Максим Валерьевич Попов,
Кандидат юридических наук,
руководитель группы юридической компании Gotsblat BLP.
Изменения в разрешительной документации на строительство. Изменения за год в герулировании градостроительной документации. Новое в правовом регулировании рекультивации земель.
Моя цель – это вкратце рассказать про изменения, которые были внесены в законодательство в августе 2018 года и которые касаются разрешительной документации на строительство. Также моя цель – это рассказать про новые нормы, касающиеся рекультивации земель, поскольку в июле вступило в силу новое долгожданное Постановление Правительства Российской Федерации. Долгое время до этого мы жили со старыми, ещё 90-х годов постановлениями о рекультивации, и вот сейчас появилось новое. Также мы вкратце поговорим про изменение Град документации.
Начнём с вопросов, касающихся документации на строительство. Перед вами – обычный жизненный цикл документации, с которой обычно мы имеем дело: получаем ГПЗУ, если строим площадной объект, или же получаем ППТ и ПМТ, если строим линейный объект. Затем мы с вами в течение срока действия ГПЗУ подготавливаем проектную документацию, проводим её экспертизу, получаем разрешение на строительство. После этого проводим надзор и в конце получаем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Что же нового появилось у нас в течение 2018 года в этой сфере? Начнём с проектной документации, а именно с того, что у нас, как вы помните, с 2013 года была норма в Градкодексе, согласно которой при проведении капитального ремонта какого-либо объекта капитального строительства подготавливаются отдельные разделы проектной документации. Эти разделы должно было определить Правительство Российской Федерации, но оно этого не сделало. Теперь в этой норме Градкодекса указано то, что, если речь не идёт о бюджетных вещах, то в этом случае подготовка проектной документации при капремонте – на усмотрение правообладателя этой недвижимости: здания, сооружения или помещения. Это на наше усмотрение. Допустим, ставим мы перегородки на новом месте – пожалуйста, мы делаем план новых перегородок. Это на усмотрение правообладателя, что, естественно, неплохо, потому что у нас это было неким лишним раздражителем, так как было не очень понятно, что же именно подлежит, какая документация готовится и что в случае необходимости должны были отслеживать проверяющие органы.
Второе, чуть более важное изменение и, на мой взгляд, не вполне позитивное. Мы знаем, что, когда мы подготовили проектную документацию, часто бывает так, что потом планы меняются – мы вносим некие изменения, дорабатываем, у руководства появляется новое видение, и приходится всё менять. Есть два основных направления.
Первое – когда внесённые нами изменения влияют на конструктивные и иные вопросы безопасности, надёжности и так далее. Второе – когда не влияют. У нас примерно с 2016 года появилось в законодательстве понятие модифицированной проектной документации. Если мы с вами внесли изменения, которые не влияли на характеристики надёжности и безопасности, то мы могли получить некое заключение от экспертной организации, которая нам делала экспертизу проектной документации, где было бы сказано, что наши изменения внесены и не влекут за собой какие-либо воздействия на надёжность и безопасность. С таким заключением мы могли уже спокойно потом идти за получением разрешения на строительство. Или, когда мы уже сдавали объект в эксплуатацию, то, если Стройнадзор при финальной проверке видел некое отклонение от утверждённой и прошедшей экспертизу проектной документации, мы показывали заключение и в этом случае получали ЗОС в отношении этого объекта. Казалось бы, такая простая вещь, как форма этого заключения. К сожалению, так Минстрой и не смог почему-то её утвердить, хотя в конце 2016 года писал письмо: «Пока я её не утвердил, давайте пользоваться некоей формой приложения к этому письму». Казалось бы, возьми эту форму и обеспечь регистрацию в Минюсте этого приказа. Нет, почему-то этого не случилось. Поэтому в моей практике очень часто Главгосэкспертиза и её управления на уровне регионов отказывались выдавать такие заключения о модифицированной проектной документации, говоря: «Извините, подзаконного акта нет, поэтому не могу выдать такое заключение». В то же время, когда мы подходили с такими вопросами не к госэкспертизе, вопросов вообще не возникало: спокойно делали заключения и работали по ним.
Если говорить про фактическое применение закона, то, к сожалению, когда речь идёт про государственную экспертизу, эта документация не получила развития. К сожалению, даже такая полуработающая норма была отменена в августе 2018 года. Теперь из Градкодекса исключены вопросы, касающиеся модифицированной проектной документации, следовательно, мы вернулись в ситуацию, которая была до 2016 года, иными словами.
Если мы вносим некие изменения в проектную документацию, то получается, сами должны решать: оказывают или не оказывают они влияние на надёжность и безопасность наших конструкций. Ответственность, получается, лежит уже в большей степени на застройщике и проектировщике. Мы спрашиваем проектировщика: «Вот ты внёс такие изменения – пожалуйста, гарантируй, что они не влияют на безопасность и надёжность». Если мы в этом уверены, то в таком случае мы идём, получаем разрешение на строительство, опираясь на эту проектную документацию, и надеемся на то, что, когда будет финальная проверка и у нас будет ЗОС, Госстройнадзор поверит именно заключению проектировщика о том, что мы никаких особых изменений не внесли. Надеяться – это тоже, понятно, большая неопределённость.
Или, опять же, на практике бывало так, что мы получали некие аналогичные заключения, но не от проектировщика. Некоторые экспертные организации, иногда администрация, дающая разрешения на строительство, выдавали такие заключения. Очень редко это делал региональный Стройнадзор, поэтому повторюсь: возвращаемся в ситуацию до 2016 года.
Если же мы с вами уверены в том, что это действительно несущая конструкция, которую мы трогаем, то понятно, что будет повторная экспертиза проектной документации. Так что такие изменения содержат мало чего позитивного, но такое у нас, очевидно, было принято решение. Возможно, посчитали, что такие заключения не отвечают неким требованиям безопасности или эксперты не хотят брать на себя ответственность. Неважно, что это за собой повлекло. Важно, что такой возможности у нас уже нет.
Поскольку мы сейчас заговорили именно про проектную документацию, дальше я бы хотел поговорить про рекультивацию. Почему речь идёт о рекультивации именно в этом месте нашего обсуждения? Потому что она тесно связана с подготовкой проектной документации на строительство того или иного объекта.
В июле 2018 года у нас было опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации № 800, которое утвердило соответствующее Постановление «О рекультивации и консервации земель». Одновременно этим же Постановлением были признаны утратившими силу то самое древнее 140-е Положение Правительства «О консервации» от 1994 года и чуть более позднее (по-моему, 2002 года) Постановление Правительства про консервацию. Кстати, обращу внимание, что пока ещё есть 525-й приказ – базовый приказ в этой сфере, который был очень давно выпущен Минприродой в развитие 140-го Постановления Правительства. Но, поскольку 140-е Постановление признано утратившим силу, то и этот приказ Минприроды, по сути, утратил силу. Думаю, что скоро мы дождёмся формального признания его утратившим силу решением Минприроды, поэтому сейчас по общим правилам, которые действуют в этой сфере, он применяется только в той части, где не противоречит 800-му Постановлению, поэтому в этом отношении уже есть некая определённость.
