Необходимо ли регистрация объекта незавершенного строительства при предоставлении земельного участка в аренду в соответствии с п.21 ст. 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»?
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанное положение применяется исключительно в отношении лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, зарегистрировано в установленном порядке.
Следует отметить, что предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано после 1 марта 2015 года, в случае, если на момент обращения заявителя о предоставлении земельного участка срок действия договора аренды земельного участка, заключенного до 1 марта 2015 года истек, допускается, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников такого объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.
В порядке ст. 34 Земельного кодекса РФ, муниципалитет гражданам предоставлял земельные участки для целей не связанных со строительством, к примету для ведения садоводства. В настоящее время на данных земельных участках гражданами высажены плодовые деревья и земельные участки используются по целевому назначению. Срок аренды истек. Граждане обратились за продлением срока аренды, либо заключением нового договора аренды без проведения торгов, но согласно земельного кодекса с внесенными изменениями такие граждане не имеют преимущественного права на заключение нового договора.
В связи с чем возникает вопрос – как следует поступать с такими арендаторами? Возможно ли предоставление данного земельного участка таким гражданам без проведения торгов? Будет ли предусмотрены в таких случаях законодателем иные возможные пути предоставления земельных участков, ране освоенных для целей не связанных со строительством?
Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Применительно к указанному случаю предоставление земельного участка без проведения торгов допускается по основаниям, предусмотренным подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при соблюдении условий, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также следует отметить, что земельные участки для ведения огородничества и ведения личного подсобного хозяйства за пределами границ населенного пункта предоставляются без проведения торгов (подпункт 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).
