О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ

Федеральный закон от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" Меры поддержки застройщиков: продлены сроки действия разрешений, градостроительных планов.

 

Михаил Евгеньевич Галь.

Заместитель директора

Департамента Минстроя РФ

О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ

Федеральный закон от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Договоры аренды государственных и муниципальных земель могут быть пролонгированы. Правительство РФ вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

276-ФЗ, 275-ФЗ от 1 июля 2021г. Сокращение строительного цикла, особенности переноса (переустройства) инженерных сетей. Проектная документация, Рабочая документация.

Постановление Правительства РФ от 02.04.2022 N 575 "Об особенностях подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию.

Особый порядок подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Постановление Правительства РФ от 06.04.2022 № 603 «О случаях и порядке выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков» Допускается выдача разрешений на строительство нелинейных объектов на двух и более земельных участках.

Особенности строительства объектов магистральной инфраструктуры до 2024 года Федеральный закон от 31.07.2020 N 254-ФЗ с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 01.05.2022 N 124-ФЗ..

 

М.Е. Галь: Добрый день еще раз, коллеги. Рассмотрим основные изменения 2022 года, которые были приняты в марте-апреле этого года, а также потом, в конце теоретической части рассмотрим изменения, которые были приняты в 2021 году в середине года – это 275-й, 276-й Закон, но на них мы остановимся в конце.

Прежде всего, почему эти изменения именно апрельские, от марта этого года? Потому что они приняты в рамках антикризисного пакета мер, которые направлены на снижение сроков строительного цикла стоимости строительства тех или иных объектов. Есть вещи технические, что-то сократили по срокам, а есть вещи, которые концептуально изменили подходы в граддеятельности.

Вот, например, первое изменение, 58-й Закон 14 марта 2022 года принят. Два закона мы сейчас рассмотрим, это 46-й и 58-й. Сократили срок согласования документов терпланирования, то есть документы, которые готовят сегодня уполномоченные органы, и сами федеральные планы, или документы, которыми вносятся изменения в генеральный план. Срок, предельно максимальный для согласования этих документов установлен в один месяц. О чем это говорит? О том, что уполномоченный орган обязан обеспечить доступ к проектам документов, которые будут утверждаться не менее, чем за один месяц до дня их утверждения.

Как происходит утверждение? Уполномоченные органы обеспечивают уведомление согласующих органов о том, что доступ к этим документам обеспечен, и с этого дня начинают течение срока, который не может превышать один месяц, поэтому здесь по предельным срокам сократили.

Второе – это сроки проведения общественных обсуждений, публичных слушаний по ключевой – не только по документам территориального планирования, но и по генеральным планам, по правилам землепользования стройки, по документации по планировке территории, а также по тем документам, которые вносят в них изменения. Тоже был сокращен срок. Их предельный срок проведения составляет не более одного месяца, то есть здесь мы видим, что, вне зависимости от того, в рамках каких процедур сегодня реализуется проект по строительству, какая норма Градкодекса или специального закона нам говорит о том, что общественные обсуждения должны быть проведены, мы их проводим в этом году в течение этих сроков. Что самое ключевое – это в этом году.

Если мы строим объект в рамках специальных законов, которые не требуют проведения общественных слушаний, то мы их как не проводили, так и не проводим. Если же по Градкодексу или по другому спецзакону мы должны их провести – уполномоченный орган должен руководствоваться этим сроком и обеспечить проведение таких обсуждений, слушаний в этот предельно максимальный срок.

Что ключевое здесь надо отметить? Это те положения этой нормы, которые относят отдельные полномочия к регулированию правительства и субъектов, которые могут установить дополнительно. Обращаю внимание на второй абзац – то, что полномочия правительства и полномочия высшего исполнительного органа государственного субъекта так же появились у нас, наряду с теми случаями, которые есть и сегодня в законодательстве. Такие органы вправе установить дополнительные случаи, когда утверждаться может или генеральный план, или изменения к генплану, правила землепользования или изменения в них, ТПТ или изменения в такую документацию, в принципе, без необходимости проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. О чем это говорит? О том, что при планировании сейчас реализации того или иного объекта необходимо также посмотреть региональные нормативные акты, потому что, в зависимости от того или иного субъекта ряд регионов сегодня уже в отдельных случаях уже в принципе отменил необходимость в этом году проводить обсуждения и слушания по тем или иным проектам, поэтому итог: месяц – общественные обсуждения или публичные слушания, не больше, а в отдельных случаях, когда это скажет субъект, это будет вообще исключена необходимость. Акт правительства такой сегодня не принят, на уроне Федерации дополнительные случаи пока не введены.

Ключевое изменение, те подходы, которые у нас заложены были Градостроительным кодексом еще с самого начала и в конце 2020 года – напомню, был принят 494-й Федеральный закон, Закон «О комплексном развитии территории», который как раз нам дал такую возможность. Такой закон дал возможность принимать решения о комплексном развитии территории, которая может в себе содержать параметры и виды разрешенного использования, не соответствующие ПЗЗ. После этого уполномоченный орган готовит документацию по планировке территории в соответствии с решением ОКРТ без учета документов градзонирования, терпланирования, и такую документацию по планировке территории утверждает. И такая утвержденная документация по планировке территории в соответствии с решением ОКРТ является основанием для того, чтобы привести в соответствие документы терпланирования и градзонирования. Это то, что появилось в конце 2020 года.

Здесь мы видим в качестве особенности более оптимизированную норму, которая решает проблему первого – это то, что муниципальные власти, региональные власти были вынуждены сначала готовить изменения в генеральный план, потом утверждать правила землепользования и застройки в тех случаях, когда необходимо изменить правовой режим земельного участка, правила землепользования и застройки, но такие изменения должны были предшествовать изменениям генплана.

Сегодня мы видим, что подготовку изменил генплан в ПЗЗ, и подготовка документации по планировке территории, в принципе, может осуществляться в рамках одного пакета, одного мероприятия, то есть эта норма является, на самом деле, более серьезной по оптимизации процедуры, чем даже та норма, которая была для механизма комплексного развития территории, то есть здесь мы видим, что документация является основным документом и при одновременной подготовке с ней можно изменить и положение о функциональном зонировании, и о градостроительном зонировании территории. При этом также оптимизирована и процедура общественных обсуждения и публичных слушаний, хоть она и проводится один месяц. В этом случае в рамках одного пакета все три документа можем рассмотреть в рамках одной процедуры, то есть мы можем провести их по всем двум изменениям документа и по новой документации одновременно.

Позже рассмотрим как раз особенность – как же именно готовится такая документация, если мы видим, что, вроде бы, и одновременно можем готовить изменения в генплан и в ПЗЗ, кто решения принимает, какие риски есть у застройщика, каким образом застройщик, который даже сейчас еще и не застройщик, если прав на землю нет, каким образом та или иная концепция определяется для того, чтобы территория развивалась и, может быть, ее уполномоченные органы потом будут не согласны с ней – вот это необходимо сейчас учесть. Это мы рассмотрим чуть позже.

Четвертая особенность, которая была введена также. Напомню, что все эти особенности применялись только в 2022 году. Это по четвертном и пятому пункту изменений – это как раз оптимизация общественных обсуждений и публичных слушаний по кругу лиц, которые участвуют в этих обсуждениях и слушаниях, точнее, по территории, то есть по генпланам, по изменениям в такой генплан, также по ПЗЗ и также по изменениям, которые готовятся для внесения изменений в этот документ, который готовится применительно к отдельным населенным пунктам, которые входят в состав поселения городского округа или территории, которая находится за границами населенных пунктов. Мы видим, что такие общественные обсуждения или публичные слушания проводятся: или в населенном пункте, в отношении которого подготовлен генплан ПЗЗ, или в ближайшем населенном пункте с участием тех правообладателей смежных участков, которые как раз имеют общую границу с населенным пунктом, в котором проводятся публичные слушания в том случае, если это изменение касается изменения функциональных зон за границами населенного пункта. В общем, круг проведения общественных обсуждений и публичных слушаний также сокращен по территориальному признаку.

Также появилось право у правительства устанавливать случаи в этом году, когда можно выдавать разрешение на строительство и необходимо для этого в градостроительном плане земельного участка в отношении двух и более земельных участков, когда строится один объект на этих двух земельных участках и этот объект не является линейным, то есть, исходя из положений Градкодекса, который нам как раз допускает возможность строительства линейных объектов, которые будут пересекать границы территориальных зон, правила о границах земельных участков, мы видим, что такая проблема существует для строительства площадных объектов.

Появилось в полномочиях правительства – правительство приняло постановление 603, Правила, которыми урегулировало как раз и порядок, и случаи, при которых такая граддеятельность сможет осуществляться.

Какие же случаи есть? Прежде всего, это случай один. Он говорит о том, что выдача разрешения на строительство объекта, который не является линейным, на двух и более земельных участках, может осуществляться в соответствии с правилами – и здесь у нас пошли уже условия. В принципе, как таковых, случаев правила не содержат, случай один, но при этом случае должны быть соблюдены в совокупности все три условия. Это, прежде всего, для того, чтобы построить объект на двух и более земельных участках, такие земельные участки должны быть смежными, то есть должны иметь общую границу. После этого необходимо, чтобы соблюдалось условие о том, чтобы эти два и более земельных участка, прежде всего, принадлежали одному лицу. Второе – это на каком праве. Мы видим, что здесь право собственности, право постоянного и бессрочного пользования, право пожизненного наследования владения и право безвозмездного пользования, то есть первое – это мы соблюдаем критерии смежности, второе – это одно лицо, и один из видов прав. Последнее условие – это имеют одинаковый вид разрешенного использования, который, в принципе, допускает строительство.

Здесь сразу включу, наверное, вопрос, когда появится право аренды у застройщика? Сейчас ключевой вопрос и у органов власти – это когда появится возможность для тех арендаторов земельных участков пользоваться этими правилами? Соответствующие изменения также уже подготовлены, и сегодня мы видим, что в этих правилах появится аренда. Единственное, эта аренда сейчас проектируется, как аренда на государственную или муниципальную землю, то есть не частная аренда, а аренда из государственной или муниципальной земли.

Что, в принципе, эти правила дают? Они сокращают как раз срок, который необходим для образования земельных участков и для их объединения. Как раз при совокупности этих условий можно разместить объект на двух и более земельных участках более оперативно.

В принципе, что ключевое – это порядок выдачи ГПЗУ, а в отношении смежных земельных участков оформляется один градостроительный план земельного участка, то есть их не несколько, а именно один в отношении двух и более земельных участков.

Что включается в градостроительный план или не включается? В градплан включается информация:

1)    о границах земельных участков;

2)    о кадастровых номерах – есть ли такие кадастровые номера у этих земельных участков.

Второе – это что не включается. Не включается информация в градостроительный план земельного участка о минимальных отступах от границ смежных земельных участков. В течение какого срока выдается? 10 рабочих дней, то есть мы видим по Градкодексу – 14 дней, и сегодня общее правило, а в этом случае мы видим еще и сокращенный срок – до 10 рабочих дней.

Ключевой вопрос сейчас у органов, которые готовят такие градостроительные планы земельных участков – каким образом выдавать их, потому что здесь же указано, что не указывается информация о минимальных отступах от границ смежных земельных участков, то есть сформулировано таким образом, что не включается вовсе информация от смежных, точнее, о минимальных отступах, а каким образом тогда, если у нас два участка? Мы понимаем, что какую проблему решал прежде всего законодатель, была проблема – это сама смежная граница, которая не допускала разместить здание, от нее был отступ. Так вот, идея состояла в том, чтобы только не отображать смежную границу от обоих земельных участков.

