Кадастровый учет лесных участков
Во-первых, хочу напомнить Положение Лесного кодекса относительно того, что лесной участок – это всё-таки земельный участок, а не что-то иное. Соответственно, при кадастровом учёте мы относимся к нему как к земельному участку. Те лесные участки, которые находятся в составе лесного фонда, являются федеральной собственностью. Согласно Лесному кодексу, лесные участки могут находиться и на землях иных категорий, в том числе и на землях населённых пунктов, землях обороны, землях особо охраняемых природных территорий.
Образование земельных участков в составе лесничеств и лесопарков в Лесном кодексе назвали «проектирование лесных участков». Слово «образование» практически не звучит. Проектирование лесных участков в соответствии со статьёй 71-й прим. 1 должно осуществляться на основании проектной документации лесных участков.
Сейчас, в связи с последними изменениями законодательства, появилась фраза-исключение, касающаяся линейных объектов: линейные объекты могут образовываться не обязательно на основании проектной документации лесных участков, но и на основании иных документов. Если участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование, аренду, то подготовка проектной документации лесных участков может осуществляться заинтересованным лицом.
Что касается кадастрового учёта и вообще Закона о кадастре относительно лесных участков. В составе сведений реестра объектов недвижимости, в составе ЕГРН предусмотрено указание информации о том, что тот или иной земельный участок расположен в границах лесничества и лесопарка. Не через категорию земель, вернее, не только через категорию земель можно определить, что это – лесной участок, но и через прямое указание в сведениях ЕГРН, исходя из того, что лесные участки могут находиться в составе земель иных категорий.
Кадастровый учёт лесных участков, как и обычных земельных участков, осуществляется на основании заявления и документов, которые предусмотрены 218-м Федеральным законом, необходимых для кадастрового учёта земельных участков в тех или иных случаях. Но всегда для кадастрового учёта, в том числе образуемых земельных участков, необходимо представление межевого плана земельного участка.
Ещё одна особенность, которая касается лесных участков, связана с тем, что, поскольку у нас в составе земель лесного фонда лесные участки определены как федеральная собственность, то кадастровый учёт должен осуществляться одновременно с государственной регистрацией права, поэтому в заявлении должны быть указаны две галочки: кадастровый учёт земельного участка и государственная регистрация федеральной собственности на этот образуемый земельный участок. Если образуется из других категорий земель, то там открытый вопрос относительно наличия права на исходный земельный участок, и могут применяться правила, которые установлены для земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности. Сначала на кадастровый учёт ставится земельный участок, это правило у нас предусмотрено 14-й частью, по-моему, 41-й статьи. Если в течение пяти лет не будет зарегистрировано право или аренда этого земельного участка, то орган регистрации прав снимает этот земельный участок с кадастрового учёта.
Относительно заявлений лесных участков в составе земель лесного фонда в 15-ю статью добавили 5-ю часть прим 1. Внесена она была 280-м Федеральным законом, действует с 2017 года. Это нововведение о том, что любой кадастровый учёт земельных участков из состава земель лесного фонда – будь то образование, будь то уточнение – осуществляется на основании заявления органа государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в сфере лесных отношений. Кроме того, 15-я статья предусматривает возможность обращения с заявлениями иных лиц, но в случаях, которые установлены федеральными законами. В качестве примера можно привести предоставление земельного участка, в том числе и лесного, с предварительным согласованием предоставления. В этом случае в решении о предварительном согласовании/предоставлении должно быть указано право этого заинтересованного лица обращаться в орган регистрации права с заявлениями о кадастровом учёте и государственной регистрации публичной собственности ещё не своего права, а публичного образования в отношении подлежащего образованию земельного участка. В этом случае обращается уже то лицо, которое заинтересовано в приобретении этого земельного участка, а не орган власти.
Ещё один момент связанный с кадастровым учётом лесных участков был введён в 201-м Федеральном законе в 2017 году в связи со вступлением в силу 280-го Федерального закона. Статья 4.6 была полностью переписана и изложена в новой редакции. Исходя из положений этой статьи получается, что уточнение границ лесных участков в составе земель лесного фонда может осуществляться на основании заявлений органа власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в сфере лесных отношений, который уполномочен, в том числе, на предоставление земельных участков в составе лесного фонда, или правообладателей этих лесных участков. Под правообладателями Земельный кодекс понимает, в том числе, арендаторов – лиц, которые имеют право собственности, постоянного бессрочного, пожизненно наследуемого, а также аренды.
