В соответствии со ст. 43 Градостроительного кодекса РФ текстовая часть проекта межевания территории включает в себя перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования и т.д.
В связи с чем возникает вопрос, если проект межевания подготавливается для исключения вкрапливания, вклинивания или чересполосицы с целью последующего перераспределения земельного участка находящегося в частной собственности и земель, «Перераспределение» как способ образования должен быть указан с обоснованием данного выбора способа образования? Либо способов образования может быть множество, а гражданин сам выбрав указанный путь имеет право произвести постановку на ГКУ земельного участка (так как с заявлением об образовании может обратиться каждый) и обратиться с заявлением о выкупе?
Из содержания статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ), в совокупности с другими нормами главы 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа следует, что проект межевания территории относительно одного земельного участка может содержать только один способ его образования, поскольку иное не следует из положений федерального законодательства.
Земельный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, поставлен на ГКУ со статусом «актуальный». Право на земельный участок не зарегистрировано. Может ли орган местного самоуправления осуществить преобразование такого участка (например, путем раздела, перераспределения)?
Ранее пунктом 4 части 2 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» было установлено, что орган государственного кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о котором носят временный характер.
С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который не предусматривает образование земельных участков, сведения о которых носят временный характер.
Частью 7 статьи 72 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года.
По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости.
Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается.
В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Утвержден проект межевания территории, но в нем не указаны координаты образуемых земельных участков. Возможно ли в этом случае образование ЗУ на основании схемы расположения земельного участка, поскольку утвержденный проект межевания не соответствует требованиям ст. 43 Градостроительного кодекса РФ?
Согласно пункту 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, при наличии утвержденного проекта межевания территории образование земельных участков осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. В данном случае утверждение схемы расположения земельного участка не допускается.
В случае, если утвержденный проект межевания территории не соответствует установленным требованиям, в частности, не содержит необходимые для образования земельного участка сведения, то для образования испрашиваемого земельного участка необходимо внесение соответствующих изменений в проект межевания территории.
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 373-ФЗ) предусмотрены существенные изменения правового регулирования вопросов подготовки и утверждения документации по планировке территории.
Так, частью 21 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона № 373-ФЗ) предусмотрено, что внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.
Границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков отображаются на чертежах межевания территории.
Таким образом, в целях образования земельных участков допускается утверждение чертежей межевания применительно к территориям, в границах которых предполагается образовать земельные участки.
Проектом межевания территории не установлены координаты земельных участков, образуемых путем перераспределения. При этом образуемый участок расположен в жилой зоне, не нарушает границы красных линий. Возможно ли при перераспределении таких земельных участков определить координаты образуемого участка в решении органа местного самоуправления?
Требования о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с системой координат, используемой для ведения ЕГРН установлено с 1 марта 2015 года.
В случае, если проект межевания территории соответствует установленным на момент его утверждения требованиям и срок его действия в случаях, предусмотренных законом не истек, то, по мнению Департамента недвижимости, образование земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным до 1 марта 2015 года допускается при условии, что такой проект межевания территории содержит иные необходимые для образования земельного участка сведения (границы образуемых земельных участков).
При этом координаты характерных точек границ образуемых земельных участков подлежат определению при подготовке межевого плана.
В иных случаях для образования земельных участков в соответствии с таким проектом необходимо внесение соответствующих изменений в проект межевания территории.
Если лесной участок поставлен на кадастровый учет без координат границ и по материалам лесоустройства 2001г. пересекает границы населенного пункта, установленные органом местного самоуправления, какие сведения имеют приоритет? Сведения ЕГРН о границах населенного пункта или материалы лесоустройства, при условии, что на пересекаемой территории лес отсутствует.
На разрешение вопросов, связанных с приоритетностью сведений Единого государственного реестра недвижимости перед сведениями государственного лесного реестра направлен проект федерального закона № 90991-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров», принятие которого запланировано в весеннюю сессию работы Государственной Думы.
До разрешения данных вопросов на законодательном уровне рассмотрение подобного спора, заключающего в наличии спора о праве (частная собственность или собственность Российской Федерации на земли лесного фонда), осуществляется в судебном порядке.