Но правило написано таким образом, что по всему периметру, так скажем, по всей площади земельных участков такие граница не отображаются, поэтому сегодня, исходя из акта правительства, это так, те изменения, которые будут внесены, будут внесены в той логике, которую сейчас я обозначил, но каким же образом уполномоченным органам, которые разрешение на строительство выдают, мы видим, можно руководствоваться? Точнее, здесь предмет проверки у нас усовершенствован. Мы видим, что уполномоченные органы при проведении проверки соответствия проектной документации, а также допустимости размещения объектов в соответствии с ограничениями ВРИ, что проводят и не учитывают прежде всего установленные ПЗЗ о минимальных отступах от границ смежных земельных участков. Мы считаем, что, если уполномоченный орган откажет в этом случае в выдаче разрешения. когда будет нарушен минимальный отступ от несмежной границы двух смежных земельных участков, а от какой-то границы, которая по периметру, так скажем, образует эту территорию, этот отказ, по нашему мнению, будет, с точки зрения логики, конечно же, обоснован.

Второе – это не требуется представления разрешения на отклонение предельных параметров, то есть, если у нас градрегламент допускает отступ от всех границ, то от смежной границы в этом случае отклонение получать не нужно. В этом случае уполномоченные органы просто не учитывают этот градрегламент.

И ключевое – каким же образом можно застроить всю эту территорию, если мы видим, что участка два, объект строится один? Мы видим, что застроить можно два таких земельных участка в том соотношении, что процент застройки может быть, может быть, использован общий, исходя из площади двух земельных участков и одного объекта капитального строительства, то есть процент застройки рассчитывается, не исходя из той части объекта, которая размещается на той или иной половинке территории, состоящей из двух земельных участков, а исходя из суммы площадей двух земельных участков и общей площади. Таким образом, один из земельных участков можно застроить более, так скажем, плотно по проценту застройки – учитываться будет и смежный земельный участок, который имеет общую границу.

Здесь, конечно, мы видимо последствия. Это можно, конечно, и разделить земельный участок после застройки, но по максимальному проценту здесь у застройщика есть больше возможностей для застройки, нежели, чем если бы эта застройка осуществлялась в рамках общих правил.

Отказ не допускается при несоответствии минимальным отступам от границ. Это положение правил. И второе – это для ввода в эксплуатацию представляется такой же пакет документов на смежные земельные участки, на которых было строительство. В этой части, по совершенствованию законодательства отметили бы то, что эти правила 63-е будут усовершенствованы в части права аренды, и в части как раз уточнения о том, что только от смежной границы не указывается минимальный отступ.

Второе – это установленные особенности регулирования земельных отношений. Мы их рассматривать не будем. Их рассмотрим мы как раз в час дня сегодня, в 13:00, но я остановлюсь только на одной особенности, которая как раз урегулировала градостроительные вопросы, то есть, хоть и положение в сфере земельных отношений, но последствия применения тех или иных особенностей сейчас мы рассмотрим подробно. Это Постановление 629. Его как раз в следующей лекции подробно мы рассмотрим, и мы видим, что установлена одна из земельных особенностей в 2022 году – это особенность та, что могут в аренду земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, предоставляться гражданам Российской Федерации или российским юридическим лицам в аренду без торгов.

В каких же целях они могут быть предоставлены в аренду без торгов? Это в целях осуществления деятельности по производству продукции, которая необходима для импортозамещения. Какая же это продукция? Это та продукция, которая определяется перечнем, который утверждает субъект Российской Федерации. Таким образом, для перечня той продукции, которую определит регион, для ее производства российской юрлицо или гражданин Российской Федерации вправе в аренду без торгов получить на праве аренды земельный участок.

Но это особенность земельная, а почему я на ней остановился? Прежде всего, особенности градостроительные какие здесь, в этой части? Мы видим, что договор аренды земельного участка должен в этом случае предусматривать запрет на его неиспользование по той цели, по которой он предоставился. В этом случае это непосредственно в договоре аренды предусматривается, что нельзя использовать по другим направлениям деятельности, и арендатор, в случае, если будет арендатор нарушать соответствующие условия, вправе направить уведомление об отказе от указанного договора и, уведомляя, просто отказывается от такого договора аренды.

Но это земельные особенности. В чем же градостроительные? Мы видим этот последний абзац: предоставление такого земельного участка в целях осуществления такой деятельности может осуществляться:

1)    независимо от документации по планировке территории;

2)    независимо от документов территориального планирования и

3)    независимо от документов градзонирования.

То есть мы видим, что особенность какая? Это для такой цели предоставляется земельный участок и не учитывается ДПТ, но есть исключение. Документацию по планировке территории, которая предусматривает размещение федеральных объектов, мы не можем, так скажем, не принимать во внимание, то есть мы ее соблюдаем, и, если отступать мы и можем, то от иной документации, кроме как от этой. От документов терпланирования мы тоже можем отступить, кроме как документы терпланирования федерального уровня Российской Федерации. Но и документы градзонирования. Мы тоже отступаем, не смотрим на документы градзонирования.

И в каких же случаях предоставляется в аренду земельный участок без учета таких документов? В том случае, если при отступлении от этих документов градзонирования, терпланирования в принципе, вообще, возможность есть, исходя из ограничений, установленных в хонах с особыми условиями использования территории. Использовать такой земельный участок по назначению.

В общем, предоставили мы земельный участок. Как быть дальше? И здесь мы видим, что градостроительная особенность – арендатор в данном случае застрахован в какой части для строительства этого объекта. В этом случае уполномоченные органы ограничены шестимесячным сроком для того, чтобы эти документы привести в соответствие с целями предоставления этого земельного участка, то есть исходя из тех положений Градкодекса, которые тоже говорят о том, что, если необходимо разместить документ об объекте федерального значения и генеральный план этого не допускает, федеральный орган может уведомить орган местного самоуправления, чтобы внесли изменения в документы терпланирования и градзонирования и в документацию по планировке территории в части комплексного развития территории, Это также является основанием для того, чтобы привести эти документы в соответствие. И здесь мы видим, что сам факт предоставления земли, на самом деле, имеет градостроительный вопрос и последствия для того, чтобы такие правовые режимы всё-таки привести в соответствие с целями предоставления этого земельного участка. Срок здесь шесть месяцев – предельный. В принципе, срок можно было бы и сократить, но, учитывая, что здесь документы терпланирования не только уровня генерального плана, поэтому срок был оставлен шесть месяцев, потому что более длительные процедуры есть в этой части.

Что также было внесено в Постановление Правительства 17-98? Напомню, в 2020 году появилось право до получения разрешения на строительство выполнять те или иные подготовительные работы. Подготовительные работы для строительства – ключевое – это объектов федерального, регионального и местного значения. Нормы Градкодекса складывались таким образом, что, в принципе, раньше такие работы выполнять было нельзя, но по факту они всегда выполнялись, потому что были специальные законы, допустим, «О проведении Олимпийских игр», или «О Тихоокеанском форуме», или, к примеру, Закон «О территориях опережающего развития» и иные специальные законы, в рамках которых сам факт проведения дополнительных работ допускался, и перечень также определялся федеральными органами.

ДРОМ показала свою эффективности, и в 2020 году были внесены изменения в Градкодекс, и появилась возможность до получения разрешения на строительство выполнять то, что указано в перечне как раз 17-98, 2020 год. Напомню, что можно в рамках подготовительных работ производить. Это расчищать, скажем так, земельный участок от кустарников, насаждений, но если о строительных вопросах говорить, то тогда, например, рельсовые, подкрановые пути, фундаменты, заглубления, противопожарное водоснабжение. Инженерные сети технического обеспечения можно также размещать при одном условии, что все эти объекты после строительства основного объекта подлежат или сносу, или демонтажу, то есть там, на самом деле, большой перечень объектов, которые могут быть размещены в качестве объектов подготовительных работ, но право собственности на эти объекты, в принципе, по окончанию строительства не регистрируется, потому что эти объекты подготовительные, вспомогательные для строительства основного.

И правила их выполнения. Подготовительные работы проводятся в том порядке, в зависимости от того случая, когда проектная документация подлежит экологической или градостроительной экспертизе. Обычно, в соответствии с Градкодексом, так и назовем: если проектная документация подлежит экологической экспертизе, тогда подготовительные работы мы выполняем после получения положительного заключения экологической экспертизы. Если проводится только градостроительная экспертиза, тогда можем до получения положительного заключения уже проводить подготовительные работы со дня направления на экспертизу, если уведомляем органы государственного экологического надзора о начале их выполнения за пять рабочих дней до их начала.

Что появилось здесь нового? Это урегулирован срок возможности начала выполнения подготовительных работ намного раньше, то есть для тех объектов, которые подлежат экологической экспертизе, их проектная документация, введена возможность выполнения на более ранней стадии таких подготовительных работ. В этом году ввели возможность как раз, если проектная документация разработана в целях ликвидации накопленного вреда окружающей среде, или разработана в целях реализации проектов по рекультивации земель, которые используются здесь для размещения отходов производства и потребления, тогда эти подготовительные работы могут выполняться до получения положительного заключения госэкспертизы. С какого моменты? Мы считаем, что со дня направления, аналогично градостроительной экспертизу. В общем, в этом случае эти подготовительные работы как раз выполняются намного раньше.

Какие меры были приняты для регулирования как раз отношений, которые складываются между застройщиками и гражданами? Это как раз особенности, которые в 2022 году применяются в части начисления и уплаты пени. В этом случае, если неполное или несвоевременное внесения оплаты за жилое помещение у нас имеется – в этом случае мы видим, что у нас особенности установлены для начисления пени в случае неисполнения, неполного исполнения или просрочки к исполнению обязательств.

Например, до 2023 года, до 1 января 2023 года мы видим, что установлены какие особенности? У нас 479-е Постановление Правительства, 26 марта принято этого года. Это в период начисления неустойки, пени по договорам долевого участия у нас не включается период, который исчисляется с даты вступления этого постановления, и до 31 декабря 2022 года. Также при определении размеров убытков, которые предусмотрены Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве», также не включатся периоды, которые исчисляются со дня вступления в силу проекта этого постановления до конца этого года. Также проценты, которые подлежат уплате участникам долевого строительства, не начисляются в этот период. Неустойки, штрафы, пени, иные финансовые санкции, которые также подлежат уплате, не начисляются в этот период. При этом есть такая особенность в отношении той неустойки, штрафов, пеней и процентов, которые были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу этого постановления, все эти санкции подлежат исполнению. Единственное, что период отсрочки – до 31 декабря этого года, то есть до конца года период отсрочки есть для исполнения этих санкций.

И второй закон. Это 46-й Закон, который урегулировал особенности тоже градостроительных отношений. Но что здесь ключевое? Если мы рассматривали предыдущие особенности, и они были установлены непосредственно Федеральным законом, и только ряд из них был на акты правительства, так скажем, полномочия на их установление были закреплены за Правительством Российской Федерации и субъектами, и здесь мы видим, что все особенности были, в принципе, закреплены за правительством, и, например, по Постановлению 579 в сфере градотношений. Устанавливаются особенности внесения изменений в проектную документацию. В случае проведения экспертизы проектной документации, в случае необходимости проведения повторной, и как раз мы сейчас рассмотрим, начиная с документов терпланирования.

И второе постановление – это 575-е Постановление Правительства тоже от апреля этого года, и как раз рассмотрим особенности подготовки и согласования тех или иных документов.

Мы в 2019 году, когда у нас были особенности осуществления граддеятельности, связанные с той эпидемиологической ситуацией, которая была, помним, что были приняты иные законы, и было принято 440-е Постановление, которое урегулировало почти такие же особенности, которые действовали в 2020 году.

Первое, что аналогично тем мерам, которые были приняты сегодня и сделаны – это на один год продлен срок действие разрешения на строительство, которое истекает в период с 13 апреля 2022 года по 1 августа этого года, то есть период определяется, прежде всего, датой вступления этого акта в силу, и если в течение этого периода истекает разрешение, то оно является продленным в соответствии с этим актом.