В чём главная теоретическая особенность этого Постановления? В том, что за всё пореформенное время с 90-х годов у нас появилась некая определённость в соотношении понятия «консервация земель» и понятия «рекультивация земель». Если раньше у нас было два разных Постановления Правительства по этому поводу, то сейчас они объединены в одно. Впервые появилось чёткое отличие этих двух институтов с точки зрения срока, в течение которого возможно восстановление деградированной земли.
Базовое понятие – это деградация земель, когда они были нарушены из-за неких наших действий техногенного характера. Допустим, мы проводим траншею или произошёл взрыв трубопровода и разлития нефтепродуктов, и так далее. Дальше смотрим с точки зрения Постановления: возможно ли восстановление плодородия почвы, восстановление этих земель в течение 15 лет. Если это возможно, будет рекультивация, если же нет, это будет консервация.
Безусловно, 15 лет – достаточно длительный срок, и это действие мало связано с правом: не то что на гадание похоже, но прогнозирование в достаточно среднесрочной перспективе. Трудно бывает оценить достижение этого показателя – 15 лет. Это напрямую зависит от объёма средств, которые мы вкладываем в рекультивацию или оставляем без каких-либо последствий. Или, допустим, зависит от того, какова мощность плодородного слоя почвы, который можно использовать и нанести. Поэтому 15 лет – это в какой-то степени оценочное понятие, тем не менее такой критерий у нас имеется, и мы посмотрим, каким образом это будет применяться на практике.
Кто обязан проводить рекультивацию и консервацию? Как вы знаете, и в экологическом праве, и в земельном законодательстве есть общий принцип: «Загрязнитель платит». Это понятие достаточно чётко закрепляется и в этом Положении. Когда мы начинаем смотреть 800-е Постановление, то первое, что бросается в глаза и что мы должны выяснять, – это вопрос: известен ли загрязнитель – то лицо, по вине которого или из-за действий которого почва оказалась деградированной. Если да, то именно это лицо обеспечивает рекультивацию или консервацию земель. Причём нужно понимать, что прекращение права этого лица на земельный участок, где находятся деградированные земли, не влияет на его обязанность обеспечить рекультивацию или консервацию. С другой стороны, если такое лицо ликвидировано, вряд ли мы к кому-либо можем прийти и понудить его обеспечить такого рода деятельность. Поэтому тогда, когда мы не можем найти загрязнителя, то есть лицо, по вине которого произошла деградация, мы идём и спрашиваем, находится ли участок в частной собственности (в собственности гражданина или юридического лица). Если да, то собственник обеспечивает рекультивацию или консервацию земель.
Поэтому очень важно, когда мы рассматриваем земельный участок на предмет его приобретения, убеждаться в наличии или отсутствии загрязнения земель. Конечно, если нет желания или возможности заниматься экологическим аудитом, взять пробы почвы, то можно по Гражданскому кодексу попытаться получить заверение об обстоятельствах, что участок не загрязнён, что информации об этом нет. В договоре купли-продажи можно ограничиться такими документами. С другой стороны, если всё-таки есть желание или возможность, а юристы всегда будут настаивать на этом, нужно провести технический аудит и убедиться, есть такое загрязнение или нет.
В качестве примера: недавно смотрели земельный участок. По документам всё нормально, раньше были здания и сооружения, была производственная площадка, но выяснилось, что, оказывается, местные жители жаловались на то, что на этот участок привозится мусор, и его сжигают. Были обращения, были митинги и тому подобное. Естественно, мы обратили внимание клиента на это обстоятельство, тот провел эко-аудит и убедился, что там очень глубоко почва засорена остатками этого горения. Поэтому, ещё раз: при работе с земельным участком очень важно смотреть не только на документ, но также и на информацию из СМИ относительно возможного загрязнения земельного участка.
Если участок не в частной собственности: в госсобственности, муниципальной или неразграниченной собственности. Здесь тоже получается некая «вилка» вариантов, которая зависит от того, предоставлен ли участок, находящийся в публичной собственности, какому-либо лицу, допустим, на праве аренды или на праве постоянного бессрочного пользования. Если да, то арендатор или пользователь земельного участка обеспечивает рекультивацию или консервацию земель. Если вы приобретаете земельный участок, не находящийся в собственности по договору купли-продажи, а, допустим, подписываете договор перенайма (уступки прав и обязанностей по договору аренды), то тоже будет нелишним обеспечить включение об обстоятельствах, что нет никакого загрязнения, или провести некое экологическое исследование на предмет обнаружения признаков деградации земель.
Только в редких случаях, когда участок не предоставлен кому-либо, рекультивацию земель обеспечивает власть. Какие это могут быть случаи? Произошло половодье, река вышла из берегов, и земля без предоставления оказалась затопленной. Тогда власти, которые распоряжаются этими земельными участками, должны обеспечить рекультивацию или консервацию такого земельного участка.
В некоторых похожих случаях, что тоже прописано в 800-м Постановлении, иногда власти могут быть обязанными обеспечить рекультивацию тогда, когда участок предоставлен. Но эти случаи вряд ли будут очень часто применяться, потому что Положение говорит о том, что это может случиться тогда, когда загрязнение/деградация произошли из-за природных причин. Самое простое – это половодье, затопление почв и – внимание! – если арендатор принимал меры по предотвращению такого рода экологической катастрофы, например, строил некие дамбы вдоль своего земельного участка, если был предупреждён об опасности подтопления. Это новая норма. Не знаю, как она будет применяться, тем не менее она есть.
Если вы арендуете земельный участок и имеется информация о некой угрозе наступления такого рода негативных последствий природного характера (находимся вдоль реки или тому подобное), то нужно в этом случае обеспечить хотя бы какие-то меры по предотвращению, чтобы, если это произойдёт, можно было бы рассчитывать, что государство поможет обеспечить рекультивацию земель или земельных участков.
Кстати, вы говорили про ЗОУИТы – зоны с особыми условиями использования территории. Напомню, что одним из ЗОУИТов сейчас является зона подтопления. Если слой в публичной кадастровой карте выделяется как зона подтопления, то будьте готовы к тому, что это требует определённых действий по обеспечению защиты от такого подтопления. Эти действия необходимо предпринимать для того, чтобы можно было рассчитывать на помощь государства.
