Причём независимо от того, в какой публичной собственности находится этот земельный участок, будь это муниципальная собственность, собственность субъекта или «неразграничка», арендная плата определяется исходя из актов федеральных органов исполнительной власти.

Интересная позиция: в рамках рассмотрения одного спора в ноябре 2018 года Верховный Суд сделал вывод о том, что свайное поле в любом виде, независимо от его технологической конструкции, не может являться объектом недвижимости, и не может быть зарегистрировано право собственности на такой объект.

Что касается возможностей использования лесного участка несколькими лесопользователями. Департамент недвижимости всегда говорил о том, что один земельный участок, независимо от категории, должен иметь одного правообладателя, за исключением субаренды, сервитута и так далее. Один и тот же земельный участок не должен предоставляться нескольким лицам в тех же границах. Тем не менее Верховный Суд в определении от мая 2018 года говорит о том, что один и тот же лесной участок может быть предоставлен для различных целей разным лицам, учитывая особенности лесного законодательства. Но, опять же, вроде бы у нас прямое основание для отказа в предоставлении земельного участка, тем не менее Верховный Суд считает, что это допускается. Странная позиция на самом деле. Но, если вы помните, была похожая позиция Высшего Арбитражного Суда о том, что лесные участки могут использоваться несколькими лесопользователями. И в данной ситуации Верховный Суд говорит о том, что можно предоставлять нескольким лицам. Опять же, как это регистрировать, если это, допустим, не договор аренды со множеством лиц, если это не арендаторы, не субаренда. Я думаю, в такой регистрации договора аренды будет отказано, если уже участок кому-то ранее предоставлялся.

Очень много вопросов поступает именно в части, можно ли предоставлять земельные участки для недропользования за пределами горного отвода. На этот счёт есть позиция Верховного Суда (апрель 2017 года) о том, что за пределами границ горного отвода земельные участки для целей недропользования не предоставляются. Не может быть применена и льгота по арендной плате в тех случаях, когда речь идёт о предоставлении земельного участка за пределами границ горного отвода.

В части определения цены выкупа земельного участка, когда первый раз заинтересованное лицо подаёт заявление, как правило, одна цена. Потом идут споры, может быть, в части договора купли-продажи. Как правило, они происходят, когда все уже вроде бы договорились, все проблемы устранены, когда на момент заключения договора купли-продажи цена уже может быть изменена, как правило, в сторону увеличения. На этот счёт Верховный Суд в своём обзоре № 5 2017 года, в пункте 6 выразил такую позицию: цена выкупа земельного участка должна определяться на момент подачи первого заявления о выкупе земельного участка. Все изменения: кадастровая стоимость, ставки, что-то ещё – не учитываются.

Далее – очень интересная позиция Верховного Суда в части получения разрешения на строительство. Как правило, у нас сначала строят, потом оформляют разрешение на строительство. Здесь Верховный Суд в своём определении говорит о том, что начало строительных работ не должно влиять на выдачу разрешения на строительство. Опять же, непонятно: что же является началом строительных работ. Два этажа – это начало строительных работ? Или один этаж? Здесь надо разбираться индивидуально применительно к каждому случаю. Но в данной ситуации нет ещё первого этажа, там просто сваи, и человек начал проводить мероприятия по строительству. Здесь Верховный Суд говорит: то, что он начал строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Далее. Есть норма пункта 4 статьи 78-й Земельного кодекса, где сказано о том, что в пределах 30 километров от границ населённого пункта земельные участки должны использоваться исключительно для сельхозпроизводства. На этот счёт я хотел бы отметить, что 341-й Федеральный закон внёс изменения в эту норму. Там теперь появилась отсылка на пункт 2 статьи 78-й: «За исключением размещения линейных объектов». Раньше была проблема, когда, ссылаясь именно на эту норму, публичные органы власти отказывали в предоставлении земельного участка для размещения линейных объектов и в переводе земельных участков из одной категории в другую. В определении Верховный Суд высказал свою позицию о том, что данная норма не ограничивает в части перевода земельного участка из одной категории в другую в целях размещения тех же линейных объектов или в целях включения земельного участка в границы населённого пункта. Это норма никак не ограничивает, и основания для отказа в переводе земельного участка на этот счёт в Федеральном законе не имеется.

Что касается перевода земельного участка. Если речь идёт об использовании земельного участка для целей недропользования (выдана лицензия и заинтересованное лицо начинает процедуру перевода земельного участка из земель сельхозназначения, допустим, в земли промышленности), Верховный Суд говорит, что такой перевод должен быть обусловлен генеральным планом соответствующего муниципального образования. То есть в функциональной зоне генерального плана должна быть соответствующая зона – зона промышленности. Если у нас функциональная зона – сельхозназначение, сельхозиспользование, то в таком переводе должно быть отказано. Но на этот счёт тоже поступает много вопросов: «Сейчас, пока мы будем проводить мероприятия по внесению изменений в генплан, все эти земельные участки заинтересованные лица приобретут для сельхозпроизводства. Но на самом деле не для целей сельхозпроизводства, а чтобы, скажем так, наживаться. Когда этот участок необходим для целей недропользования, у нас появляются какие-то заинтересованные лица, приобретающие эти земельные участки. Потом, когда недропользователь приходит на эту территорию, он видит, что там есть арендаторы земельных участков, и они, естественно, требуют плату за отказ от соответствующего права либо изъятия земельного участка».

