Внесение в ГКН сведений о границах зон с особыми условиями использования.
Прежде чем перейти непосредственно к внесению сведений в ЕГРН – некоторые положения Земельного кодекса, которые появились у нас со вступлением в силу 342-го Федерального закона. Основное: 106-я, 107-я статьи – новые главы Земельного кодекса; 104-я определяет цели установления зон с особыми условиями использования территории; 105-я определяет виды зон (их установили всего 28, и по каждой зоне должно быть разработано и утверждено Правительством Российской Федерации своё Положение); 106-я определяет порядок установления зон и весь их жизненный цикл; 107-я определяет последствия.
Вот некоторые положения, которые влияют на внесение сведений в ЕГРН. Зоны должны устанавливаться решением уполномоченного органа. То же самое касается изменения или прекращения существования зоны с особыми условиями использования территории. До этого Федерального закона у нас ситуация была крайне пёстрая. По одним нормативным актам зоны должны были как-то устанавливаться, непонятно кем, непонятно какими документами, непонятно где они должны были отражаться, но вот должны были быть установлены – и всё! Другими документами было предусмотрено, что границы зоны и режим использования в этой зоне согласовываются уполномоченным органом. А последние нормативные акты Правительства Российской Федерации начиная где-то с 2011-2012 годов уже предусматривали обязательное утверждение этой зоны, документов об установлении зоны и, соответственно, определение и утверждение её границ, режима использования – тех ограничений, которые действуют в пределах зоны.
Одновременно последними же актами Правительства предусматривалось, что ограничения в границах зоны действуют с момента внесения на тот период ещё в кадастр недвижимости. Поэтому было решено убрать всю эту разнопёрость, утвердить единые правила для установления зон с особыми условиями использования территории. Но в решении об установлении зоны предусмотрено указание определённых сведений: наименование, вид объекта или территории, относительно которой устанавливается зона с особыми условиями использования территории. В том числе предусмотрен случай принятия решения об установлении зоны с особыми условиями использования территории в отношении объекта, которого ещё нет, то есть объекта, только планируемого к строительству. Должно быть указано наименование объекта капстроительства в соответствии с проектной документацией и адрес того земельного участка, на котором планируется строительство объекта. Понятно, что зона будет не равна земельному участку. Но если речь идёт о линейном объекте, я сомневаюсь, что будет указан адрес земельного участка, тем более что ФНС, Минфин планировали исключить линейные объекты и земельные участки, занятые линейными объектами, из числа объектов адресации.
Обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории являются сведения о границах. В составе сведений о границах должно быть графическое описание и перечень координат. Но, с точки зрения внесения сведений именно в ЕГРН, нам важен перечень координат. Что ещё нужно отметить: перечень координат не как захочется, а именно в той системе координат, в которой осуществляется ведение ЕГРН, с тем чтобы мы могли потом это отразить в сведениях ЕГРН и разместить на публичной кадастровой карте.
Приказ № 163, которым определяется форма графического описания, требования к точности формата электронного документа, был принят в 2016 году. Именно в этом году по одной простой причине: 13 июля 2015 года был принят 252-й Федеральный закон, у которого было три блока, вступающих в силу в разное время. Одна часть Положений этого закона вступала в силу со дня его опубликования. Это касалось того, что технический план стал обязательным в пакете документов, необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Второй блок вступал в силу с 1 января 2016 года. Зоны были исключены из числа объектов землеустройства. Вступили в силу Положения статьи 87-й Земельного кодекса, говорящие о том, что описание границ устанавливается собственником коммуникаций, и как раз там содержалось правомочие Минэкономразвития на установление всех этих требований, что и было сделано 163-м Приказом. Третий блок вступал в силу с 1 января 2018 года, и именно этими изменениями было предусмотрено, что описание границ зоны с особыми условиями использования территории относительно объектов определённого назначения должно быть представлено в пакете для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Получается, что вот этот кусочек изменений действовал с 1 января по 3 августа 2018 года.
Подготовка сведений о границах зон с особыми условиями использования территории. В отличие от тех изменений, которые были предусмотрены 252-м Федеральным законом, число лиц, которые должны подготовить описание границ этой зоны, расширилось достаточно серьёзно. Это собственники зданий и сооружений, в связи с размещением которых должна быть установлена зона с особыми условиями использования территории. Сюда же попадают концессионеры, частные партнёры, с которыми заключены соответствующие соглашения.