Итак, в целом понятно, кто должен обеспечивать рекультивацию и консервацию. Теперь пункты, касающиеся того, как это делать, в каком порядке, какие вопросы уже выявились при оформлении.
Во-первых, Положение достаточно чётко определяет те основания (триггеры), которые влекут за собой необходимость обеспечить рекультивацию или консервацию земель. Допустим, мы построили линейный объект, проложили коммуникацию, она находится в земле, мы закончили деятельность, которая связана с причинением деградации землям. С этого момента нужно начинать эти самые работы.
Дальше. Действия, приведшие к деградации. Например, произошёл разлив нефтепродуктов по той или иной причине или произошла авария – это тоже отправная точка, от которой нужно отсчитывать срок на проведение этих работ.
Выявление деградации. Некие органы: Россельхознадзор, Росприроднадзор – в рамках проведения проверок соблюдения законодательства тоже вполне могут выявить такого рода невыполнение обязанностей по проведению этих работ, и будут соответствующие предписания.
Принципиальные вопросы: что же нужно делать, когда эти основания выявились? Во-первых, надо подготовить проект рекультивации или консервации. Здесь возникает первая выявившаяся проблема, связанная с несоответствием в законодательстве: в какой форме делать проект. Нам хорошо известен пункт 2 статьи 78 Земельного кодекса, который говорит о том, что мы можем использовать земли сельхозназначения без перевода в иную категорию и сейчас, кстати, без изменения вида разрешённого использования, но при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель. Предполагается, что у нас должен быть отдельный проект. Так и было долгое время, исходя из Постановления 1990 года. Это первый нормативный акт.
Второй нормативный акт – хорошо нам известное Положение Правительства «О составе проектной документации на строительство». Если мы прочитаем раздел 8 пункт 25, видно, что проектная документация практически по любому ОКСу должна содержать в разделе «Охрана окружающей среды» положение о мероприятиях по рекультивации нарушенных или загрязнённых земельных участков и почвенного покрова. Что это, если не рекультивация, которая должна «сидеть» в проектной документации по любому ОКСу?
Наконец, новое Постановление. Оно различает две формы проекта рекультивации.
- Если мы строим ОКС и его строительство приведёт к снижению плодородия или деградации земель сельхозназначения, это делается в рамках проектной документации. Обратите внимание, земель сельхозназначения, акцент сделан именно на этом.
- В иных случаях, когда мы предвидим наличие деградации или что-то случилось, помимо ОКС, на сельхозземле, у нас будет отдельный документ: «В иных случаях».
Что получается? Представим себе: мы строим линейный объект и проводим его по землям лесного фонда. Понятно, что нужно будет его сохранять, срубать деревья и тому подобное. Получается, что мы попадаем под проектную документацию? Нет! Получается, что это будет отдельный документ. Если же мы строим по сельхозземле, мы будем делать это в составе проектной документации. Если у нас отдельный документ (в том же примере про строительство линейного объекта на лесном фонде), мы будем дублировать информацию в виде отдельного документа и в проектной документации в разделе «Охрана окружающей среды». Пока, наверное, так.
Я слышал от клиентов, что экспертиза тоже проходит по-разному. Где-то требуют отдельный документ, где-то требуют в составе проектной документации – пока всё ещё приходит в норму, потому что это новое Положение. Поэтому здесь нужно быть осторожнее с точки зрения практического подхода в большей степени. Общее правило таково: если вы сделали работу один раз, наняли подрядчика, он вам создал проект рекультивации, то выполните двойную работу, подготовьте его в виде отдельного документа и вбейте это в проектную документацию, потому что там тоже есть «Иная документация». Если требование есть, иную документацию тоже можно прикладывать к проектной документации.
Но всё было бы очень просто, если бы не последствия, которые это Положение связывает именно с формой документа. Дальше мы эти последствия рассмотрим, пока же повторюсь – три Положения, три нормативных акта: статья 78-я Земельного кодекса, 87-е Постановление Правительства про состав, 800-е про рекультивацию.
Скажем так, пока разные по терминологии подходы к тому, в какой форме быть проекту рекультивации.
Дальше посмотрим, какие именно последствия от того, какая форма.
Первое последствие – согласование. Нужно ли согласовывать именно проект рекультивации земель? В Постановлении тоже достаточно революционные подходы. Оно говорит: «Если проект рекультивации подготавливается в составе проектной документации, то согласования ни с кем проводить не надо». Очевидно, предполагается, что, когда мы строим на сельхозземле, на своём участке, то с кем согласовывать проект рекультивации? С собственником не нужно – я сам собственник или правообладатель. Что касается публичного элемента, то в рамках экспертизы и будет проверяться соответствие этого подготовленного раздела о рекультивации требованиям различных технических регламентов, требованиям безопасности, экологии и так далее. И, наоборот, если посмотреть пункты 15-23 в этом Положении, можно увидеть, что, если мы подготавливаем проект в виде отдельного документа, он требует согласования. Там есть согласование и с правообладателем земельного участка. Допустим, если мы прокультивируем землю, загрязнённую в результате некоего разлива нефтепродуктов, мы приходим к собственнику и говорим: «Это произошло по моей вине, давайте я сделаю следующее, вот такие у меня будут работы, такой-то срок» – мы согласовываем с ним эту рекультивацию. При этом с госорганами у нас согласование только в том случае, если это прямо прописано в данном Положении. Есть некоторые случаи согласования с Россельхознадзором и Росприроднадзором. Внимание! С Росреестром теперь согласовывать не нужно. Его точно нет в этом Положении, и он даже выпустил письмо, в котором сказал, что не согласовывает проекты рекультивации, кроме тех, которые были подготовлены до июля 2018 года. Поэтому в этом отношении стало немного более понятно.
Ещё раз повторюсь: важно отслеживать, потому что в зависимости от формы документа (в составе ПД или в виде отдельного документа) достаточно серьёзно отличается и порядок его согласования.
Дальше Положение напоминает о том, что в некоторых случаях, которые прямо прописаны в Федеральном законе «Об экологической экспертизе», требуется проведение экспертизы. При необходимости нужно посмотреть этот закон. Например, если размещаются какие-то отходы, то нужно обратить внимание на статью 11, есть ли необходимость экологической экспертизы или нет.