Кроме того, в случае, если в этот период, со дня вступления в силу этого Постановления, с 13 апреля по 1 января 2023 года истекает полтора года с даты утверждения проекта планировки территории, или выдачи градостроительного плана земельного участка, то на один год продлевается тот срок, который установлен в статье 49 Градкодекса. Какой срок продлевается? Это тот срок, который является отчетным для того, чтобы понимать, на какие требования в экспертизе проверять проектную документацию. Если градостроительный план земельного участка выдан менее, чем полтора года назад, или проект планировки территории утвержден менее, чем полтора года назад до направления на экспертизу проектной документации, тогда в части 5.2 Градкодекса статьи 49 как раз и указано, что в этом случае орган или организация, которая осуществляет экспертизу, осуществляет проверку проектной документации на те требования, которые существовали на дату выдачи или утверждения такого документа.

Если документация является, так скажем, более ранее утвержденной, если со дня ее выдачи или утверждения этих документов прошло более, чем полтора года, тогда экспертиза проводится на действующие требования. Вот в этом случае как раз продлена эта возможность – по истечении, срока давности, скажем так, назовем этот момент «сроком давности», градостроительного плана земельного участка и проектной планировки территории, осуществлять проверку проектной документации на те требования, которые существовали в момент их выдачи или утверждения.

Также, что продлено – это определен срок действия градостроительного плана земельного участка, который тоже истекает до конца этого года, то есть для разрешения строительства можно будет его использовать. И второе – это сейчас тоже много вопросов задают: «Каким образом эти документы продлеваются? Нужно ли обращаться в уполномоченный орган для того, чтобы предоставляли какое-то новое разрешение или какое-то уведомление о том, что такие документы являются продленными?» В этом случае тут о чем идет речь? Это, прежде всего, о том, что этот акт правительства, в силу своего действия продлевать эти документы, нет необходимости повторно обращаться за получением градостроительного плана земельного участка, или вносить изменения, выданные в градостроительный план земельного участка. Позиция такая, что эти документы являются в силу этого акта продленными, поэтому застройщик по своей инициативе вправе использовать эти документы с тем учетом, что их срок действия истек, но в рамках этих особенностей этот срок является продленным.

На сегодня я знаю, что есть ряд органов власти, которые от застройщиков требуют обращения с заявлением о том, чтобы им продлили эти документы.

Второе – это, опять, напомню, что у тех особенностей, которые мы сегодня рассматриваем, срок применения всего лишь этот год, и они применяются как раз до конца этого года. Мы в самом начале как раз говорили о том, что в этом году может генеральный план, правила землепользования и документация по планировке территории готовиться одновременно. Помним о том, что я говорил и об изменениях в эти документы, рассматриваются в рамках одного пакета, и обсуждения могут проводится в рамках одного пакета. Но смотрим как раз Постановление 575-е, которое урегулировало, в том числе, вопрос о подготовке такой документации.

Мы вроде понимаем, что документация по планировке территории может готовиться одновременно с изменениями в генплан, в правила землепользования и застройки, и как же это урегулировать? Раньше, например, для того, чтобы документацию подготовить, необходимо решение о ее подготовке принять, и в решении о подготовке можно было урегулировать те или иные аспекты, которые нам нужны. Сегодня мы видим, что до конца этого года решение о подготовке документации по планировке территории, в принципе, не требуется принимать. У нас решение о подготовке ДПТ принимают уполномоченные органы или те лица, которые у нас поименованы в части 1.1 статьи 45 – это как раз правообладатели существующих сетей инженерно-технического обеспечения, лица, которые договор о комплексном развитии заключили, а все иные лица, которые не указаны в части 1.1 всегда обращались в уполномоченные органы, чтобы им дали решение о подготовке ДПТ, и, в соответствии с этим решением, уже такая ДПТ готовилась. Так вот, до конца года подготовка ДПТ осуществляется непосредственно с того момента, когда инвестор захотел ее подготовить. Обращаться в уполномоченный орган не нужно, поэтому с этого момента документация готовится и не необходимости обращаться в уполномоченный орган за решением о его подготовке, и вот здесь как раз и какая у нас особенность, какие риски несет застройщик – прежде всего, о том, что, если есть желание всё-таки отступить от генерального плана, от правил землепользования застройки и подготовить документацию в том аспекте, что эта документация не будет соответствовать положениям о терпланировании и градзонировании, в этом случае предлагается всё равно какое-то взаимодействие с уполномоченными органами обеспечить на предмет концепции подготовки такой документации, поскольку в этом случае уполномоченный орган в принципе не участвует на стадии подготовки ДПТ, а риски все несет инвестор, и эта концепция всё равно предлагают согласовать, потому что потом может в последствии выясниться то, что концепция, в принципе, подготовки ДПТ, изменения генплана и ПЗЗ может быть не поддержана публичной стороной власти, поэтому, если всё-таки по этой особенности, по более быстрому подходу в реализации проектов идти, то предлагается, всё-таки перестраховаться в этой части.

Второе, срок согласования в Градкодексе у нас тоже установлен, но в 2022 году этот срок согласования документации по планировке территории тоже является 10 дней. Напомню, что у нас, например, есть случаи в 45-й статье, при которых документация по планировке территории подлежит согласованию, их у нас там четыре, и есть конкретная норма, например, когда это согласование осуществляется в связи с необходимостью переноса или выноса других сетей, у нас в силу закона указано, что непредставление уполномоченным органном согласования в установленный срок является автоматическим согласованием.

Так вот, здесь необходимо учесть, что в принципе, здесь подход не меняется, меняется только срок, поэтому автоматически документация по планировке территории в силу закона и этих положений по истечении этого срока является согласованной в тех случаях, когда согласование осуществляется у нас автоматически по истечении этого срока, поэтому это необходимо учесть и согласующим органам, и лицам, которые документацию по планировке территории готовят. Необходимо отсчитать 10 дней и внимательно отсчитать 10 дней со дня поступления, то есть не со дня направления ДПТ на согласование, а со дня получения согласующим органном или лицом такой документации. 10 дней!

Второе, это проверка. Проверка на соответствие тем требованиям. И по итогам проверки у нас что? Или утверждение, или отказ в утверждении. В этом случае она осуществляется в течение 15 рабочих дней прости тех двадцати рабочих, которые есть в рамках общих положений ГРК.

Следующие особенности – готовим ДПТ. От чего мы можем сегодня отступить? Мы видим, что, если мы готовим документацию по планировке территории для того, чтобы разместить линейный объект, то сегодня мы можем не учитывать документы территориального планирования, не учитывать положения документов терпланирования, которые у нас всегда являлись обязательными, то есть часть 10 статьи 45 нам как раз говорит, что подготовка документации по планировке территории – основанием для ее подготовки являются, в том числе, документы терпланирования. Здесь в этом году можно не учитывать документы терпланирования, но есть и исключения.

Мы не обо всех говорим документах, а сейчас как раз рассмотрим подробно. Это, если размещение линейного объекта не предусмотрено документами терпланирования, допускается в отношении линейных объектов федерального или регионального значения, то есть линейные объекты местного значения мы всё равно в этом случае в качестве исключения здесь не видим, только федеральные и региональные объекты.

Второе – это уполномоченные органы для разрешения на строительство. Нет необходимости предоставлять те или иные документы, то есть сокращен перечень документов, которые мы сегодня уполномоченным органам предоставляем. Это копии свидетельства об аккредитации того юрлица, которое выдавало заключение экспертизы проектной документации. Если это была негосударственная экспертиза проектной документации. Положительное заключение экспертизы также не требуется представлять в уполномоченные органы для выдачи разрешения на стройку в том случае, когда сведения о том или ином объекте включены в Единый государственный реестр экспертизы, то есть уполномоченный орган самостоятельно в рамках межведомственного обмена запросит эти документы.

И в отношении решения о вводе объекта в эксплуатацию – тоже оптимизирован перечень документов. Исключен из тех документов, которые необходимо застройщику переложить к своему заявлению – это ГПЗУ, акт приемки объекта капстроя, также документы, которые подтверждают заключение договора о страховании гражданской ответственности в случае возникновения аварии на таком объекте – вот в этом 2022 году эти документы для разрешения на ввод застройщику можно не предоставлять.

Также на два года продлен срок действия квалификационных аттестатов на право подготовки заключения экспертизы проектной документации, и изыскание, которое истекает – внимание – в период, то есть на два года продлен, если истекает в период с 14 марта этого года по 31 декабря 2023 года, то есть не только то, что истекает в этом году, а то, что истекает в период этих полутора лет, еще на два года продлевается автоматически. Здесь, конечно, тоже можно говорить о том, что в силу этого акта продлевается.

Также правило 579-е. Правило Правительства, которое как раз касается экспертизы проектной документации. Каким образом сформулирован подход? Прежде всего, у Правительства была задача исключить необходимость проведения повторной экспертизы в отношении тех объектов, сметная стоимость которых не увеличивается при вынесении изменений в проектную документацию, но технические характеристики у которых меняются, но в какой части. Мы видим, что не проводится экспертиза. Может, точнее, по решению застройщика не проводится экспертиза в отношении тех изменений, которые вносятся в документацию, которая получила уже положительное заключение экспертизы, то есть, прежде всего, когда мы изменения вносим в ту документацию, которая уже экспертизу прошла – им эти изменения соответствуют тем требованиям, которые указаны на слайде – в этом случае изменения не подлежат проверке, повторной экспертизе, то есть это не влечет за собой изменения класса, категории или первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов.

Также, если эти изменения, которые вносятся в проектную документацию, не приводят к нарушениям требований техрегламетов и иных требований, которые указаны здесь, на слайде, и также, если не соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, и результатам изысканий – в этом случае такие изменения повторно на экспертизу не направляются. В этом случае застройщик или заказчик вправе по своему решению утвердить изменения, которые вносятся в проектную документацию на основании заключения о соответствии таких изменений тем положениям Градкодекса, и такое заключение выдается тем лицом, которое является членом СРО в соответствующей области.

Здесь мы что видим? Что делать в том случае, когда изменения, которые были внесены в проектную документацию, приводят к увеличению стоимости строительства. В этом случае, если всё-таки приводят к увеличению стоимости строительства более, чем на 30% и свыше, чем на 100 миллионов рублей, тогда в отношении такой проектной документации проводится только повторная госэкспертиза в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства. При этом в части того подхода, который указан тоже на этом слайде «Оплата» – в этом случае плата за проверку достоверности стоимости строительства не взымается, то есть, если повторно направляем, точнее, не направляем повторно, если внесены были изменения только в техническую часть, если повлекли изменения в сметную стоимость строительства – направляем на повторную, и это для застройщика является бесплатным.

Срок проведения повторной экспертизы тоже сокращен до 14 дней, но – что ключевое здесь предусмотрено в этом 579-м Постановлении – это то, что организация, которая осуществляет проведение экспертизы проектной документации в отношении той документации, которая поступит до конца этого года, вправе продлевать на основании заявления застройщика или заказчика. Сроки продления госэкспертизы – неоднократно, то есть в отношении той документации, которая поступит только до конца этого года на основании заявления застройщика или техзаказчика.

В части оптимизации как раз предмета экспертизы, мы видим, что отдельные вопросы экологической экспертизы рассматриваются сегодня в рамках градостроительной экспертизы тоже – опять же, напомню – в этом году только. И в рамках проведения государственной градостроительной экспертизы, или, так скажем, той экспертизы, которая проводится в соответствии с ДРК, может проводиться государственная экологическая экспертиза в отношении следующих видов объектов, поэтому сегодня, когда идет речь о том, чтобы оптимизировать экспертизу экологическую, надо также руководствоваться этим актом, потому что мы видим, что экологическая экспертиза не отменена, но она проводится в составе градостроительной по тем объектам, которые здесь указаны. Объекты – это, прежде всего, военная инфраструктура, это объекты, которые строятся в рамках нацпроектов, иные объекты.

На что хочется обратить внимание – это, прежде всего, на абзац шестой (сверху) – это 254-й Закон, то есть в отношении тех объектов, которые включены в тот перечень, который издается в соответствии с 254-м Законом, также экспертиза экологическая может проводиться в составе государственной градостроительной. И сейчас как раз мы остановимся подробно на 254-м Законе. Это Закон от 2020 года.