Появляются иные правообладатели зданий и сооружений. Если объекты переданы в аренду или на других условиях использования, правообладатели также могут быть теми лицами, которые обеспечивают подготовку описания местоположения и границ зоны с особыми условиями использования территории, но при условии, если документом, который устанавливает право пользования этим объектом, предусмотрена такая обязанность. Приоритет всё-таки за собственником этого здания и сооружения.
Кроме того, это может быть застройщик, если установление зоны с особыми условиями использования территории планируется в отношении будущего объекта капитального строительства, и органы госвласти, органы местного самоуправления в том случае, если у сооружения, объекта отсутствует правообладатель, который должен был бы это сделать, либо зона устанавливается по основаниям, не связанным с наличием объектов капитального строительства, либо зона устанавливается в соответствии с Федеральным законом, возникает в силу Федерального закона. Это о том, кто готовит описание местоположения границ.
Относительно планируемых к строительству объектов. Земельным кодексом предусмотрено, что застройщик до дня обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении зоны с особыми условиями использования территории. Он получает такое решение, и те органы власти, которые приняли решение об установлении или изменении зоны в связи с реконструкцией должны направить копию такого решения в тот орган государственной власти или орган местного самоуправления, который уполномочен на выдачу разрешения на строительство. Тот, кто потом будет принимать решение о возможности строительства, должен знать, что зона уже есть – решение о её установлении уже принято.
Если не требуется выдача разрешения на строительство для возведения определённых объектов недвижимости, то застройщик не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения проектной документации обязан тоже обратиться с заявлением об установлении зоны, но в этом случае это решение пока никуда не направляется. Земельный кодекс пока не определяет, кто, куда и что должен потом направить.
В случае если в связи с размещением объекта капстроительства требуется установление нескольких зон, то застройщик должен обеспечить описание местоположения границ всех этих зон разом.
Есть положение о прекращении существования – тоже решением: одновременно и зона прекращает своё существование, и действие тех ограничений, которые были установлены в пределах зоны.
Что будет, если зона принята, решение об установлении зоны есть, разрешение на строительство выдано, но объект не построен. Что дальше? Тот орган, который устанавливал зону, обязан по истечении одного года со дня окончания срока действия разрешения на строительство плюс ещё три месяца принять решение о прекращении существования зоны. Если объект не введён в эксплуатацию и не внесены изменения в разрешение на строительство, увеличивающие период действия разрешения на строительство, зона уже установлена и действует в период строительства будущего объекта.
Предусматривается, что правообладатели объектов недвижимости, земельных участков и ОКСов, расположенных на них, должны быть уведомлены органом регистрации в порядке, который установлен Законом о регистрации недвижимости, о том, что внесены сведения о зоне или изменены сведения о зоне с особыми условиями использования территории.
Ещё один момент: зоны могут устанавливаться бессрочно или на срок, и зона прекращает своё действие, если истёк срок, на который она была установлена. Если же зона устанавливается в связи с существованием объекта капитального строительства, и положением о зоне предусмотрено, что она прекращается в связи с прекращением существования объекта, относительно которого она установлена, значит, с момента снятия с учёта объекта капстроительства прекращает существование и зона.
Зоны считаются установленными и изменёнными со дня внесения сведений в ЕГРН. Нам в порядке ведения надо будет ещё предусматривать, наверное, информирование о том, с какого числа, мы внесли. И обратный процесс: зона считается прекратившей существование, если такие сведения исключены из ЕГРН. Обстоятельства, по которым они могут быть исключены, только что называла.
Со дня установления зоны не допускается на земельных участках строительство объектов, которые недопустимо размещать в соответствии с режимом зоны, или не допускается иное использование земельных участков, не связанное со строительством. Фактически эти ограничения использования земельных участков связаны, в том числе, с возможностью размещения объектов.
Одно из последствий, которое влияет и связано с установлением зоны относительно планируемой к строительству или реконструкции объектов. До дня ввода объектов в эксплуатацию (независимо от ограничений, на период строительства этого объекта, пока он ещё не введён в эксплуатацию) допустимо использование земельных участков в соответствии с ранее установленными видами разрешённого использования, если они не связаны со строительством. Зона установлена, ограничение есть, но можно продолжать использовать земельный участок по старым правилам невзирая на установленные ограничения.
