О состоявшихся в 2021-2022 годах ключевых изменениях в регулировании земельно-имущественных отношений в РФ

ФО состоявшихся в 2021 — 2022 годах ключевых изменениях в регулировании земельно-имущественных отношениях в Российской Федерации (упрощение процедур в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета недвижимого имущества и нововведениях в вопросах регистрации недвижимости (120-ФЗ от 30.04.2021, 148-ФЗ от 26.05.2021, 273-ФЗ от 01.07.2021, 275-ФЗ от 01.07.2021, 408-ФЗ от 06.12.2021, 449-ФЗ от 30.12.2021);

 

Алексей Игоревич Бутовский.

Статс-секретарь – Заместитель руководителя

Федеральной службы

государственной регистрации,

кадастра и картографии РФ.

О состоявшихся в 2021-2022 годах ключевых изменениях в регулировании земельно-имущественных отношений в РФ

«гаражная амнистия», упрощение оформления «бытовой недвижимости» на приаэродромных территориях, новые возможности по использованию земель сельскохозяйственного назначения (299-ФЗ от 02.07.2021, 407-ФЗ от 06.12.2021), возмещение убытков правообладателям недвижимого имущества (467-ФЗ от 06.12.2021, дома блокированной застройки и малоэтажные жилые комплексы (476-ФЗ от 30.12.2021), новые возможности по оформлению недвижимости граждан (478-ФЗ от 30.12.2021), первый этап реформы земельного законодательства о видах разрешенного использования земельных участков (493-ФЗ от 06.12.2021), снятие ограничения обороноспособности земельных участков (9-ФЗ от 16.02.2022), синхронизация сроков инвестиционных проектов и договоров аренды земельных участков (123-ФЗ от 01.05.2022).

 

А.И. Бутовский: Тема обширная. Попробую оставить время на ответы на вопросы, но завтра у нас тоже с утра общение продолжится, поэтому то, о чем сегодня не успеем поговорить, можно будет обсудить завтра.

Предлагаю обсудить сегодня изменения 2021-2022 года, в том числе, с учетом того, что в 2022 году тоже уже много чего сделано, в том числе, в качестве антикризисных мер, но, тем не менее, чтобы понимать тенденцию – коротко по основным изменения пройдусь. Конечно, на то, чтобы подробно остановиться на каждом законе, возможно, времени не так много, но, тем не менее, интересующие вас детали можно обсудить в рамках ваших вопросов.

Начну с 2021 года и вообще с тенденции. После того, как Росреестр напрямую был подчинен Правительству Российской Федерации и вице-премьеру, который курирует строительный комплекс, фактически, значительная часть нашей работы была развернута в сторону удовлетворения строителей именно строительного комплекса, снятия административных барьеров, причем, решения здесь были приняты достаточно серьезные. Конечно, Правительство много лет занималось снятием административных барьеров стройки, но всё-таки 2020, 2021 и это год – законодательные решения достаточно серьезные, поэтому предлагаю обсудить некоторые из них.

Всё началось, по сути, в 2020 году в 202-го Закона. Он задал такие основные тенденции и тренды по развитию законодательства в сфере учета, регистрации именно в части объектов капительного строительства. Началось всё с того, что были установлены пределы правовой экспертизы по объектам капитального строительства. В принципе, такой институт практически не существовал в законодательстве до этого времени. Единственное, где мы можем, наверное, вспомнить пределы правовой экспертизы – это нотариусы, то есть в Законе «О регистрации» у нас написано, что государственный регистратор ограничен в пределах правовой экспертизы по нотариальным сделкам, то есть он не проверяет ее законность. Больше никогда у нас государственный регистратор конкретно не ограничивался в пределах правовой экспертизы.

Потом остановлюсь на дачной амнистии, но, тем не менее, по тем объектам, вводимым в эксплуатацию, государственный регистратор всегда на протяжении всей истории кадастрового учета проверял полный пакет документов, законность предоставления земельного участка, законность выдачи разрешений на строительство, соответствие технического плана установленным требованиям, соответствие требованиям проектной документации, законность выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе, на предмет наличия правоустанавливающего документа на земельный участок, и ограничения прав на землю, то есть государственный регистратор прав проверял абсолютно полный пакет, чем, собственно, и вызывал иногда справедливые претензии строительного комплекса.

Ну и, конечно, рано или поздно, нужно было прийти к тому, чтобы четко разграничить ответственность и компетенцию органов, которые отвечают за стройку, то есть надзорных органов, органов, предоставляющих земельные участки, органов, которые вводят объекты в эксплуатации, и государственного регистратора прав.

Это случилось впервые в 202-м Федеральном Законе от 13 июля 2020 года. Что же там произошло? Теперь произошло две вещи. Первое, напрямую в законе, в 40-й статье Закона «О регистрации недвижимости» написано, что государственный регистратор прав не проверяет законность выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Прежде всего, это касается уполномоченного органа.

Раньше основные претензии были в том, что государственный регистратор вообще сомневался, тот ли орган, вообще, выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Суды были по этому поводу, хотя, надо сказать, что мы действительно в ходе правоприменительной практики обнаруживали объекты, достаточно серьезные и большие, государственного значения, когда он был введен органом, не уполномоченным в соответствии с Градостроительным кодексом. Но, тем не менее, законодатель решил, что всё-таки государственный регистратор должен заниматься именно вопросами дальнейшего гражданского оборота, и поэтому предусмотрел вот такое первое нововведение – запрет на проверку законности выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Второе, появились конкретные критерии, по которым нужно проверять технический план. Почему к этому пришел законодатель? Потому что всегда проверка соответствия технического плана проектной документации в 99% случаев заканчивалась приостановлением государственного кадастрового учета. Всегда государственный регистратор «при желании» (в кавычках) мог обнаружить несоответствие проектной документации и технического плана. Это касалось чего угодно: лестничных маршей, дверных проемов, не туда вышла вентиляция. В итоге, проведя такую всё-таки большую работу, мы сами себя спросили: «Почему это вообще должен проверять государственный регистратор, ведь это никак не влияет на дальнейший гражданских оборот? Мы всё-таки ведомство гражданское, а не строительное», и поэтому это было наше предложение – предусмотреть только то, что влияет на права и на гражданский оборот. Поэтому появилась вторая поправка – это проверка только на соответствие объектов капитального строительства, технического плана и разрешения на ввод в части количества помещений, этажей, машиномест и площади. Всё остальное, как вы понимаете, поскольку не связан с дальнейшим гражданским оборотом, осталось после 202-го Федерального Закона за пределами проверки государственного регистратора прав.

Кроме того, по площади в результате долгих экспертных дискуссий, пришли к выводу, что необходимо в законе напрямую указать определенные отклонения, которые допускаются от проектной документации, и в итоге построенным объектам. Общались с кадастровыми инженерами, общались в проектировщиками, с самими застройщиками, в итоге законодатель остановился на пяти процентном показателе, то есть теперь, начиная с 13 июля 2020 года, отклонение в большую сторону на 5% не является основанием ни для выдачи отказа в разрешении на ввод в эксплуатацию, ни для приостановления государственного кадастрового учета.

И позже 275-м Законом мы догнали еще эту реформу и линейными объектами, и появилась еще погрешность по протяженности в 5% для линейных объектов, что, конечно, как вы понимаете, гораздо более серьезное послабление, поскольку, даже опираясь на ту практику, которая есть у нас в Центральном аппарате Росреестра – я напомню, именно Центральный аппарат Росреестра регистрирует и ставит на кадастровый учет межрегиональные линейные объекты – по некоторым объектам посчитали, что 5% может составить до 18 километров по определенным объектам. С одной стороны, звучит диковато. Кто бы мог представить, что такие вообще нововведения могут быть, но, с другой стороны, проанализировав, что это за объекты, которые идут через практически всю территорию страны, и анализируя информацию, которую предоставляют застройщики о том, как строится этот объект, то есть какие обнаруживаются препятствия, что какие-то территории приходится обходить – в итоге пришли в выводу, что 5% здесь вполне сбалансированный показатель для того, чтобы не допускать каких-то существенных рисков для будущей эксплуатации этого объекта.

И 120-м Федеральным Законом были внесены также изменения в наш Закон «О государственной регистрации недвижимости», уже подытоживающие фактически эту реформу. Это не проверка, так скажу, законности выдачи разрешения на строительство, то есть полностью строительный цикл был разграничен между органами, которые отвечают за строительство – еще раз: ввод в эксплуатацию, надзор, выдающий заключение о соответствии, и Росреест.

Можно сказать еще две вещи, отметить – это в целом, после произошедшей вот этой вот реформы, мы приняли решение, что, в принципе, нам в составе технического плана проектная документация не нужна, потому что все необходимые сведения есть в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, которое теперь проверяет Росреестр. Соответственно, смотреть проектную документацию со всеми разделами, включая охрану окружающей среды и так далее, и тому подобное, нам абсолютно не нужно. Кроме того, это позволило нам значительно сократить объем – объем, я имею в виду, в мегабайтах документов, поступающих на рассмотрение, и, соответственно, на будущее хранение. Поэтому 275-й Федеральный Закон предусмотрел отказ от предоставления внутри технического плана еще и проектной документации.

Еще один важный момент, и это тоже 275-й Закон – поправки в 75-ю статью Закона «О регистрации недвижимости»: возможность подготовки технического плана по объектам, введенным в эксплуатацию до 2015 года. Почему взяли 2015 года? Потому что именно тогда технический план стал приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. Возможность подготовки технического плана в тех условиях, когда у нас есть расхождение между разрешением на ввод и результатами кадастровых работ, то есть такая своеобразная амнистия.

Завершили мы эту реформу переизданием всех подзаконных актов, которые сегодня сопровождают государственный кадастровый учет – это межевой план, технический план, акт обследования и карта-план территории. Не все из них еще вступили в силу. Мы, в частности, ждем отмены соответствующих приказов Минэкономразвития России, и, в частности, в новом техническом плане, который мы разрабатывали совместно с сообществом кадастровых инженеров, было 127 замечаний кадастровых инженеров, которые были учтены. Поэтому сейчас уже в новом техническом плане, в форме, которая утверждена приказом Росреестра, уже проектной документации нет.