Сама процедура изъятия не совсем простая и требует, опять же, возмещения убытков и так далее. На этот счёт Департамент недвижимости высказывался. В 39.15 есть пункт 10, когда речь идёт о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Такое решение может быть принято заинтересованным лицом с условием, что в течение трёх лет это заинтересованное лицо обеспечит перевод земельного участка из земель сельхозназначения, допустим, в земли промышленности для целей недропользования. При этом другие лица не вправе приобрести этот земельный участок в аренду – у нас прямое основание для отказа в предоставлении такого земельного участка, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и оно ещё действует (в течение трёх лет).

Что касается рекультивации. В части рекультивации есть такая позиция (сентябрь 2018 года), что, если виновное лицо провело рекультивацию, то оно не освобождается от обязанности возместить вред. Есть подзаконные акты Минприроды России, как определяется нанесённый природным объектам вред. Получается, если ты рекультивировал, то ты не освобождаешься от уплаты возмещения вреда. Соответственно, ты должен возместить вред и ещё и рекультивировать земельные участки.

Далее. Как правило, когда выдается лицензия, недропользователь считает, что это его территория: «Это моя территория, я никого не впускаю, я здесь хозяин». Но на самом деле это не так. На этот счёт ещё Высший Арбитражный Суд высказывался о том, что лицензия даёт только право пользования недрами, при этом не говорит о том, что ты вправе приобрести все земельные участки в границах горного отвода без проведения торгов. У нас всё это, естественно, должно быть основано на проектной документации. Один из таких споров дошёл до Верховного Суда. Но здесь спор немножко другой: недропользователь, получив лицензию, начал ограничивать доступ к данной территории, установил шлагбаумы на всех дорогах, которые предусмотрены в границах данного лицензионного участка, тем самым ограничив доступ других недропользователей, которые проезжают по границе этого лицензионного участка, к их лицензионным участкам. Спор дошёл до Верховного Суда, и он говорит о том, что недропользователь не вправе ограничивать проезд другим участникам лесных отношений, в том числе недропользователям, которые пользуются этой автомобильной дорогой в целях занятия своей деятельностью. Конечно, эта дорога не была построена недропользователем, не зарегистрировано право собственности. Это была обычная дорога, испокон веков используемая пользователями и жителями данного муниципального района. Но недропользователь поставил там шлагбаум, и Верховный Суд говорит о том, что, поскольку это дорога общего пользования, проезд по этой автомобильной дороге не должен быть ограничен.

Что касается изъятия для целей недропользования, я хотел бы отметить здесь совершенно свежее определение Верховного Суда (ноябрь 2018 года). Такая ситуация: выдана лицензия для целей недропользования. Лицо, в интересах которого выдана такая лицензия, обратилось в Роснедра с заявлением об изъятии земель сельхозназначения для целей недропользования. Верховный Суд сказал (я зачитываю, чтобы не искажать позицию): «Установив, что фактически заявитель просит изъять земельный участок, находящийся в пользовании одного юридического лица, и передать его в пользование другого юридического лица для осуществления коммерческой деятельности, не имеющей общественно значимого приоритета над ныне осуществляемым на участке сельскохозяйственным производством, Суд пришел к выводу, что приведённые обществом мотивы необходимости изъятия не свидетельствуют о том, что изъятие безусловно направлено на удовлетворение публичных интересов, обеспечение общественных потребностей».

Очень интересная ситуация, хотя ещё Конституционный Суд в своём определении (июль 2018 года) сказал, что изъятие земельных участков земель сельхозназначения для целей недропользования законно, всё соответствует Конституции. Если выдана лицензия, можно изымать. Свежее определение Верховного Суда (ноябрь 2018 года) – всё-таки надо ещё рассматривать публичный интерес. В чём же выражается этот публичный интерес? В виде поступления доходов в соответствующий бюджет? Но не во всех случаях это так.

 

Вопросы и ответы

 

Вопрос из зала: При регистрации права на земельный участок в Российской Федерации появилась такая проблема: возникло небольшое пересечение со смежными земельными участками, так как экспертиза проводилась долго, и на момент регистрации по решению суда возникли незначительные расхождения со смежными земельными участками. В общем-то, мы согласовали с собственником. Но возникла такая коллизия: тот земельный участок, который смежный, был разделён на три земельных участка, из которых с одним оказалось пересечение. Собственно, мы согласовали границы, но Росреестр не мог технически зарегистрировать, установить границы нашего земельного участка до тех пор, пока все три собственника на вновь возникшие земельные участки, хотя два из них не пересекают наши границы, не зарегистрируют свое право. Нигде Федеральным законом не предусмотрено, что мы должны ждать, пока они зарегистрируют своё право аренды либо собственности, и у них нет обязанности сделать это в определённые сроки. Технически мы, конечно, очень долго решали эту проблему, потому что у Росреестра просто программа не воспринимала никакие ухищрения и не могла зарегистрировать наш участок по решению суда. В итоге я не знаю, как это всё технически было сделано, но вот такая проблема существует. Я думаю, что мы не единственные, у кого такая проблема может возникнуть. Сейчас много вопросов обсуждалось, которые говорят о том, что именно технически к Росреестру будет возникать много вопросов при установлении границ и регистрации права. Каким-то образом будет предусмотрен порядок решения таких вопросов? Потому что действительно невозможно исполнить решение суда. У нас очень много времени на это ушло, почти год.  