Утверждение проекта – тоже достаточно странная вещь. Когда мы делаем проект рекультивации в рамках проектной документации, выходит, что мы получили положительное заключение экспертизы и как застройщики утверждаем документацию. Получается, что тем самым мы утверждаем и проект рекультивации, подготовленный в рамках проектной документации. Если же мы подготавливаем её в виде отдельного документа, в этом Положении имеются нормы о том, каким образом утверждается проект рекультивации. Как и при согласовании, в зависимости от формы документа различается и вопрос утверждения проекта рекультивации. Когда утвердили проект рекультивации, мы должны уведомить органы власти. Их, как минимум, два на федеральном уровне: Россельхознадзор и Росприроднадзор. Их компетенция распределяется в зависимости от категории земель. Плюс, если рекультивация проводится на земельном участке, который находится в публичной собственности, то мы также уведомляем орган власти, уполномоченный на предоставление земельных участков в этой части. В конце концов мы начинаем работы по рекультивации, согласно этому утверждённому проекту рекультивации земель.
Следующее очень важное положение. Теперь установлен жёсткий срок: как правило, семь месяцев должно пройти с момента возникновения этой самой обязанности (окончание деятельности, деградация) до проведения перечисленных мероприятий. Может быть корректировка в договоре, но по умолчанию даётся семь месяцев на проведение этих работ. Много это или мало? Скорее всего – достаточно мало. Многое зависит от объёма деградации: насколько серьезная была проблема, авария и так далее. Но всё равно в каких-то сложных случаях – это достаточно жёсткий срок.
Что ещё важно: в КоАП есть статья 8.7 – про ответственность за невыполнение действий по рекультивации и консервации. Раньше она иногда применялась, но, поскольку не было жёсткого срока для этих действий, про неё знали, но не особо боялись. Теперь, поскольку появился жёсткий срок, помним про ответственность. Для юридических лиц это достаточно серьёзная сумма – от 400 до 700 тысяч рублей. Поэтому помним про действия, которые необходимо предпринять, чтобы не попасть под проверку Росприроднадзора или Россельхознадзора и не получить достаточно серьёзный штраф с предписанием об устранении этого нарушения.
Ещё раз напомню, что, если мы доказываем, что в течение 15 лет мы сможем рекультивировать участок, мы его рекультивируем, потому как Положение говорит про 15 лет на эти работы. Если же не получается, 25 лет даётся на консервацию земель.
Итог – акт о завершении работ. Мы уже привыкли к комиссиям. Приглашаем комиссии, представителей органов власти и так далее. Сейчас комиссии как таковой нет. Поскольку я сам проект утвердил, я его сам фиксирую, прикладываю к этому акту доказательства проведения работ по консервации, рекультивации. Договор с подрядчиком, договора поставки стройматериалов, почвы и так далее, договор на вывоз снятого слоя почвы на утилизацию в специальном месте и тому подобное – все эти бумаги должны быть подложены, чтобы доказать, что эти работы проводились. И тоже уведомляем соответствующие органы. Уверен, через 15 лет не будет Россельхозназора, будут другие наименования, тем не менее уведомляем соответствующие органы власти, которые уполномочены в этой сфере, что рекультивация завершена. В случае проверки никаких ответственностей не будет.
На этом этапе это всё, что я хотел рассказать про рекультивацию.
Еще раз повторюсь – новое Положение. Пока ещё практики почти нет: не так часто, как было раньше, у нас что-то строится. Поэтому смотрим, как применяется. Если есть какие-то непонятности, а они, безусловно, есть, то нужно обращаться в органы власти, которые принимали эти нормативные акты, контролируют их исполнение, с просьбой разъяснить то или иное положение. Иного пути нет, потому что, при всем моём уважении к коллегам, качество нашего нормативного материала далеко от совершенства, поэтому нужно о себе напоминать. Мы стараемся коллегам направлять письма, пытаясь донести те сложности, которые происходят на практике.
У кого-то был уже некий опыт применения этого Положения? Расскажите, пожалуйста.
Участник семинара: Вопрос сейчас такой: согласно пункту 14 этого 800-го Постановления необходимо проводить лабораторные исследования: физические, химические и биологические показания почв. Но непонятно, какие исследования необходимо проводить. Когда мы делаем проект рекультивации, никто не знает, какие именно.
М.В. Попов: Скажите, до этого вам приходилось же такие вещи проводить?
Участник семинара: Нет.
М.В. Попов: Вообще нет? Немножко странно получается. В таком случае вы должны доверять вашему подрядчику – тому, кто вас обеспечивает разработкой.
Участник семинара: Подрядчик тоже не знает. Доходило до абсурда. Когда вышло это Постановление, необходимо было сдавать земли и прикладывать эти документы. В том числе создавали этот акт. Сделали рекультивацию на карьере торфа, а с нас запросили пробы по нефти: есть ли там нефть на торфе. Бред, если честно.
М.В. Попов: С другой стороны, коллеги, вы должны полагаться на здравый смысл, предполагая, какая должна быть деградация, какие должны быть исследования. Это вопрос больше даже не к юристам, а к экологам и вашим подрядчикам. Но, если у вас отдельный проект, когда вы направляете его на согласование, то будете получать мотивированный отказ. Мотивированность – это будет как раз несложно для госорганов, потому что, если вы можете ориентироваться на здравый смысл, то госорган при отказе должен опираться на нормы права. Если нет таковых причин отказывать.
Участник семинара: Отказы есть. Общими фразами, и всё. Нет конкретики.
М.В. Попов: Да, к сожалению, так получается. Спасибо, что подсказали.
Участник семинара: Тут же вопрос: например, под линейные объекты необходимо брать пробы. На каком минимальном отрезке должны быть расстояния? Какие максимальные расстояния должны быть по линейным объектам, в том числе? Сейчас мы отводим земельный участок по лесному фонду под сейсморазведку. Представьте, какие там объёмы. Мы отводим 575 гектаров. На каком расстоянии надо брать пробы для этого проекта? Тоже непонятно. Ни законодатель, ни Департамент, куда мы потом этот проект отправляем, никто не знает, в том числе и подрядчики.
М.В. Попов: Коллеги, с точки зрения юриста скажу следующее: если в нормативном акте нет ссылки на дальнейший подзаконный акт, который должен был быть принят, то он принят не будет. Это нужно чётко понимать. Поэтому ещё раз: это всё же больше в сфере не права, а именно экологии. Но, думаю, что с точки зрения обоснованности и целесообразности будут оцениваться именно в таком плане.
________________
Участник семинара: Вопрос по поводу согласования. Вы сказали, что, когда проект рекультивации входит в состав проектной документации на объект, его по новому Постановлению согласовывать не нужно. Однако у нас остаётся в силе 514-е Постановление Правительства. Это проектная документация, которая говорит нам, что его нужно утверждать с собственниками, землепользователями, землевладельцами. 514-е Постановление о землеустроительной документации пункт 8 говорит о том, что проект рекультивации должен утверждаться собственниками, землепользователями, землевладельцами. Соответственно, у нас получается коллизия: нам сейчас подрядчики говорят, что его согласовывать больше ни с кем не нужно, однако мы потом так же и на перевод несём, и на регистрацию, и на утверждение – всё равно требуют. Получается, здесь противоречие.