Допустимо строительство объектов капитального строительства на основании тех разрешений на строительство, которые были выданы до установления зоны с особыми условиями использования территории. Если же объекты возводятся без получения разрешения на строительство, то строительство должно было быть начато до установления зоны с особыми условиями использования территории.
Сохраняется возможность использования зданий и сооружений по тем видам разрешённого использования, которые были определены для них до установления зон с особыми условиями использования территории. Мы видим ситуацию, когда зона с особыми условиями использования установлена, сведения о ней внесены в ЕГРН, но объект, относительно которого она устанавливается, пока ещё не построен и не введён в эксплуатацию. Поэтому земельные участки и объекты капитального строительства могут использоваться по старым правилам, старым режимам.
А вот если объект будет введён в эксплуатацию, то два года со дня ввода в эксплуатацию построенного объекта, относительно которого установлена эта самая зона с особыми условиями, – это тот период времени, в течение которого правообладатели земельных участков и объектов капительного строительства должны привести свои объекты, их режимы использования, виды разрешённого использования, параметры в соответствие тому режиму, который установлен зоной с особыми условиями использования территории. Надо обеспечить изменение вида разрешённого использования зданий, сооружений, земельных участков, а если размещение объектов в принципе не допустимо, значит, обеспечивается снос этих объектов.
Сам порядок внесения регулируется 218-м Законом. Из-за принятия 342-го Федерального закона у нас расширяется состав сведений о зонах с особыми условиями использования территории, которые мы должны будем вносить в ЕГРН. По сравнению с предыдущей редакцией у нас тут появляется срок, на который установлена зона, и сведения о том, что объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена зона, пока ещё не введён в эксплуатацию.
Сохраняется обязанность тех органов, которые приняли решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории, направлять документы, содержащие сведения о зоне, о том, что она установлена, изменена или прекратила своё существование. Это у нас пункт 9 части первой 32-й статьи. Обязательным приложением к этим документам является то самое графическое описание местоположения границ зоны, которое упомянуто в 106-й статье Земельного кодекса, и перечень координат характерных точек границ зоны. Без этих документов орган регистрации прав не сможет внести сведения о зоне и о границах.
Появилась специальная часть в 32-й статье, связанная с внесением сведений о зонах с особыми условиями использования территории. Органы госвласти и органы местного самоуправления, которые уполномочены на установление зон с особыми условиями использования, в течение пяти рабочих дней со дня наступления события должны направить в орган регистрации права документы и приложения, о которых я только что сказала. Но вопрос в том, от какого события должен отсчитываться срок для направления сведений о зоне? С даты принятия указанных решений, если речь не идёт об установлении зоны в отношении планируемого к строительству и реконструкции объекта; со дня поступления в орган госвласти, орган местного самоуправления разрешения на строительство объекта, относительно которого эта зона установлена; со дня установления границ зоны, если она возникает в силу Федерального закона. У нас изменились основания и обстоятельства, связанные с отсчётом срока, в течение которого органы госвласти и органы местного самоуправления должны направить сведения о зоне.
По поводу планируемых к строительству объектов. Здесь нужно сказать ещё о Положении 51-й статьи Градостроительного кодекса. В 51-й статье появились изменения, связанные с тем, что орган власти, принявший решение о выдаче разрешения на строительство объекта, относительно которого было в своё время принято решение об установлении зоны, копию такого разрешения на строительство направляет в орган власти, установивший зону. Получение копии разрешения на строительство является отправной точкой для того, чтобы орган, установивший зону, направил сведения о зоне в орган регистрации права. Вот, собственно, об этом тут и сказано. Получается, что для того, чтобы выстроить всю технологию, всю цепочку действий, нужно смотреть положения трёх Федеральных законов: Земельный кодекс, Градкодекс и Закон о регистрации недвижимости. Тогда станет понятна вся схема действий относительно этих объектов. В Земельном кодексе это 106-я статья, в Градостроительном кодексе – 51-я статья «Выдача разрешения на строительство», в Законе о регистрации недвижимости – 32-я статья, часть 20 прим 1. Все вместе они выстраивают последовательность действий по установлению зон с особыми условиями использования территории относительно планируемых к строительству и реконструкции объектов капитального строительства.
Срок внесения сведений, поступивших по межведомственному взаимодействию, – не более 15-ти рабочих дней.
