Возможно ли заключить новый договор аренды с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства», находящегося в границах населенного пункта, в территориальной зоне, предусматривающей в том числе жилищное строительство, при отсутствии на указанном земельном участке объектов капитального строительства (в том числе незавершенных)? При этом данный земельный участок в целях личного подсобного хозяйства надлежащим образом использовался. Если возможно, то на какой срок заключается новый договор аренды?
Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права — пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Применительно к указанному случаю заключение нового договора аренды возможно только при наличии на земельном участке объектов капитального строительства по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, отмечаем, что Минэкономразвития России разработан проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым предлагается установить, что гражданин, заключивший до 1 марта 2015 года договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, на срок менее двадцати лет (в том числе, если указанный договор аренды является возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) вправе заключить с органами государственной власти или органами местного самоуправления соглашение к такому договору аренды в части установления срока действия такого договора, равного двадцати годам.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях без проведения торгов.
При необходимости предоставления в собственность как образованного в результате раздела земельного участка, так и земельного участка, который в результате раздела сохранен в измененных границах, для ведения сельскохозяйственного производства, переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, возникает вопрос, включается ли в трехлетний срок с момента заключения договора аренды на вновь образованный земельный или измененный земельный участок срок аренды по договору аренды земельного участка, из которого образован новый земельный участок (измененный земельный участок), при условии соблюдения иных требований, установленных данной нормой права (например, земельный участок находится в аренде с 2014 года, в 2016 году произведен раздел земельного участка, на образованные земельные участки заключены договоры аренды. С какого периода рассчитывается трехлетний срок для реализации арендатором права на получение земельного участкам в собственность в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
По мнению Департамента недвижимости, данное правило применимо в отношении земельных участков, образованных в результате раздела такого земельного участка, при условии, что арендатором образуемых земельных участков является лицо, использовавшее исходный земельный участок на прежних условиях.