М.В. Попов: Подождите. Если у нас два нормативных акта одного уровня юридической силы, то поздний заменяет предыдущий. Я думаю, что в случае коллизии это так.
Неоднократно мы видели ситуацию, когда после принятия постановления, потом в него ещё вносятся изменения. Поэтому, я полагаю, что, чем больше будет таких вопросов и проблем, тем быстрее Правительство издаст Постановление о внесении изменений. Когда есть такие противоречия, мы руководствуемся правилом разрешения коллизии. Последнее имеет приоритет.
Участник семинара: У меня ещё вопрос по поводу биологического этапа рекультивации. Ранее действующее законодательство нам предлагало вариативность: мы могли сами проводить «биологию» как лицо, осуществившее деградацию, либо выплачивать убытки собственнику, и тот делал её собственными силами. Сейчас 800-е Постановление нам такой возможности не даёт. Оно говорит о том, что мы всегда должны осуществлять сами, и у нас до сих пор не разрешён вопрос: можем ли мы заключать такие соглашения о возмещении убытков? Или сейчас это вообще неправомерно, и мы всегда должны делать только сами?
М.В. Попов: А что такое убытки? Убытки происходят в том случае, если мы перекладываем. Если действие осуществляет лицо, а мы просто платим ему за это. Давайте ещё раз вспомним принцип, который прописан в этом Постановлении: «Платит загрязнитель». Поэтому, скорее всего, и технический, и биологический этап должен выполнять именно загрязнитель. А за что платить убытки? Если бы собственник был обязан это делать, мы бы ему возмещали. Скорее всего, здесь именно такое решение будет.
______________________
Участник семинара: Вопрос такой: организация создана недавно для того, чтобы зачистить земельный участок, на котором расположены ядерные реакторы. Они остановлены. По этому принципу загрязнитель очевиден – это государство.
М.В. Попов: Как государство? Кто был собственником реактора? «Росатом» получается?
Участник семинара: Даже ещё раньше, ещё кто-то был собственником, они поменялись.
М.В. Попов: Хорошо, в федеральной собственности, допустим.
Участник семинара: Участок Российской Федерации, имущество принадлежит акционерному обществу. Мы его приобрели для того, чтобы вывести из эксплуатации. Из тех четырёх событий когда всё-таки возникает обязанность? И у кого обязанность рекультивации или консервации? Прокомментируйте нашу ситуацию.
М.В. Попов: В Положении ничего не говорится об исторических аспектах. Я думаю, что здесь правильнее всего, если будет некое предписание о необходимости такого. Допустим, будет некоторая проверка со стороны Росприроднадзора, которая это выявит. Давайте тогда ещё раз посмотрим 26-й пункт – как там прописаны эти основания. В какой момент это нужно делать? Со дня совершения действия, со дня выявления деградации, по получению предписания.
Что такое «выявление деградации», не очень понятно. Она есть в наличии? Вы в чём заинтересованы? В том, чтобы это Федерация сделала? Чтобы Федерация выделила деньги?
Участник семинара: Конечно, у нас нет на это денег.
М.В. Попов: В таком случае почему бы вам не выявить факт деградации, составить некий акт о том, что проведено исследование, обнаружено загрязнение, и направить его собственнику этого земельного участка? А заодно напомнить, что семь месяцев начинают течь. В этом случае, если к вам придёт проверка, вы скажете: «Спасибо, мы знаем об этом, мы выявили факт деградации, приняли необходимые меры и направили акт тому лицу, которое, по нашему мнению, обязано обеспечить рекультивацию или консервацию этих земель».
Участник семинара: Да, но размер штрафа смущает всё-таки.
М.В. Попов: Смущает, безусловно. Поэтому, чтобы его предотвратить, всё-таки нужно минимизировать саму возможность этих вещей.
_________________
Участник семинара: Вопрос по этим семи месяцам, за которые мы должны провести рекультивацию земель. А как быть в районах Крайнего Севера, где бесснежный период три месяца?
М.В. Попов: Вы знаете, там есть некоторые сроки. Я сказал, семь месяцев. Сроки можно немножко корректировать. Пункт 26 посмотрите, пожалуйста. Более подробно можно посмотреть вопросы «лица, которые обязаны», «разработка проекта рекультивации», «срок, установленный решением или договором, на основании которого используются земли». Если, допустим, вы арендуете земельный участок, то можно в договоре аренды прописать, что у вас там будет не семь месяцев, а больше. Поэтому воспользуйтесь, пожалуйста, 26-м пунктом этого Постановления. Вероятно, можно будет прописать чуть больший срок длительности. Тем более, что у вас есть для этого совершенно чёткие и разумные основания.
Следующий шаг – экспертиза. В чём здесь принципиальные изменения?
Вы хорошо знаете, что у нас есть такие объекты, которые «не вполне» важные: как правило, до полутора тысяч метров. Они по общим правилам не требовали проведения экспертизы проектной документации. Это прописывалось в 48-й статье Градкодекса. Некое ужесточение правил произошло в одном из этих законов, которые были приняты 3 августа 2018 года.
Указано, что, даже если у нас объект до полутора тысяч метров, но он связан с массовым пребыванием граждан, то проектная документация на его строительство будет подлежать экспертизе. Что такое «массовое пребывание», должен сказать Минстрой. Пока он этого чётко не сказал, ждём. Но очевидно, что это может быть достаточно широкий спектр. Например, вряд ли это складское помещение, потому что там 2-3 человека-оператора, плюс современная техника. Скорее всего, это какая-нибудь столовая или магазинчик. Поэтому ждём приказа Минстроя и затем смотрим, принимая во внимание эти Положения.
Очень интересное правило введено. Мы знаем, что, когда мы получили ГПЗУ или ППТ, ПМТ в отношении линейного объекта, по ГПЗУ даётся три года, чтобы привести проектную документацию, провести экспертизу и получить разрешение на строительство. Что говорит часть 5.2 новой 49-й статьи Градкодекса? Она говорит, что, если мы пришли на экспертизу с проектной документацией в течение полутора лет с даты получения ГПЗУ (ГПЗУ + 1,5 года), эксперты будут смотреть и оценивать её на предмет соответствия разного рода техническим требованиям по экологии, санитарным требованиям и так далее на дату выдачи ГПЗУ. Если же мы пришли позже полутора лет после выдачи ГПЗУ, то они будут смотреть по состоянию на дату поступления документов на экспертизу. Иными словами, если мы успели подготовить проектную документацию и подать на экспертизу в течение полутора лет, мы в этом случае спокойны, потому что любые изменения всяческих техрегламентов нас касаться не будут. Если же мы не торопились, прошло два, два с половиной года, и мы пришли на экспертизу, то в этом случае, если вносились изменения в техрегламент, нам придётся вносить изменения в проектную документацию. Закон ориентирует нас на скорейшее начало проведения проектных работ и на то, чтобы подаваться на экспертизу. Это применяется и к ГПЗУ, и ППТ, ПМТ применительно к линейному объекту. Поэтому внимательно смотрим на часть 5 статьи 49-й Градостроительного кодекса и стараемся оптимизировать сроки, чтобы минимизировать риски внесения изменений в документацию, связанные с тем, что в очередной раз поменялись требования.