Что касается внесения сведений о ранее учтённом, когда вообще нет сведений об этом лесном участке в ЕГРН, но стоит задача внести о нём информацию. Установлены особые правила для внесения изменений об этих лесных участках, помимо того, что написано и предусмотрено 69-й статьёй Закона о регистрации недвижимости, что внести сведения о ранее учтённом объекте недвижимости можно по заявлению любого заинтересованного лица при наличии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. 201-й Закон статьёй 4.6 добавляет, что также в этом случае для ранее учтённых лесных участков необходимо наличие межевого плана. Это является обязательным требованием только в отношении лесных участков.
Что касается кадастрового учёта, все особенности предусмотрены в специальной главе закона о регистрации недвижимости в отношении образуемых объектов недвижимости. Такие особенности установлены 41-й статьёй.
Относительно лесных участков установлены такие правила пока ещё в 11-й части 41-й статьи. Если речь идёт об образовании лесных участков на основании проектной документации, то она также является одним из документов, на основании которых осуществляется кадастровый учёт и/или регистрация права. Тем не менее с учётом положений Земельного кодекса (я думаю, что сейчас и в Лесной кодекс тоже внесли изменения относительно проекта межевания территории) участки могут образовываться на основании такого документа. Значит, этот документ также является основанием для осуществления кадастрового учёта и регистрации права.
В исключительных случаях допустимо образование участков, в том числе и лесных, на основании схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Об этом чуть позже поговорим.
Есть особенности, которые установлены статьёй 60-й прим. 2, хотя в целом она направлена на то, чтобы обеспечить кадастровый учёт и устранить пересечение границ обычных земельных участков с лесными. Тем не менее законодательством предусмотрена возможность образования земельных участков из состава земельного и лесного фонда. В том случае, если этот земельный участок пересекает граница других лесных участков или границы лесничеств и лесопарков, то установлено, что это не является препятствием для установления кадастрового учёта такого земельного участка. Единственная особенность заключается в том, что этот земельный участок образовывается в связи с размещением на нём объекта недвижимости, объекта капитального строительства, права на которые возникли и были зарегистрированы до 1 января 2016 года. Устраняются эти пересечения одним простым способом – орган регистрации права изменяет местоположение границ лесного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН, включая границы этого лесного участка, в соответствии с теми данными, которые содержатся в межевом плане и представлены с заявлением о кадастровом учёте обычного земельного участка.
Ещё 280-м Федеральным законом была добавлена особенность, связанная с тем, что для определённых целей могут быть предоставлены не лесные участки целиком, а их части. Предоставление будет осуществляться в том же порядке, что и целых лесных участков, но попытались упростить ситуацию для оформления права пользования землей. По этой причине в 70-й статье Закона о регистрации появилась норма, связанная с кадастровым учётом частей лесных участков, в том случае, если эти части лесного участка в составе земель лесного фонда передаются в аренду для определённых целей. Здесь вы видите геологическое изучение недр, разработку месторождений и размещение линейных объектов, в том числе сооружений, которые являются составной частью этих линейных объектов.
Есть ещё одно правило, связанное с тем, что аренда и часть участка нужны только на период меньше года. Соответственно, регистрация такой аренды не нужна, и не нужен кадастровый учёт этой части. Честно говоря, это правило я бы вписала прямо в закон относительно всех земельных участков, дабы не вводить всех в лишние растраты.
Что касается приостановления кадастрового учёта, то, опять-таки, в 280-м Федеральном законе появилось несколько положений, связанных непосредственно с лесными участками. Добавился пункт 20-й прим. 1 для случая образования лесных участков и уточнения границ. Основанием для приостановления кадастрового учёта в этой ситуации является пересечение границ учитываемого лесного участка с границами других земельных участков, лесных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, или случаи, когда лесной участок является преобразуемым. Это является исключением.
Ещё одно исключение – это те виды разрешённого использования, о которых уже говорили. Они стандартны и звучали во всех нормах 280-го Закона: геологическое изучение недр, разработка месторождений и строительство, реконструкция и эксплуатация линейных объектов и сооружений, которые входят в их состав.