Единственное, на что обращаю внимание: конечно, проектная документация по-прежнему используется кадастровым инженером для проведения кадастровых работ, для проведения технического плана, но нам не предоставляется.

Естественно, когда эта реформа только начиналась, и в ходе ее – спасибо законодателю, он услышал наши предложения, что, если мы в такую реформу идем – нам нужно что-то сделать с ответственностью регистратора прав, поскольку, если регистратор не проверяет законность выдачи разрешительных документов и ввода, и не смотрит проектную документацию, соответственно, нужно четко разграничить не только компетенцию, но и ответственность. Поэтому это сопровождалось поправками в 66-ю, 67-ю статью Закона «О регистрации недвижимости», теперь, если вдруг что-то произошло с объектом, который, по мнению правоохранительных органов, например, был неправильно построен, или там была незаконная перепланировка, то напрямую в законе теперь написано, что государственный регистратор прав и орган регистрации прав от лица Российской Федерации ответственности за это не несет.

Поэтому вот такая реформа у нас состоялась. Она, на мой взгляд, благоприятно повлияла на строительный комплекс, ну и в целом, наверное, на систему регистрации прав, как на такую гарантию, не оказала серьезного влияния, поскольку нам всё-таки важен гражданский оборот.

Про 120-й Закон еще скажу несколько слов. Здесь две вещи, то есть это в целом такой анализ применения Закона «О регистрации недвижимости» мы провели. Это четырехлетняя работа. Какие-то процессы пришлось на законодательном уровне скорректировать, но, наверное, главное нововведение заключается в том, что Росреестр стал первым федеральным органом исполнительной власти, который на законодательном уровне добился установления запрета на существование своих сайтов-двойников.

Сайт-двойник – это сайт в сети интернет, как правило, зарегистрированный за пределами Российской Федерации, которые использовали доменные имена, похожие на «Росреестр»: «Rosreester.net», «Rosreestr.ru», ну и так далее, то есть похожие доменные имена, которые использовали государственную символику, фактически маскировались под официальный сайт Росреестра, где предлагали перепродажу выписок из Единого государственного реестра недвижимости по цене, многократно превышающей официальные расценки, которые установлены на государственном уровне.

Для нас такие сайты создавали огромное количество проблем в работе наших информационных систем, были претензии со стороны граждан, что они получают непонятные какие-то выписки, жалобы на нашу службу, на предоставление сведений. Было достаточно больше количество контрольных закупок. В итоге поправками 120-го Закона в 62-ю статью Закона «О государственной регистрации недвижимости появился запрет на существование таких сайтов, и появился запрет на перепродажу сведений Единого государственного реестра недвижимости, то есть Росреестр – первый, кто этого добился.

Когда мы начинали эту реформу в 2018 году, таких сайтов было более 500, в настоящее время таких сайтов практически не осталось, их менее 10, то есть за это время была проведена колоссальная претензионная судебная работа по прекращению их существования, то есть и вот этот спекулятивный рынок перепродажи сведений Единого государственного реестра недвижимости тоже практически сошел не «нет».

Что касается непосредственно клиентской модели, то здесь несколько важных вещей. Про расширение перечня заявителей и изменение структуры подробно не будут рассказывать. Выездной прием документов теперь урегулирован. Почему я про клиента говорю? Потому что особенно в пандемийный период огромное количество заявок было на выездной прием, сейчас законом урегулирован этот вопрос. Как оказывается, есть приказ Росреестра по расчету стоимости, плюс закон гарантировал бесплатное оказание такой услуги ветеранам Великой Отечественной войны и инвалидам всех групп, то есть теперь можно через кадастровую палату заказать такой бесплатный выездной прием. Кроме того, в законе напрямую появились полномочия регионов, которые курируют работу МФЦ, также предусмотреть своими актами перечень льготных категорий граждан, которым будет такая услуга доступна бесплатно.

В остальном вы можете такой услугой воспользоваться, обратившись в любой филиал кадастровой палаты. К вам приедет специалист, удостоверит вашу личность, примет документы и привезет обратно документы, являющиеся результатом услуг. В период пандемии действительно скачкообразно развивалось предоставление этой услуги, потому что после того, как были закрыты МФЦ, естественно, людям куда-то нужно было документы сдавать.

К 1 января 2023 года мы ожидаем развития двух личных кабинетов – это личный кабинет кадастрового инженера и личный кабинет правообладателя недвижимости. Основные нововведения здесь следующие: в личном кабинете правообладателя недвижимости будет доступен конструктор договоров, который позволяет выбрать вид договора и сформировать его условия, в том числе, опираясь на сведения Единого государственного реестра недвижимости, то есть когда предмет договора может формироваться автоматически.

Что касается личного кабинета кадастрового инженера, то главное там нововведение – это возможность отслеживания пути своих документов, которые подготовил кадастровый инженер. Сейчас с учетом текущих событий IT-отрасль переживает определенную турбулентность, но, тем не менее, мы надеемся, что эти планы будут реализованы.

Еще два момента. Это взаимодействие с МФЦ – важнейшая реформа, хотя, вроде бы как, клиента и не затрагивает. Это взаимодействие МФЦ и Росреестра. Это проект, который мы называем «Стоп, бумага!». Так вот, в 120-м Законе реализован был ее первый этап.

В чем заключается «Стоп, бумага!» В период 2020-2021 года наиболее остро перед Росреестром встал вопрос объемов хранения бумажных документов, то есть, чтобы вы понимали, у нас на хранении бумажных документов, не переведенных в электронный вид, 51 футбольное поле, стеллаж 2 метра высотой. Столько у нас сейчас бумажных документов на хранении. Архивохранилища были заполнены, и нам пришлось принимать законодательное решение на эту тему. Поэтому первый этап реформы «Стоп, бумага!» в 120-м Законе, положения вступили в силу в 29 июня прошлого года и предусматривали следующее: по-прежнему вы, как заявитель, приходите в МФЦ, сдаете бумажные документы, нам МФЦ их направляет, государственный регистратор проводит учетно-регистрационные действия, делает скан-образы, заверяет своей электронно-цифровой подписью и возвращает бумажный пакет в Многофункциональный центр. Это первый этап.

Почему я об этом рассказываю? Потому что с 29 июня прошлого года, когда вы пишете в договоре купли-продажи, что: «Договор составлен в трёх экземплярах, один из которых хранится в органе регистрации прав», - это неправда. С 29 июня прошлого года ничего не хранится в бумажном виде в органах регистрации прав, кроме – последний вид документа остался у нас – это бумажная закладная, но мы надеемся, что в следующем году мы и этот документ, его движение полностью переведем в электронный вид.

Это важнейшая тема с точки зрения гражданского оборота, чтобы вы понимали, что теперь в Росреестре хранится электронный образ, заверенный электронно-цифровой подписью государственного регистратора прав. Соответственно, здесь основная ответственность за хранение документов теперь на плечах правообладателя недвижимости и сторон по договору, то есть это важно с точки зрения гражданского оборота.

Ну и наше одно из приоритетных направлений работы – это приостановки. Борьба с приостановлениями у нас на момент передачи Росреестру полномочий по нормативно-правовому регулированию – у нас в год где-то было более двух миллионов решений государственных регистраторов прав о приостановлении, сейчас уже меньше миллиона, то есть за, получается, 2020, 2021 год мы проделали вот такой путь по снижению в два раза количества приостановлений. Это сделано через методическую работу, через законодательную, но, тем не менее, результат сейчас такой.

Что касается этого решения, которое здесь по приостановке, то что здесь было предусмотрено 120-м Федеральным Законом? Это норма, которая обязывает государственного регистратора отреагировать в трехдневный срок на поданные документы, которые устраняют причины приостановки. Если раньше государственный регистратор прав вам предлагал подождать три месяца, с учетом формулировки, которая существовала в законе, то теперь три дня на реагирование. Понятно, что методические проблемы, наверное, в течение прошлого года еще существовали, но сейчас жалоб на эту тему практически нет, и всё-таки регистратор в течение трех дней реагирует.

Еще на одно нововведение обращу ваше внимание. Оно касается 2020 года, 494-й Федеральный Закон. Там предусмотрены изменения в 29-ю статью, которые коротко можно охарактеризовать так: новые замечание только к новому пакету документов. Поправки в 29-ю статью, которые внес 494-й Федеральный Закон, запретили государственным регистраторам в уведомлениях о невозможности снятия, приостановления писать новые замечания. То есть раскладываем ситуацию: приходите вы, как заявитель, в Росреестр, подаете пакет документов, получаете приостановку, где написаны три замечания, которые нужно устранить для того, чтобы провести учетно-регистрационные действия. Вам понятно, как устранять эти замечания, вы доносите через несколько дней новый технический план, к примеру, или еще какие-то документы, устраняющие причины приостановления, и получаете замечания, которые относятся к первому пакету документов, который был уже подан. У вас возникает справедливый вопрос: почему же государственный регистратор прав в первый раз вам не написал эти замечания, чтобы их можно было тоже устранить в рамках доработки первично поданного пакета документов?

Так вот, теперь, с принятием 494-го Закона запрещается государственному регистратору так действовать, и, если он в первый раз вам это замечание не написал, то в повторном уведомлении он его уже не имеет права указать. Несколько регистраторов уже, рассматривая конкретные примеры попали в непростую ситуацию, когда они не должным образом проверили первый пакет документов, написали замечания и упустили какие-то вещи, по идее – законные основания для приостановления, и при повторной подаче документов вынуждены были уже проводить учетно-регистрационные действия. На наш взгляд, реформа эта правильная. Она дисциплинирует государственных регистраторов прав с точки зрения подготовки самих уведомлений о приостановлении. Здесь есть, конечно, еще большая методическая работа с точки зрения написания самих уведомлений, потому что иногда совершенно непонятно даже мне, что там написано, что имел в виду государственный регистратор прав, но это уже работа методическая. Есть соответствующие разработанные шаблоны для государственных регистраторов, видим, что здесь тоже все-таки ситуация меняется.

