Относительно реализации отдельных положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Порядок снятия с ГКУ ранее учтенного земельного участка, права собственности и обременения не зарегистрированы ни на ЗУ, ни на здания.

В соответствии с частью 3 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

Порядок снятия с государственного кадастрового учета указанных земельных участков предусматривается пунктом 181 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

В соответствии с п. 2 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр согласно перечню подразделений органа регистрации прав и многофункциональных центров, который опубликован на официальном сайте.

Опубликован ли такой перечень? Этот перечень будет включать только определенные МФЦ, или подразделения органа регистрации прав?

На официальном сайте Росреестра в разделе «Офисы и приемные. Предварительная запись на прием» доступна информация о территориальных органах Росреестра в субъектах Российской Федерации, в которых реализуется экстерриториальный принцип подачи документов.

Выписки из ЕГРН «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» не содержат информацию о частях объекта недвижимости.

Каким образом можно заказать Выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, предусмотренную Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975 «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде».

Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержден приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968.

Планируется ли расширить перечень лиц, которые могу обращаться с заявлением о кадастровом учете при образовании объекта недвижимости?

В настоящее время Минэкономразвития России подготовлен проект федерального закона, направленный на совершенствование правового регулирования в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, который проходит согласование в федеральных органах исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Положениями законопроекта, в числе прочего предлагается наделить полномочиями на обращение в орган регистрации прав при образовании объектов недвижимости кадастрового инженера, если соответствующие полномочия предусматриваются договором подряда.

Согласно п.5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка  вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем в указанных случаях становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

До 1 января 2017 года орган регистрации прав в установленный законом срок письменно уведомлял орган местного самоуправления о регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

С 1 января 2017 года уведомление органом регистрации прав правообладателя (в данном случае – орган местного самоуправления (ОМС)) о поступлении заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН осуществляется в порядке, утвержденном Приказом  Минэкономразвития России от 15.03.2016 № 127  посредством:

1) направления уведомления по указанному в ЕГРН и в заявлении адресу электронной почты правообладателя, если в заявлении указан (!) адрес электронной почты правообладателя;

2) направления текстового сообщения на абонентский (мобильный) номер правообладателя, сведения о котором содержатся в ЕГРН и в заявлении, если в нем указан абонентский (мобильный) номер правообладателя.

Иные способы уведомления ОМС законом не предусмотрены.

Кроме того, отсутствие документа, подтверждающего, что арендатор надлежащим образом уведомил арендодателя о передаче прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка третьему лицу, согласно ст. 26 Федерального закона

№ 218-ФЗ, не является основанием для приостановления осуществления государственной регистрации.

Таким образом, в соответствии с нормами действующего законодательства ОМС будет уведомлен о регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ТОЛЬКО в случае, если в заявлении о регистрации перехода права будет указан адрес электронной почты ОМС.

Отсутствие у ОМС актуальной информацию об арендаторах земельных участков приведет к значительным затруднениям при проведении притензионно-исковой работы по взысканию арендной платы за земельные участки, а так же при осуществлении муниципального земельного контроля.

В соответствии с пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должно быть получено согласие арендодателя либо арендодатель должен быть уведомлен об этом. В этой связи представляется, что основным способом информирования арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды является его уведомление в соответствии с пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, стороны договора аренды вправе установить в договоре аренды и иные условия, направленные на своевременное информирование арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка со стороны арендатора, например обязанность арендатора:

1) сообщить арендодателю о подаче документов на государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по договору аренды;

2) указать в заявлении о государственной регистрации адрес органа местного самоуправления для последующего информирования органом регистрации прав об осуществлении государственной регистрации;

3) представить выписку из ЕГРН после осуществленной государственной регистрации передачи прав и обязанностей по договору аренды.

Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с пунктами 16 и 17 Порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968, предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, посредством обеспечения доступа к ФГИС ЕГРН может осуществляться путем направления уведомлений об изменении содержащихся в ЕГРН основных и дополнительных сведений об объекте недвижимости, сведений о правах на него, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости. Уведомления об изменении сведений, содержащихся в ЕГРН, при предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, посредством обеспечения доступа к ФГИС ЕГРН размещаются личном кабинете. Уведомления об изменении содержащихся в ЕГРН сведений при предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, посредством обеспечения доступа к ФГИС ЕГРН направляются заявителям в объеме наименования изменившихся основных и дополнительных сведений об объекте недвижимости, сведений о правах на него, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, и даты их изменения.