Пункт 21-й относительно образуемых участков у нас был в составе Закона о регистрации недвижимости, но его немножко отредактировали, добавили фразу: «В том числе являющегося лесным участком». Пересечение границ образуемых участков также является основанием для приостановления кадастрового учёта, и здесь вы видите опять те же самые исключения, о которых говорилось чуть раньше.
42-й пункт связан с тем, что проектные документы, проектная документация лесных участков, проект межевания территории, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории могут содержать, а некоторые и содержат, сведения о координатах, подлежащих образованию земельных участков. Тем не менее при установлении на местности границ таких земельных участков могут быть некие отступления, и они описаны не отклонением координат от тех значений, которые указаны в проектных документах, а путём отклонения размера площади, который получается по результатам кадастровых работ и указан в проектном документе. Отклонение не должно превышать 10 % от проектной площади. Это в том числе относится и к проектной документации лесных участков.
Ещё одно Положение 26-й статьи, связанное со сроком действия, было отредактировано. В схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории добавили проектную документацию лесных участков, потому что статьёй 71-й прим. 1 Лесного кодекса, так же как и в отношении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предусмотрено, что она действует в течение двух лет с момента утверждения. Соответственно, если этот срок истёк, а нам подают заявление о кадастровом учёте земельного участка, образование которого предусмотрено такой проектной документацией, устанавливать и осуществлять кадастровый учёт такого земельного участка нет основания, потому что документ-основание уже утратил свою силу.
Что касается 201-го Федерального закона, здесь тоже хотела остановиться. Статья 4-я прим. 1 признана утратившей силу. Почему на это обращаю внимание, потому что именно этой статьёй была предусмотрена возможность до 1 января 2017 года осуществлять предоставление лесных участков без кадастрового учёта. Там менялся состав видов разрешённого использования, цели предоставления, для которых можно было предоставлять участки без кадастрового учёта, но с 1 января 2017 года сказали, что все лесные участки, которые предоставляются, должны пройти кадастровый учёт, в том числе для того, чтобы избежать потенциального пересечения границ земельных и лесных участков и устранить наконец несоответствие двух информационных ресурсов.
Второй момент связан со статьёй 4.2. Здесь отредактировано определение ранее учтённых лесных участков. Поскольку допускалось предоставление лесных участков без кадастрового учёта до 1 января 2017 года, то ранее учтёнными признаются те лесные участки, государственный учёт которых в государственном Лесном реестре был осуществлён до 1 января 2017 года. То, что учитывали после 1 января 2017 года, уже не даёт основания считать этот участок ранее учтённым и вносить сведения о нём в порядке, предусмотренном 69-й статьей Закона о регистрации недвижимости. Дальше будут действовать правила о том, что предоставленный участок, учтённый в государственном реестре после 1 января 2017 года, надо ставить на кадастровый учёт как положено, по правилам 218-го закона.
Здесь же то основание, которое послужило причиной добавления 10-й, по-моему, части в 70-ю статью относительно того, что может осуществляться кадастровый учёт части лесного участка. Связано это с тем, что допускается предоставление в таком виде лесных участков – не целиком, без формирования целого лесного участка, а только его части.
Относительно внесения сведений о ранее учтённом я уже говорила, что внесение сведений о ранее учтённом лесном участке осуществляется, в том числе, с представлением межевого плана. Связано это с тем, что не допускается внесение сведений о таких лесных участках, если их границы пересекают границу других лесных или земельных участков. На стадии кадастровых работ границы пересечения ранее учтённых лесных участков должны быть разрешены путём соответствующего установления границ, избегающего пересечение, либо надо рассмотреть в процессе выполнения кадастровых работ, и, если возник серьёзный спор, то решать уже в судебном порядке.
Исключением являются всё те же лесные участки с определённым типом разрешённого использования, но допустимо только пересечение лесных с лесными. Лесной с земельным в этом случае пересекаться не должны.
Относительно того, что находится в приоритете, если мы ведём речь о границах лесных участков и о правах на лесные участки. Приоритет за сведениями ЕГРН. Соответственно, если какие-то сведения о границах лесных участков, о правах по сравнению с ГЛР отличаются, то ГЛР должен быть приведён в соответствие с записями ЕГРН.
Относительно исключения информации о лесных участках из Государственного лесного реестра установлены определённые правила. Первая позиция о том, что можно исключить из ГЛР тот участок, сведения о котором не внесены в ЕГРН, потому что исключение лесных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, осуществляются по другим правилам, в том числе предусмотренным статьей 60-й прим. 2 Закона о регистрации недвижимости.