Что касается отдельных особенностей, образу ваше внимание на две, наверное. Это исполнение решения суда. Раньше у нас существовали общие рамочные нормы в 58-й статье Закона «О регистрации недвижимости» о том, как же исполнить решение суда, которое является основанием для внесения каких-то изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Теперь посмотрите поправки в 58-ю статью, которые были внесены. Теперь там детальным образом написано, как реализовывать решения суда о сносе самовольных построек, о случаях, когда признано, что объекта не существует на местности, о случаях, когда признано, что объект существует, но не является объектом недвижимости – то есть здесь детально по таким вот наиболее узким и трудным кейсам внесены изменения, и теперь понятно, как исполнять те или иные решения суда.

Второе, что очень интересовало бизнес-сообщество – это поправки в 44-ю статью Закона «О регистрации недвижимости» - это что касается аренды части объекта недвижимости. Почему интересовало предпринимательское сообщество? Потому что с 1 января 2017 года действовала норма о том, что, если вы передали в аренду часть объекта недвижимости, то вам, одновременно с регистрацией договора аренды, необходимо в органы регистрации прав представить технический план, который описывает часть объекта, переданного в аренду. Предпринимательское сообщество с этим не согласилось, и судебная практика, кстати, пошла не в пользу Росреестра. Судебная практика опиралась на старый 73-й Пленум Высшего Арбитражного Суда – если помните, такой был в 2011 году – где было указано, что стороны вправе самостоятельно определить графически часть, передаваемую в аренду, и этого достаточно для того, чтобы зарегистрировать договор аренды.

То есть, несмотря на то, что законодательство изменилось, практика судебная не изменилась, и Росреестр продолжи проигрывать в судах свои дела о приостановлениях и отказах, когда просил технический план. В этой связи были внесены поправки в части 3 и 5 статьи 44 Закона «О регистрации», и теперь стороны сами решают, нужно ли им описывать отдельно часть, передаваемую в аренду. Если они этого не делают, то есть не описывают отдельно, то мы зарегистрируем договор аренды части, но при этом обременение будет висеть с точки зрения ЕГРН на всём объекте.

Если же стороны решают, что им надо отдельно описать в техническом плане такую часть, тогда они это делают, и мы тогда одновременно ставим часть на учет, и регистрируем аренду части. Вот так законодатель вышел из ситуации.

По двум другим нововведениям просто посмотрите поправки в 60-ю и 70-ю статьи по учету регистрации. Здесь я не знаю, интересует ли вас тема изъятия недвижимости и упрощенного порядка регистрации имущества Вооруженных Сил – это специфические темы, но, тем не менее, они такие, достаточно прорывные именно для этих отраслей.

Помимо этого, 120-й Закон, помимо того, что я сказал по решениям суда по трем дням на снятие приостановки – с 1 января 2023 года мы ожидаем появления новых сведений в ЕГРН, то есть у нас должны появиться сведения о землях, земельных участках, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. В принципе, полезная история для гражданского оборота. Возможность осуществления государственного учета и регистрации прав на объекты капитального строительства в случае, если истек срок действия договора аренды, то есть тяжелая история для застройщиков, когда в процессе ввода еще договор действует, а уже когда вы дошли до Росреестра, договор закончился. Нужно было как-то эту проблему разрешить в какую-то сторону, и всё-таки законодатель склонился к интересам застройщика, разрешив ему таким образом подавать документы на регистрацию, а не заниматься сначала возобновлением договорных отношений.

Еще важный момент – 17-я часть 40-й статьи Закона «О регистрации» - это исключен законодательный пробел о том, как ставить на кадастровый учет и регистрировать объекты, строительство которых осуществляется этапами. Вы знаете, что этапное строительство есть, Градостроительный кодекс предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство этапами, но в Законе «О регистрации» никаких корреспондирующих изменений на эту тему не было.

И последнее – наследие здесь БТИ – это накопление огромного количества ЕГРН-сведений о наименованиях объектов, то есть, если вы помните, это старые технические паспорта, то там именно заполнялась графа «Наименование». И когда нам сведения об этих объектах были переданы в рамках реформы 2011-2013 года, когда техническая инвентаризация объектов капитального строительства переходили к их кадастровому учету, то, соответственно, все эти объекты были внесены в ЕГРН (в то время в ГКН), как ранее учтенные, соответственно, наименование было унаследовано. Но потом возник вопрос: а что же делать? Как менять наименование, как его исключать? Поэтому были внесены изменения в 70-ю статью Закона «О регистрации», который главным образом регулирует вопрос, как появляются новые наименования и как исключаются.

Мы проанализировали, вообще, законодательство, где же есть наименования объектов? Помимо, конечно, наименований географических объектов, которые здесь отношения не имеют. Наименования объектов встречаются в трех местах. Первое – это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, у нас в форме, утвержденной Минстроем, это есть. Это в Федеральном дорожном реестре наименования автодорог. И третье – наименование объектов культурного наследия. Больше нигде не встречается такое, то есть из этих трех источников ЕГРН могут появляться новые наименования объектов недвижимости. Во всем остальном, соответственно, новые наименования появляться не могут. Вот этот тоже пробел был урегулирован 120-м Федеральным законом.

Главное нововведения для органов публичной власти заключается в том, что теперь не требуется при заключении сделок с гражданами и юридическими лицами гонять гражданина или юридическое лицо получить отдельный УКЭП, если с юридическими лицами тут еще более-менее не такой болезненный процесс, то от граждан жалоб было достаточно много на эту тему. Как вы помните, и в рамках старого Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» там, в 16-й статье было Положение о том, что, если заключается сделка с публичной властью, то именно орган в электронном виде должен представить на регистрацию пакет документов. Но возникал вопрос: «Как орган представит, если вторая сторона не обладает электронно-цифровой подписью?», то есть сделка с точки зрения ГК не заключена так, как положено.

Поэтому, проанализировав поступающие жалобы, было принято решение о наделении органов государственной власти и органов местного самоуправления полномочиями по аналогии с нотариусами. Помню, у нотариусов есть такое нотариальное действие 103 и 8 «Основ законодательства о нотариате», которое называется «Удостоверение равнозначности», когда нотариус переводит в электронных вид бумажный документ и его заверяет. Так вот, здесь то же самое. Теперь органы сами заверяют заключенный договор, делают сканобраз, подписывают своей УКЭП, и направляют нам уже на государственную регистрацию. Здесь никаких рисков, проблем нет по той простой причине, что, как правило, по этим сделкам граждане приобретают имущество, а не его отчуждают. Отчуждение, конечно, есть. В основном, это изъятие для государственных и муниципальных нужд, аварийные дома, московская реновация, то есть такие вещи, которые прямо урегулированы в законе. В остальном, конечно, это, в основном, приобретение прав, то есть это такое существенное упрощение для граждан.

Знаменитая «гаражная амнистия». Знаменитая, с точки зрения раскручивания в средствах массовой информации. К настоящему времени у нас мы ежеквартальный мониторинг осуществляем, мы статистику собираем по своим территориальным органам. В настоящее время – напомню – Закон вступил 1 сентября 2021 года, в настоящее время законом воспользовалось 16 тысяч человек за это время. С одной стороны, наверное, в общей массе это не так много. Традиционно граждане – а это именно граждане – раскачиваются так неохотно, даже когда появляются какие-то новые возможности, новые законы, но, с другой стороны, подумав о том, что 16 тысяч человек не обратились в суд – это уже по-другому воспринимается с социальной точки зрения, потому что сам по себе поход в суд для обычного человека – это стрессовая ситуация, подвиг. Либо надо кого-то нанимать и тратить деньги, либо самому идти, особенно, когда ты никогда в суде не был. Это всегда так воспринимается, как отдельная история в жизни.

Поэтому Закон «О гаражной амнистии», наверное, самый упрощенный порядок из тех, которые можно было изобрести в существующее время. Да, он предусматривает бесплатное предоставление земельных участков под гаражами. По гаражам должно быть два условия. Первое – они должны быть построены до второго Градкодекса, то есть до декабря 2004 года, и второе – что они не должны быть признаны самовольными постройками. Если есть такой гараж, и есть документы, прямо или косвенно связывающие вас с этим гаражом, абсолютно любые документы, даже квитанции по оплате коммунальных услуг, электричества, договор с каким-нибудь Энергосбытом – любые документы используются в рамках гаражной амнистии, при всем уважении к органам публичной власти, несмотря на противодействие, которое, бывает, оказывается на местах. Анализируя обращения граждан иногда удивляешься, действительно, какие же находят основания для отказа, чтобы лишь бы гражданину не предоставить земельный участок. Но всё равно со временем и правоприменительная судебная практика выстроится и, я думаю, что закон, по крайней мере, до 2026 года в значительной части реализован, именно такой срок ему определен сегодня законодателем.

Одно из главных нововведений – оно может быть техническое, оно развязывает много проблем – это возможность оформления гаражей в пенале, вот, как слева на картиночке. Раньше такие люди попадали в ситуацию, когда по статье 39.20 Земельного кодекса или по старой 36-й, ныне утратившей силу, вы должны были коллективно собрать всех гаражников и обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка, что, естественно, было невозможно. Закон о гаражной амнистии в части первой статьи 18 признал вот эти вот гаражи отдельными зданиями, которые просто имеют общую стену с другим зданием. Это позволило идентифицировать такие объекты, как самостоятельные, соответственно, гражданин может подготовить схему расположения участка под своим гаражом, не спрашивать соседей и кооператив, и прийти к нам с заявлением о предоставлении земельного участка - не к нам, а в органы, уполномоченные - в собственность бесплатно, а к нам уже за регистрацией прав.

Ну и действует процедура общая одновременно учета и регистрации прав на землю и на гараж, и есть отдельный порядок размещения некапитальных гаражей, и мы здесь реализовали, по сути, прежде всего, что нас больше всего волновало, гарантии, которые предусмотрены Законом «О социальной защите инвалидов по размещению некапитальных гаражей вблизи своего места жительства, и поэтому здесь у регионов появились новые полномочия – определить требования к схеме размещения некапитальных гаражей, и мы видим, что регионы с этим справляются, и там, где есть необходимость, этими полномочиями пользуются.