Кстати, если мы говорим о том, что эти изменения применяются только в 2022 году, то после того, как в 2020 году, в 2019 году по итогам подготовки антикризисных мер было принято Постановление 440-е, мы помним, что оно неоднократно продлевалось в качестве особенностей. И здесь мы видим, что особенность регулирования отношений только в этом году предусмотрено непосредственно Федеральными законами 46-м и 58-м, и на их основании уже как раз приняты эти акты Правительства, которые такие особенности продублировали, поэтому не исключено то, что такие особенности будут продлены и на более длительный период, но единственное, для того, чтобы эти особенности продлить на более длительный период, необходимо будет изначально внести изменения в 46-й и 58-й Законы.

Также при повторной экологической госэкспертизе мы видим, что оптимизирован порядок. Это еще одна особенность до 204-го Закона. Оптимизирована особенность, повторная экологическая госэкспертиза. Если у нас осуществляется повторная градостроительная экспертиза, то при такой повторной экспертизе мы не проводим повторной государственную экологическую экспертизу, если она раньше была проведена. И если у нас вносятся изменения в проектную документацию, и эти изменения как раз соответствуют тем требованиям, которые здесь есть, если мы дорабатываем проектную документацию, и вносимые изменения как раз не затрагивают тех положений, которые указаны на слайде, и не изменяют границ застройки, местоположение объекта, конструктивных и иных характеристик, в этом случае мы не проводим повторную экологическую экспертизу – это тоже важно учесть.

254-й Закон был принят в 2020 году, и как раз он действует до 2024 года. У него есть ограниченный срок действия, точнее, у него период применения ограничен предельно максимальным сроком. Это конец! Конец года 2024, и основное, зачем он был принят – это для того, чтобы в ускоренном темпе осуществлять строительство или реконструкцию тех объектов, которые необходимы для модернизации и расширения магистральной инфраструктуры. Это закон применялся в отношении тех дорого, которые строятся сегодня – это, допустим, дорога М12 «Европа – Западный Китай», и этот закон как раз устанавливает особенности осуществления граддеятельности и иные особенности, которые могут быть применены, например, и земельные отношения.

В этом случае что мы сегодня видим – это, прежде всего, в конце, точнее, в мае этого года 124-м Федеральным законом внесены были изменения в этот закон, которые, прежде всего, расширили предмет его применения, сферу его применения, то есть период остался тот, который был – конец прошлого года, но раньше по этому спецзакону могли строиться автомобильные дороги, объекты железнодорожного транспорта, и вот в этом мы месяце мы видим – как раз появились у нас в области применения этого закона объекты, прежде всего, магистральные газопроводы, нефтепроводы, нефтепродуктопроводы,  а также объекты магистральной инфраструктуры. Второе – это объекты социальной инфраструктуры, это 204-й Закон, а также объекты промышленной инфраструктуры, а также иные инженерные объекты. Таким образом, в отношении применения 204-го Закона мы видим, что у нас, прежде всего, это линейные объекты попали почти все, нет у нас аммиакопроводов.

Что же у нас в части тех или иных особенностей их размещения мы можем применить? Это, прежде всего, 204-й Закон! Он нам говорит о том, что, если рассмотреть, допустим, применение положения 575-го Постановления в части граддеятельности, мы видим, что подготовка и утверждение документации по планировке территории может осуществляться в том случае, если такие объекты не отображены в документах техпланирования, и это объекты федерального или регионального уровня.

Здесь, если мы говорим о применении 254-го Закона, который применялся уже с 2020 года, тогда, в принципе, для того, чтобы разместить те объекты, которые строятся в рамках этого закона, в принципе, не являлось никогда препятствием – это отсутствие сведений об этих объектах в документах терпланирования, поэтому здесь 254-й Закон не всегда необходимо исключать из внимания, потому что именно в рамках него тоже эти объекты сейчас можно будет строить намного проще.

Второе – это вид разрешенного использования земельных участков в рамках 254-го Закона. Они определяются строго в документации по планировке территории.

Второе – это срок согласования. Если мы как раз говорим о том, что в рамках 575-го Постановления, если какие-то по строительству объекта у нас срок согласования исключен до 10 рабочих дней, то у нас не исключен перечень согласующий лиц. У нас этот перечень в Градкодексе определен, этих случаев четыре, они в 45-й статье, а если идти по 204-му Закону, тогда мы видим, что у нас документация по планировке территории, в принципе, подлежит согласования только с высшим исполнительным органом высылать (00:52:38) с субъекта. Поэтому, исходя из того, какой категории объект, так скажем, включен ли он в тот перечень объектов, в отношении которого применяется 204-й Закон или нет, и можно более оптимизировать свои институционные планы по строительству тех или иных объектов путем применения именно положения 254-го Закона. Там, конечно, есть случай и согласования и еще один, он, конечно, специфичен и касается особо охраняемых природных территорий. Но если мы говорим строго о документации по планировке территории, которая будет подлежать согласованию, это будет именно высший исполнительный орган. Других согласующих органов там, в принципе, нет.

Ну и срок, конечно же, согласования, который указан в 575-м Постановлении – десятидневная рабочая – он подлежит применению и в 254-м Законе, поэтому 10 дней и есть для уполномоченного органа, также ограниченно.

Второе – это предмет согласования. Если мы говорим о документации по планировке территории, которая в рамках Градкодекса согласуется, у каждого случая согласования есть свой предмет. Здесь мы видим, что предмет согласования в 254-м Законе только один, является предметом граница зоны планируемого размещения, поэтому здесь более узкий предмет.

И второе, что необходимо учесть – это экспертиза. Прежде всего, мы говорим о том, что в 2020 году появилась возможность параллельно подготавливать документацию по планировке территории линейного объекта и проектную документацию. На основании решения о подготовке ДПТ мы можем параллельно выполнять архитектурно-строительное проектирование, но, если мы параллельно готовим документацию по планировке территории и проектную документацию, то в экспертизу мы можем направить такую проектную документацию только в том случае, если проект планировки территории был уже утвержден, а вот в рамках 254-го Закона вся магистральная инфраструктура – это все газопроводы, нефтепроводы, которые сейчас добавили, промышленные объекты, социальные объекты – мы можем направлять на экспертизу проектную документацию, так что внимательно, это до утверждения проекта планировки территории, то есть мы уже понимаем, что проекта планировки территории еще нет, он готовится, но в экспертизу мы уже направляем.

Какая здесь есть особенность? Экспертиза такие документы принимает, но заключение положительное вправе выдать только в том случае, если до завершения проведения экспертизы будет представлен утвержденный проект планировки территории, то есть выдать положительное заключение без проекта планировки территории не получится, но оптимизировать сроки как раз рассмотрения полномочными органами ДПТ на утверждение и параллельно направить уже проект на экспертизу на свой страх и риск, конечно же, застройщик может.

В этом случае, если не получается, тогда мы смотрим особенности. Если не получается всё-таки ДПТ утвердить, если она корректируется, то мы можем по заявлению застройщика продлить сроки проведения экспертизы, то есть неоднократно их продлевать. В этом случае, если мы до конца года представим без финансовых затрат, если выявились какие-то основания для отказа в подтверждении ДПТ, направление на доработку – мы доработаем. Пока продлеваем экспертизу – утвердили, дослали, подучили положительное заключение, поэтому внимательно именно к 204-му Закону необходимо отнестись. У него, на самом деле, те особенности, которые являются принципиально, максимально жесткими по сокращению процедур и сроков.

Второе – это мы говорим уже о последствиях строительства. В рамках 204-го Закона можно до получения разрешения на ввод осуществлять временную эксплуатацию объекта, но об этом уже более подробно расскажем в другой раз.

И также мы говорим о том, что земельные отношения могут быть тоже урегулированы в рамках 254-го Закона. Это о чем идет речь? Прежде всего, сведения об отнесении того или иного объекта, точнее, земельного участка, на котором размещается наши объект той или иной категории, также определяется документацией по планировке территории, то есть, если мы строим в рамках всё-таки 204-го Закона сети и эти объекты, то категория будет изменена автоматически на основании утвержденной документации по планировке территории. Это тоже та особенность, которая, с точки зрения земельного законодательства, является сегодня, так скажем, именно особенностью.

Второе – это мы видим то, что для целей строительства тех объектов, которые есть в этом перечне, могут применяться и правила установления публичных сервитутов.

Ну и второе – это изъятие, то есть, если мы говорим о том, что необходимо для того, чтобы этот объект разместить, изъять земельный участок, то именно этот закон как раз допускает для размещения этих объектов осуществлять изъятие земельных участков, и здесь сокращен срок, то есть, исходя из Земельного законодательства, процедура соблюдается полностью вся, однако, если направить соглашение об изъятии недвижимости правообладателю, то в течение 45 дней по истечении даты получения правообладателем соответствующего соглашения, может быть принято решение, точнее, может быть направлено в судебном порядке ходатайство по принудительному изъятию земельного участка, то есть, если мы говорим про этот закон, то здесь срок 45 дней, и исчисляется 45 дней, в течение которых можно обратиться с ходатайством об изъятии в суд, со дня получения. Дата получения, в соответствии с Гражданским законодательством, является соответствующим уведомлением, даже в том случае, если заявитель не заходил на почту, то есть, если всё равно не расписался в этом заказном письме, письмо считается полученным, поэтому необходимо учесть, что здесь нет обязанности обеспечивать роспись в получении, ставить подпись этого правообладателя. В этом случае необходимо просто процедуру направления соглашения выполнить, и главное – это дождаться того срока, по истечении которого правообладатель такое соглашение не получил.

Вот это как раз Закон 254. Он, в принципе – что ключевое – раньше и применялся, особенности всегда были, скажем, наиболее передовыми для того, чтобы построить объекты очень быстро и без каких-то параллельных дублирующих процедур, однако, именно в этом году, 1 мая в него были внесены изменения, которые расширили сферу его применения на всю магистральную инфраструктуру: на магистральные газопроводы, нефтепроводы, нефтепродуктопроводы. Второе – это на все промышленные объекты, и самое главное, это то, что новое – это социальные объекты, то есть социальная инфраструктура тоже попадает под сферу действия именно этого закона. Детализированные перечни этих объектов, которые могут размещаться с этими особенностями, утверждаются как раз в рамках исполнения этого закона.

 

Коллеги, предлагаю коротко рассмотреть как раз изменения в 275-й и 276-й Законы. Это июль 2021 года, и мы как раз оставим больше времени на вопросы. Земельные отношения рассматривать в рамках тех законов мы не будем.

Первое – это в июле 2021 года были внесены изменения, которые как раз были направлены, на…. Первое – это сокращение строительного инвестиционного цикла, второе – это на оптимизацию процедур в сфере строительства и на вынос, перенос сети из-под пятна застройки, выдача технических условий подключения, а также усовершенствований был институт проектной документации.

В этой части что хочется отметить? Раньше существовавший Институт экономически эффективной проектной документации заменен Институтом типовой проектной документации. Мы видим, что сегодня типовой проектной документацией является проектная документация, которая получила положительное заключение экспертизы, а также которая была использована при строительстве объекта капитального строительства, то есть раньше экономически эффективной проектная документация могла быть признана та, которая просто получила положительное заключение государственной экспертизы, сегодня типовая проектная документация должна являться документацией, которая не просто получила заключения, но и которая была использована при строительстве, и второе – это не просто была использована, но и в результате ее использования строительство объекта завершилось именно стадией ввода объекта в эксплуатацию, поэтому типовым может являться проект, который реально был апробирован и который был завершен.

Второе – это сведения о той экономически эффективной документации включались раньше в реестр заключений, сегодня сведения типовые также будут включаться в этот реестр, те объекты, которые были включены ранее в реестр экономически эффективные, будут признаваться типовыми, поэтому переходные период этих положений – он как раз признает проекты, ранее одобренные Минстроем типовыми.