В.И. Корякин: Знаете, мне просто интересно: как же они образовались с пересечением? У нас же прямое основание для приостановления государственного кадастрового учёта земельного участка, если в результате образования таких участков у нас возникает пересечение.

Но если речь идёт о споре о границах, здесь реестровое пересечение невозможно устранить в рамках реестровой ошибки, поскольку она влечёт изменение права собственности. Я ещё хотел отметить: эта категория – что за ситуация? Лесной фонд?

Вопрос из зала: Нет, это земли промышленности. Там, действительно, была приостановка, потому что хоть несущественно, но чуть больше погрешности было пересечение. Собственно, мы для того чтобы удовлетворить правилам и исключить те ошибки, которые нам регистратор указал в приостановлении, провели лично непосредственное согласование. У нас соседи согласились, что по решению суда всё правильно.

В.И. Корякин: Земельный участок для каких целей образован?

Вопрос из зала: Для размещения объекта использования атомной энергии. Исторический участок.

В.И. Корякин: Объект федерального значения.

Вопрос из зала: Федерального значения, но не нового строительства, а, скажем, исторический объект.

В.И. Корякин: А земельные участки, с которыми он пересекается, с какой целью образованы?

Вопрос из зала: Земли разграничены, город ими распоряжается. Но вопрос-то как раз в следующем: мы провели личное согласование и вроде как удовлетворили регистратора. С Росреестром проблема должна была быть решена. Но технически, когда мы уже начали разбираться, регистратор не мог принять решения. Другие два участка, которые образовались в результате раздела смежного, большого участка, не пересекают наши границы. Но получается, чтобы изначально участок ушёл в архив Росреестра, все три должны быть зарегистрированы.

В.И. Корякин: Право федеральной собственности вы сказали?

Вопрос из зала: Неважно, любое право.

В.И. Корякин: Ну нет, знаете! Эти участки, получается, образованы до вступления в силу 218-го Федерального закона и носят временный характер, насколько я понял. Так?

Вопрос из зала: Вы имеете в виду смежные? Нет. Изначально с нами пересекался участок, допустим, номер один. Экспертиза была проведена с учётом границ, по решению суда наши границы признаны, участок номер один мы пока…

В.И. Корякин: В чём проблема исполнить решение суда, если оно у вас уже есть?

Вопрос из зала: Росреестр не может исполнить решение суда в случае, если вот этот первый участок, смежный с нами, был поделён на три участка, из которых один, образованный из первоначального участка, пересекает границы с нами. Мы согласовали и первый участок, большой, изначальный, и вновь образованный, один из трёх, а другие два… Понимаете?

В.И. Корякин: Вообще, если возникают споры о границах, всё решается в рамках судебного порядка. Но здесь надо сказать, что, если у вас не получается исполнить решение суда, то вы можете обратиться в суд и уточнить решение. Когда суд принимал решение, должен же был он учитывать все эти факторы, все эти обстоятельства.

Вопрос из зала: Смотрите, суд принимает решение в текущем моменте. Там пошли ещё кассация, апелляция и так далее. Здесь вопрос на самом деле технический. В общем-то, может быть, Росреестру какой-то норматив потребуется, потому что там судебного вопроса в принципе нет. Все соседи, все смежники согласились с тем, что нам подписали дополнительные акты согласования. Мы эти границы свели в итоге. Но Росреестр не мог исполнить решение только потому, что это технически нельзя сделать. Видимо, программное обеспечение. Не каждый из этих трёх собственников вновь образованных участков зарегистрировал своё право. Получается, программа так создана, что первоначальный участок уйдёт в архив только тогда, когда все зарегистрируют своё право. Даже Росреестр признал, что на всю Россию программное обеспечение такое, а это, по сути, не предусмотрено никаким Федеральным законом.

В.И. Корякин: Вы знаете, у нас как получается? Раньше, когда земельные участки образовывались, они как-то где-то висели, пока право не зарегистрировано, и носили временный характер. После вступления в силу 218-го Федерального закона ситуация немножко уже изменилась. С момента образования земельных участков они сразу становятся актуальными. В чём здесь проблема по сути, я не могу понять. Если эти участки удалось образовать, то они с момента образования уже становятся актуальными. Вопрос, когда будет зарегистрировано право, уже не имеет значения. Это раньше было, до 218-го Федерального закона, а сейчас уже немножко другое. Учитывая одновременность регистрации права и образования, теперь именно с момента образования они уже являются актуальными.

Вопрос из зала: Тогда это действительно, видимо, вопрос программного обеспечения.

В.И. Корякин: Да. Но, знаете, сейчас многие не перешли в АИС ЕГРН, у нас ещё многие субъекты работают в АИС ГКН. Возможно, техническая проблема. Может быть, из-за этого невозможно технически реализовать. Но это действительно только техническая проблема.

_________________________

Вопрос из зала: При предоставлении земельного участка, как до этого Вы рассказывали, при регистрации меняется сразу и категория, и назначение участка. Когда меняется категория, соответственно, должна меняться и кадастровая стоимость данного участка. Правильно?

В.И. Корякин: Естественно.

Вопрос из зала: Получается, что мы будем вынуждены после этого менять сам договор, который зарегистрировали, уже по новой стоимости?

В.И. Корякин: Да, как я уже сказал, необходимо заключить трёхстороннее соглашение. Естественно, там поменяется и кадастровая стоимость, и размер арендной платы уже будет учитываться.