Ещё один момент: если органы власти, которые обязаны в порядке межведомственного взаимодействия направлять информацию, не выполнили свою обязанность, то любое заинтересованное лицо может простимулировать, инициировать внесение этих сведений всё в том же порядке межведомственного взаимодействия. 33-я статья говорит о том, что любое заинтересованное лицо может подать заявление о внесении сведений, которые подлежат внесению в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Такое заявление подаётся в том же порядке, как и заявление о кадастровом учёте, но не связано с кадастровым учётом. Орган регистрации прав в течение трёх дней должен сделать запрос в уполномоченный орган власти – тот, который создает эти сведения. Получив от уполномоченного органа власти соответствующую информацию, уже вносит её в ЕГРН. Если же орган власти, уполномоченный на установление таких сведений, ответит, что у него нет этих документов или такие решения не принимались, то, соответственно, орган регистрации прав отказывает во внесении сведений по заявлению заинтересованного лица в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Если же эти документы поступили, и орган регистрации прав внёс их в тот срок, который предусмотрен 34–й статьёй, то в течение пяти рабочих дней орган регистрации прав должен уведомить заявителя, что сведения в ЕГРН внесены.
Этот порядок относится, в том числе, к случаям внесения сведений о зонах с особыми условиями использования территории. Они также должны поступать к нам в порядке межведомственного информационного взаимодействия и не являются исключением из правил 33-й статьи Закона о регистрации недвижимости.
В 70-й статье добавлена 11-я часть, которая регулирует порядок действий органа регистрации права, если к нему поступает разрешение на ввод в эксплуатацию, принятое на основании документов, поступивших в период с 1 января по 3 августа 2018 года. Одновременно с кадастровым учётом объекта капитального строительства он должен обеспечить внесение сведений о зоне с особыми условиями использования территории, потому что по тем положениям, которые действовали в этот период, было предусмотрено, что решение о вводе в эксплуатацию построенного и реконструированного объекта одновременно является решением об установлении зоны с особыми условиями использования территории. По старой схеме планировалось, что, если для объекта требуется наличие зоны с особыми условиями использования территории, то эта зона появляется вместе с вводом в эксплуатацию этого объекта. Но посчитали, что это слишком поздно: люди заранее должны знать о том, что будут установлены ограничения. Поэтому 342-м Федеральным законом были введены иные правила установления зон относительно объектов, планируемых к строительству.
Та норма, о которой я говорила: орган регистрации обязан уведомить правообладателей, и не только о том, что внесены сведения о зоне с особыми условиями использования территории, потому что они должны поступать в порядке межведомственного взаимодействия, но ещё и о том, что введён в эксплуатацию объект капитального строительства относительно которого установлена зона. Именно после этого уведомления начинает течь срок (три года или два года со дня ввода в эксплуатацию), в течение которого правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства обязаны привести свои объекты недвижимости в соответствие с требованиями режима зон с особыми условиями использования территории. Со дня ввода в эксплуатацию этот режим начинает действовать в полную силу. Опять нужны сведения об адресах правообладателей.
По поводу исключения из ЕГРН сведений о зоне с особыми условиями использования территории. В 106-й статье Земельного кодекса сказано, что зона может прекращать существование, если она была установлена на срок. По истечении этого срока наступление определённой даты является основанием для прекращения зоны. Это же обстоятельство является основанием для исключения сведений о зоне из ЕГРН. Если Положением соответствующих зон с особыми условиями предусмотрено, что зона прекращает существование с прекращением существования объекта капстроительства, то снятие с учёта этого объекта капитального строительства является причиной исключения сведений о зоне из ЕГРН. Но, боюсь, что не для всех зон это будет предусмотрено.
Ещё одна статья появилась у нас с 4 августа 2018 года – 71-я прим. 1. Связана она с минимальными расстояниями. До 1 сентября 2019 года владельцы коммуникаций, промышленных и магистральных трубопроводов обязаны обеспечить внесение в ЕГРН сведений о границах минимальных расстояний. Пока речь идёт о границах минимальных расстояний, хотя в составе видов зон (в списке из 28 позиций) одна из позиций поименована как «зона минимальных расстояний до магистральных трубопроводов». Объём сведений, который должен быть внесён, соответствует объёму сведений о зонах с особыми условиями использования территории. Перечень определён 10-й статьёй Закона о регистрации недвижимости.