Кстати, то же получается по рекультивации: мы подготовили проектную документацию, опираясь на 140-е Постановление, на 525-й приказ, год она лежала – и вдруг случилось новое Положение. Те же самые требования к расчётам и так далее. Придётся, возможно, нам в этом случае менять проектную документацию. Это ориентирует нас на скорейшую её разработку.
Немаловажное изменение, которое тоже ввели в августе 2018 года в рамках закона 342-ФЗ, – про ЗОУИТы. Что теперь говорит закон? Если мы строим ОКС и он располагается в границе ЗОУИТа, мы идём только на государственную экспертизу, и проверка происходит исходя их того, как мы влияем на этот самый объект или как объект влияет на окружающую среду. Честно сказать, если вы спросите: «Почему так?», я вам ответить не смогу. Здесь никто не объясняет смысл того или иного законоположения. Получается, что мы не доверяем Госэкспертизе? Получается только госэкперт будет блюсти интересы, связанные с ЗОУИТом? Только так можно объяснить. Поэтому, учитывая огромную важность для целей определения, к какому эксперту мы идём: к негосударственному или государственному. Когда ЗОУИТ считается установленным с точки зрения Закона 342-ФЗ? У нас два уровня регулирования: старые ЗОУИТы, которые были до урегулирования – до августа 2018 года, и новые ЗОУИТы, которые будут после августа 2018 года.
Что касается старых ЗОУИТов, закон говорит: было решение органа власти в соответствии с законодательством, которое действовало тогда. Например, был создан памятник культуры «Ленинские горки». Было требование закона, решение Правительства Российской Федерации – установили охранную зону. Второй пример: было согласование границ ЗОУИТа, например, мы строим электросеть. В этом случае Ростехнадзор нам согласовывает границы охранной зоны, где у нас кабель или воздушная линия электропередачи. Допустим, был какой-то НПА: море, 500 метров – охранная зона. Так вот, что говорит Закон 342-ФЗ: если было хоть какое-то текстовое или графическое описание этой зоны, даже если в ЕГРН нет записи, нет этого зелёного слоя информации, то такая зона до 2022 года считается установленной. Следовательно, если мы убеждаемся в наличии такой совокупности условий, даже в отсутствие записей в ЕГРН, то должны идти на госэкспертизу, если мы размещаем свой ОКС в такой зоне.
Поэтому что важно помнить? Допустим, вы строите за пределами населённого пункта. Придорожная полоса: вдоль автомобильных дорог в зависимости от категории могут быть достаточно серьёзные придорожные полосы – даже 100 метров от полосы отвода. Крайне редко придорожная полоса отображается в публичной кадастровой карте. Приаэродромные территории – 30 километров вокруг контрольной точки – тоже достаточно редко отображаются. Но получается, что в 30 километрах от контрольной точки графическое описание как бы есть. Берём в Яндекс-картах или в Google 30 километров, обводим – и «приаэродромка». Так вот, теперь от того, находимся или не находимся мы в ЗОУИТе, зависит, идём или не идём мы в Госэкспертизу.
1 января 2022 года – чудесная дата. Если вдруг не сделать эту работу, то 1 января 2022 года отменятся все ЗОУИТы, их не станет, мы не будем принимать их во внимание? Это странно. Если есть завод, вокруг которого требуется санитарно-защитная зона, от того, что не будет зоны, он не перестанет негативно влиять на окружающую среду. Это странно, тем не менее пока так.
Вторая ситуация: есть более или менее видимые зоны, которые можно посмотреть. Пусть даже не в ЕГРН, а хотя бы в неких других документах. Но есть другая категория ЗОУИТов, у которых вообще не было установлено каких-то границ. Допустим, санитарно-защитная зона кладбища зависит от его площади. Мы не знаем, какая площадь кладбища, и не можем понять, какая санитарно-защитная зона. Что в таких случаях говорит закон? В подобных случаях зоны, получается, не установлены. Мы можем не принимать их во внимание, когда решаем, идти на госэкспертизу или на негосэкспертизу. Но органы власти или те собственники объекта, у которых требуются ЗОУИТы, обязаны эти зоны установить и внести информацию в ЕГРН, опять же, до 2022 года по общим правилам. Поэтому мы тоже должны отслеживать или решение органов власти, или ПКК на то, чтобы видеть установление такого рода зон.
Напомню, что есть три исключения из общего правила, когда полагается внести информацию в ЕГРН. СЗЗ до конца следующего года нужно обеспечить проведение натурных обследований нашего завода и обеспечить принятие решения Роспотребнадзора о конкретном установлении точной зоны. Закон говорит, что с 1 января 2020 года ориентировочные СЗЗ прекращают своё существование. Тоже странная вещь: стоит завод, у которого 500 метров, даже 1000 метров, – ориентировочная зона. Не успели они этого сделать – нет денег. В этом случае с 1 января он прекращает существование. С формальной точки зрения: у нас зоны нет – мы не должны идти на Госэкпертизу. Но как посмотрит на это орган власти? Опять же, будем долго ему объяснять, разбираясь в дебрях этого закона, что значит «установлено» и что значит «не установлено». Поэтому некий элемент неопределённости, безусловно, будет иметь место.
По зонам охраны и по МДР, по магистральным трубопроводам тоже есть особые правила: до 2019 года обеспечить публикацию на сайтах, плюс внести информацию в ЕГРН про минимально допустимое расстояние от трубопровода до зданий и сооружений.
Поэтому помним, что старые зоны, ЗОУИТы очень важны при принятии решения, куда мы идём – на государственную или негосударственную. На все эти вещи, на наличие или отсутствие ЗОУИТа надо внимательно смотреть.
Переходим к РнС – разрешению на строительство.