В частности, как отмечено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2017 г. № 305-КГ17-4773 доказательствами нахождения земельного участка в границах лесного фонда могут являться материалы землеустройства (сведения государственного кадастра недвижимости), материалы лесоустройства, в том числе планы лесных участков (планшеты).
Вместе с тем, представляется, что вопрос о нахождении земельного участка в границах лесного фонда до разрешения на законодательном уровне должен разрешаться судом в каждой конкретной ситуации исходя из обстоятельств дела и имеющихся доказательств. Так, в частности, в отдельных случаях судом может быть принято решение на основании сведений, содержащихся в кадастре недвижимости (например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2015 г. № 304-КГ15-186).
Если гражданину, либо юридическому лицу были выданы органом местного самоуправления правоустанавливающие документы на земельный участок с категорией земли населенных пунктов, либо сельскохозяйственного назначения, а по материалам лесоустройства на данном месте лесной участок, какие сведения имеют приоритет?
На разрешение вопросов, связанных с приоритетностью сведений Единого государственного реестра недвижимости перед сведениями государственного лесного реестра направлен проект федерального закона № 90991-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров», принятие которого запланировано в весеннюю сессию работы Государственной Думы.
До разрешения данных вопросов на законодательном уровне рассмотрение подобного спора, заключающего в наличии спора о праве (частная собственность или собственность Российской Федерации на земли лесного фонда), осуществляется в судебном порядке.
В частности, как отмечено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2017 г. № 305-КГ17-4773 доказательствами нахождения земельного участка в границах лесного фонда могут являться материалы землеустройства (сведения государственного кадастра недвижимости), материалы лесоустройства, в том числе планы лесных участков (планшеты).
Вместе с тем, представляется, что вопрос о нахождении земельного участка в границах лесного фонда до разрешения на законодательном уровне должен разрешаться судом в каждой конкретной ситуации исходя из обстоятельств дела и имеющихся доказательств. Так, в частности, в отдельных случаях судом может быть принято решение на основании сведений, содержащихся в кадастре недвижимости (например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2015 г. № 304-КГ15-186).
В результате проведения кадастровых работ по разделу земельного участка из земель неразграниченной государственной, или муниципальной собственности с сохранением исходного участка в измененных границах (п.6 ст.11.4 ЗК РФ), границы и площадь исходного земельного участка не изменились. Образованный в результате раздела новый земельный участок фактически просто «наложился» на исходный.
В каком случае произойдет изменение границ и площади исходного земельного участка?
Возможность сохранения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в измененных границах при его разделе предусматривается пунктами 4 и 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом применение вышеуказанных положений Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает возможности возникновения ситуации, описанной в данном вопросе, поскольку сохранение исходного земельного участка в измененных границах не может осуществляться при наличии пересечения границ между образуемым и исходным земельным участком.
В этой связи возникшая ситуация требует предметного рассмотрения на предмет соответствия осуществленной процедуры требованиям земельного законодательства. Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с пунктом 20 части 1 статьи 26 Закона
№ 218-ФЗ границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости).
Является ли схема расположения земельного (участков) на кадастровом плане территории (далее - Схема) По образованию земельного участка под полосой отвода существующей автомобильной Дороги исчерпывающим документом-основанием для утверждения данной Схемы, либо орган местного самоуправления утверждает Схему расположения в соответствии с положением п.1 ст.25 Закона ]у°257-ФЗ на основании утвержденной документации по планировке территории.
Согласно положениям статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации автомобильные дороги и другие подобные сооружения относятся к линейным объектам.
Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации внесены соответствующие изменения.
Исходя из положений статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции указанного федерального закона образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под существующими линейными объектами местного, регионального или федерального значения, может осуществляться в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Однако данное правило применяется только в случае, если земельный участок под существующим линейным объектом в установленном порядке не образован, но имеются соответствующие права на такой линейный объект.
В целом указанное положение направлено на реализацию исключительного права приобретения земельного участка под зданиями, сооружениями, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и не применимо в случае строительства и реконструкции линейных объектов.
Исходя из требований градостроительного законодательства для строительства и реконструкции линейного объекта требуется подготовка документации по планировке территории, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.
