Изменения в переходных положениях установления ЗОУИТ (Федеральный закон от 30.12.2021 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Василий Иванович Корякин.
Начальник Управления
нормативно-правового регулирования
в сфере земельных отношений и
гражданского оборота недвижимости
Сервитуты и особенности размещения линейных объектов, изменения в переходных положениях установления ЗОУИТ.
Часть 1
Реформа ЗОУИТ (законопроект о преобразовании охранных зон линейных объектов в территорию инженерных объектов).
Направления развития законодательства в области установления публичного сервитута.
Процедура оформления прав на линейные объекты, используемые без документов «линейная амнистия».
Судебная практика установления публичного сервитута
В.И. Корякин: Я хочу построить свое выступление: поменьше, скажем так, теории, побольше практики, побольше судебной практики. Так что законы уже вступили в силу в 2018 году, я думаю, теорию все уже давным-давно, как говорится, по сто раз уже… Так что в начале выступления я отмечу те нововведения, которые связаны с установлением ЗОУИТа, но постараюсь не повторяться с Алексеем Игоревичем – только те моменты, которые именно связаны с ЗОУИТами, и более-менее тоже по теме. Потом мы рассмотрим много судебной практики, в том числе и в части установления ЗОУИТ, публичного сервитута и иное, скажем так, в области Земельных отношений интересных судебных споров. Я тоже подборку сделал, мы всё это рассмотрим, и постараемся уложиться в полтора часа.
Ну что, начнем! Что касается ввода объекта в эксплуатацию в тех случаях, когда, скажем, земельный участок оказался в граница охранной зоны. Ну, вы все знаете, 468-м Федеральным законам еще в 2020 году была предусмотрена такая возможность ввода объекта в эксплуатацию, если объект оказался в границах охранной зоны, несмотря на наличие ограничений, но при условии, если на момент выдачи разрешения на строительство такие ограничения отсутствовали.
Вы все знаете общий порядок: при разрешении на строительство проверяется ЗОУИТ, и при вводе объекта в эксплуатацию тоже проверяется наличие ЗОУИТ, то есть, несмотря на то, что там было выдано разрешение на строительство, при вводе объекта в эксплуатацию при наличии ЗОУИТ должно быть отказано в вводе. Но это общее правило.
Из этого общего правила было исключением в 2020 году, но было, скажем, такое условие о том, что разрешение выдано до 1 января 2020 года. И ввести объект в эксплуатацию можно было до 1 января 2024 года. Но уже ряд изменений состоялись, как вы видите на слайде. Эти сроки у нас теперь перенесены, и в итоге у нас такая редакция получилась: если ввод объекта в эксплуатацию, несмотря на наличие охранной зоны допускается до 1 января 2025 года при условии, если разрешение на строительство было выдано до 1 января 2023 года – это буквально недавно поменяли, 124-й Федеральный закон от 1 мая 2022 года. Если при выдаче разрешения на строительство, которое было выдано до 1 января 2023 года отсутствовали такие ограничения, то, соответственно, ввод объекта в эксплуатацию допускается. Это правки в Закон «О введении в действие Градостроительного кодекса».
Но знаете, эта норма на практике на везде работала. Почему? Потому что корреспондирующих изменений в 218-й Федеральный закон не было внесено, то есть регистратор подходил к этому вопросу формально. К нему приходили с вводом объекта в эксплуатацию, он смотрел в ЕГРН, видит ЗОУИТ, где размещение объекта не допускается, соответственно, приостанавливал и в последующем отказывал в учете и регистрации права, то есть вроде бы есть норма, которая говорит о том, что можно вводить объект в эксплуатацию, несмотря на наличие ЗОУИТАа, а корреспондирующих изменений не было в 218-м. Соответственно, регистратор смотрел только 218-й Закон, но, как говорится, ему всё равно, что вводить в эксплуатацию, и, соответственно, была такая коллизия, скажем так, в норме. Эта норма на практике не работала.
Эта коллизия была устранена в результате принятия 408-го Федерального закона от 6 декабря 2021 года, и соответствующие правки были внесены в 218-й. В 218-й были внесены и, соответственно, регистратор теперь в этой части не приостанавливает, если соблюдается условие 191-го Федерального закона.
191-й Федеральный закон от 11 июня 2021 года. Проще говоря, это амнистия бытовой недвижимости в границах приаэродромной территории. В результате принятия этого закона установлено такое правило о том, что до установления приаэродромки можно строить бытовую недвижимость – это ИЖС, ЛПХ – без согласования Росавиации и без заключения Роспотребнадзора. Соответственно, после установления приаэродромки такие объекты не подлежат сносу, то есть, по сути, они амнистируются, но новое строительство, естественно, должно осуществляться с учетом всех ограничений, предусмотренных аэродромкой. Это касаемо бытовой недвижимости, но в народе это называется «амнистия бытовой недвижимости приаэродромки».