Второе – это использовать раньше экономически эффективную документацию могли только государственные или муниципальные застройщики, сегодня типовую проектную документацию могут применять все застройщики как государственные и муниципальные, так и коммерческие, на добровольной основе. Государственные и муниципальные в отдельных случаях будут применять ее на обязательной основе. Они тоже урегулированы.

Что дает, прежде всего, этот институт? Он дает сокращенные сроки прохождения экспертизы при использовании типового проекта, возможность использования тех решений, которые реально уже апробированы, и также сокращать эти сроки по строительству.

Второе – это 275-й Закон. Это то, что было проделано непосредственно введением статьи 5.2 в Градкодексе. Как ранее была устроена граддеятельность? Ранее могли быть административные процедуры быть включены в перечни, которые утверждались, прежде всего, и регионом, и муниципальным образованием. Сегодня исключено право в Градкодексе на уровне региона устанавливать исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства. Остались только полномочия у федеральной власти, и у этого закона есть переходные положения, что те регионы, территория которых всё еще завершает переход к новому типу регулирования, вправе своими решениями в рамках переходных положений продлить срок действия применения тех режимов, которые раньше были установлены. Сегодня в Градкодексе непосредственно выделены этапы и мероприятия по реализации проекта, и они зафиксированы путем выделения 32-х процедур.

Исчерпывающие перечни раньше, например, включали в себя те или иные мероприятия, сегодня их нет в Градкодекске, поэтому, в принципе, их предъявлять застройщикам скоро станет невозможно. Почему скоро? Потому что, в принципе, в Градкодексе таких процедур уже нет, их предъявлять нельзя, за этим следит Федеральная антимонопольная служба, можно предъявление этих требований оспорить и обжаловать, но в рамках тех переходных положений, которые есть, субъекты могут продлить, и ряд субъектов всё-таки продлевает возможность до осени этого года применять те процедуры, которые раньше были установлены на региональном уровне. Прежде всего, касается это и согласования архитектурного облика, и выдачу коробочных билетов и иных таких процедур, которые сегодня являются наиболее острыми.

В отношении согласования архитектурного облика – хоть и на этом слайде мы видим, что нет такой процедуры, как раз этот слайд полностью скопирован из статьи 5.2 Градкодекса: слева – этапы, справа – мероприятия в рамках каждого этапа, которые осуществляются при строительстве объектов, но согласование архитектурного облика как раз зафиксировано в статье 63 Градкодекса, которая регулирует особенности осуществления граддеятельности в Севастополе, Москве, Санкт-Петербурге, поэтому Севастополь, Москва, Санкт-Петербург в качестве особенностей могут предъявлять требования о согласовании архитектурного облика, а также вторая особенность – это Москва, Санкт-Петербург, Севастополь вправе  еще выдавать заключения о соответствии проектной документации сводному плану сетей наземных и подземных коммуникаций, поэтому эти две особенности надо учитывать в рамках спецположений городов федерального значения.

Есть процедуры 32. По идее, мы не можем больше требовать от застройщика, но исчерпывающий перечень согласования процедуры в сфере строительства тоже утвержден, и те сведения, документы, материалы, которые необходимо получить сегодня – Правительство работу провело и такой перечень утвердило, и таких сведений сегодня почти тысяча составило. 986, по-моему, или 988… или 989. И задача какая – это, прежде всего, сократить сегодня задачи от Правительства минимум, поэтапно на 200 процедур в первый период, и на 200 – во второй период.

Сегодня активно была проведена работа по сокращению сразу этого перечня на 300 процедур, но, скорее всего, ограничится работа путем исключения 200 процедур из тех перечней, которые попали именно в этот перечень процедур, поэтому направление законодателей – оно такое, к этому будет всё идти.

Какие мы здесь можем видеть ключевые момент? Это, прежде всего, необходимо следить за переходными положениями 275-го Закона, потому что одна из правовых особенностей, которая может быть установлена в этой части – это может быть продлен срок, переходный срок, в течение которого ранее существовавшие режимы могут также применяться, поэтому и разговора сегодня такого нет, но, в принципе, с правовой точки зрения, путем продления срока действия переходных положений можно отсрочить применение новой концепции мероприятий по строительству.

Введено понятие «рабочей документации». О чем речь тут, прежде всего? Те материалы, которые содержатся в текстовой и графической форме, в форме информационной модели, являются рабочей документацией. Впервые в Градкодексе определен статус рабочей документации. Ранее нигде этого не было зафиксировано.

Что же, какой эффект, прежде всего, при внесении в рабочую документацию изменений, необходимость внесения которых, как выявилась в ходе строительства, не требуется проектировать и переутверждать проектную документацию снова? Те изменения, которые были внесены в рабочую документацию и которые были утверждены застройщиком, признаются автоматически частью проектной документации. По принципу одного окна. Было принято постановление. Скоро должен быть реализован сервис «принципа одного окна» прохождения экспертизы: экологической и историко-культурной в рамках градостроительных, но здесь завершается всё осенью. Почему осенью? До осени Главгосэкспертиза с Минкультуры России и Минприроды обеспечивают выстраивание информационного взаимодействия, в рамках которого будет осуществляться обмен и направление на госэкспертизы такой документации в Минкультуры, органы Минприроды именно для того, чтобы в рамках одного окна сразу три предмета рассмотреть.

На слайдах мы видим примерный эффект под видением Градкодекса, то есть статьи 5.2 по числам, точнее, по цифрам. Это предпосылки для того, чтобы сократить этот перечень мероприятий. Слева на слайде те процедуры, которые были посчитаны. 96 процедур необходимо было выполнить только для того, чтобы построить объект жилищного строительства. По срокам примерно минимально не учитывалось ни внесение изменений в проектную документацию, ни в проект планировки территории, ни повторная экспертиза не учитывалась – было насчитано более пяти лет. Сегодня, исходя из тех сроков, которые есть в Градкодексе, этот срок не должен превышать трех лет и девяти месяцев, но, если говорить о тех особенностях, которые сегодня в рамках антикризиса приняты, конечно, срок этот может быть намного меньше, минимум, я думаю, на год. Но по факту посмотрим, каким образом сроки будут сокращены в рамках реализации антикризисных проектов.

Подключение к сетям. Что было введено? Прежде всего, это статья 52.1 и 52.2 Градкодекса. Раньше таких статей в Градкодексе не было. Они появились.

Подключение объекта к сетям – это 52.1, то есть впервые был определен порядок подключения и присоединения всех объектов ко всем видам сетей, в том числе, к сетям связи. Раньше к сетям связи правила такие не применялись.

Второе – это введена комплексная схема инженерного обеспечения территории, установления, установлена возможность поэтапной оплаты работы и снижения нормативной доли анонсирования. Второе – это предусмотрено право застройщика по согласованию с ресурсником осуществлять проектирование и строительство сетей за границами земельного участка застройщика и наоборот. Ресурсник может строить и проектировать на земельном участке также застройщика, а не на своем.

Второе – это предусмотрено право застройщика запрашивать у ресурсника документы, которые как раз являются основанием для установления размера оплаты подключения в индивидуальном порядке. Раньше такие документы предоставляться не могли, и размер платы определялся, исходя из тех документов, с которыми ознакомиться не мог застройщик.

По переносу. По переносу застройщику предоставлена возможность, прежде всего, осуществлять в обязательном порядке работы по выносу сетей при осуществлении строительства тех объектов, которые мы сейчас рассмотрим, второе – это определен порядок будущих требований и условий для того, чтобы эти объекты вынести и перенести, и также предусмотрено, что договор на вынос и перенос заключается в обязательном порядке.

Также рассмотрим, что же подразумевает под собой словосочетание «обязательный порядок». Прежде всего введена возможность заключать договор о техприсоединении до оформления прав на землю. Мы говорим сейчас как раз. Если о тех подходах, которые были у законодателя про права на землю, то хочется отметить, прежде всего, подходы, которые раньше существовали. Мы видим, что в 48-й статье Градкодекса, в статье 57.3 Градкодекса были как раз особенности строительства без прав на землю, точнее, выполнение отдельных мероприятий, то есть всегда в Градкодексе была часть 1.1 статьи 48-й, которая регулировала вопросы проектирования объектов без прав на землю. Допускалось проектировать объекты без прав на землю – что самое главное, ключевое – это линейные объекты, только линейные объекты федерального, регионального и местного значения.

Здесь мы сейчас разберем, о чем нам говорила статья 48.1, точнее, часть 1.1 статьи 48-й. Она говорила о том, что можно проектировать линейные объекты регионального, федерального и местного значения транспортной инфраструктуры. Эти объекты всегда могли проектироваться без прав на землю. Но для объектов федерального значения транспортной инфраструктуры могли не только линейные, но и площадные. Так раньше было, так сегодня и осталось. В чем плюс? Оптимизация сроков и стоимости, потому что не платится цена за право аренды земельного участка, пока объект проектируется, а затраты уже идут.

Почему только транспортная инфраструктура федерального, регионального и местного значения? Потому что изъять можно было земельные участки для их размещения. Что было введено нового именно в этой части? В 2019 году была введена возможность проектирования, в том числе, площадных объектов федерального, регионального и местного значения вне зависимости от вида инфраструктуры, какой они являются. Но где? Самое главное – это на публичной земле, то есть на той земле, которая сегодня государственная и муниципальная и не обременена правами третьих лиц.

Для того, чтобы это осуществить, законодатель ввел возможность выдавать трудостроительный план земельного участка тем лицам, которые не являются его правообладателями, то есть речь не идет о том, что сосед приходит, и получает градплан на земельный участок своего соседа. Нет! Речь идет о том, что земельный участок еще не образован, он находится в государственной или муниципальной собственности, не обременен правами третьих лиц, и поэтому он еще образуемый на основании схемы расположения или проекта межевания, в зависимости от того, каким образом он должен быть образован, но он еще не образован, поэтому участка нет, соответственно, правообладателя его нет, поэтому на образуемый земельный участок может обратиться как раз тот застройщик, который будет проектировать там свой объект.

Дали такую возможность, оптимизировали сроки, и как раз стоимость вроде тоже ушла, потому что нет земли, не платим ничего за аренду. Отсюда, мы видим, потом появилась возможность и выдачи разрешения на строительство. Мы как раз говорим о 254-м Законе, который урегулировал особенности, но он внес изменения и непосредственно в Градкодекс, и допустил возможность выдавать разрешение на строительство, в том числе, на объекты федерального, регионального и местного значения, только на те объекты без прав на землю, если как раз объект размещается на государственной или муниципальной земле.

Но там есть особенность. Какая? Что в этом подходе был применен еще другой способ. Если всё-так объект федерального, регионального или местного значения размещается еще и на частной земле, то можно выдавать разрешение на строительство и до приобретения прав на землю, связанных с изъятием прав у граждан, если строительные работы будут осуществляться после приобретения прав на эти земли. Это как раз часть 7.3 статьи 51 Градкодекса, и в ней четыре предложения. Последнее предложение как раз говорит, что, если выдается разрешение на земельный участках, подлежащих изъятию, то оно выдается, но строительство и реконструкция осуществляются после того, как будут прекращены права других лиц. Не после того, как они будут приобретены, а после того, как они будут прекращены.

Здесь мы видим также в Институте техприсоединения, что вопросы проектирования были уже решены, и вопросы строительства решены, поэтому, в принципе, требовать права на землю на техприс изначально не обосновано, потому что на всех этих этапах не всегда это право на землю уже нужно было, поэтому здесь ввели возможность заключать договор о подключении к сетям до оформления прав на землю, потому что логика такая прослеживалась у законодателя.

Второе – это предусмотрена возможность застройщиками строить сети, которые ему нужны, как на своем земельном участке, так и на земельном участке ресурсоснабжающей организации, точнее, и на земельном участке, который ему не принадлежит. Так и ресурсника – наоборот, причем, взаимосвязь: застройщик – на своем и у ресурсника, ресурсник тоже у себя и у застройщика может строить. Оплата введена поэтапная, а также, в случае установления в индивидуальном порядке платы за техприс – мы видим, что застройщик вправе от ресурсника получить документы, которыми руководствовался в целях установления такого тарифа и направлял в орган по регулированию тарифов.