Вопрос из зала: А трёхстороннее соглашение уже после регистрации, получается? У нас, например, есть договор с Минлесхозом. Мы подаём его на регистрацию, только при этом меняется категория, и после этого мы уже вынуждены будем менять?

В.И. Корякин: Да. Всё зависит от того, как быстро вы всё это сделаете, но арендная плата будет определяться с момента изменения категории земельного участка. Вы подаёте заявление о регистрации права, на «выходе» получаете выписку из ЕГРН, где у вас уже будет категория «земли промышленности». С этой выпиской вы идёте в адрес уполномоченного органа, в зависимости от того, какой объект получается. В вашем случае, если это не дорога, то Росимущество. Приходите в Росимущество и говорите: «Давайте мы с вами заключим трёхстороннее соглашение, поменяем арендатора и, соответственно, все условия аренды». Все условия, которые были применимы в соответствии с лесным законодательством, оттуда могут быть исключены, и всё может быть прописано.

Вопрос из зала: А если мы берём сельхозземлю, и она тоже в промышленную переходит, соответственно, раз в 70-80 выше стоимость?

В.И. Корякин: Как я уже сказал, федеральная собственность сохраняется. В любом случае вы идёте в Росимущество.

У нас же как? У нас остаточный принцип – федеральная собственность, которая не используется для федеральных нужд. Если это региональный объект, то земельный участок может быть безвозмездно передан в собственность субъекту. Если это будет сделано, то вам надо будет заключать уже с уполномоченным органом субъекта после перевода. Категория поменялась, если объект регионального значения, значит, вы идёте через субъект. Субъект выходит с инициативой передачи этого земельного участка из федеральной собственности в собственность субъекта. Кстати, с момента принятия 171-го Закона эта процедура сильно упрощена. Если раньше у нас принималось распоряжение Правительства о безвозмездной передаче, то всё сейчас делается на уровне Росимущества. Актом Росимущества всё очень просто. Уже вам здесь решать, с кем вам удобно работать: с Росимуществом либо с субъектом, органом исполнительной власти, если это объект регионального значения. Но, опять же, субъект может у вас не спрашивая выйти с такой инициативой о безвозмездной передаче.

____________________

Вопрос из зала: При регистрации договора аренды на лесной участок наше желание – переводить. Или это будет автоматически?

В.И. Корякин: Вы можете также в общем порядке выйти с инициативой о переводе из земель промышленности в земли лесного фонда.

Вопрос из зала: Если регистратор не зарегистрировал перевод, то мы обращаемся с заявлением на реестровую ошибку?

В.И. Корякин: Да-да. Чтобы понять.

Вопрос из зала: Ещё вопрос тогда по поводу публичного сервитута. Кто будет предоставлять разрешение на публичный сервитут, если у нас земельный участок предоставлен третьим лицам? Это лесной фонд или земли промышленности? Будет один орган ведать этими землями, выдавать разрешения?

В.И. Корякин: По первому вопросу. Этот упрощённый перевод не зеркальная норма. Мы переводим в земли промышленности в упрощённом виде, но эта норма не работает обратно. Так же из земель промышленности вернуть лесному фонду быстро, в упрощённом порядке, не получится. Это уже общий порядок.

По второму вопросу скажу, что решение об установлении публичного сервитута принимается органом в зависимости от того, какой объект размещается. Если объект регионального значения, уполномоченный орган региона принимает решение об установлении сервитута по земельным участкам независимо от формы собственности: будь то федеральная, муниципальная, «разграничка», частная собственность и так далее. Одним решением по всем земельным участкам. На сегодняшний день федеральные органы исполнительной власти ещё не определены. Каждый ФОИВ: Минэнерго, Минтранс, Минстрой – вносят свои положения, изменения. Сейчас они решают, кто в каких случаях будет принимать это решение. Сейчас пока точно невозможно конкретно сказать, что Минэнерго будет уполномочен только по магистральным трубопроводам. Однозначно – да, плюс ещё какие-то, может быть, линейные объекты. Но сейчас Минтранс, Минстрой, Минэнерго и Росимущество определяют между собой, кто и в каких случаях будет принимать применительно к федеральным объектам решение об установлении публичного сервитута. Пока ещё соответствующих актов не принято. Будет принято Постановление о внесении изменений в Положение каждого ФОИВа. Относительно объектов регионального, местного значения: регионы, муниципалитеты в принципе могут уже сейчас принимать такие решения.

Единственное, это графическое описание. Приказ вступил в силу, форму ходатайства мы направили в Минюст на регистрацию. Я думаю, до конца 2018 года мы получим регистрацию по формам ходатайства. Главное – графическое описание, а по форме ходатайства там просто из Земельного кодекса указать те положения, которые у нас отображены, и в принципе уже без этой формы подавать ходатайство.

­­­­­­­­­­­­­­­­­­­_______________________

 

Вопрос из зала: Образование земель участков и линейных объектов сейчас осуществляется через проект межевания территории, но его невозможно сделать без изысканий, без съёмки. В землях лесного фонда возможно предоставление под изыскательские работы, но без рубки. Как тут делать, как пройти машине, чтобы взять пробу? Как это вообще может быть сейчас урегулировано?

В.И. Корякин: Можете заключить соглашение об установлении сервитута и рубить спокойно для геологических изысканий.

Вопрос из зала: Допустим, Министерство лесного хозяйства не сильно знакомо с сервитутом. Как регулируются эти отношения?

В.И. Корякин: Познакомьте их! Сейчас у нас уже прямо в Лесном кодексе написано.