Закон «О гаражной амнистии» на еже квартальном у нас мониторинге. Сейчас основным препятствием – пока то, что было выявлено нами уже в ходе правоприменительной практики – это наличие огромного количества гаражей, капитальных и некапитальных в полосах отвода железных дорог. По железным дорогам свое регулирование, есть 264-е Постановление Правительства. Сейчас ведем активный диалог с Минтрансом и с РЖД, чтобы там тоже определенные исключения сделать, чтобы граждане и там тоже могли оформлять права по гаражной амнистии. Коллеги нам идут навстречу, думаю, что скоро мы поправки в 264-е Постановление по железным дорогам тоже инициируем, чтобы граждане могли этим правом пользоваться.

С 1 февраля в ЕГРН допускается внесение сведений о том, что многоквартирный дом подлежит сносу, а помещение является непригодным для проживания. Прошла достаточно большая совместная работа с органами местного самоуправления и органами государственной власти по сбору этих сведений. Сейчас идет доработка ВГИС ЕГРН для, чтобы эти сведения могли вносится в том виде, в котором закон предусмотрел. Как вы понимаете, крайне полезная информация, особенно для вторичного рынка. Получив выписку из ЕГРН и увидев, что помещение находится в таком доме, возможно, большинство потенциальных покупателей откажутся от его приобретения, зная, что это будущий снос домов, как аварийных.

Прошел у нас уже третий этап реформы приаэродромных территорий. Первый, напомню, 2017 год, 2020, вот третий этап, 2021 год, Федеральный Закон 191. Здесь я напомню, что нас волновало. Здесь основная у нас была проблема в том, что до установления приаэродромных территорий в составе шести или семи подзон, 135-й Закон требовал получения согласования на оформление любого объекта капитального строительства со стороны Росавивации и получения заключения Роспотребнадзора на предмет соответствия по шуму для этого объекта капитального строительства.

Сразу понятно, откуда жалобы. Граждане, владеющие бытовой недвижимостью: СНТЛ, ПХ, ИЖС, коттеджные поселки, частный сектор – всё, кого накрывала приаэродромная территория, естественно, шли в Росреестр, потому что именно наши государственные регистраторы требовали в составе пакета документов приложением к техплану согласование Росавиации, хотя, в принципе, уже тогда было понятно, что абсолютно все эти объекты не создают никакой опасности для безопасности воздушных полетов в силу их, собственно, параметров. Я напомню, что ИЖС у нас до 20 метров, поэтому для безопасности воздушных полетов абсолютно никаких проблем не было. Но, тем не менее, формально норма существовала, заключение Роспотребнадзора где-то составляло от 30 до 50 тысяч рублей, когда люди обращались в уполномоченные аккредитованные организации, хотя они и не понимали, почему баня, которая стоит там 15 лет, или дом, который 30 лет стоит, и вдруг люди решили его оформить, теперь вдруг надо получить какое-то заключение.

Поэтому было принято решение в 191-м Законе, что граждан, владеющих бытовой недвижимостью, до того, как будут установлены вот эти вот приаэродромные территории, освободить от всех согласований. Соответственно, когда приаэродромная территория уже установлена, никакие согласования уже в силу закона не нужны, и уже просто можно использовать земельный участок в соответствии с установленными ограничениями, но при этом мы специально настояли на отдельной поправке в переходные положения Закона «О зонах с особыми условиями использования территории, где прописали, что даже после того, как приаэродромная территория будет установлена, те объекты, которые были в силу закона зарегистрированы без таких согласований, не подлежат сносу, то есть провели такую амнистию с двумя механизмами, то есть как до, так и после установления приаэродромной территории.

Примерно сравнивали регионы близлежащие, взяли Московскую область, и выяснилось, что под этот закон попало одновременно 60 тысяч объектов, то есть, в принципе, 60 тысяч граждан избавили мы от такой необходимости, от лишних походов по инстанциям. Считаем, что это правильная тенденция развития законодательства.

Далее, 273-й Закон от 1 июля 2021 года. Какую проблемы решал? Проблема была следующая: у проблемных застройщиков появлялись аресты их имущества в связи с разными темными историями, либо с элементарной задолженностью по какой-нибудь арендной плате, и судебный пристав, налагая запрет на их имущество, как правило, не разбираясь в его составе, налагал запрет и на земельный участок, который предоставлялся застройщику для строительства многоквартирного дома. И потом этот формальный запрет препятствовал нам для того, чтобы зарегистрировать права на помещение или машиноместо в этом дому, и фактически препятствовал тому, чтобы поставить многоквартирный дом на учет, поскольку это тоже учет изменений в отношении земельного участка.

Поэтому провели мы ряд совещаний с Минстроем России на уровне Правительства и приняли решение, что такой запрет не должен влиять на гражданский оборот машиномест и помещений в многоквартирном доме. Поэтому 273-й Закон через поправки в 214-й разрешил и проведение кадастрового учета самого многоквартирного дома, и дальнейшие и регистрацию и переход права на помещение или машиноместа в нем.

Здесь никаких тоже рисков в поправке мы не увидели по той простой причине, что после того, как многоквартирный дом уже введен в эксплуатацию, земельный участок под ним перестал быть каким-то активом, с помощью которого можно удовлетворить права каких-то там кредиторов, поскольку земельный участок фактически уже относится к общему имуществу многоквартирного дома. Тоже достаточно большому количеству граждан этот закон помог их права зарегистрировать.

Произошли серьезные изменения также в прошлом году по землям сельхозназначения. Это такая традиционная, наверное, одна из самых консервативных сфер – земли сельхозназначения. Традиционно очень тяжело идут реформы, памятуя о том, что земли сельхозназначения у нас нуждаются в особой охране и особом внимании. Но, тем не менее, удалось нам здесь сдвинуть с мертвой точки некоторые процессы. Прежде всего, дом фермера.

299-й Федеральный Закон. Фактически, это никакие не нововведения. Я напомню, что в старом Законе РСФСР «О крестьянско-фермерском хозяйстве» 1990 года возможность строительства дома фермера была, и успешно реализовывалась КФХ. Потом почему-то при принятии 74-го в 2003 году законодатель не предусмотрел возможность строительства такого объекта для крестьянско-фермерских хозяйств. В итоге, что получилось? Лишние логистические расходы для КФХ, то есть КФХ по-прежнему продолжали строить жилые дома, но оформляли их как конюшни, хозпостройки, гаражи, бани и так далее, то есть такое законодательное лицемерие. Поэтому законодатель потратил много времени.

Я еще помню, 2014 год. Я тогда работал в Государственной Думе. Первая законодательная инициатива на эту тему – вот, за эти семь лет, получается, что всё-таки добили общими усилиями совместно исполнительные и законодательные органы эту историю. Получилась возможность, что фермер может строить жилой дом на своем земельном участке.

Несколько оговорок. Первая – введены ограничения по строительству: процент застройки не более 0,25 от общей площади земельного участка. Второе – отдельная важная норма, это по предложениям Росреестра было сделано, что допускается строительство на сельскохозяйственных угодьях. Звучит дико, но, когда начинаешь разбираться в деталях, то понятно, почему мы это предложили. Если бы это не было предложено и не было одобрено, то все фермеры, которые вышли из колхозов и совхозов в рамках реформы 90-х годов, которые выделяли свои участки в счет земельных долей – они бы не попали под это положение, потому что, как вы помните, сегодня земельные доли в 15-й статье 101-го Закона сформулированы так, что эта доля в праве общедолевой собственности, приобретенная при приватизации сельхозугодий, то есть фермер, который получил участок в счет доли, автоматически является владельцем сельхозугодий, то есть, если бы не было такой оговорки, то всё это фермерское движение, которое возродилось в 90-е годы – оно бы прошло мимо этой реформы. Конечно, мы этого себе позволить не могли, и поэтому такая оговорка появилась.

Ну и второе предложение Росреестра – поправки в 70-ю статью Закона «О регистрации недвижимости», что дом фермера можно теперь оформлять по декларации, так же, как и вся остальная дачная амнистия. Поэтому здесь спасибо законодателю, наши тоже предложения были услышаны.

Ну и второй момент – это 407-й Закон. Тоже, на мой взгляд, очень серьезное продвижение вперед – это возможность фермерам и сельхозкооперативам продавать сельхозпродукцию прямо на земельном участке, где она выросла. Почему раньше этого нельзя было сделать? Я лично очень давно этим вопросом занимался, и всегда было на всех этапах какое-то противодействие. Понятно, что речь не идет о продаже продукции животноводства, а речь идет именно о растениеводстве, и почему нельзя было официально законодательно разрешить продажу картошки с поля, как это, в принципе, многие фермеры и делают, только до 407-го Закона почему-то незаконно – не понимаю. Но, тем не менее, такое решение состоялось. Слава Богу, оно работает. Думаю, что это тоже тенденция правильная.

Вообще, по сельхозземлям продолжается обсуждение совершенствования законодательства в части именно их использования. Речь сейчас идет о сельском туризме – такая, более европейская модель, когда можно заниматься такими услугами. Пока, правда, законодатель не до конца определился, что это такое, но, ориентируясь на европейский опыт ведения фермерского хозяйства, в принципе, может быть и у нас в России тоже когда-нибудь мы к этому придем, что будет официально и такое разрешено.

408-й Федеральный Закон. Здесь тоже коротко скажу. Фактически, мы перешли к истории, когда у нас ввод в эксплуатацию заканчивается не только государственным кадастровым учетом, но и государственной регистрацией прав. В принципе, строители об этом просили, и органы государственной власти, органы местного самоуправления. Поэтому здесь, наверное, это просто удобно, учитывая, что не нужно делать отдельный поход в Росреестр. Здесь, наверное, комментариев много быть не может. Я думаю, Анжела Витальевна завтра будет, более подробно об этом расскажет, но история такая, что мы всё время минимизируем походы. Видите, тенденция развития законодательства – всегда, где есть уполномоченный орган государственной власти и орган местного самоуправления – он является источником направления документов в Росреестр. Честно скажу, не везде это работает, но это, в любом случае, должна быть такая амбициозная задача, чтобы всё равно документы к нам заходили от уполномоченных органов, а не от граждан, если они участвуют в процедуре.