Также правообладатели уже подключенных объектов стали в праве уступить мощность, осуществить уступку мощности для того, чтобы подключить другой объект, поэтому, если, в принципе, мощность уже вся зарезервирована, она выбрана теми, это прежде всего не техусловиями, а теми объектами, которые уже подключены, поэтому эти правообладатели могут уступить эту мощность, которая за ними зарезервирована, другому застройщику. Найти можно мощность в границах квартала, микрорайона без необходимости реконструкции подстанции.

Второе – это вынос. Мы сейчас остановились надолго на транспортных объектах, на их проектировании долгом, точнее, на их проектировании для земли, и здесь мы видим как раз логику законодателя о том, что прослеживается как раз именно приоритет ускоренного размещения, в том числе, и транспортных объектов. И мы видим, что как раз для чего появилась возможность выноса сетей из-под пятна застройки.

Если мы строим объекты транспортной инфраструктуры, а также объекты жилого и социального назначения, тогда мы не можем для того, чтобы эти объекты разместить, из-под пятна застройки, где мы будем размещать наши объекты, вынести те сети, которые нам не принадлежат, но и нам, так сказать, они мешают. В этом случае правообладатели существующих сетей выдают застройщику технические требования и условия, которые он должен учесть при проектировании выноса или переноса тех сетей, которые там уже расположены, то есть обращается застройщик к правообладателю, правообладатель выдает ему технические требования и условия, проектируется вынос-перенос.

Капитальный ремонт это будет, или реконструкция – определяет самостоятельно застройщик. Почему? Потому что, напомню тоже, в 2020 году 254-м Законом у нас была введена возможность отдельные виды работ выполнять в рамках капительного ремонта. Статья 52 Градостроительного кодекса, которая распространяется тоже не на мелкие сети, только на крупные сети, которые как раз и допускают в рамках капитального ремонта осуществлять те работы, которые, в том числе, влекут изменение местоположения линейных объектов, границ охранных зон, но в случае, если в границы охранных зон не будут вовлекаться новые территории. Поэтому это может быть квалифицировано как капитальный ремонт, и соответствующие есть, мы видим, из этого плюсы для застройщиков: отсутствие необходимости получать разрешения на строительство, направлять документацию на экспертизу, проводить надзор, то есть срок действия технических требований и условий не может быть менее, чем два года, то есть на проектирование дается до двух лет правообладателю, на вынос, на перенос.

После того, как проектирование завершилось, каким образом осуществляется вынос сетей из-под пятна застройки. Осуществлялось на основании договора, который заключает правообладатель существующей сети с тем застройщиком, который собирается их выносить.

Договор. В самом начале мы сказали – обязателен к заключению. В чем его обязательность? Договор, указанный в Градкодексе является обязательным к заключению в соответствии с Гражданским законодательством, и как раз Гражданское законодательство нам говорит о том, что обязательность договора к заключению является тем фактом, когда у нас обязательно заключение договора в силу по истечения определенного срока не заключен, к понуждению к заключению такого договора можно применить меры судебные, и такой договор может быть заключен в судебном порядке по решению суда. Поэтому здесь уклонение правообладателя существующей сети от заключения такого договора не является решением проблемы. Договор может быть заключен в принудительном порядке в суде.

Теперь объекты, которые можно вынести. Нельзя выносить крупные объекты электросетевого хозяйства – это мы говорим о напряжении 110 киловольт и выше, а также те объекты, которые определены Правительством. Правительством во исполнение положений статьи 52.2 утверждены перечни объектов, которые не могут быть вынесены для того, чтобы их, так скажем не трогали. Почему? Потому что они являются более приоритетными, более важными, чем строящиеся социальные или жилищные объекты. Перечень такой есть, и ссылку на него можно увидеть как раз в третьей части статьи 52.2, по ней перейти, и там будет порядка 22-х видов объектов. Конечно, там вся магистральная инфраструктура, иные сети, автомобильные дороги и иные, поэтому здесь, в части выноса и переноса сказать, работает механизм или нет – можно сказать, что он работает, а можно сказать, что он работает частично, потому что, в принципе, сам механизм выноса работает только для застройщиков, которые стоят только вроде только и транспортную инфраструктуру, только и социальную, да и вроде и вынести, на… для строительства этих определенных объектов тоже не всё можно.

Поэтому работает это для определенных случаев, и вынести можно тоже только определенные виды объектов. Если там всё-таки у нас расположена железнодорожная линия или магистральный газопровод, а мы строим многоквартирный дом – это не тот факт, чтобы из-за строительства этого объекта передвигать нашу инфраструктуру, да и с точки зрения мы говорим не экономического процесса, а с точки зрения уровню значимости объектов, ну и, конечно же, и финансово понимаем, что это не будет оправдано.

Поэтому по возмещению: возмещение может осуществляться как в денежной форме, так и в натуральной. Форма размещения затрат определяется Правительством, что предложено, когда строятся социальные, точнее, когда строится объект за государственные деньги в рамках реализации тех или иных проектов. Тогда форма возмещения тех или иных затрат определяется застройщиком. В иных случаях форма возмещения затрат определяется правообладателем сети, чью сеть выносят.

И не могу не отметить как раз довольно старое изменение – ему уже два года, но кратко остановлюсь, Коллеги, у кого до сих пор требуют уполномоченные органы включения в состав проектной документации на линейные объекты градостроительные планы земельного участка – было давно поправлено положение о составе разделов проектной документации. Если проектируем линейный объект, в состав его входят площадные объекты, то на площадные объекты мы не получаем градостроительные планы земельного участка, даже если этого требуют органы экспертизы, организации, которая осуществляет экспертизу, или органов, выдающих разрешение на строительство. Мы такие разъяснения уже давали не раз, поэтому, если застройщик требует градплан на площадной объект в составе линейного, мы по этому поводу даем разъяснение, что требование избыточное. Проектирует только на основании проектной планировки территории или/и проекта межевания, если он нужен. Если проект планировки и проект межевания не нужен, то всё равно не надо требовать градостроительный план с застройщика, и застройщику тоже не надо обращаться в уполномоченный орган за градостроительным планом. Проектируем на основании изысканий.

Оставлен на слайде тот документ, который регулирует перечень подготовительных работ, кратко, и давайте перейдем, наверное, к вопросам, потому что осталось около сорока минут для обсуждения. Это те перечни работ, которые могут быть выполнены в рамках подготовительных работ. Не стану на этом останавливаться, потому что изменение не новое, но мы его сегодня рассмотрели, а потом оставлю тот перечень, который в 2020 году включили в тот перечень объектов, когда не требуется разрешение и планировка. В конце две минуты на него оставлю.

Блок вопросов и ответов.

Аноним 1: Когда рассказывали про 58-й Федеральный закон, мы столкнулись с такой ситуацией: когда мы заключали договоры аренды земельных участков для комплексного освоения территории, соответственно, заключалось два договора: один о комплексно освоении в соответствии с Градостроительным кодексом, в котором, соответственно, прописывались сроки, в течение которых застройщику необходимо было выполнить те или иные мероприятия. В том числе, заключали договоры аренды земельного участка. К примеру, сейчас у нас по 58-му ФЗ приходят на продление без торгов на три года, но нигде в законодательстве не написано, что в данной ситуации делать с договором о комплексном освоении территории.

Получается, договор аренды мы продляем, а сроки, установленные в договоре о комплексном освоении, остаются в прежней редакции, то есть получается какой-то правовой атавизм, что ли. Как с этим работать?

М.Е. Галь: Да, сейчас как раз включено на слайде. Это земельные отношения. Мы их подробно рассмотрим на следующей лекции, но кратко скажу по теме. Работая в Департаменте комплексного развития территории, поэтому не могу уйти от вопроса. И с Земельным, да, отношения были продлены, но это ж не первый раз.

У нас, когда был принят закон 98-й во время распространения коронавирусной инфекции, была ровно такая же ситуация: продлевались, была установлена возможность заключать доп. соглашения без торгов, продлевать договор аренды, а первоначальные договоры, которые являлись основанием для заключения договора аренды, не продлевались. Что же делать?!

Мы думали, что это первый раз был недочет, сегодня мы видим, что еще продлеваются производные договоры, а исходные – нет, и сроки – нет. Мы в рамках того законопроекта только то и Минстроя России предусматриваем возможность и продления договоров о комплексном освоении и тех договоров, которые были заключены, но, скорее всего, ту логику, которую мы сегодня транслируем, это будет не поддержано, поскольку данная возможность о чем говорит – о том, что договоры аренды продлеваются, а вот позиция Правительства сегодня такая, что сроки исполнения договоров, конечно же, не нужно сдвигать, иначе мы к 2024 году, к 2030 году не построим то, что давно планировали. Мы понимаем, что с правовой точки зрения мы не согласны, не надо допустить такую возможность, поэтому в этом направлении мы двигаемся.

С точки зрения логики объясню, почему остается именно такой атавизм. Но остается он в какой части? В той части, что применять или не применять меры воздействия на застройщика за ненадлежащее исполнение или срыв сроков – это уже, конечно, вопрос уполномоченного органа, но мы допускали возможность не продления сроков всех договоров ГРК, а отдельных мероприятий по решению уполномоченного органа, чтобы не было. Здесь мы же видим, что, если аренда, она продлевается в силу допсоглашения сразу до трёх лет. Там не нужно продлять сразу весь договор об освоении, а может, какой-то отдельный этап его, отдельное мероприятие. Поэтому проблема ясна, она знакома, и с ней сейчас работают и Институт развития ДОМ РФ, и уполномоченные органы. На ней сейчас мы видим, что тех заинтересованных в установлении возможности продления договоров КРТ лиц сегодня много, и поэтому эта тема поднимается.

У нас законопроект есть. Будет или не будет – я бы, наверное, рассчитывал, что до конца этого лета такая норма не появится, то есть как быть? Продлевать договор аренды, а застройщику предлагать соблюдать те сроки, которые были ранее…

Аноним 1: Но иначе в этом смысла никакого нет. Зачем его продлевать?

М.Е. Галь: Да, а так, исходя из 98-го Закона, у вас также была проблема с этими договорами?

Аноним 1: Да, конечно. Такая же проблема была.

М.Е. Галь: И как поступали?

Аноним 1: Пока у нас ситуация размытая, потому что мы договоры по 98-ФЗ продлили, а комплексного освоения не продлили. Сейчас ждем, когда будет судебный спор об обязании нас к продлению этого договора.

М.Е. Галь: Наверное, самый безопасный с правовой точки зрения вариант – это попросить лицо, которое КРТ заключило, в судебном порядке обязать продлить этот срок. Есть какие-то прецеденты на практике, что рейс решения судов по 98-му Закону о продлении?

Аноним 1: Нет, изучала. Не было. Ни одного пока не видела. Хотела как раз-таки практику посмотреть.

М.Е. Галь: Потому что мы тоже видели, и я не видел ни положительную практику, ни, в принципе, и инициативы такой. Спасибо.

 

Аноним 2: Можно, тогда я сразу еще один вопрос задам? Когда вы говорили о возможности строительства одного объекта на разных, на нескольких земельных участках, причем, с разными правами, говорили о том, что появится новая норма, и будет этот перечень правовых оснований использования земельного участка дополнен еще и арендой. Не очень понимаю, честно говоря, смысла в этом мероприятии, потому что непонятно, откуда договор аренды этот возьмется, потому что, если мы говорим, что мы предоставляем земельный участок на торгах, то получается, мы предоставляем с аукциона земельный участок, по которому уже заведомо понятно, кто в нем заинтересован, то есть тут есть какой-то момент ограничения конкуренции, с одной стороны. С другой стороны, лично меня настораживает ситуация: а если он не построит в установленные сроки этот объект, и мы пошли продавать с публичных торгов объект, а если половина его располагается на земельном участке в собственности, а вторая половина на арендованной?