Для того, чтобы эти сведения были внесены в ЕГРН, владелец трубопровода должен направить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти материалы по установлению границ и режима в этих границах: описание местоположения границ минимальных расстояний и перечень координат, для того чтобы это можно было отразить в составе ЕГРН. Определяет и направляет федеральный орган. Орган проверяет всё это. О действиях органа, уполномоченного на проверку и установление этих границ минимальных расстояний, посмотрите 26-ю статью 342-го Федерального закона. Там тоже есть две или три части, связанные со статьёй в 218-м Законе. После того как он их утвердит, в течение пяти рабочих дней направляет в орган регистрации права. Внесение сведений о границах минимальных расстояний осуществляется в том же порядке, в котором вносят сведения о зонах с особыми условиями использования территории. Единственное затруднение – это определение Правительством Российской Федерации этого органа власти, уполномоченного на указанные действия. Либо будут ждать, либо федеральные органы исполнительной власти, которые заинтересованы или которые курируют эти направления деятельности (потому что магистральные трубопроводы у нас разные), могут внести себе в Положение о министерстве соответствующие полномочия. Будет считаться, что Правительство Российской Федерации уполномочило это министерство на осуществление подобных действий.
При поступлении в орган регистрации права материалов, документов об установлении зон минимальных расстояний это обстоятельство будет основанием для исключения из ЕГРН сведений о границах минимальных расстояний и размещения сведений о зонах минимальных расстояний: одно заменяется другим. Ровно такой же принцип установлен Законом об объектах культурного наследия (73-ФЗ): там первоначально устанавливается защитная зона относительно объекта культурного наследия, и пока действует эта защитная зона, разрабатываются полноценные документы о границах территории, о зонах охраны объектов культурного наследия. При внесении сведений о зонах охраны объекта культурного наследия защитные зоны исключаются.
Некоторые переходные положения 342-го. До 1 января 2022 года считаются установленными те зоны (даже если сведения о них отсутствуют в ЕГРН), которые были определены или установлены до 4 августа 2018 года либо решением уполномоченного органа государственной власти и органом местного самоуправления; либо путём согласования границ таких зон (у нас это было предусмотрено 160-м Постановлением Правительства Российской Федерации относительно объектов электросетевого хозяйства); либо нормативно-правовым актом, которым не предусматривалось принятие решений или согласование границ; либо решением суда. Вот четыре обстоятельства, которые позволяют считать зону установленной.
Есть ещё два обстоятельства, если положением или порядком установления зоны было предусмотрено, что для неё должно быть подготовлено описание границ или границы зоны должны быть обозначены на местности. Эти два обстоятельства в совокупности с предыдущими также позволяют считать эту зону установленной.
То, как были оформлены эти зоны с особыми условиями использования территории. Понятно, что они будут оформлены в другом порядке, с другим содержанием, не тем, что предусмотрено статьёй 106 Земельного кодекса, но они всё равно будут считаться установленными, даже если есть эти различия.
Внесения изменений или переиздания актов не требуется. Но в случае отсутствия сведений о тех зонах, которые были установлены до 4 августа 2018 года, нужно обеспечить внесение их в ЕГРН. Причём сделать это нужно до 1 января 2022 года. С одной стороны, время есть, с другой стороны – его не так много. Здесь меня лично озадачило то, что «обеспечить представление и внесение сведений о зонах, ранее установленных в ЕГРН» должны не только органы госвласти и органы местного самоуправления, но и правообладатели зданий и сооружений, относительно которых эта зона была установлена. У нас достаточно много выходило разъяснений по этой позиции относительно того, что, исходя и положений 32-й статьи Закона о регистрации недвижимости, сведения о зонах с особыми условиями использования территории могут быть направлены только органами госвласти. Здесь же у нас появляется Федеральный закон, который идёт вразрез с положениями Закона о регистрации недвижимости. Пока у нас определённой точки зрения, как поступать, не выработано, но я надеюсь, что в ближайшее время мы внутри департамента как-то договоримся.
Если зона должна была быть установлена, но не была установлена (нет документов о её установлении либо не установлены границы этой зоны), это действие должно быть исполнено, этот пробел должен быть восполнен, и сведения о зоне и её границах должны быть представлены для внесения в ЕГРН. Но здесь уже в полную силу будет работать 106-я статья, делать это можно будет уже в рамках действующего на сегодняшний день законодательства.
Правила направления или представления документов в порядке межведомственного информационного взаимодействия, в том числе о зонах с особыми условиями использования территории, это Постановление Правительства № 1532.