449-й Закон. Если помните, я рассказал про «Стоп, бумагу!» 1.0. Теперь «Стоп, бумага!» 2.0. Прошлая «Стоп, бумага!» вступила с силу 29 июня прошлого года, эта «Стоп, бумага!» вступает в силу 29 июня этого года. В чем заключается «Стоп, бумага!»? 449-й Закон был спутником к Закону «О создании публично-правовой компании Роскадастр», этот вносил изменения в сопутствующие законы, ну и, учитывая тенденцию к электронному документообороту, там же предусмотрены вот эти поправки.

Если вы помните, когда я рассказывал про «Стоп, бумагу!» 1.0, там я говорил о том, что Росреестр берет бумажные документы и возвращает, теперь в Законе с 29 июня останутся только бумажные закладные – это те документы, которые Росреестр по-прежнему берет в бумажном виде, все остальные Росреестра брать не будет. В этой связи предусмотрены поправки в 210-й Закон по поводу МФЦ в части их ответственности, то есть теперь процедура будет такая, что нам уже направляется электронный пакет документов, заверенный МФЦ после получения.

Там мы более детально прописали, что именно делает сотрудник МФЦ при приеме документов с его ответственностью, удостоверением личности, кто несет ответственность в случае убытков, если вдруг что-то произошло с объектом недвижимости. Поэтому здесь, в принципе, это запрос такой от регионов, это логистические расходы снижаются, и я думаю, что мы в следующем году еще сделаем «Стоп, бумагу!» 3.0, еще откажемся от бумажных закладных, и тогда эта реформа в целом по безбумажному документообороту завершится.

Сейчас идет активное тестирование с регионами вот этой вот технологии передачи в рамках безбумажного документооборота, куда отметки проставлять, как документ будет направляться в Росреестр, как возвращаться, как сканироваться. Пока трудностей не видим. Безусловно, они будут, но, наверное, в первые полгода тестирования технологий, но это просто, можно сказать, что болезнь роста, и поэтому думаю, что примерно через полгода процесс нормально выстроится и будет работать, как это задумывалось законодателем.

Дальше, 467-й Федеральный Закон. Маленький, но очень важный. Здесь подробно остановлюсь на том, что предусмотрел законодатель. Всё началось с Постановления Конституционного Суда от 5 марта 2020 года № 11-П. Сложный спор очень дошел до Конституционного Суда. Он, на первый взгляд, простой, но при его разборе действительно понимаешь сложность всех процессов.

Спор был достаточно простой. Заявительница, которая в Конституционный Суд обращалась, приобрела земельный участок для индивидуального жилищного строительства. У земельного участка была определенная кадастровая стоимость – насколько я помню, там около 6 миллионов рублей, и соответствующий вид разрешенного использования. Она, соответственно, планировала там построить дом, в итоге оказалось, что через какое-то время этот земельный участок «накрыла» (извиняюсь за выражение) зона охраны объекта культурного наследия. В результате этого кадастровая стоимость этого земельного участка стала 1 рубль, у него стали нулевые параметры строительства, и земельный участок в рамках государственной кадастровой оценки был отнесен к землям историко-культурного назначения. Естественно, использовать земельный участок стало нельзя для тех целей, для которых он приобретался, в ЕГРН появились ограничения, которые были предусмотрены режимом охраны, и, естественно, заявительница пошла в суд общей юрисдикции, пытаясь взыскать убытки с органа, установившего такие ограничения, как это и предусмотрено Земельным кодексом.

Казалось бы, всё очевидно. Убытки есть, есть 15-я, 16-я статья Гражданского кодекса, есть Конституция, есть Земельный кодекс, и, собственно, на это она и опиралась, обращаясь в суды, но в итоге, суды она все проиграла. Проиграла она по той простой причине, что суды сказали, что всё же законно установлено, то есть всё нормально. Орган проводил экспертизу, исследования, правильно установил зону, правильно определил ее координаты, внес, и, вроде как, всё нормально. Правомерные же действия!

В итоге, было обращение в Конституционный Суд, и Конституционный Суд сказал: «Ничего подобного! На самом деле, и Гражданский кодекс, и Земельный и Конституция говорят о возмещении убытков и в случае правомерных действий, и в случае неправомерных. Просто разные основания для взыскания этих убытков, и суды пошли по неправильному пути, когда пошли по пути анализа законности принятия решения об установлении этих ограничений». Поэтому отменил все решения, выявил неопределенность в положениях статьи 57 Земельного кодекса, и предписал законодателю эту неопределенность устранить.

Поэтому в рамках 467-го Закона были внесены изменения в Земельный кодекс, и теперь четко разграничено, каким образом взыскивать убытки в связи с правомерными действиями, и каким образом взыскивать убытки в связи с неправомерными действиями.

Таким образом, в полной мере заработал принцип, который гарантирован Конституцией Российской Федерации, который называется: «Ограничиваешь – плати!», то есть если кто-то кого-то ограничил, даже законно, всё равно нужно рассчитаться по убыткам с этим лицом.

При этом, спустя полтора месяца, вышло еще Постановление Правительства 59-е, которое детальным образом рассказывает, как рассчитывать убытки, как их взыскивать, как заключать соглашение, что включается в убытки, что не включается.

Я почему это говорю? Потому что завтра, когда я буду коротко рассказывать – у вас тут еще Василий Иванович тоже будет рассказывать о реформе зон с особыми условиями использования территории – это, наверное, сейчас один из самых сложных вопросов, который стоит перед Росреестром, вот это принцип – он будет ключевым в этой дискуссии, то есть, если владельцы зонообразующих объектов и другие, так скажем, наши оппоненты по этой реформе хотят сохранять всё существующее регулирование по зонам с особыми условиями использования территории, тогда нужно подготовиться к реализации этого принципа – со всеми рассчитаться. Я завтра подробно расскажу об этом, но вот этот принцип именно должен всех сподвигать к минимизации ограничений, пересмотру, актуализации и так далее. В противном случае, с учетом позиции конституционного суда, вопрос убытков всегда будет на первом месте, когда речь пойдет о том, что правообладатель земельного участка или объекта капитального строительства что-то теперь не может, то есть либо сносить какие-то объекты как самовольные постройки, что с политической точки зрения практически невозможен – массовый снос у нас эпизодически встречается, так скажу мягко, в отдельных городах только. В большинстве случаев никто не идет на такие тяжелые политические решения, как массовый снос объектов.

Поэтому этот закон очень важный именно с точки зрения будущего развития законодательства, и вот это постановление Конституционного Суда именно о повышении эффективности земель, использования земель и минимизации ограничения прав на земельные участки.

В прошлом году также законодатель сделал первых заход на коттеджные поселки – такая традиционно тяжелая история. Пока на первом этапе 476-й Закон урегулировал только вопросы строительства новых поселков с реализацией механизма 214-го Закона, то есть как привлекать средства участников долевого строительства, но не на дома, которые многоквартирные, а на малоэтажные жилые комплексы. Закон, в принципе, такой, больше процедурный. Сложного ничего нет. Сложность только одна – пока не наработана правоприменительная практика, а так – делается обычный договор долевого участия в строительстве, там описывается будущий объект индивидуального жилищного строительства. Закон распространяется только на ИЖС, и без всяких таун-хаусов, блокированных и так далее.

Потом, в итоге, как и по общим правилам 16-й статьи и 8-й Закона 214-го готовится акт приема-передачи, передается дольщику, дольщик идет за регистрацией – вот, собственно, механизм такой же, просто многоквартирный дом, положенный набок, такой же коттеджный поселок.

Но, тем не менее, параллельно появилось Постановление Конституционного Суда Российской Федерации, которое предписало законодателю не ограничиваться этой реформой. Конституционный Суд сказал, что законодателю еще предстоит сформировать эффективную модель управления этими поселками. Это, конечно, более сложная история, тем не менее, Минстроем России законопроект такой подготовлен, внесен в Правительство, думаю, что в скором времени окажется в Государственной Думе, потому что управление в коттеджном поселке – нет полной аналогии ни с СНТ, ни с многоквартирными домами, учитывая, что очень тяжело идентифицировать с законодательной точки зрения имущество общего пользования. Плюс очень тяжелое наследие в этой сфере, потому что наследие тяжелое заключается в том, что много случаев, когда покупали сельхозку, потом включали ее в границы населенного пункта, потом делили на маленькие участки, земли общего пользования оставляли за собой под видом обычных земельных участков под ИЖС, и потом, когда поселок заселялся, появлялись шлагбаумы, вооруженная охрана, палат за проезд, серьезные конфликты, и так далее, и тому подобное, то есть здесь не зря Конституционный Суд сказал об эффективной модели управления. Вот предстоит законодателю такую модель найти.

Что для нас крайне важно, как для Росреестра во всей этой реформе? Во всей этой реформе для нас важно, что законодатель, наконец-то, добрался до темы домов блокированной застройки. При появлении такого понятия в 2004 году, когда принимался первый Градостроительный кодекс, закон вообще не сказал ничего о том, что это за объект, о том, что такое блок, который в 49-й статье Градкодекса был поименован. Напомню, что дом блокированной застройки не был назван ни зданием, ни помещением, и блок тоже не был назван ни зданием, ни помещением. С точки зрения закона, как вы понимаете, блок не является жилым помещением, и с точки зрения Закона «О свободе передвижение» не является местом регистрации по месту жительства, и вот эта тема с неопределенностью – она долго-долго существовала. В итоге Росреестр сформировал совершенно разнородную практику в регионах. Кто-то ставил как «дома с помещениями внутри», кто-то ставил «отдельные блоки, как здания». В общем, была полная мешанина.

И всё было бы ничего, можно было бы эту практику выстроить, но проблема выяснилась в 2016 году после выхода обзоров споров Верховного Суда по кадастровому учету. И там впервые прозвучала тема так называемых бараков на две семьи, то есть советское наследие. Вы знаете, когда есть дом барачного типа, два входа отдельных. Еще ситуации такие: у одного регистрационное удостоверение БТИ на квартиру, у второго – решение суда с правом собственности на часть дома, у того, у кого регистрационное удостоверение на квартиру – голубое свидетельство на землю под ЛПХ, а тот, который с частью дома, оформить не может, потому что дом проинвентаризирован, как многоквартирный, ввиду того, что у соседа квартира. Там полный взрыв мозгов, я извиняюсь, конечно, может, не формат семинара, но люди вообще ничего не понимали – как вообще выбираться из этой ситуации. С одной стороны, это многоквартирный дом со всеми прелестями: общее собрание, проект межевания, общее имущество какое-то, которое никто никогда не видел, кроме общей крыши.