М.Е. Галь: Один или два участка продавать. Вы об этом?

Аноним 2: Да, конечно.

М.Е. Галь: Здесь, наверное, речь будет, прежде всего, о той аренде, которая заключена была до этого.

Аноним 2: Тогда что – часть объекта незавершенного строительства продавать?

М.Е. Галь: Я думаю, у нас судьба единства земли и объекта. Мне кажется, в этом случае нельзя будет как-то объектом распоряжаться без учета всех земельных участков, на которых он расположен. В принципе нельзя будет как-то. Тем более, если это вещь в принципе неделимая, если какой-то объект, где можно провести черту по подъезду – слева подъезд, справа подъезд. Сеть хотя бы одна.

Аноним 2: Ну и что тогда сделать?

М.Е. Галь: Если это будет, допустим, дом блокированной застройки, который размещен слева-справа, мы понимаем, что половинка там, половинка четко по центру – можно еще так подумать, но мы понимаем, что это будет не в этой концепции размещаться, поэтому норма, конечно же, беспрецедентная, один ГПЗУ на несколько земельных участков, новая, поэтому здесь половина застройщиков о чем говорит, но в собственности мало у кого и земля, у всех на аренде, поэтому акт не применяется, и в части именно аренды он будет сюда включен, но здесь будет, скорее всего, ограничение по срокам аренды, чтобы они были единые по завершению. Скорее всего. Хотя, вопрос спорный.

Аноним 2: Так а если арендодатель назло?

М.Е. Галь: Нет, госмунаренду. Государственно-муниципальную только.

Аноним 2: Ну хорошо, а откуда земельный участок в аренде вообще может оказаться в данной ситуации? Ограничение конкуренции-то – его никто не отменял!

М.Е. Галь: Да, или, вот, если без сроков предоставлялся. Ну конечно же, понятны цели. Цели тоже же понятны по предоставлению без торгов. Это или масштабный инвестиционный проект, или это, опять же, комплексное освоение. Мы же предоставляли для чего? Для того, чтобы как раз территорию – раз! Раньше без аренды, по-моему, давали в собственность? Нет? Тоже в аренду?

Аноним 2: Тоже в аренду.

М.Е. Галь: По-моему, в собственность отдавали по развитию застроенных территорий, передавали в собственность, по договору по развитию территорий.

Аноним 2: Не знаю, у нас такой практики не было ни разу. У нас всё в аренде.

М.Е. Галь: Ну да, я говорю как раз о межевании. У вас же договор предусматривает как подготовку к межеванию. Участки размежевали.

Аноним 2: Ну конечно.

М.Е. Галь: Тогда я понимаю как раз логически – а зачем тогда межевали, чтобы потом на них двух строить объект? Да, если в этой части смотреть, то отказ в выдаче разрешения на стройку будет отменен, как несоответствие проекту планировки территории. У вас место было размещения объекта. Он не то запроектировал. Поэтому в части договоров о кортах, которые раньше были, или КРТ – этой проблемы не будет. Застройщик просто запроектирует то, что не сможет построить, и понесет большой риск, а в части выдачи ГПЗУ нужна ли здесь возможность выдавать такое ГПЗУ в рамках договоров КРТ, я думаю, что нет, потому что в рамках договоров КРТ они не смогут реализовать этот механизм.

Аноним 2: Мне кажется, как раз-таки вот та действующая редакция более, скажем так, рабочая, понятная.

М.Е. Галь: Без аренды?

Аноним 2: Конечно. А вот как раз-таки появление в этой норме аренды внесет некую сумятицу и неразбериху в эту норму. В право применения – точно.

М.Е. Галь: Спасибо. Что скажете про границы смежных земельных участков? Возникал вопрос? Минимальный отступ от смежной границы. В отображении.

Аноним 2: Нет, не возникал. Нет.

М.Е. Галь: Вот такая особенность тоже сегодня из буквального прочтения возникает, потому что, вроде не включается информация, и сформулировано таким образом, что полномочный орган не вправе включить информацию в принципе об отступах, даже по периметру. Поэтому есть прецеденты такие.

Аноним 2: Спасибо.

 

Модератор: У кого еще есть вопросы?

Аноним 3: Видимо, я одна пока варюсь. Ну, раз уж про 58-ФЗ – тоже. Договоры аренды, которые в силу 621-й статьи на сегодняшний день, мы, как орган местного самоуправления считаем продленными на неопределенный срок. С чем столкнулись? Когда работали с 98-ФЗ, нам разъяснение давал Минэкономразвития, и они говорили, что те договоры, которые продлены на неопределенный срок, не попадают в категорию исключений, то есть по ним считается, что срок действия договора не истек.

Сейчас, когда мы уже работаем по 58-ФЗ, уполномоченное разъяснение Росреестра. И у Росреестра, к нашему удивлению, другая практика сформировалась, то есть они договоры, продленные по 621 статье, считают законченным сроком. Как нам относиться к данной ситуации? Считать их всё-таки действующими, и, соответственно, заключать к ним дополнительные соглашения на три года, или отказывать по 58-му?

М.Е. Галь: У нас основания для отказа же там указаны. Если обратился в период действия, до истечения этого срока…

Аноним 3: Так он истек или нет? Если 621-я. Мы его считаем продленным на неопределенный срок.

М.Е. Галь: «Считаем неопределенным» с какого момента?

Аноним 3: Когда он истекал, у нас была такая практика – мы рассматриваем на соответствующей комиссии, и, собственно говоря, подтверждали, что есть основания продлевать этот договор на неопределенный срок, и мы таковым его считали. Я сразу прокомментирую, то есть есть определенная категория, то есть это, допустим, земельные участки, на которых есть объекты недвижимости. Особой логики для того, чтобы расторгать этот договор, и, собственно говоря, заключать снова на 49 лет, к примеру, для эксплуатации – ее нет, поэтому мы просто принимали решение о том, что мы считаем продленным на неопределенный срок, и с ними жили, то есть это нормальная форма существования договорных отношений. Сейчас получается, что договор истек, к примеру, в 2019 году. Мы благополучно считали, что он продлен на неопределенный срок, но с учетом разъяснений последних Росреестра, мы оказались в такой парадоксальной ситуации, и мы, и, в принципе, наши землепользователи, то есть им либо бежать сейчас, расторгать старый договор, заключать новый, или… Собственно говоря, смысла этого мероприятия никакого нет.

М.Е. Галь: Понял, о чем речь. Да, продлить можно сегодня путем заключения доп. соглашения. Тот договор аренды, срок действия которого сегодня истек, а вот то, что раньше эти договоры были уже, скажем, с истекшим сроком, а потом вы их считали продленными, на… Вот этот, думаю, как раз сегодня в два часа с Росреестром разберетесь, потому что это не мой вопрос, я просто не знаю. В сфере земли – это я тогда… это как раз сегодня будет Алексей Игоревич, и он расскажет, наверное, особенность по трактовке, по возможности продления как раз тех договоров аренды, срок действия которых на неопределенный срок был или продлен, или не продлен, и я так понимаю, что это была позиция не из нормативно-правового акта, а это была позиция федерального органа по разъяснению.

Аноним 3: Этого в нормативке не написано. Мы обращались в Минэконом, когда 98-й был, а сейчас в Росреестр обратились, потому что полномочия по разъяснению были переданы в Росреестр.

М.Е. Галь: С точки зрения логики тогда вопрос: а зачем тогда продлевать срок действия договора, который продлен на неопределенный срок?

Аноним 3: Во-первых, собственно говоря, вдруг захотелось. Вы не исключаете такой возможности?

М.Е. Галь: Ну вот, она у вас продлен. С точки зрения логики, он уже продлен, если это так.

Аноним 3: А если, скажем так, ну, совсем по-простому рассказать – земельный участок предоставлен был для благоустройства. На сегодняшний день арендатора, скажем так, больше устраивает иметь договорные отношения, то есть он так себя чувствует более защищенным перед муниципальным органом власти, хотя, в принципе, по 1300-му Постановлению он может получить и без оформления правоустанавливающих документов. Бесплатно. Нам бы тоже было интересно такие договорные отношения держать на неопределенный срок, потому что, собственно говоря, хоть какая-то денежка в бюджет от этого землепользования поступает.

В данной ситуации, когда он обращается за продлением, ему бы хотелось получить не просто получить договор, продленный на неопределенный срок в силу того, что мы так прочитываем закон, а еще и зарегистрированный в Росреестре, который он может, в принципе, заложить в залог, к примеру, то есть каким-то иным образом еще и распорядиться этим правом. Может быть, переуступить, к примеру. Тоже может же? Может! Но переступить может только при условии наличия зарегистрированного права, которое будет подтверждаться, соответственно, сведениям Росреестра.

М.Е. Галь: Хорошо, тогда мы у Росреестра узнаем позицию по поводу продления на три года срока, который не определен. Вот так можно неопределенный срок еще на три года продлить, и потом… Потом я тоже попрошу организаторов ответ дать, чтобы я тоже был в курсе, потому что – мало ли, вопрос будет такой еще раз на практике, и тоже по земельным отношениям отвечу.

_____________________

 

М.Е. Галь: Коллеги, как раз на слайд обратно верну тот документ, который был принят в 2020 году, его поменяли в этом году. Напомню, что все эти объекты, которые есть сегодня на слайде – они строятся без разрешения и планировки территории. Здесь уже не вижу газопровода, но с последних изменений здесь повысили класс, точнее, давление у газопроводов. Если раньше в Градкодексе было 0,6 мегапаскалей, не требовалось получения разрешения на строительство, потом в Градкодексе поправили на 1,2 мегапаскаля, и повысили в два раза проектируемое давление, и потом поправили и этот акт, который как раз и говорил, дублировал, что 0,6 мегапаскалей – те объекты, которые транспортировали природный газ, без разрешения и планировки, и теперь под планировку территории создалась на определенное время правовая, так скажем, коллизия – вроде, планировка территории нужна, разрешение не нужно, но уже всё устранили, поэтому здесь вот эти объекты, которые здесь включены, строятся без планировки и без разрешения.

Каким образом был усовершенствован механизм? Раньше было 269-е Постановление, и вроде бы объекты почти был все туда включены. Они были поименованы. Допустим, «Первая часть», а что ключевого и нового? Коллеги, раньше все эти объекты строились без планировки территории, в том случае, если объекты являлись ровно этими же.

Допустим, берем первые шесть объектов, если они являлись объектами техприса. Вот сегодня такого условия нет. Второе – это протяженность. Условия протяженности нет – ни 300 метров, ни 500, и третье – они могли строиться без планировки, если не требует реконструкции существующих сетей. Сегодня тоже условия нет. Нужно реконструировать существующую есть, можно применять это Постановление. Поэтому, хоть и цифры те же самые и по категории, и по мощности, по давлению, температуре и диаметру, а условия, на самом деле, совершенно другие.

И добавили сюда: первое – это дороги (по категориям) и объекты, которые размещаются пользователем недр для их изучения или для добычи полезных ископаемых, если это не особо сложные технически, сложно-уникальные, и все эти объекты продублированы потом в перечне, для которых не требуется получение разрешения на стройку, поэтому просьба: это учитывать, как осуществляется регистрация права и Государственный кадастровый учет. Это 218-й Закон. Есть особенность: права на землю и техплан. Всё. Поэтому зарегистрировать таким образом объекты можно, в том числе, и объекты, ранее размещенные на вашем земельном участке без соответствующих разрешений путем проведения работ по подготовке техплана. Главное, чтобы их возможность размещения была предусмотрена, как минимум, охранными зонами, но какие-то охранные зоны, которые запретят размещать эти объекты – сегодня их, на самом деле, минимально, и именно такую линейку, если, допустим, не брать, например, огромную территорию, какую-то подзону, допустим, пятую – их, по сути, везде можно разместить и те процедуры, которые вы забыли выполнить по разрешению, по экспертизе проектной документации, по Стройнадзору можно сегодня не учесть, и права зарегистрировать.