184-й Федеральный закон. Что здесь важного произошло? То, что охранную зону равпредсети устанавливают субъекты – это и раньше было Постановление Правительства, теперь, в результате принятия 184-го это теперь в лоб в Законе написано, но здесь установлено такое изменение о том, что полномочия по принятию решения об установлении ЗОУИТ субъектом может быть передано муниципалитетам, своим законом. Сейчас знаете, многие отраслевики тоже захотели такую аналогичную норму: «Почему у газовиков есть такая, а у нас – нет такой нормы?» И, соответственно, тоже. Но это такой единственный прецедент, когда на уровне закона предусмотрена возможность делегирования принятия решения об установлении ЗОУИТа на уровне муниципалитета.
Какие изменения у нас состоялись в результате принятия 430-го? Здесь Алексей Игоревич, наверное, вам уже рассказал о 430-м Федеральном законе. Здесь я отмечу вкратце о том, что, к сожалению, этот закон не решил вопрос об установлении признаков объектов недвижимости, и, скажем так, чтобы решить вопрос, какой же объект является движимым, а какой объект является недвижимостью – на каком-то этапе эти положения были исключены из состава этого законопроекта, и, к сожалению, этот вопрос на сегодняшний день является открытым: какой объект является движимым, какой является недвижимостью.
Здесь, на мой взгляд, очень хорошие изменения состоялись именно в части института бесхозяйных вещей, когда у нас компании напрямую получили право обращаться в орган регистрации прав с заявлением об учете линейных объектов в качестве бесхозяйных вещей, и, соответственно, дальше обращаться в суд о признании права собственности, то есть раньше у нас в рамках бесхозяйных вещей можно было признать право только муниципальной собственности, только муниципалитет мог обратиться в Росреестр и только муниципалитет потом дальше мог признать право муниципальной собственности на тот или иной объект, если он соответствует признакам, установленным 225-й статьей Гражданского кодекса. Теперь, наряду с муниципалитетом, компании получили право обращаться и в суд, и в Росреестр.
На сегодняшний день какие вопросы возникают в связи с этим? То, что порядок, установленный Минэком в качестве учета бесхозяйных вещей, не предусматривает возможность обращения компании, но здесь надо сказать, что соответствующие изменения и приказ Росреестра, насколько я знаю, уже даже принят, но он вступит в силу 1 сентября этого года. Соответственно, на сегодняшний день отсутствие в действующем приказе Минэка возможности обращения компании не является препятствием для реализации положений Гражданского кодекса. Сейчас уже компании могут обращаться с заявлением об учете объекта в качестве бесхозного по 225-й статье.
Но здесь не совсем всё так просто, как кажется на первый взгляд. Многие сейчас говорят о том, что: «Наконец-то у нас теперь судьба линейных объектов, у которых вообще нет никаких документов, будет решена!» На самом деле, это не так, потому что у нас и до принятия этого закона была такая судебная практика о том, что у нас признать право собственности, и в рамках бесхозяйных вещей и приобретательной давности – тоже институт гражданского законодательства – невозможно в случае, если заявитель не может доказать наличие истории создания этого объекта. Если, по сути, нет вообще никаких документов, и заявитель не может подтвердить то, что что-то там когда-то было построено, установлено в законном порядке, то, естественно, данные институты применить невозможно.
Соответственно, у нас остается открытым вопрос о том, как оформлять право собственности на те или иные объекты, у которых вообще ничего нет. На это счет есть линейная амнистия, законопроект был внесен в Правительство, сейчас там, на площадке аппарата Правительства он дорабатывается, и, соответственно, он должен решить все эти вопросы, которые на сегодняшний день связаны оформлением прав на такие линейные объекты.
Далее, 447-й Федеральный закон. Этим законом у нас продлены переходные положения, которые у нас действовали в 342-м Федеральном законе в части установления ЗОУИТ. Вы все прекрасно знаете, какие там переходные положения, и, соответственно, мы еще три года живем по старым правилам, то есть действуют все старые положения об установлении ЗОУИТ, и до 2025 года должно, я надеюсь, состояться изменение законодательства в части подходов к установлению охранных зон вообще, в принципе. Но до этого времени мы живем еще по старым правилам.
Здесь есть такие, скажем, точечные, неконцептуальные изменения, они, в основном, технического характера. У нас перенесен с 1 января 2022 года до 1 января 2025 года возможность собственникам линейного объекта заключить договор аренды земельного участка, то есть приобрести земельный участок в аренду для целей эксплуатации линейного объекта. Этот срок у нас продлен до 1 января 2025 года.