Вопрос из зала: Но установление сервитута возможно и без постановки на кадастровый учёт?

В.И. Корякин: Да. Без постановки. Можно и части лесных участков для целей недропользования, ради Бога. Тоже без постановки на учёт и без регистрации права сроком до одного года.

Вопрос из зала: И так же публичный сервитут. У нас часто сплошные рубки. Только для геологоразведки получается публичный сервитут. Возможно ли проведение сплошных рубок?

В.И. Корякин: Нет, я имею в виду не публичный, а частный сервитут.

Вопрос из зала: Нужна ли лицензия на это?

В.И. Корякин: Для образования земельных участков для размещения линейных объектов требуется подготовка проекта межевания территории? Эта норма, наверное, действительно, чуть-чуть не соотносится с теми нормами в тех случаях, когда для строительства того либо иного линейного объекта не требуется документация по планировке территории, не требуется разрешение на строительство. Мы, по сути, готовим проект межевания территории только для образования земельного участка. В последующем для строительства этого линейного объекта нам не надо готовить эту документацию. Сейчас этот вопрос, кстати, рассматривается. Предлагается, пока ещё решение не принято, не надо ли нам разграничить вот эти случаи. В тех случаях, когда нам не надо готовить документацию по планировке территории и не надо для разрешения на строительство, может, уйдём от проекта межевания территории. Сейчас так рассматривается, но конкретных решений не принято, чтобы нам не надо было готовить проект межевания только для целей образования земельного участка. Но если этот объект не подпадает под те случаи, когда для строительства от нас не требуется документация по планировке территории, то здесь полный комплект: проект межевания, изыскания и так далее.

Вопрос из зала: Получается, частный сервитут можно только под геологоразведку. А изыскания? Мы оформляем линейный объект. Геологоразведка возможна только по лицензии.

В.И. Корякин: Насчёт изысканий у нас же ещё есть использование земель без предоставления по 1300-му. Ради Бога, используйте.

Вопрос из зала: Но рубка! Что делать с рубкой? Что делать с лесом? Он очень дорог, вырубить его незаконно, это очень чревато.

В.И. Корякин: Да, действительно, у нас 1300-е институт использования земель без предоставления не предусматривает. В частности, 39.33, где предусмотрено геологическое изучение недр, не предусматривает возможность рубить. Но в вашем случае, если для изысканий прямо необходимо рубить, два варианта: аренда части лесного участка либо…

Вопрос из зала: А как под линейный объект? Мы не можем её взять, потому что под что?

В.И. Корякин: Нет. Там же как сказано: для целей недропользования. Закон о введении в действие.

Вопрос из зала: А для недропользования нужна лицензия. А лицензия на линейный объект.

В.И. Корякин: Нет. А как вы изыскания проводите без лицензии?

Вопрос из зала: Но лицензия только на карьер, то есть непосредственно на объект недвижимости, горный отвод.

В.И. Корякин: Нет, смотрите, вы не можете просто так прийти на территорию без лицензии и проводить какие-то изыскательские работы. Кто вам дал такое право?

Вопрос из зала №2: Можно я в дополнение скажу? Проблема та же самая: не все объекты, которые предусмотрены строительством в соответствии с проектом отработки месторождений, размещаются в границах горного отвода.

В.И. Корякин: Действительно, это так. У нас, как правило, проектная документация подготавливается после горного отвода. При этом такая проектная документация предусматривает размещение, допустим, того же горного отвала за пределами границ горного отвода. Есть такая проблема. На этот счёт Минприроды России подготовило проект Федерального закона, которым предусмотрена возможность размещения объектов, перечень которых будет ограничен, в том числе и горный отвод, за пределами границ лицензионного участка. Но это только на стадии проекта. Эта проблема известная и активно обсуждалась ещё с 2016 года. По результатам этого обсуждения Минприроды в прошлом году ещё разработало проект Федерального закона, которым предлагается внести соответствующие изменения в федеральное законодательство. Но, насколько я знаю, он ещё не внесён в Государственную Думу. Какие там проблемы? Мы и Министерство экономического развития согласовали проект без замечаний, а потом было дальнейшее прохождение, и я не слышал, чтобы проект был внесён в Думу. Да, есть такая проблема, она решается вот этим законопроектом.

Вопрос из зала: Есть Постановление Правительства, где определены объекты, которые можно строить для недропользования. Там хорошо сказано, не привязано к горному отводу, в соответствии с проектом отработки месторождений прописано. Но это Постановление.

В.И. Корякин: Вы знаете, это всё в совокупности: Закон о недрах, лесное законодательство и, естественно, подзаконные акты Правительства. Но этот вопрос, я ещё раз повторяю, обсуждался, и было принято решение вносить изменение в федеральное законодательство, которое пока ещё не изменено. Но работа идёт, проблема всем известная.

__________________________

Вопрос из зала: Существует ли какая-то программа, и, если она существует, то каким образом Минэкономразвития доводит до, в частности, Росимущества и его территориальных органов нововведения, практику применения земельного законодательства? Потому что мы очень часто сталкиваемся с тем, как вы сказали: «Научите…».