Тогда Верховный Суд в 2016 году как раз в обзоре споров сказал следующее: он сказал, что теперь такой дом можно поделить на два самостоятельных объекта, если каждый из этих объектов соответствует признаку дома блокированной застройки, то есть понимаете, что сказал Верховный Суд – что нужно соответствовать признакам того, о чем законодатель вообще не рассказал, что это такое.

В итоге, если раньше можно было как-то выбраться из этой ситуации через судебные решения, просто поделив объект, хотя бы через выдел в счет доли, еще каким-то образом, то теперь появился дополнительный квалифицирующий признак, на что суды стали ориентироваться – что нужно еще доказать, что есть отдельный вход, отдельный выход на земельный участок, и так далее, и тому подобное, то есть был такой полный ребус.

Теперь, слава Богу, в 476-м Законе хотя бы в 16-й статье в переходных положениях законодатель сказал следующее. Первое: что дом блокированной застройки (это колбаска вот эта вот) – это не здание, а здание – это каждый отдельный дом, пусть он и имеет общие стены, то есть та же штука, которую мы опробовали в гаражах. Это позволяет спокойно оформить землю под каждым домом, независимо от того, как дом оформлен, то есть первое – мы хотя бы определились со статусом. Во-вторых, не нужно ничего выдумывать. Если законодатель это обозвал объектом ИЖС, то уже в Жилищном кодексе сформулировано, что это такое с точки зрения жилищного законодательства, объекты жилищных прав, и в Градостроительном кодексе сформулировано, что такое объект ИЖС. Он отличается только тем, что у него есть общая стена с другим таким же объектом.

И второе: в переходных положениях законодатель сказал, что неважно, как был зарегистрирован этот «блок»: как помещение, как здание – неважно, он признается домом блокированной застройки, то есть таким образом, такая проведена скрытая амнистия, и, соответственно, сейчас очень много обращений на эту тему поступает, но, тем не менее, граждане пользуются законом и, слава Богу, думаю, что сейчас практика будет наработана. Он у нас с 1 февраля вступил в силу, практика будет наработана, и я думаю, что основные методические проблемы будут исключены, поэтому сложно себе представить, сколько такого советского наследия в виде этих бараков на две семьи, поэтому думаю, что тоже реальная помощь для граждан тут будет.

Дачная амнистия. Начну историю с первой дачной амнистии – это такой экскурс, любимые наши документы: голубые, розовые и так далее. С 2005 года активно эта тема развивалась, за всё это время у нас примерно, если брать и землю, и объекты капитального строительства, с 2006 года, с 1 сентября порядка 22 миллионов человек воспользовались законом в разном виде: при уточнении, при регистрации прав на объекты капитального строительства, то есть закон действительно народный, популярный, но он закрывал далекое не все вопросы. Поэтому в прошлом году был принят закон, который мы между собой называем «Дачная амнистия. 2.0», который закрыл остальные вопросы, которые не закрыла первая амнистия.

Что это за вопросы? Первое, если вы помните, первую дачную амнистию, поправки в Закон «О введении в действие Земельного кодекса», то там было предусмотрено, что, если у вас есть бессрочка или ПНВ, то вы можете прийти в Росреестр и зарегистрировать право. Для граждан – да, но в чем проблема? Первая проблема была в самом походе, то есть, если ты при жизни сходил и бессрочку не зарегистрировал то, соответственно, твоим наследникам бессрочка не остается. Нужно было отдельно озаботиться с регистрацией права.

Вторая тема – закон не распространялся на все виды разрешенного использования, то есть закон о дачной амнистии охватывал только бытовую недвижимость, то есть сады, огороды, дачи, ИЖС, ЛПХ, гаражи. Но в рамках Земельного законодательства РСФСР гражданам давали земельные участки и под другие цели, в том числе, для выпаса скота, сенокошения, сезонного проживания – даже было такое. Я уже не говорю о разных, мягко говоря, экзотических видах разрешенного использования, которые можно было встретить в документах о правах на землю. Традиционно, кто работал в органах местного самоуправление, то есть там встретить в документе о праве на землю формулировку «дать под картошку» - это как бы нормально, то есть в архиве нормальный документ, сельской администрацией выдан.

Соответственно, все эти документы формально не попадали под действие дачной амнистии, потому что вид разрешенного использования не тот, то есть, по идее, нужно было озаботиться, пойти, привести в соответствие с классификатором видов разрешенного использования, ну или еще могли чиновники поиздеваться, например, сказать, что вообще вид разрешенного использования менять в рамках старой процедуры, или выбрать из ПЗЗ. Естественно, это не закрывало все сценарии, поэтому здесь закон эту тему закрыл и сказал: «Абсолютно любые виды разрешенного использования, которые есть в документах – все подпадают и все эти земельные участки признаются правом собственности этих граждан, кроме случаев, когда право не может возникать в силу закона», но это традиционно заповедники, и так далее. Зато вот такие истории.

Вторая тема. Мы провели большой анализ по регионам и выяснили, что в каждом регионе есть от одной до пяти тысяч индивидуальных жилых домов, не оформленных, построенных хозяйственным способом, в основном, в колхозах и совхозах, то есть это нынешние объекты в сельской местности, где много-много лет люди живут, но у которых нет документов о правах на землю, то есть когда-то, наверное, устно, колхоз, совхоз разрешил трактористу Иванову взять полевой или приусадебный земельный участок, и что-нибудь там оформить.

Поэтому, естественно, возник вопрос: «Почему эти дома не оформляются?» Как вы понимаете, законодатель предлагает замкнутый круг: если хочешь оформить дом, неси документы о правах на землю, а если хочешь без торгов получить земельный участок, неси документы о правах на объект капитального строительства. И вот в этом кругу как бы ты можешь любой путь выбрать, но он ведет тебя только в суд.

Поэтому было принято решение, что на такую массу неоформленного жилья предусмотреть механизмы, когда все объекты, построенные до 1998 года, до первого Градкодекса амнистировать и разрешить гражданам предоставлять земельные участки одновременно с оформлением этих домов. Определенные механизмы, конечно, предусмотрены для лиц, кому земельные участки будут предоставляться. Вы можете в законе их предусмотреть. Там отдельный механизм проверки существования дома на местности, проверка того, что им пользуется, ну и, тем не менее, считаем, что это тоже правильный подход, потому что – я напомню – когда была реформа 2018 года законодательства о самовольных постройках, то законодатель сказал, что, чтобы сносить бытовую недвижимость, то есть жилые садовые дома, построенные до 1998 года, нужно решение суда, то есть внесудебный порядок сноса, который в 222-й статье есть – он не применяется.

Соответственно, возникает вопрос: если их сносить только по решению суда, и если это 1998 год, то понятно, что это уже все сроки исковой давности прошли, то есть мы создаем условия, при которых, вроде как, сносить можно, но невозможно, потому что суд такого решения не примет. Поэтому было принято такое решение по легализации.

Следующий момент, который закон предусмотрел – это старая история, которая к нам пришла аж с 1 марта 2008 года, со времен принятия первого Закона «О государственном кадастре недвижимости», ныне который называется Закон «О кадастровой деятельности». В то время, при принятии того закона было сформулировано такое законодательное решение. Это была часть 9 38-й статья того Закона. Это законодательное решение звучало так: если вы хотите уточнить границы ранее учтенного земельного участка, и если в вашем документе о праве на землю или в документе об образовании земельного участка отсутствуют указания на эти границы, то вам нужно доказать, что границы земельного участка существуют на местности 15 и более лет. В том числе, с привязкой к объектам природного и искусственного происхождения.

Понятно, что очень красиво всё написано, но на практике законодатель, правоприменитель и граждане столкнулись с колоссальным количеством проблем при применении этой нормы. Проблемы заключались в том, что невозможно, по сути, доказать, что забор или граница неуточненного земельного участка существуют на местности именно 15 и более лет в том месте, в котором показывает кадастровый инженер. Ну и началась история «верю – не верю», противодействие, противостояние регистраторов и кадастровых инженеров, из-за чего, конечно, страдал, прежде всего, клиент.

Дальше сложилась судебная практика не в пользу Росреестра. Верховный Суд и в обзоре споров об этом говорил, и есть два решения по конкретным спорам, когда обжаловались приостановления Росреестра. В итоге Верховный Суд сказал, что не надо мучить людей. Есть основание для приостановления, если человек не вылезает за предельный минимальный размер или за 10%, если предельный размер не установлен, то ставить на кадастровый учет можно!

Поэтому было принято решение, что эта норма остается, но выводится за пределы правовой экспертизы, то есть эта норма с 1 сентября, когда вступит в силу этот закон, с 1 сентября этого года она останется для судов и для соседей, то есть, чтобы соседи могли на эту норму ссылаться, но в рамках правовой экспертизы регистратор существование на местности 15 и более лет проверять не будет.

Аналогичным образом сделано по проверке отступов, то есть отступы – тема, конечно, важная, но с точки зрения государственного регистратора прав, наверное, это тоже не совсем его тема, градостроительная.

Ну и последнее нововведение в этом законе – это возможность оформления земельных участков под многоквартирными домами на основании схемы расположения земельного участка, которая будет обсуждаться на публичных слушаниях. Напомню, сейчас главная проблема, что нужен проект межевания. Естественно, органы местного самоуправления и органы государственной власти вкладываться в проект межевания не хотят, учитывая, что с 1 января 2015 года общее имущество многоквартирного дома не является объектом налогообложение, включая земельный участок, поэтому и было принято такое решение. Плюс, подготовить схему может любое лицо. Единственное, нужно ее только обсудить на публичных слушаниях, чтобы граждане были согласны.

Тоже декабрьский закон, тоже постановление Конституционного Суда. В Росреестре мы его называли «Скандал с курами». Очень интересное решение: Волгоградская область, когда наш федеральный инспектор – государственный земельный инспектор, я имею в виду – привлек к административной ответственности владелицу садового участка за то, что она держала домашнюю птицу на земельном участке, что не предусматривалось видом разрешенного использования. Как вы помните, правовым режимом действительно такая деятельность таких участков не предусматривается. В итоге дошли до Верховного Суда, Верховный Суд засилил, скандал был большой по этому поводу, и женщина пошла в Конституционный Суд.