Орган регистрации прав также бесплатно обеспечивает возможность просмотра уведомлений об изменении сведений, содержащихся в ЕГРН, при предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, посредством обеспечения доступа к ФГИС ЕГРН:

- органам государственной власти субъектов Российской Федерации - в отношении всех объектов недвижимости, расположенных в пределах территории данного субъекта Российской Федерации;

- органам местного самоуправления - в отношении всех объектов недвижимости, расположенных в пределах территории данного муниципального образования.

Почему так усложнен вопрос уточнения границ земельных участков. По информации от кадастровых инженеров при уточнении границ ЗУ возникает множество препятствий, что многие кадастровые инженеры отказываются от выполнения указанных работ или требуют большие суммы денег, якобы закладывая в эту сумму интерес Росреестра, мотивируя тем, что получают много отказов, что приводит к лишению сертификатов кад. инженера. Может стоит рассмотреть вопрос о смягчении законодательно указанного вопроса, дополнении в нормативные документы вопросов по конфигурации ЗУ, тк ЗУ при уточнении не всегда выдерживают по объективным и необьяснимым причинам эти требования.

В настоящее время порядок уточнения границ земельных участков урегулирован положениями статьи 43 Закона № 218-ФЗ. Данный порядок не претерпел значительных изменений в сравнении с правилами, которые были установлены ранее положениями статей 25 и 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года

№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Как было выявлено на практике основными сложностями при уточнении границ земельных участков явлются:

1) требование согласования со стороны органов местного самоуправления в случае если земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности;

2) необходимость обоснования увеличения площади земельного участка при уточнении его границ.

В этой связи следует обратить внимание, что Минэкономразвития России неоднократно в своих письмах давало разъяснения о том, что в случае если земельный участок граничит с землями (не с земельными участками), находящимися в государственной или муниципальной собственности, согласование местоположения границ с органами государственной власти или с органами местного самоуправления не требуется.

В отношении увеличения площади следует отметить, что в пункте 17 Обзора практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года, указано, что отсутствие обоснования увеличения площади земельного участка не является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.

В соответствии с п.3 статьи 70 ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

Кто вправе обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета земельного участка? Куда подается заявление (в МФЦ или в орган регистрации прав)?

В соответствии с частью 3 статьи 70 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

Порядок снятия с государственного кадастрового учета указанных земельных участков предусматривается пунктом 181 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 943 от 16.12.2015.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано в 2014 году, однако на кадастровый учет сооружение не поставлено. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН.

Возможно ли обратиться с заявлением в «одно окно» (постановка на кадастровый учет + регистрация права), в случае приложения следующих документов: XML-файл технического плана и плана сооружения, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 2014 г. и доверенность?

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

Частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ предусматривается, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Таким образом, при наличии указанных документов осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права возможно.

Требуется ли обязательная регистрация сделки по купле-продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, у нотариуса?

В соответствии с частью 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона № 101-ФЗ земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего данного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, в случае если земельная доля приобретена в результате приватизации сельскохозяйственных угодий сделка по отчуждению такой земельной доли не подлежит нотариальному удостоверению. В случае если доля в праве общей собственности приобретена по иным основаниям (сделка или выдел земельного участка в счет земельной доли с поступлением такого земельного участка в общую долевую собственность) сделка по отчуждению такой земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.

Вместе с тем, в настоящее время Минэкономразвития России подготовлен проект федерального закона, предусматривающий исключение необходимости нотариального удостоверения сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения независимо от основания их приобретения.

Решение суда по разрешению земельного спора и решение суда о необходимости исправления кадастровой ошибки – самостоятельные способы защиты нарушенного права, которые на практике часто рассматриваются совместно. Тем не менее, известны случаи, когда необходимо исправить кадастровую ошибку без разрешения спора о праве на землю.

Пример: собственник сдал в аренду половину своего земельного участка. Для этого были проведены кадастровые работы, в результате которых вместо раздела земельного участка кадастровый инженер осуществил уточнение границ и в два раза уменьшил площадь земельного участка. Спустя время собственник решил сдать в аренду вторую половину земельного участка и обнаружил кадастровую ошибку в сведениях о границах земельного участка. Собственник намерен обратиться в суд для исправления кадастровой ошибки и восстановлению прежних границ земельного участка.