В.И. Корякин: Когда принимаются новые законы, выпускаются, как правило, информационные письма в адрес субъектов Российской Федерации, территориальных управлений Росреестра, Кадастровой палаты и федеральных органов исполнительной власти. Насчёт федеральных органов исполнительной власти у нас немножко другое взаимодействие. Если есть какие-то проблемные вопросы, Росимущество выходит с инициативой проведения совещания. Проводится совещание с участием всех заинтересованных федеральных органов исполнительной власти: Росреестра, Минтранса и так далее. По результатам этого совещания вырабатывается единая позиция. Если в рамках такого совещания не выработана единая позиция, то принимается решение о необходимости внесения изменений в федеральное законодательство. Но какие конкретно проблемы вас сейчас волнуют, вы можете написать в адрес Департамента недвижимости, мы вам ответим, потом вы можете уже с теруправлением Росимущества прорабатывать этот вопрос. Если у Росимущества какая-то другая позиция на этот счёт, то можно собраться, провести совещание и решить, как поступать и вырабатывать единую позицию.

Насчёт информационного письма я хотел бы сказать следующее. Когда 171-й Федеральный закон был принят, была выпущена таблица часто задаваемых вопросов. Сейчас по публичным сервитутам и по охранным зонам ведётся аналогичная работа. На данный момент у нас накопилось более 200 страниц ответов на часто задаваемые вопросы. Мы пока только начали эту работу, и думаю, в начале 2019 года эта таблица будет опубликована на сайте Министерства и, естественно, всем разослана. Сейчас ряд писем подготовлен Департаментом недвижимости: там и в части внесения в ЕГРН сведений об охранных зонах, и в части внесения сведений о границах публичного сервитута, и о выделении подзон, и так далее.

По отдельным правоотношениям есть уже соответствующие информационные письма в Министерство, которые пока ещё не подписаны. Недавно вышло письмо о кадастровом учёте объектов индивидуального жилищного строительства в связи с принятием 340-го Закона и вступлением в силу 217-го. Они, кстати, все эти письма публикуют на сайте Консультант+, в том числе.

Различные способы информирования о принятых законах. Также выпускаются статьи в средствах массовой информации о нововведениях. Все информационные письма и так далее публикуются на сайте Министерства. Рекомендую часто посещать сайт именно Департамента недвижимости. Там мы всё публикуем.

__________________________

Вопрос из зала: У нас ещё не разделён лесной фонд, не поставлен на кадастр, нет границ у участков, но сейчас эта работа ведётся. Вы говорили, что будет оповещение о том, что раздел участка сделан. Каким образом будут оповещать? У нас арендатор собрал письма, что мы не против.

В.И. Корякин: Это не раздел. Это оповещение об изменении категории. Это у нас следует из 172-го Федерального закона.

Вопрос из зала: Получается, категория не меняется.

В.И. Корякин: Не так. Я имел в виду, когда упрощённый перевод произошёл, то Росреестр уведомляет об изменении категории земельного участка, но не о разделе, а об изменении.

___________________

Вопрос из зала: Сейчас у нас в лесном фонде часть участка. Части участка могут накладываться друг на друга, и при разделе эти части также остаются наложениями друг на друга. Что будет делать Кадастровая палата по этому вопросу? Она сейчас просто в заблуждении и не знает, как делать, потому что и продление договоров аренды потом будет невозможно, так как будет наложение этих частей друг на друга. Также в землях лесного фонда идёт предоставление участков на несколько видов пользования. Это и лесозаготовители придут, и под геологоразведку придут, и линейщики придут – на одном участке могут быть три кадастра. Получается, что часть части в части, часть на части, и что с этим делать в дальнейшем, когда раздел участка уже будет осуществлён. Может, у кого-то уже сделаны эти участки, кто-то из коллег может подсказать?

В.И. Корякин: Да, действительно, здесь как бы образование и преобразование части лесного участка при наличии пересечения с другими частями. Формально основания для приостановления нет. Они могут образовываться с пересечениями, я имею в виду именно части. Когда часть образуется с пересечением земельного участка, то это уже является основанием для приостановления. Да, как вы сказали, у нас в границах одного земельного участка может быть куча частей лесных участков.

Вопрос из зала: Разные виды в использовании и даже с зарегистрированными правами на них.

В.И. Корякин: Да, разные виды. Когда идёт речь об образовании частей лесных участков, надо рассматривать все способы: насколько вообще целесообразно образовывать часть лесного участка. У нас сегодняшнее законодательство допускает образование части лесного участка без государственного кадастрового учёта для размещения линейных объектов и для целей недропользования. Если срок договора аренды меньше одного года, возможно использовать этот институт, либо публичный сервитут предусматривает размещение того или иного объекта вообще без образования земельных участков.

Вопрос из зала: Но это получается, с нуля надо будет их образовывать?

В.И. Корякин: Сервитут, опять же, частный сервитут. Статья 39.23 предусматривает возможность установления сервитута без государственного кадастрового учёта, если срок меньше трёх лет. Но здесь, если они у вас уже образованы, то они просто так не исчезнут из ЕГРН. При переоформлении на публичный сервитут можно их оттуда исключить, но, опять же, это только в случаях, если размещение этого объекта допускается на основе публичного сервитута либо если у вас права. Если это лесной фонд, то это не получится. А вообще, собственно, в чём проблема?

Почему изначально Министерство было против этой нормы? Зачем вообще образовывать эти части лесных участков? Мы в целях устранения пересечений принимали лесную амнистию. Опять же, мы системой ввели эту норму возможности предоставления лесных участков в виде их частей. Изначально Министерство было против такого подхода, тем не менее законодатель решил, что на сегодняшнем этапе развития земельного законодательства такой институт требуется.