На основании статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения, торгов (конкурсов, аукционов).
Возможен ли раздел или объединение земельного участка арендатором, заключившим договор аренды по результатам торгов?
В настоящее время положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержат ограничений по разделу или объединению земельных участков, предоставленных на праве аренды по результатам торгов.
Ограничения, предусмотренные пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются только на случаи изменения видов разрешенного использования земельных участков.
Раздел и объединение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды осуществляется с учетом требований к образуемым и измененным земельным участкам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и иными законами.
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Относительно объединения земельных участков следует отметить, что исходя из положений статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации объединение земельных участков возможно, если они имеют одинаковое разрешенное использование и предоставлены на одном виде права одному лицу.
При этом арендная плата за использование земельного участка будет определяться по правилам, предусмотренным статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отмечаем, что Минэкономразвития России в целях уточнения отдельных правовых норм, регулирующих порядок предоставления земельных участков разработан проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым в том числе предлагается уточнить положения статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно установить правило, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, образованный путем объединения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будет рассчитываться в порядке, определенном в отношении исходного земельного участка, имеющего наибольший размер арендной платы.
В каких правовых нормах законодательства РФ установлен порядок внесения изменений в существующие проекты межевания территорий?Каков порядок внесения изменений в границы земельных участков в пределах проекта межевания территории? Какие лица имеют право инициировать внесение изменений в границы земельных участков в пределах проекта межевания территории?
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 373-ФЗ) предусмотрены существенные изменения правового регулирования вопросов подготовки и утверждения документации по планировке территории.
Так, частью 21 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона № 373-ФЗ) предусмотрено, что внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.
Границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков отображаются на чертежах межевания территории.
Таким образом, в целях изменения границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков допускается утверждение чертежей межевания применительно к территориям, в границах которых предполагается образовать земельные участки.
При подготовке такой документации определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил (часть 9 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Подготовка такой документации, а также ее утверждение органом местного самоуправления осуществляется в порядке, установленном статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Решение о подготовке такой документации принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц (пункт 1 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Прошу пояснить вопрос о возможности использование земельного участка для проведения инженерных изысканий на землях запаса без перевода в иную категорию, т.к. законодательством не предусмотрен перевод земель запаса в целях проведения инженерных изысканий.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.
Образование земельных участков осуществляется в порядке, предусмотренном главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков,
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 14 статьи 11.10 в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указывается территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка.
Согласно пункту 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации для земель запаса градостроительные регламенты не устанавливаются.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Вид разрешенного использования – инженерные изыскания отсутствуют в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2016 № 540.
Таким образом, при переводе земель запаса требуется формирование земельного участка в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации и определения вида разрешенного использования земель.
Правилами (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2014 № 1244) для получения Разрешения не предусмотрено формирование земельных участков в целях проведения инженерных изысканий, а также определения вида разрешенного использования земель, соответственно перевод земель запаса для целей выполнения инженерных изысканий не требуется?
Значит, согласно пункту 1 статьи 39.34 Земельного кодекса РФ разрешение на использование земельного участка для инженерных изысканий, в том числе на землях запаса может быть выдано в Порядке, установленном Правительством Российской Федерации?
Пунктом 2 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию, за исключением случаев, если земли запаса включены в границы охотничьих угодий, случаев выполнения работ, связанных с пользованием недрами на таких землях, и иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Таким образом, использование земель запаса без их предоставления в соответствии со статьей 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации для инженерных изысканий допускается при условии, что такие изыскания осуществляются в целях выполнения работ, связанных с пользованием недрами.
Также следует отметить, что земельным законодательством не предусмотрено случаев образования и предоставления земельных участков для целей инженерных изысканий.
Указанный вопрос предлагается урегулировать проектом федерального закона № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию».
Каким образом осуществляется одновременный государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на земельные участки в связи с образованием.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев:
- образования земельных участков на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- образования земельных участков из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с частью 14 статьи 41 Закона о регистрации недвижимости;
образования земельных участков путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
Соответственно, если собственность на земельный участок разграничена должны быть одновременно осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права государственной (муниципальной) собственности на образуемые земельные участки, после чего может быть осуществлена государственная регистрация перехода права, к лицу, которому образуемый земельный участок предоставляется по решению соответствующего уполномоченного органа (в силу части 2 статьи 19 Закона о регистрации недвижимости данное заявление должно быть представлено в орган регистрации прав органом, принявшим решение о предоставлении земельного участка).