Коллеги, может, у кого-то еще есть какие-то вопросы по подготовительным работам? Слайд, который был раньше? Нет?

_____________________

 

Блок вопросов и ответов.

Аноним 4: Когда вы говорили про вынос сетей, вы еще говорили про капитальный ремонт. Я правильно понимаю, что речь муниципальные сети, которые мы, по сути, передаем по договору застройщику, и он с ними проводит определенные мероприятия: по модернизации, возможно, по капитальному ремонту. Так?

М.Е. Галь: Нет, речь шла о том, что мероприятие – вынести сеть из-под пятна застройки. Каким образом ее вынести? Ее надо реконструировать, потому что нужно изменить местоположение, потому что реконструкция – это изменение местоположения. Но вот с 2020 года менять местоположение сети можно, в том числе, при капитальном ремонте той или иной сети, но это 52-я статья, которая допускает возможность проведения…

Аноним 4: А если она стояла на кадастровом учете?

М.Е. Галь: Вот, да. Готовится новый техплан. Единственное, что вот такая возможность изменения местоположения в рамках капитального ремонта не для всех объектов дана. По-моему, там были изначально только газопроводы, а потом появились нефтепроводы, нефтепродуктопроводы, и там не появилось ни тепла, ни водоснабжения, ни водоотведения. И, по-моему, там были только магистралки, и только она осталась.

Аноним 4: Должно быть выдано соответствующее разрешение?

М.Е. Галь: Нет! На капитальный ремонт разрешение нет. Экспертизы никакой.

Аноним 4: Понятно. А потом Росреестр как регистрировать эти изменения будет?

Дополнение из зала: Тут еще внесено изменение в 218-й по капитальному ремонту в части только сооружений: зданий, строений – только сооружений. Не требуется.

 

Аноним 5: В продолжение тоже этого вопроса: изменение местоположения – как оно может поменяться? Охранная зона может меняться, то есть это просто речь идет о параллельной прокладке, либо это действительно может как-то кардинально… Вы просто как бы, когда весь курс об этом озвучили, говорили, что не будет вовлекаться новая территория. Что это значит?

М.Е. Галь: Именно в 52-й статье таким образом написано: «Может осуществляться в рамках капитального ремонта при условии, которое указан в этой статье, и одновременно, если влечет изменения категории, мощности», – у вас перед глазами, правильно? И второе – это если не приводит к изменению ранее установленных зон с особыми условиями использования территорий. Правильно написано или нет (пункт 4)?

Дополнение из зала: По-моему, все текущие изменения охранных зон нрзб. (01:47:07), то есть влекущие изменения.

Дополнение из зала: Наоборот, что так можно.

М.Е. Галь: Нет, прочитайте до конца.

Аноним 5: «На перечисление капитального ремонта, линейных объектов, являющимися магистральными газопроводами, нефтепроводами допускается повышение их категории, в том числе, влекущие изменения охранных зон, установленных в связи с их размещением».

Мы понимаем, что охранная зона может поменяться.

М.Е. Галь: Это вы не до конца дочитали. Нет?

Аноним 5: Всё…

М.Е. Галь: А в прошлой редакции? Нет, раньше какой было условие?

Аноним 5: Раньше всё было более или менее понятно.

М.Е. Галь: «При условии, что… при условии». Вот когда была последняя редакция этой части? «При условии, что при… если меняется граница зоны с особыми условиями», – там непосредственно было в Градкодексе предусмотрено, что такие изменения не влекут включения новых территорий в границы охранных зон, то есть каким образом может быть изменена? Может быть только уменьшена. Если мы повышаем категорию и применяем какие-то новые материалы, которые позволяют нам уменьшить охранную зону…

Аноним 5: Хорошо, а если труба меняет свое местоположение? Дальше у нас тогда меняются, лучше меняется граница охранной зоны, как бы там ни было.

М.Е. Галь: Здесь какая речь? В любом случае охранная зона изменится. В любом. Потому что есть правила их установления. Но вот их размеры… Вот, например, для магистрального газопровода нужна большая зона минимальных расстояний, допустим. Насколько мы понимаем…

Аноним 5: У нас там зона минимальных расстояний одна, а тут про охранную речь идет.

М.Е. Галь: Сейчас мы про все, про ЗОУИТы. При применении, насколько я понимаю, тех или иных новых способов строительства: новые материалы труб, толщина труб – допускается уменьшение охранной зоны на определенное расстояние.

Аноним 5: С уменьшением вопросов нет. С увеличением.

М.Е. Галь: Вот! Вот таким образом, не привлечь к увеличению – мы понимаем, что, если, допустим, труба переложилась слева направо на 100 метров, но охранная зона у нас ровно на 100 метров уменьшилась, тогда мы понимаем, что охранная зона по правой стороне является такой же, какой и была раньше, а слева – сократилась. Насколько я понимаю, сокращение было именно путем применения новых материалов, а каким образом на практике происходит?

Аноним 5: На мой взгляд, это реконструкция.

М.Е. Галь: Исходя из понимания Градкодекса, конечно же, всегда реконструкция для вас – изменение местоположения, но сегодня – да, реконструкцией может являться изменение местоположение, но только для этих объектов, которые там есть. 52-я статья. Точнее, капитальным ремонтом может являться.

Аноним 5: Тут нет как бы ограничения, именно ссылки на то, что… «Если возникает новая территория». Можно и здесь, то есть здесь как бы немножко непонятно, что…

Поэтому как бы и возникает такая коллизия: всё-таки это либо капитальный ремонт, либо реконструкция, хотя, вроде статья достаточно широко может применяться. Хотелось бы всё-таки точнее понять.

М.Е. Галь: Определять или не определять? Если застройщик опасается, то он может по своей инициативе подготовить проектную документацию, обратиться за разрешением на строительство, провести экспертизу и…

Аноним 5: Затем наоборот.

М.Е. Галь: Вот-вот, а если нет, тогда… Я сейчас просто еще раз открываю этап: при…

Аноним 5: Как бы не получилось так, что сделали проект капитального ремонта, а потом выяснилось, что это сделать невозможно в рамках данного проекта. И на какой стадии это может выясниться?

М.Е. Галь: Слушайте, но я уверен на 100% в том, что вовлечение новых границ в ЗОУИТ – это было поименовано именно в этой статье. Я, наверное, организаторам передам, где-то всё-таки спрятано было в Градкодексе. Это непосредственно в Градкодексе было где-то включено. И организаторам передам. Поэтому при осуществлении капитального ремонта именно магистральных газопроводов всегда так было. Не всегда, конечно, а с 2020 года так было – именно магистральных нефтепроводов, нефтепродуктопроводов. Именно в рамках капитального ремонта эти работы, которые влекут изменения характеристик: мощность, первоначальные характеристики, их местоположение – могут выполняться. Поэтому в силу закона – так.

Где именно спрятано было? Я думаю, в этой части, и я до сих пор в этом уверен, потому что я лично это видел, прямо, как… фотографическая память!

Аноним 5: Можно будет получить потом обратную связь?

М.Е. Галь: Я оставлю организаторам, где именно указано в Градкодексе, потому что я вижу, что в этой части этого нет, о том, что изменение таких охранных зон не должно приводить к вовлечению именно новых территорий в границы ранее установленных, то есть изменение ЗОУИТ точно должно быть, потому что изменить местоположение, как сказала коллега, не изменяя охранную зону, в принципе, невозможно, потому что она от оси и устанавливается. Но такое изменение – логика какая закладывалась? Такое изменение возможно только путем их сокращения, и сокращается таким образом, что в границах перекладки новой зоны не выходят за ранее установленные. Вот таким образом была логика заложена, и я передам организаторам.

_____________________ 

М.Е. Галь: В настоящее время рассматривается измененный Федеральный закон «О землеустройстве». Инициатор – Минсельхоз, где полномочия по упреждению и экспертизе документов терпланирования будут утверждаться, в том числе, и в Министерстве сельского хозяйства.

Как будет согласована данная инициатива с Минстроем и действующими нормами? У нас были приняты тоже изменения в Положение о Минстрое, где мы рассматриваем ряд документов территориального планирования, но в этой части Закона «О Землеустройстве» мы еще не рассматривали, позиции Минстроя официальной не высказали. Если это, прежде всего, рассмотрение документов терпланирования Минсельхозом, то предмет этого законопроекта должен быть рассмотрен Министерством экономического развития. Почему именно Министерством экономического развития? Потому что уполномоченным органом в сфере территориального планирования является Минэкономразвития, и полномочия по выработке госполитики и нормативному регулированию в этой сфере именно у Минэконома. Мы, как Минстрой России согласующими органами хотим быть, поэтому чаще наделение Минстроя согласующим органом по рассмотрению документов терпланирования, могу сказать, что позиция Минстроя – участвовать в согласовании таких документов, конечно, Минстрой России планирует.

По поводу передачи полномочий на утверждение документов терпланирования на утверждение в Министерство сельского хозяйства – конечном же, надо понимать, что такие документы, как я думаю, по моему мнению, Минсельхоза, наверное, передать будет невозможно, потому что документы территориального планирования могут быть федерального уровня, регионального уровня, местного уровня, поэтому, если здесь речь о генеральном плане, то это одно. Если идет речь о документах терпланирования федерального уровня, то какая это область? Если это область энергетики, то, в принципе, это не соответствует направлению деятельности Минсельхоза. Если это направление «Образование и науки» – нет, а документов в области сельского хозяйства федерального уровня…

Насколько я знаю, таких документов, такой области не бывает, поэтому, я думаю, здесь надо, прежде всего, определиться, с какой именно областью документов терпланирования Минсельхоз России будет взаимодействовать. Поэтому позиция официальная Минстроя именно в том, что документы терпланирования имеют различные области по подготовке, и сегодня схемы терпланирования в той или иной области утверждаются Правительством. Поэтому, если и будут передаваться на федеральные органы, о чем я не слышал, тогда, мне кажется, будут передаваться строго по направлениям деятельности тех фаёв, которые это направление ведут. О том, будут передаваться на уровень фаёв – я не слышал.  Спасибо.

Следующий вопрос: Необходимо ли вносить из… в границы КРТ, в ПЗЗ при реализации проектов по инициативе правообладателей? Срок проведения общественных обсуждений – один месяц.

Да, коллеги, совершенно верно. Если мы посмотрим часть 1 статьи 70, то она говорит о том, что договор о комплексном развитии по инициативе правообладателя заключается с правообладателем той недвижимости, которая расположена в границах комплексного развития территории. Таким образом, договор с правообладателем заключается в границах, которые определены в КРТ, как именно границы, подлежащие комплексному развитию.

Нужно ли вносить изменения для того, чтобы договор заключить? Да, нужно внести изменения. Сокращенно эти изменения сегодня – один месяц, и надо применять не 58-й Закон, не 46-й Закон, а необходимо применять именно положение 31-й статьи, которая как раз уже ограничивали изначально, с 2020 года именно по этому вопросу срок общественных обсуждений или публичных слушаний до одного месяца, поэтому и здесь совершенно не изменилась ситуация по срокам. Она изначально была сокращена до одного месяца, но, однако, если в том или ином регионе может быть установлен случай, когда для того, чтобы отобразить граница КРТ на ПЗЗ – именно отобразить – могут общественные слушания или публичные обсуждения не проводиться. Поэтому, в зависимости от региона, насколько я знаю, в городе Москва необходимость внесения изменений в ПЗЗ в этой части отменена, точнее, необходимость общественных обсуждений или публичных слушаний по этому вопросу отменена в этом году.

Поэтому – да, нужно. Срок, как и был – месяц, так и остался, антикризисные изменения ни на что не повлияли в этой части, но добавилось полномочие у регионов, в принципе, убрать эту процедуру при этом вопросе.

Коллеги, есть еще у кого-то вопрос, может быть, по комплексному развитию? Если вопросов больше нет, тогда, надеюсь, лекция была полезной, и желаю успешных дальнейших обсуждений с Росреестром по поводу земельных отношений. Всё, спасибо.