Здесь у нас следующие изменения. Во-первых, более позитивные. Наконец, 51-я статья пополнилась упоминанием всех доступных правовых инструментов для размещения линейных объектов. Напомню, что с 2015 года можно строить линейные объекты на сервитуте по главе 5.3 Земельного кодекса. Однако с того момента вроде бы было прописано право строить «линейку», но в 51-й статье Градкодекса про РнС не было упоминания про соглашение о сервитуте. Там было написано: «правоустанавливающие документы», а под ними, если точно брать терминологию, получались «право собственности», «право аренды» или «право ПБП». Теперь, наконец-то, дополнили. Это получается и соглашение о сервитуте, и о публичном сервитуте. Именно с точки зрения получения РнС ситуация более или менее нормализировалась, и теперь можно не бояться отказа в выдаче РнС по причине того, что мы не принесли договор земельного участка, а принесли соглашение о сервитуте.
Наиболее серьёзное изменение, о котором я хочу рассказать по РнС, – это вопрос о соотношении ГПЗУ, где фиксируется разрешённое использование земельного участка и различного рода ограничения в использовании земельного участка, связанные, допустим, с ЗОУИТами. В чём изменение, а точнее – уточнение? Судебная практика, которая складывалась примерно с 2017 года и в 2018 году тоже, уже давала некие материалы для размышления. В части 13 статьи 51-й сказано, что, когда мы приходим в орган, выдающий РнС, то мы предоставляем ГПЗУ, где отображается разрешённое использование, ограничения использования и так далее. Мы свою проектную документацию, экспертизу делали, опираясь на ГПЗУ. Но закон говорит: «Теперь будут проверяться соответствия представленных документов по разрешённому использованию или ограничениям на дату выдачи разрешения на строительство». Таким образом, мы должны понимать, что в течение срока действия ГПЗУ (три года) может измениться ПЗЗ: у нас была жилая или общественно-деловая зона, стала – рекреационная зона. У нас не было какого-нибудь ограничения – вдруг оно появилось. Теперь получается, мы зависим от того, что изменилось на дату выдачи именно РнС. Сразу возникает вопрос. Я привожу два определения Верховного Суда: конца 2016 года и свежее – от марта 2018 года, где как раз описываются подходы к этой концепции.
Хорошо, я – тот самый несчастный арендатор земельного участка, который арендовал участок для одной цели. ПЗЗ изменились, и я вынужден прекратить свою стройку. Мне нанесён вред, но вред причинён правомерными действиями, потому что никто не отрицает право органа власти изменить ПЗЗ и внести некое регулирование, если того требуют публичные интересы, так как они будут превалировать над интересами частными. Напомню, что рассчитывать на возмещение правомерно причинённого вреда я имею право в соответствии со статьей 264-й ГК только в случаях, которые прямо предусмотрены законом. Приведу простой пример: у меня изымают земельный участок для строительства федеральной автомобильной дороги. По ЗК – это возмещение убытков. Есть правомерно причинённый вред (правомерно – потому что закон позволяет изымать у меня земельные участки), я по закону получаю возмещение убытков, и так далее, и тому подобное.
Другой пример: наложили на меня ЗОУИТ. По Закону, по 57-й, по всем этим сложнейшим нормам я тоже могу рассчитывать на возмещение убытков.
Так вот, пока у нас нет закона, который позволял бы мне требовать возмещения убытков в связи с изменением разрешённого использования земельного участка, которое случилось помимо моей воли.
8 ноября 2018 года был утверждён план мероприятий по совершенствованию правового регулирования земель (куда уж дальше совершенствовать, я не знаю). Тем не менее в одном из пунктов (по-моему, в седьмом) было написано: «предусмотреть механизм возмещения убытков, причинённых изменением вида разрешённого использования участка». И дана ссылка на проект Закона 492-563. Он принят в первом чтении в октябре 2018 года. Примут ли его в эту сессию или нет, но вроде бы должны летом 2019 года. Пока этот закон не примут, мы будем жить под страхом того, что, пока мы будем делать проектную документацию, поменяется ПЗЗ, и мы с вами окажемся у разбитого корыта, поскольку не сможем построить наш объект и не сможем получить возмещение убытков. Поэтому вывод здесь получается практически один: пока не появился новый закон, вспоминается крылатая фраза из «Бриллиантовой руки»: «Как говорит наш любимый шеф Михаил Иванович: “Куй железо, не отходя от кассы”». Побыстрее мы все эти вещи должны строить, потому что, чем длиннее наш цикл строительства, тем больше вероятность того, что поступит некое изменение, которое мы с вами, к сожалению, не сможем проконтролировать. Такая у нас сейчас ситуация сложилась.
Ещё изменение, связанное с тем, что раньше у нас было два случая, когда мы могли поменять РнС: когда мы работали по земельным участкам, объединяли и разделяли их; когда мы продлевали срок действия нашего РнС.
Теперь внесли изменения, которые сделали открытый перечень оснований для изменения РнС. Но, если внимательно посмотреть эти нормы, суть у них одна: изменение РнС равно выдаче нового РнС.
Если я уже строю и решил надстроить этаж. Допустим, это соответствует Градрегламенту. Вдруг выясняется, что моему ГПЗУ уже больше трёх лет. Три года я сидел на этом ГПЗУ, получил по нему РнС, строил ещё два года и на втором году я меняю свой проект. Так вот тот ГПЗУ я уже не могу использовать. Я должен пойти получить новый ГПЗУ и уже с ним приходить за разрешением на строительство.
Повторюсь: изменение РнС теперь – это открытый перечень, но, по сути, он приравнен к выдаче нового РнС. Хорошо это или плохо? В любом случае, некое регулирование появилось.
По Госнадзору произошли больше «косметические» изменения. Немножко всё упростилось. Когда была финальная проверка, инспекторы смотрели материал использования и так далее. Как бы вторично ты делал экспертизу, потому что она оценивает то, что мы будем использовать для строительства. Потом проверяли ещё и инспекторы. Сейчас сказано, что проверяется только соответствие использованного материала или технологии проектной документации, которая получила экспертизу.
Помним, что в этом году, если вы поднадзорны именно региональному Стройнадзору, то у нас введён так называемый риск-ориентированный подход. В зависимости от вашего объекта вы попадаете в одну из трёх градаций: высокий риск, умеренный, значительный. В зависимости от этой градации вы получаете определённое количество проверок со стороны надзора в рамках цикла вашего строительства, и не больше. Это для того, чтобы чуть больше было определённости в отношении того, сколько раз нас будут проверять в рамках нашего строительства.
По решению на ввод в эксплуатацию.