В чём проблема? Вот, допустим, есть у нас участок и куча частей лесных участков, которые пересекаются друг с другом.

Вопрос из зала: Да, у нас получается на участке три собственника. Один участок и три арендатора.

В.И. Корякин: Не может быть три собственника.

Вопрос из зала: Ну не собственника, три арендатора на один участок, и все хотят им пользоваться.

В.И. Корякин: Если это в виде частей, то допускается такое использование. Но, опять же, одна деятельность не должна исключать другую.

Вопрос из зала: Ну да. Под геологоразведку я хочу выкопать карьер, под линейный объект я хочу разместить дорогу.

В.И. Корякин: Знаете, какой посыл в лесном законодательстве? Одна деятельность не должна перекрывать другую. Здесь невозможно наложить таким образом, чтобы исключить хозяйственную деятельность другого арендатора части лесного участка.

________________________

Вопрос из зала: Под размещение и обустройство магистрального нефтепровода на сегодняшний день, получается, невозможно установить публичный сервитут.

В.И. Корякин: Почему? Это же у нас объект федерального значения.

Вопрос из зала: Федерального. Но не определен же орган на сегодняшний день.

В.И. Корякин: Ну да. Теоретически допускается, но, пока не определён орган, решение некому принять. Надо подождать.

Вопрос из зала: Сколько?

В.И. Корякин: До конца 2018 года этот вопрос должен быть решён. Есть утверждённый план-график Правительства, и там указаны соответствующие сроки для конкретных органов, когда они должны с этим делом определиться.

На этот счёт есть ещё проблема охранных зон. Там много вопросов, тоже будут определены соответствующие органы. Применительно к магистральным газопроводам, трубопроводам ещё сложнее. Сейчас пока рассматривается перспектива внесения соответствующих изменений в части определения возможностей полномочных органов о принятии решения об установлении охранных зон. Это связано с тем, что переходные положения неприменимы в тех случаях, когда охранная зона возникает в силу закона без принятия соответствующего акта именно после вступления в силу 342-го Закона.

Вопрос из зала: Документация планировки территории потребуется для установления публичного сервитута? Речь идёт о магистральном нефтепроводе.

В.И. Корякин: Если это объекты федерального значения, да. Есть требования к ходатайству, в приказе всё будет написано: кто в каких случаях что должен приложить. Если применительно к вашей ситуации, то да, обязательно требуется документ, которым должно быть обусловлено размещение соответствующего объекта.

Вопрос из зала: Схемы терпланирования хватит?

В.И. Корякин: Так просто ответить на этот вопрос нельзя. Не все линейные объекты подлежат отображению в схеме терпланирования.

Вопрос из зала: Наши подлежат.

В.И. Корякин: Если они не подлежат отображению, то размещение такого линейного объекта может быть обусловлено документацией без планировки территории. В тех случаях, когда в силу закона размещение линейного объекта должно быть обусловлено документами терпланирования Российской Федерации, есть соответствующее распоряжение Правительства: что отображается в документах терпланирования Российской Федерации. Если ваш линейный объект попадает в распоряжение Правительства, то вы должны представить в качестве обоснования установления публичного сервитута ссылку на документ терпланирования, которым предусмотрено размещение вашего линейного объекта.

_____________________

Коротко отмечу по охранным зонам и публичным сервитутам. Закон о переходных положениях говорит, в каких ситуациях охранная зона считается установленной. В силу вступления 342-го Федерального закона прямо приведены случаи: путём принятия решения об установлении охранной зоны, путём согласования, если оно предусмотрено соответствующим нормативным актом Правительства Российской Федерации. Но, надо сказать, что это переходный период до вступления в силу Федерального закона.

Кстати, в первом периоде в некоторых случаях, опять же, не определено, кто должен обращаться в Росреестр о внесении сведений об охранных зонах. Понятно, что Ростехнадзор применительно к объектам электросетевого хозяйства согласовал охранные зоны, но при этом, исходя из переходных положений, не сказано, что Ростехнадзор должен направлять в Росреестр в рамках межведа соответствующие сведения об охранных зонах. В связи с этим возникает вопрос: кто же должен обратиться в Росреест? Позиция Департамента на этот счёт, что это орган, который согласовал либо принял решение об установлении охранной зоны.

Второй период – это после вступления в силу 342-го Федерального закона. Там уже немножко сложнее. Получается, применяются старые порядки с учётом изменений, предусмотренных 342-м Федеральным законом. Что это означает? Для строительства линейного объекта до получения разрешения на строительство надо устанавливать охранные зоны в старом порядке с учётом нового. Здесь, конечно, немножко сложнее ситуация. По тем же магистральным трубопроводам у нас нет органа, уполномоченного на принятие решений о предоставлении охранной зоны. Охранная зона возникает в силу закона. Что делать в этой ситуации? В рамках переходного периода до принятия нового Положения охранные зоны должны устанавливаться либо решением, либо согласованием. Применительно к магистральным трубопроводам у нас никакого согласования нет. И непонятно, что делать, потому что не все ситуации раскрыты в Федеральном законе.