При этом в силу пункта 18 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации в решении об утверждении схемы расположения земельного участка может быть указано на право гражданина или юридического лица, обратившихся с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учете образуемого земельного участка и о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемый земельный участок.
В случае если собственность на земельный участок не разграничена государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на такой земельный участок.
Планируется ли внесение изменений в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в части исключения обязательного требования о наличии документов, предусмотренных частью 3 статьи 42.6 настоящего закона, необходимых для проведения комплексных кадастровых работ?
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 373-ФЗ) подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства обязательна только для случаев, установленных частью 3 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона № 373-ФЗ).
С целью обеспечения возможности проведения комплексных кадастровых работ при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, в том числе в случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции Закона № 373-ФЗ) такой проект не должен разрабатываться или утверждаться, разработан проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в части приведения положений о комплексных кадастровых работах в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации» (далее – законопроект).
Законопроектом в том числе предлагается исключить из части 3 статьи 42.6 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» положение, согласно которому наличие утвержденного проекта межевания территории является обязательным условием для выполнения комплексных кадастровых работ.
Физическому лицу на праве собственности принадлежит нежилое здание — гараж в гаражно-строительном кооперативе. При формировании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории обнаружено, что земельный участок и здание расположены в двух территориальных зонах.
Согласно пункту 7 статьи 11 .9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон. Но в то же время, статьей 39.20 Земельного кодекса РФ для собственников зданий установлено исключительное право на приобретение земельного Участка в собственность или в аренду.
Органом местного самоуправления принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы одна из причин отказа — не выполнено требование принадлежности земельного участка к одной территориальной зоне.
Каким образом собственнику здания реализовать свое право на приобретение участка в данном случае? Один из принципов земельного законодательства гласит: платность использования земли согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Собственник здания желает платить налоги за земельный участок, который использует.
Просим Вас пояснить:
- возможно ли сформировать два земельных участка под одним объектом недвижимости выполнив условие принадлежности каждого участка к одной территориальной зоне:
- предусмотрено ли законодательством постановка на кадастровый учет двух земельных участков под одним объектом недвижимости;
порядок утверждения схемы и дальнейшее приобретение земельного участка в собственность за плату при нахождении земельного участка в границах двух территориальных зон, основные виды разрешенного использования одной из зон не предусматривают размещение гаражей.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 7 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации следует, что не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон.
Следует отметить, что при подготовке правил землепользования и застройки, в частности границ территориальных зон, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления обязаны учитывать сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельных участков, а также объектов капитального строительства, границы которых установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.
На разрешение вопросов, связанных с пересечением земельных участков границ территориальных зон направлен проект федерального закона № 90991-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров» (далее – законопроект), принятие которого запланировано в весеннюю сессию работы Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.
В частности, законопроектом предлагается установить, что орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости об одной или нескольких территориальных зонах с целью отнесения земельного участка только к одной территориальной зоне. При этом указанное положение предлагается применять при условии, что семьдесят пять и более процентов площади указанного земельного участка находится в границах определенной территориальной зоны.
До разрешения данных вопросов на законодательном уровне возможно внесение соответствующих изменений в правила землепользования и застройки.
Относительно размещения объекта недвижимости на двух земельных участках отмечаем.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы, в частности, правоустанавливающие документы на земельный участок и градостроительный план земельного участка.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, а также информация о градостроительном регламенте (пункты 3 и 4 части 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в случае, если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, либо нарушены минимальные отступы от границы земельного участка - строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект может быть признан самовольной постройкой.
В частности, как отмечено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-4378 строительство объекта на двух самостоятельных, не объединенных земельных участках противоречит нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на которых расположено здание, действующим законодательством не допускается.
Представляется, что строительство объекта капитального строительства, равно как и его размещение должно осуществляться на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении объекта на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.