В 201-м добавлена ещё статья 4.7, согласно которой возможно образование лесного участка на первом шаге, пока ещё в составе земле-лесного фонда, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Это как раз тот случай, когда земельный участок образовывается в связи с наличием на нём объекта недвижимости, не связанного с использованием лесов, и зарегистрированные права недвижимости возникли до 1 января 2016 года. Подготовка проектной документации в этой ситуации не требуется, схема расположения участка на кадастровом плане территории подлежит согласованию с органами власти субъекта Российской Федерации, и площадь такого участка определяется по правилам, установленным 7-м пунктом статьи 3.5 Закона о введении в действие Земельного кодекса.
Здесь ещё один момент, связанный с этой процедурой: в решении о предварительном согласовании о предоставлении такого «бывшего» лесного участка должна быть указана категория земель, соответствующая виду использования объекта недвижимости, располагающегося на этом земельном участке, с учётом документов терпланирования и с учётом разрешённого использования, характера использования этого объекта. В этой ситуации принятие решения о переводе из категории в категорию не требуется: не нужно писать, что этот земельный участок из состава земель лесного фонда надо перевести в другую категорию. Это делается одномоментно с принятием решения о согласовании. Соответственно, при кадастровом учёте у этого земельного участка будет указана другая категория земель: он уже будет не «земли лесного фонда», если он таковым был, а иной категории.
В соответствии с той самой статьёй 3.5 Закона о введении в действие Земельного кодекса о том, что, в случае образования земельного участка из земель (только из земель), эта схема подлежит обязательному согласованию с органами субъекта Российской Федерации, уполномоченного в сфере лесных отношений. Если вдруг этот орган видит, что будущий земельный участок попадает на территорию, которая относится к лесам обороны, к особо охраняемым и так далее, то он направляет в федеральные органы исполнительной власти, ответственные за эту сферу деятельности.
Определены основания для отказа в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Тот факт, что земельный участок образовывается для целей образования и эксплуатации размещённого на нём объекта капстроительства, права на который были зарегистрированы до 1 января 2016 года, является обстоятельством, которое не даёт оснований принимать решение об отказе в согласовании схем расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Единственный нюанс связан с площадью. Допускается отказать, если размер этого земельного участка превышает размеры, предусмотренные в соответствии с частью 20 статьи 34. Текст этой 20-й части статьи 34 171 Федерального закона содержит в себе отсылку на положение Земельного кодекса, статью 33, которая утратила силу с 1 марта 2015 года. Тем не менее для этих исключительных случаев те нормативные акты, которые определяли размеры земельных участков для тех или иных целей, применимы в случае образования лесного участка, занятого объектом капитального строительства, права на который были зарегистрированы до 1 января 2016 года. Это обстоятельство, при котором схема считается согласованной: не поступил отказ, либо уведомление об отказе, либо не было направлено в принципе.
Не требуется согласование этой схемы в пяти случаях, в том числе если земельный участок находится в границах населённого пункта, и границы этого населённого пункта установлены надлежащим образом. Внесены в ЕГРН сведения о границах всех лесничеств и лесопарков на территории муниципального образования – нам пока до этой ситуации далеко. Тем не менее как обстоятельство, исключающее необходимость согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, оно фигурирует.
Ещё несколько слов по поводу устранения пересечений границ. До 1 января 2023 года Росреестр работает в ЕГРН, устраняет пересечения по правилам, которые установлены статьёй 60-й прим 2. Не требуется согласования проведения местоположения границ – той части границ земельного участка, которая попадает в границы лесничества и лесопарка. Но это касается земельных участков определённых видов разрешённого использования. Это те участки, которые были предоставлены гражданам: садоводства, огородничества, дачные хозяйства, ИЖС, и нет – гаражи здесь не упомянуты. Остальные части границ обязательно согласовываются, и одно из требований – это то, что смежным земельным участком является лесной участок. Он должен быть сформирован как лесной участок, он должен быть определён как лесной участок, а не земли, потому что с землями мы в принципе не проводим согласование местоположения границ.
Если речь идёт об обычных земельных участках, они также могут повлиять на местоположение границ лесного участка, но в меньшей степени – только в том случае, если площадь уточняемого, смежного с лесным, земельного участка увеличивается не более чем на 10%. Такие особенные правила.