И Конституционный Суд выявил правовую неопределенность. В каком вопросе? Выяснилось, что в правилах землепользования и застройки для этой территориальной зоны, в Градостроительном регламенте был предусмотрен вспомогательный вид разрешенного использования, который предусматривал возможность содержания домашней птицы, то есть ПЗЗ так были сформулированы, что можно было домашнюю птицу держать.

В чем выяснилась правовая неопределенность? В том, что нужно ли сведения о вспомогательном виде разрешенного использования, и вообще, сведения о виде вносить в ЕГРН, чтобы считался вид установленным для земельного участка, или он является установленным по умолчанию с момента того, как появились ПЗЗ?

В итоге было принято решение, что всё-таки сведения о вспомогательном и основном вносятся, и вид считается установленным с момента появления в ЕГРН, а вот по вспомогательным не требуется, то есть, если вам в ПЗЗ разрешили такие вспомогательные виды разрешенного использования, вы ими можете пользоваться с момента появления в ПЗЗ.

Конечно, для нас это удобно, с точки зрения государственной и кадастровой оценки, с точки зрения работы государственного земельного надзора. По поводу проверки мы уже понимаем, как с правообладателем здесь работать. Ну и в целом, наверное, такое решение в пользу правообладателей, что не нужно отдельно ходить и дополнительно вносить сведения о вспомогательном виде разрешенного использования в ЕГРН.

Еще не могу не рассказать про 2022 год, с учетом всех событий законодательных решений тоже здесь много. Началось всё с 9-го Федерального Закона. Честно говоря, очень тяжелый закон, несмотря на то, что он практически состоял из одного слова. Этот закон снял ограничения в обороте с земельных участков, которые находятся во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения. Напомню, у нас до этого были ограничены участки в первом и втором поясе, теперь только в первом. В 2007 году было введено это ограничение. Тогда это связывали с тем, что нужно ограничивать в обороте, чтобы лучше охраняли водные объекты, но за 14 лет оказалось, что это далеко не так, что это абсолютно не связано одно с другим.

По нашим экспертным оценкам, когда мы готовились к прохождению закона в государственной думе, выяснилось, что 1 миллион 400 тысяч земельных участков находятся во втором поясе. Второй пояс – я напомню, кто не знает – может составлять до пяти километров от источника, в зависимости от уклона, и поэтому это, конечно, серьезное послабление с точки зрения именно гражданского оборота, потому что фактически мы затронули только вопросы именно оборота, но при этом никто не замахивался на какие-то механизмы охраны водных объектов, в том числе, от загрязнений. Поэтому вот такое решение было принято.

Дальше начались антикризисные законы. Прежде всего, 58-й Закон. Здесь коротко отмечу, что произошло. Главное, что Правительство Российской Федерации в 2022 году получило право регулировать особенности земельных отношений, то есть для оперативности, так сказать, было делегировано часть полномочий Правительства от законодателя.

Также что здесь еще из важного? 124-й Федеральный Закон теперь сказал, что на кадастровые работы, кадастровый учет, регистрацию прав по бытовой недвижимости, то есть те самые наши любимые сады, огороды, дачи, ИЖС, ЛПХ – теперь три дня. Если раньше был обычный срок 10, через МФЦ 12, то теперь три дня на все виды учетно-регистрационных действия. И заодно тоже для кадастровых инженеров тоже ввели три дня на проведение кадастровых работ.

Каким образом воспользовалось Правительство своими полномочиями? 629-е Постановление Правительства – что здесь из главного? Возможность выкупа арендованных участков гражданами, которые арендуются ими для сельскохозяйственных нужд, сейчас в субъектах идет работа по установлению цены отдельной для этих целей, новые случаи мены посмотрите сами.

Ну и, наверное, главные две нормы – это возможность предоставления земельных участков для производства продукции для обеспечения импортозамещения, то есть каждый субъект Российской Федерации вправе на своей территории определить перечень продукции, который ему нужен сейчас, чтобы обеспечивать импортозамещение, и под это можно предоставлять земельный участок в аренду. При этом в 2022 году появилось право у субъектов Российской Федерации, муниципалитетов и Правительства по конкретным договорам аренды снижать арендную плату вплоть до 1 рубля. Как раз это тоже связано с этими отраслями, развитие которых требуется для обеспечения импортозамещения.

Еще появилась одна норма в 58-м Законе – возможность продления на три года действующих договоров аренды. К настоящему времени, учитывая, что закон был мартовский, в настоящее время 1220 соглашений заключено в регионах о продлении договоров аренды, еще порядка 300 арендаторов обратились за этой антикризисной мерой.

Считаем, что это всё, по крайней мере, в рамках полномочий Росреестра окажет положительное влияние на правообладателей земельный участков, на добросовестных арендаторов, ну и, в принципе, наверное, нужно принимать меры по максимальному вовлечению в оборот земельных участков. На этом мы с вами еще остановимся завтра, потому что сейчас подготовлен пакет законодательных инициатив на тему вовлечения в оборот и повышения эффективности использования земли.

Блок вопросов и ответов.

Сейчас у нас осталось чуть больше десяти минут. Если у вас есть вопросы – давайте их обсудим. Пожалуйста.

Аноним 1: Ну раз уж вы закончили на 58-ФЗ, вопрос следующий: если принято решение об изъятии земельного участка, и сейчас арендатор приходит с заявлением о продлении этого договора на три года. Обязан ли муниципалитет продлить этот договор, подразумевая, что в данной ситуации есть противоречие, потому что 32-я статься бюджетного кодекса говорит нам об эффективном использовании бюджетных средств, а здесь фактически мы понимаем, что есть уже постановление об изъятии, и фактически мы таким образом только увеличиваем цену выкупную за изъятие этого земельного участка.

А.И. Бутовский: Изъятие – какой земельный участок? Для гос. и мун. гужд?

Аноним 1: Да.

А.И. Бутовский: Под какой объект вы его изымаете?

Аноним 1: Линейный.

А.И. Бутовский: Прекращено право у арендатора?

Аноним 1: Нет, не прекращено, но есть Постановление об изъятии. Еще договор действующий. Срок не истек.

А.И. Бутовский: Соответственно, нужно посмотреть те исключения, которые есть в 58-м Законе. Их два – я напомню. Соответственно, если под эти два исключения не попадает, тогда смотрим дальше. Смотрим дальше статью 39.16 Земельного кодекса. Если к вам пришел заявитель с просьбой продлить договор, то это, по сути, предоставление земельного участка без торгов. И по изъятию, я насколько помню, в 39.16 у нас подпункт 14-й говорит о том, что, если земельный участок запланирован под строительство объекта федерального, регионального или местного значения, в соответствии с документацией по планировке и в соответствии с документами территориального планирования, то это основание для отказа в предоставлении. Поэтому можете сослаться на пункт 14-й статьи 39.16 и арендатору отказать.

Аноним 1: Практика подобная уже где-то сложилась?

А.И. Бутовский: Практики, конечно, нет, потому что 58-й Закон только начал действовать.

Аноним 1: В 98-ФЗ, когда подобная ситуация уже была, и тогда нам разъяснения давал Минэкономразвития. Они нас консультировали несколько иначе. Сейчас же Росреестру передали полномочия по расшифровке. В том-то и дело, я нахожусь всё в противоречии, потому что по 98-ФЗ иначе давали ответы. Сейчас мы, собственно говоря, в Росреестр тоже на Скуфинского запрос написали и ждем ответа, но от вас я несколько опережая попыталась получить ответ.

А.И. Бутовский: Посмотрим, потому что, на мой взгляд, в принципе, здесь никаких специальных норм нет, лишь право продления договорных отношений, поэтому думаю, что, скорее всего, позиция будет вот такая. Потому что это обычное предоставление без торгов, по сути.

 

Аноним 2: Еще. Если земельный участок используется по договору, который мы считаем по 621-й статье продленным на неопределенный срок. Можно по 58-ФЗ тоже заключать?

А.И. Бутовский: Можем.

Аноним 2: Нет нарушений?

А.И. Бутовский: Нет нарушений. Вы почему его считаете продленным на неопределенный срок?

Аноним 2: Потому что он был заключен в рамках старого Земельного законодательства, то есть по старому Земельному кодексу.

А.И. Бутовский: До 1 марта 2015 года?

Аноним 2: Абсолютно верно.

А.И. Бутовский: В договоре не было указания, что не является?

Аноним 2: Не было. Как раз-таки было написано, что по 621-й, если ни одна из сторон не заявила об уничтожении, считается продленным.

А.И. Бутовский: Тогда можно.

 

Аноним 3: Еще один тогда вопрос. Столкнулись с проблемой, что не всегда четко, ясно и понятно можно разделить объекты, отнести их к категории движимого или недвижимого касательно сетей наружного освещения и автомобильных дорог. Нам Росреестр дает разъяснения на откуп кадастрового инженера, что именно он в рамках своей работы должен определить, относится этот объект к движимому или недвижимому. Когда заключение кадастрового инженера к недвижимому – понятно, а вот когда движимое – какой документ должен получить муниципалитет в подтверждение того, что именно кадастровый инженер определил его в качестве движимого?

А.И. Бутовский: Завтра это будет отдельной темой. Я буду об этом рассказывать, а вообще, с точки зрения Закона «О кадастровой деятельности», статья 29.1 – это отказ в проведении кадастровых работ. Я напомню, по 29.1 кадастровый инженер обязан отказаться от кадастровых работ, если ему предлагается провести такое работы в отношении движимого имущества.

Аноним 3: И тогда именно этот отказ считать именно подтверждением, что это движка.

А.И. Бутовский: Да. Ну, у нас, я напомню, нет ни одного уполномоченного органа, который говорит о том, это движимость или недвижимость. Всё обострилось после 302-го Федерального Закона от 2019 года, когда – я напомню – организации были освобождены от налога на имущество организации за движимое имущество. Тогда начались основные налоговые споры, гражданские, то есть у нас нет ни одного уполномоченного органа.