Вопросы:

А) Какова особенность подготовки документов в суд в указанном случае?

Б) Может ли орган кадастрового учета являться единственным ответчиком при решении вопроса об исправлении кадастровой ошибки в судебном порядке в случае отсутствия спора о границах земельного участка?

В) Может ли юридическое лицо обратиться в суд общей юрисдикции с иском об исправлении кадастровой ошибки?

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры об установлении границ земельного участка относятся к числу споров, рассматриваемых по искам о правах на недвижимое имущество. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Каких-либо особенностей подготовки иска об установлении границ земельного участка или об исправлении кадастровой ошибки законодательством не устанавливается. В случае если исковые требования будут сформулированы в качестве требований об исправлении реестровой ошибки ответчиком по такому иску может быть орган регистрации прав. В случае если данный спор будет направлен на оспаривание зарегистрированного права, ответчиком по такому иску не может являться орган регистрации прав (пункт 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Пунктом 29 Обзора практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года, разъяснено, что в случае признания судом незаконными действий органа кадастрового учета по постановке земельного участка на кадастровый учет требование о снятии спорного земельного участка с кадастрового учета подлежит удовлетворению, если не имеется препятствий к такому снятию (например, наличие межевого спора, спора об исправлении кадастровой ошибки и др.).

Представляется, что с подобными требованиями юридическому лицу надлежит обращаться в арбитражный суд. Кроме того, в сложившейся ситуации следует учитывать, что к участию в деле в качестве ответчика может быть привлечен и кадастровый инженер, которым были выполнены кадастровые работы в противоречие исходной цели их выполнения, определенной заказчиком (вместо раздела земельного участка уточнение его границ). В случае привлечения в дело кадастрового инженера как физического лица в качестве ответчика такой спор может рассматриваться судом общей юрисдикции.

При подаче в суд искового заявления необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. При этом претензия должна иметь законную возможность для выполнения указанных в ней требований лицом, которому  она направлена. Обращение заявителя в орган кадастрового учета с требованиями об исправлении кадастровой ошибки заведомо незаконно, так как  осуществление кадастрового учета по претензии к органу кадастрового учета законом не предусмотрено.

Вопрос: Обязательно ли соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с органом кадастрового учета перед обращением в суд с иском об исправлении кадастровой ошибки?

Порядок исправления реестровых ошибок предусматривается статья 61 Закона № 218-ФЗ. При этом указанные положения не содержат требований об обязательном соблюдении досудебного порядка исправления кадастровой ошибки.

Какова ответственность кадастрового инженера при исправлении кадастровых ошибок единого землепользования, осуществляемого аналитическим методом для последующего раздела земельного участка?

Кадастровый инженер может быть привлечен к следующим видам ответственности:

1) административной - по основаниям, предусмотренным статьей 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях;

2) уголовной – по основаниям, предусмотренным статьей 170.2 Уголовного кодекса Российской Федерации;

3) гражданско-правовой – в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по договору подряда (статья 723 Гражданского кодекса Российской Федерации);

4) дисциплинарной – в случае если кадастровый инженер выполняет трудовую функцию по трудовому договору (статья 192 Трудового кодекса Российской Федерации);

5) в виде исключения из саморегулируемой организации (часть 15 статьи 29 Закона № 221-ФЗ).

Таким образом, наступление ответственности кадастрового инженера в том числе при исправлении кадастровых ошибок зависит от характера допущенных кадастровым инженером нарушений.

Правоустанавливающий документ на земельный участок был получен и действовал в период строительства линейного объекта. На момент получения разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию срок действия правоустанавливающего документа на земельный участок истек.

Возможно ли, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с истекшим (на сегодняшний день) сроком действия правоустанавливающим документом?

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации наличие правоустанавливающего документа на земельный участок является необходимым условием для ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. Таким образом, при отсутствии документа о правах на землю ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства не осуществляется. Вместе с тем, следует учитывать, что для отдельных видов объектов капитального строительства оформление прав на землю не требуется.

К примеру, в соответствии с пунктом 8 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном данным Кодексом, не требуется.