Норма у нас очень похожа на то, что было по разрешению на строительство. Даже если в течение стройки поменялось, допустим, ПЗЗ, тоже смотрят на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Поменялось ПЗЗ: была общественно-деловая, стала рекреация – даже в рамках стройки мы не получим разрешение на ввод в эксплуатацию. Это крайне странно. Повторюсь: можно только ожидать того, что, когда в силу вступит закон, который будет требовать полного возмещения убытков, тогда органы власти десять раз подумают, менять ли им ПЗЗ, потому что это будет им оборачиваться такого рода возмещением убытков. Будет строиться здание на миллиард рублей, и ты, получается, меняешь ПЗЗ поселения: «Хочу здесь парк строить». Хорошо, строй парк, но ты будешь миллиард рублей выплачивать до конца жизни своего муниципального образования. Точнее не будешь, потому что там пенсионеры и так далее. Естественно, у нас Бюджетный кодекс – святое дело в данном отношении. Поэтому норма очень странная.
Опять же, никто не отрицает право властей менять ПЗЗ. Ладно разрешение на строительство – ещё не начали строить. Но если мы уже построили здание – всё. И почему-то ВРИ смотрит на дату выдачи решения на ввод в эксплуатацию. Пока без комментариев, потому что, ещё раз повторюсь, будем ждать закон и надеяться на осмотрительность властей, которые эти вещи делают.
Идеально, если у нас на протяжении всего цикла строительства объекта будет один набор вида разрешённого использования и один набор ограничений. Мы получили ГПЗУ, там зафиксировали все эти параметры, дали проектировщикам и спокойно построили. Если же у нас получается ситуация, что меняется зонирование на этапе перед получением разрешения на строительство, то мы его не получим. Если изменилось зонирование на этапе получения разрешения на ввод в эксплуатацию в рамках, когда мы уже начали строить, то мы не получим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому ещё раз повторюсь: строим чем быстрее, тем безопаснее.
Напомню, что с января 2018 года была введена норма, которая требовала в заявлении к выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию прикладывать координаты ЗОУИТа. Теперь закон изменился, это смещено на уровень получения разрешения на строительство.
Поменялась глава про снос. Он фактически приравнен к одному из видов деятельности – то же самое примерно, что реконструкция и строительство, поэтому та же самая документация, если вдруг мы делаем это отдельно от строительства будущего объекта. Для тех, кто строит, напомню, что очень долгое время – с начала Закона о недрах – у нас была норма, которая требовала при любом строительстве любого объекта запрашивать в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых под участком будущей застройки. Сколько мы смотрели земельных участков, в примерно 95 % случаев никто это заключение никогда не получал. С августа 2018 года закон требует его получать только за пределами населённых пунктов. Поэтому сейчас, если мы находимся в городе, например, в Мирном, там не требуется получать заключение об отсутствии полезных ископаемых. Но там и так понятно, что есть полезные ископаемые. Тем не менее такая норма имеется, сейчас в городах этого не требуется.
Аналогичное письмо было в начале года от Минэкономразвития. Теперь это закреплено в законе, поэтому эти вещи надо чётко отслеживать. Если вы полагаете, что нужно каким-то образом защищать ваш интерес, получается, в ПЗЗ нужно закреплять некие зоны, некоторые дополнительные ограничения, которые требуют согласования, допустим, с недропользователями, если вы хорошо знаете, что там это есть.
Участник семинара: А если ещё запасы неактивны? Просто они есть.
М.В. Попов: Получается, залегание полезных ископаемых. Так написано, да.
Очень кратко: некие изменения были в судебной практике. Хорошо известно, что мы должны получать РнС до начала строительно-монтажных работ – это некая аксиома. Если мы получаем уже по окончании работ, то, как правило, мы РнС не получим, потому что более или менее сложилась практика, что только РнС даёт право на застройку.
В этом году появилось странное промежуточное определение Верховного Суда, правда, по гражданским делам. Когда физическое лицо пришло получать РнС, ему сказали: «Ты же уже начал строительство». Тогда Верховный Суд сказал: «Вы знаете, РнС, в принципе, выдаётся или не выдаётся, только возможность строительства ОКСа (дословно) не влияет на принятие решения о соответствии документации требованиям Градрегламента». Чудесные слова, выбитые, как говорится, золотом. Но всё-таки, ещё раз, этот этап можно пройти, а можно не пройти. Всё-таки это гражданские дела, поэтому не факт, что арбитражные суды воспримут такую очень либеральную позицию. Я бы всё-таки оставался на безопасной стороне: получаем РнС только до начала строительства того или иного объекта.
Если мы хотим поменять строительную документацию, допустим, построить пять этажей вместо трёх, на это должны быть некие объективные причины, не зависящие только от жажды наживы застройщика. Допустим, я прихожу и говорю: «Я хочу строить пять этажей – дайте мне РнС». В этом случае власти вполне могут отказать.
Было тоже очень интересное дело, которое напоминает о том, что орган власти может сам отменить своё разрешение на строительство, если допущены некоторые нарушения, даже в процедуре на предоставление земельного участка. Очень яркий пример. У нас было всё с синей печатью: и разрешение выдано, и аренда зарегистрирована, не было нарушений законодательства. Когда начали оспаривать РнС, сказали: «Слушайте, да вы вообще не имели права получить участок, почитайте внимательно. И потом, извините, вы не имели права и РнС получить». Поэтому очень важно проверять документацию на земельный участок, потому что от этого зависит выдача разрешений на строительство.
Первое – то, что мы с вами уже говорили: смотреть и проверять именно разрешение ОКСа на дату выдачи РнС. Это от марта 2018 года. Положение получило развитие в августовских изменениях, о которых мы сейчас поговорили.
По ООПТ тоже некоторые изменения, касающиеся того, что фактически их приравняли к градзонированию. Имеется в виду, что терминология по ООПТ будет очень похожа на терминологию из Градкодекса: тоже будет зонирование, тоже будут основные виды разрешённого использования, тоже требования к тому, чтобы границы ООПТ были определены в системе координат ЕГРН. Безусловно, это огромный вал работ у кадастровых инженеров, кадастровой палаты. Тоже до 2022 года должна быть обеспечена оцифровка и видимость границ ООПТ в ЕГРН.
Последнее изменение. Напомню, что с прошлого года вступили в силу негативные последствия отсутствия генеральных планов и ПЗЗ. Если, предположим, мы хотим поменять категорию земельного участка, и нет генплана, мы этого сделать не сможем. Эти изменения вступили в силу с конца 2017 года, теперь мы живём именно в этой ситуации.
И напомню также, что сейчас у нас специальные требования: появилась генеральная линия – это наполнение ЕГРН информацией о различного рода границах. В частности, дополнительными стали границы населённых пунктов и границы территориальных зон. Раньше и так было понятно, что нужно это делать, а сейчас дословно в законе написано, что обязательным приложением к ПЗЗ являются границы населённых пунктов (генплан, допустим) именно в координатах ЕГРН. То же самое границы территориальных зон: они также должны быть отображены в ЕГРН. Это тоже некое наполнение ЕГРН информацией об этих границах, которые имеют достаточно большое значение.