Фактически, у нас два фильтра. Это кадастровый инженер, который должен выдать отказ, если предлагается провести кадастровые работы. Второй фильтр – это мы, орган регистрации прав, потому что у нас по закону только недвижимые вещи регистрируются, то есть теоретически, регистратор должен приостановить учет и регистрацию.

Аноним 3: Так они и приостановили, и нас отправили к кадастровому инженеру, и мы сидим с кадастровым инженером. Я у себя в городе попыталась найти – ни один не знает, в каком виде он должен мне какой документ предоставить.

А.И. Бутовский: Фактически, я говорю, что формально это именно отказ в выполнении кадастровых работ по причине того, что этот объект, по мнению кадастрового инженера, является движимым. На самом деле, у нас нет полномочного органа и куча лиц, которые могут сделать свое заключение. Вы можете сказать, что объект недвижимый, я могу сказать, что он движимы.

Аноним 3: Хуже, когда ФСБ придет и скажет…

Голос из зала: Помолчи!

А.И. Бутовский: Еще есть судебный эксперт, бухгалтер, налоговая, привлеченные эксперты и так далее, и тому подобное. Поэтому, к сожалению, почему-то законодатель довел до того, что у нас невозможно определить – это движимый объект, или недвижимый, и множится противоречивая судебная практика по 130-й статье, причем, Гражданская коллегия Верховного Суда имеет свой взгляд, Налоговая коллегия – свой взгляд на эту ситуацию, поэтому, конечно, зона с особыми условиями и формы ГК – это два самых проблемных вопроса сейчас, хотя законопроекты и по тому, и по другому нами разработаны.

Реформа ГК началась в 2012 году, как вы помните. Единственное, что сейчас вступит в силу скоро у нас 430-й. Появляется глава 6.1 в Гражданском кодексе «Недвижимые вещи», и там хотя бы первые намеки появляются. Там написано, что здания и сооружения создаются в результате строительства, то есть мы хотя бы сможем частично отсечь споры с оборудованием, которое не создавалось в результате строительства, то есть которое просто купили, привезли, закрепили, то есть, поскольку оно в результате строительства не создавалось, уже 430-й Закон в значительной степени эту тему снимет. И на это-то с трудом законодатель согласился.

В общем, завтра я более подробно об этом расскажу, про реформу.

 

Аноним 4: Можно, тогда еще? Когда продается объект незавершенного строительства с публичных торгов. Столкнулись с тем, что на нем висят запреты как раз-таки судебных приставов. Обращаемся уже с договором купли-продажи, мы, как администрация выступали в рамках продавца, соответственно, покупатель у нас есть, и нам отказывают в регистрации именно в связи с наличием запрета. Насколько это, с вашей точки зрения, правомерно? Есть ведь решение суда о продаже с публичных торгов.

А.И. Бутовский: С моей точки зрения, конечно, правомерно, потому что, если не решен вопрос о снятии запрета и это не банкротство, где специальные нормы есть о снятии всех запретов и арестов при банкротстве, тогда, конечно, правомерно, то есть суд должен был разрешить тогда вопрос относительно арестов, то есть снять этот арест, либо тот уполномоченный орган, который накладывал на основании этого решения суда.

А так, конечно, правомерно, потому что регистратор не может преодолеть. Он же руководствуется исключительно записями, которые у него есть. Даже если один суд разрешил продать, непонятно, почему это решение должно преодолевать действие решения другого уполномоченного органа, который наложил арест.

У нас – еще раз говорю – два исключения. Это банкротство, где прямая норма есть в Законе «О банкротстве» по снятию всех арестов, и вторая – это то, что я говорил, 273-й Закон, участок под МКД – можно запрет проигнорировать. В остальных случаях, получается, запрет сохраняется.

Аноним 4: Но тогда получается, заходя в судебный спор по продаже с публичных торгов, нужно сразу заявлять исковые требования о снятии.

А.И. Бутовский: Да, конечно.

Аноним 4: А если этот запрет о снятии появился уже в тот момент, когда мы были в судебном споре, или, допустим, уже решение состоялось, тогда тупиковая ситуация получается.

А.И. Бутовский: Тогда получается, смотря кто этот запрет накладывал. Надо тогда обращаться за снятием к тому уполномоченному органу, который накладывал.

Аноним 4: Так вот мы и ходили целый год! С одной стороны, у меня есть покупатель, который, очевидно, возмущается, потому что он приобрел объект недвижимости для того, чтобы им пользоваться, для того, чтобы его достраивать, и мы не могли решить вопрос с Росреестром в течение года!

А.И. Бутовский: Это не вопрос с Росреестром. Это вопрос со снятием запрета.

Аноним 4: Ну понятно.

 

Аноним 5: И еще у меня один маленький вопрос. Стоимость возмещения, когда речь идет про аварийные дома. Стоимость возмещения рассчитывается, исходя из рыночной стоимости, но есть ограничение, то есть, если произошла сделка после того, как, в принципе, дом был признан аварийным – если это была сделка возмездная, то не более той стоимости, которая была указана в этой сделке.

У нас в последнее время цена квадратного метра очень резко растет, и мы зачастую видим, что действительно, эти сделки были сделаны не с целью, скажем так, какого-то обмана, но по объективным причинам. Рынок изменился. Планируются какие-то нововведения в этой норме? Получается, исходя из нынешних рыночных реалий люди действительно не смогут купить ничего, получив те копейки за изъятое жилье.

А.И. Бутовский: Тема со стоимостью жилья – это Минстроевская. По нашей части здесь никаких изменений не планируется, о каких-то законодательных инициативах на эту тему я не слышал по 32-й статье Жилищного кодекса. Общественная палата недавно проводила мониторинг по этому поводу, каких-то существенных перегибов не нашла, и споров таких судебных я тоже не помню. Основные судебные споры заключаются в том, что защитывать ли там земельный участок туда, еще что-то, по стоимости за переезд – вот туда, в возмещение включать. У нас же всё это есть в 32-й статье Жилищного кодекса. Споров на тему стоимости я не слышал, потому что, как правило, людям дают другое жилье в качестве возмещения.

Аноним 5: Хмм… Нет! Здесь мы не должны давать им квартиру взамен. Здесь как раз-таки денежное возмещение предусмотрено.

А.И. Бутовский: Вы изымаете в связи с аварийкой?

Аноним 5: Да.

А.И. Бутовский: А, понятно… В общем, по поводу законодательных инициатив на эту тему нет. Можете в Минстрой обратиться, но к нам по этому поводу ничего не заходило.

 

Аноним 6: Ну и тогда скажите, пожалуйста, за этих курей-то всё-таки кто убытки выплатил? Комитет по охране культурного наследия?

А.И. Бутовский: Там Конституционный Суд сказал всем пересмотреть, насколько я помню, эти решения. Нет, по курам убытков не было. Убытки были по объекту культурного наследия. По курам другая ситуация. По курам – разрешили держать, а по объектам культурного наследия – я, честно говоря, дальше спор не отслеживал, но предполагаю, с учетом того, как предписал Конституционный Суд это решить, я думаю, что суды в итоге возместили убытки гражданке из бюджета.

Аноним 6: Спасибо.

 

Аноним 7: Здравствуйте! Скажите, правильно ли я понимаю? Последовательными изменениями в 2021 и 2022 году внесены изменения в 40-ю статью Закона «О регистрации», и получается, что в настоящий момент Росреестр при анализе документов, поданных на регистрационные действия, не проверяет больше правомерность… не правомерность…

А.И. Бутовский: Правомерность выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию.

Аноним 7: Да! Разрешения на ввод, а также на предпоследнем, по-моему, слайде у вас было написано, что при проведении правовой экспертизы не проверяется наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, то есть сейчас Росреестр не будет запрашивать, оформлена ли земля под объектом, и, собственно говоря, правильно ли орган выдал разрешение на ввод?

А.И. Бутовский: Смотрите, какие у нас нормы есть? Первое – у нас есть норма о том, что, если право на землю не зарегистрировано в 40-й статье, нам надо подать документы о регистрации одновременно и того, и другого. И вторая норма, о которой вы сказали, что мы наличие документа при вводе, если у нас право зарегистрировано – мы не проверяем, то есть осталась какая у нас проверка? Наличие технического плана, наличие самого разрешения на ввод, количество помещений, этажей и машиномест, площадь 5% и аресты и запреты.

Аноним 7: Вот я сейчас говорю о линейном объекте, то есть, собственно говоря, ситуация какая. Есть линейные объекты, которые мы строили в какие-то периоды, и у нас есть на настоящий момент отказы Росреестра. Где-то мы забирали документы, не дожидались отказа, повторно не обращались, по каким-то объектам есть отказы как раз по этим двум основаниям. Где-то у нас неуполномоченным органом было выдано разрешение на ввод, по мнению Росреестра, где-то у нас не хватало, так скажем, земли, оформленной на момент подачи документов на регистрацию, либо внесения изменений после реконструкции линейного объекта. У меня вопрос: сейчас мы можем повторно подать эти документы?

А.И. Бутовский: Можете.

Аноним 7: И уже Росреестр не будет эти основания рассматривать?

А.И. Бутовский: Я за регистратора сказать не могу, потому что я не знаю вашего пакета документов с точки зрения закона, и первое основание по вводу – Росреестр не оценивает законность ввода, и второе, если это именно ввод в эксплуатацию, то наличие правоустанавливающего на землю тоже не проверяется.

Аноним 7: У меня вопрос в другом. Если были уже выданы, например, отказы по этим основаниям?

А.И. Бутовский: Это не влияет.

Аноним 7: Не влияет? То есть мы можем повторно подать, и уже как бы приложить то, например, разрешение на ввод, которое у нас есть?

А.И. Бутовский: Да, конечно.

Аноним 7: И регистратор его примет, как законное?

А.И. Бутовский: Примет, как документ. Да.

Аноним 7: Как наличие, так скажем, документа в виде разрешения на ввод.

А.И. Бутовский: Да, да. Да, формально, наличие будет.

Аноним 7: Спасибо.

А.И. Бутовский: Коллеги, будем заканчивать тогда. Если вопросы будут, наверное, я завтра с утра тогда спрошу у вас по поводу вопросов, чтобы время можно было как-то спланировать, а потом уже перейдем к продолжению беседы. Всё, спасибо.