Применительно к зонам минимальных расстояний ещё сложнее. Всё, что ранее было внесено в ЕГРН, сейчас Росреестр уже снимает из ЕГРН, исключает сведения о зонах минимальных расстояний. Кстати, зона минимальных расстояний является ЗОУИТом с момента вступления в силу этого закона. Но пока не будет установлено новое положение о зонах минимальных расстояний в виде охранных зон действует переходный период. До июня 2019 года собственники линейных объектов должны обеспечить подготовку графического описания, внести сведения о действующих зонах минимальных расстояний. После того как Положение будет принято, внести изменения в ЕГРН о том, что это уже полноценная охранная зона, в том числе с указанием всех ограничений, которые предусмотрены новым 342-м Федеральным законом. На этот счёт я скажу, что у нас также прорабатывается информационное письмо, ряд вопросов отдельно обсуждается, и будет выработана единая позиция, как же нам поступать в рамках переходных положений.

Да, действительно, у нас разная позиция, теруправления Росреестра на местах могут рассуждать по-другому. Переходные Положения Федерального закона очень сложные, но здесь будет выработана единая позиция.

____________________

 

Вопрос из зала: Скажите, пожалуйста, как решён, если решён, или будет решаться вопрос об отражении в ЕГРН сведений об изъятии из оборота земельных участков?

В.И. Корякин: Никак не будет отдельно отображаться то, что этот земельный участок изъят из оборота. У нас изъятые из оборота земельные участки указаны в статье 27. В зависимости от того, что это за земельный участок, они будут в силу закона считаться изъятыми из оборота. Отдельно в ЕГРН вы не получите выписку, и там не будет указано, что земельный участок ограничен в обороте. Ограничения в обороте возникают в силу закона. Сегодня он ограничен в обороте, а завтра он уже не ограничен в обороте.

Вопрос из зала: Нет, речь идёт не об ограниченных в обороте, а именно изъятых из оборота, потому что из-за этого очень много проблем возникает.

В.И. Корякин: «Изъятые из оборота» и «ограниченные в обороте» – правового регулирования относительно их отображения в ЕГРН нет. Есть запрет на заключение сделок применительно к изъятым из оборота земельным участкам, но отдельно. Это уже уполномоченный орган при распоряжении соответствующим земельным участком должен учитывать положения статьи 27-й Земельного кодекса. Если он изъят из оборота, то установлен полный запрет на заключение сделок в отношении такого земельного участка.

Вопрос из зала: Дело в том, что отсутствие такой информации порождает массу проблем, и об этом, как говорится, знает только писарь и ограниченный круг лиц.

В.И. Корякин: Уполномоченный орган должен обязательно знать о правовых положениях 27-й статьи Кодекса.

Вопрос из зала: Правовые положения – это здорово, но на самом деле в практике такие участки делятся, с ними совершаются сделки, потом приходится по суду это всё отыгрывать.

В.И. Корякин: Да, здесь, действительно, если совершено неправовое действие относительно вовлечения в оборот таких земельных участков, то единственный выход – это выходить с иском о признании их правоотсутствующими или об истребовании с чужого незаконного владения. Кстати, о признании правоотсутствующими. Как сказал Верховный Суд, применительно к таким искам исковая давность не применяется. Но это, естественно, всё в судебном порядке делается. У нас же должны быть сведения в ЕГРН об образованном земельном участке. Они его делят и предоставляют в тот орган, который вправе распоряжаться таким земельным участком.

Вопрос из зала: Да, были такие ситуации, но дело в том, что такие судебные разбирательства длятся годами, в частности, у нас длилось 10 лет. Мы 10 лет не могли ничего построить на этом земельном участке.

В.И. Корякин: Другого способа нет на сегодняшний день.

____________________

 

Вопрос из зала: Нужно ли оформлять права на земельные участки, если в проекте указано, что строительство происходит с применением технологии горизонтально направленного бурения?

В.И. Корякин: На этот счёт ещё в 2016 году Министерство высказывалось, было большое информационное письмо о том, что, если строительство линейного объекта осуществляется путём горизонтально направленного бурения, то земельные участки оформляются только над той территорией, где осуществляется бурение. На всю протяжённость земельные участки не оформляются. Здесь в части выдачи разрешений на строительство в Росреестре было разъяснено, что это не является основанием для отказа в регистрации права собственности на такой линейный объект. Там были технические вопросы в части подготовки техплана, но, насколько я помню, они были урегулированы. Но эта позиция на сегодняшний день является актуальной. На всю протяжённость не надо оформлять права на земельные участки, только под той частью, где начинается бурение. В тех случаях, когда мы строим подземный линейный объект, когда мы просто его закапываем, то да, надо оформлять права на земельные участки на всю протяжённость.

Вопрос из зала: Это понятно, либо публичный сервитут, либо что-то другое. Мы это разъяснение видели, просто органы неоднозначно понимают. Там, насколько я помню, строительство указано. Именно под строительство нужно.

В.И. Корякин: Нет, здесь уже вопросов не должно быть, это же позиция, отработанная с Росреестром.

Я ещё хотел отметить, что в ноябре 2018 года Правительством Российской Федерации принято распоряжение – новая Дорожная карта в развитии земельных отношений взамен Основ земельной политики, но они пока ещё действуют, один год остался. Если кому-то интересно, вы можете посмотреть, как у нас будет в дальнейшем развиваться земельное законодательство.

Другие материалы

Относительно предоставления земельных участков для ведения садоводства и дачного хозяйства
07.08.18

Относительно предоставления земельных участков для ведения садоводства и дачного хозяйства

Относительно реализации отдельных положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
03.08.18

Относительно реализации отдельных положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Относительно внесения в ЕГРН сведений об охранных зонах
23.05.19

Внесение в ГКН сведений о границах зон с особыми условиями использования.