Может ли орган государственной власти, уполномоченный на предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, изменять вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде под существующим объектом недвижимости, который не предоставлялся на торгах?
Ограничений в части изменения вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных без проведения торгов, Земельным кодексом РФ не предусмотрено.
Ограничения, предусмотренные пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в части запрета на изменение вида разрешенного использования распространяются на земельные участки, предоставленные на торгах.
В случае, если градостроительный регламент не устанавливается (например на землях категории сельскохозяйственного назначения, за исключением сельскохозяйственных угодий), или не распространяется, может ли орган государственной власти, уполномоченный на предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности изменять вид разрешенного использования такого земельного участка?
Согласно части 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
Вместе с тем, порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до настоящего времени не определен.
Данный вопрос предлагается урегулировать проектом федерального закона № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию».
Указанным проектом федерального закона предлагается на комплексной основе урегулировать вопросы, связанные с определением разрешенного использования земельных участков.
Отмечаем, что согласно пункту 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» субъекты Российской Федерации вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам совместного ведения до принятия федеральных законов.
Таким образом, порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются до принятия федерального закона, может быть определен законодательством субъекта Российской Федерации.
Отмечаем, что до утверждения правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования земельного участка может осуществляться на основании решения главы местной администрации в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Согласно статье 39.6 Земельного кодекса РФ без торгов предоставляется земельный участок, необходимый для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю.
Вопрос: Обязательно ли у такого земельного участка должно быть разрешенное использование «недропользование»?
В соответствии с подпунктом 20 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, необходимый для проведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляется в аренду без проведения торгов недропользователю. При этом Земельным кодексом Российской Федерации не урегулирован вопрос о том, какой именно вид разрешенного использования может иметь предоставленный земельный участок.
Следует обратить внимание, что как отмечено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19 июня 2006 года № 15737/05, пользователь недр, получивший горный отвод, имеет право в границах этого отвода осуществлять пользование недрами, а не земельным участком, под которым они расположены. Условия землепользования площадей залегания полезных ископаемых предусмотрены статьей 25.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах».
Вид разрешенного использования земельного участка «недропользование» предусматривается классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 540 от 1.09.2014 года (код 6.1).
Как предусмотрено подпунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в предоставлении земельного участка без проведения торгов должно быть отказано в случае если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
В этой связи исходя из данных положений в случае если испрашиваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования, отличный от цели его использования, для которой земельный участок испрашивается заявителем, в предоставлении земельного участка должно быть отказано.
Могут ли земельные участки, расположенные в черте населенных пунктов иметь разрешенное использование «недропользование»?
Вид разрешенного использования земельного участка «недропользование» предусматривается классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития России № 540 от 1.09.2014 года (код 6.1).
Отдельные правовые элементы данного вида разрешенного использования указывают на то, что такое использование имеет определенные особенности в случае если оно осуществляется на межселенной территории. В частности, для межселенной территории допускается размещение объектов капитального строительства, предназначенных для проживания в них сотрудников, осуществляющих обслуживание зданий и сооружений, необходимых для целей недропользования.
В соответствии со статьей 8 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» пользование недрами на территориях населенных пунктов, пригородных зон, объектов промышленности, транспорта и связи может быть частично или полностью запрещено в случаях, если это пользование может создать угрозу жизни и здоровью людей, нанести ущерб хозяйственным объектам или окружающей среде.
Вместе с тем, следует учитывать, что в настоящее время в законодательстве Российской Федерации на комплексной и системной основе не урегулированы вопросы о том, какие именно виды разрешенного использования земельных участков и какие территориальные зоны могут устанавливаться в населенных пунктов, а какие за пределами их границ. Кроме того, в законодательстве Российской Федерации не раскрывается механизм установления запрета, предусмотренного статьей 8 Закона РФ от 21.02.1992 г.
№ 2395-1 «О недрах». В частности, такой запрет может быть установлен прямым указанием закона (например, подпункт «а» пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).
В этой связи прямой законодательный запрет на установление в границах населенного пункта вида разрешенного использования «недропользование» в настоящее время отсутствует.
На решение указанной проблемы направлен проект федерального закона № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию».
Собственник объекта капитального строительства - здание склада, принял решение провести реконструкцию указанного объекта с целью изменения назначения объекта. В связи с чем обратился в орган местного самоуправления по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка, государственная собственность не разграничена предоставленного ему в аренду на котором расположен указанный объект. На основании решения органа местного самоуправления были внесены изменения в сведения ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка «деловое управление».
Правомерно ли Управление Росреестра отказывает в регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного уполномоченным органом с собственником объекта недвижимости, в связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка «деловое управление», указанный в договоре аренды в соответствии с выпиской из ЕГРН на земельный участок, не соответствует назначению объекта капитального строительства «склад», расположенному на земельном участке. (ст. 39.16 ЗК РФ не предусмотрено в указанном случае принятие решения об отказе в предоставлении земельного участка)?
Согласно положениями статей 26 и 27 Закона № 218-ФЗ решение о приостановлении или об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации принимается государственным регистратором в каждом отдельном случае самостоятельно по результатам правовой экспертизы с учетом представленных для учета и регистрации документов. При этом следует учитывать, что указанные в вопросе обстоятельства в соответствии со статьей 26 Закона № 218-ФЗ не отнесены к числу оснований, по которым может приостанавливаться государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация.
При этом следует учитывать, что в сложившейся ситуации положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации применяться не могут, поскольку они предусматривают основания для отказа в предоставлении без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем, исходя из заданного вопроса земельный участок уже предоставлен собственнику объекта капитального строительства.
Кроме того, необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и частью 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель объекта недвижимости вправе выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в связи с чем для изменения вида разрешенного использования земельного участка принятие решения органа местного самоуправления не требуется. Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 июня 2013 года № ВАС-1756/13, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. В этой связи арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
