Ответы на вопросы
Алексей Игоревич Бутовецкий
Статс-секретарь – Заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ
Вопрос из зала: Прокомментируйте, пожалуйста, наличие законодательных ограничений по размещению ОКСов на разных земельных участках. Всё-таки, есть они или нет? ГКУ при регистрации прав является ли это основанием для отказа?
А.И. Бутовецкий: Основания для приостановления прописаны в пункте 22 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, где указано, что государственная регистрация приостанавливается в случае, если объект не соответствует правовому режиму земельного участка. Это общая законодательная норма. Других прямых оснований в законе о государственной регистрации нет. Может быть применим ещё один пункт: пункт 7 части 1 статьи 26, когда документы по форме и содержанию не соответствуют закону. Это два пункта, на которые могут опираться государственные регистраторы в случаях, когда вы принесли технический план с новым ОКСом. Первое основание для приостановления — режим участка не соответствует. Второе основание — приостановление техплана по форме и содержанию не соответствует закону.
Какие есть законодательные ограничения. Первое — нормы, напрямую следующие из закона. К примеру, особо охраняемые природные территории, 33-й Федеральный закон, 15-я статья. Например, в границах национальных парков запрещается строительство объектов спорта и так далее. Второе — когда из закона чётко следует правовой режим земельного участка, и тот объект капитального строительства, который вы заявляете на государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию, не соответствует кадастровому режиму. Например, регистрировать магазины на садовом участке запрещено напрямую законом.
Следующий блок примеров, когда объект капитального строительства не соответствует режиму зоны с особыми условиями использования территории. Например, приаэродромная территория, третья подзона запрещает строительство определённых видов объектов капитального строительства, например, многоквартирных домов. Вы приносите документ, технический план, который подготовлен в целях постановки на кадастровый учёт этого многоквартирного дома. Государственный регистратор смотрит, что есть приаэродромная территория, и приостанавливает строительство, потому что не соответствует режиму. Так же по остальным зонам с особыми условиями использования территорий.
Третий пример — это статья 40-я Закона о государственной регистрации, когда у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. По сути, права не зарегистрированы. В этом случае вы приносите также документ на землю. Либо у вас вообще нет прав, и вы подготовили технический план для того, чтобы попытаться узаконить или получить приостановление для того, чтобы пойти в суд.
Это три блока законодательных ограничений, которые могут быть. Первое — законодательные запреты. Второе — невозможность нахождения определённых объектов капитального строительства в виду установленных ограничений в зонах с особыми условиями использования территорий. Третье — это отсутствие документов о правах на землю.
Ещё пример. Вроде земельный участок есть, ввод в эксплуатацию произошёл, но есть вопросы в разночтении, в разрешении на ввод в эксплуатацию и в техническом плане. Эту проблему в значительной части решил 202-й Закон от 12 июля 2020 года, где впервые ввели пределы правовой экспертизы для государственных регистраторов. Это поправки в 40-ю статью Закона о государственной регистрации недвижимости, где теперь написано, что государственный регистратор проверяет объект капитального строительства только на предмет соответствия количества этажей, помещений и машиномест между разрешением на ввод в эксплуатацию и проектной документацией и техническим планом. Второе — он проверяет расхождение в площади: не более чем на 5%. Впервые 202-й закон ввёл разночтение по площади в отношении объектов капитального строительства. То есть если вы вышли за 5% либо, если у вас по количеству помещений, этажей или машиномест не соответствует проектной документации с техническим планом, это будет являться основанием для приостановления. Плюс 202-й закон ввёл новую норму, что государственный регистратор не проверяет законность выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.
________________________________
Вопрос из зала: Первый вопрос о том, как можно внести в ЕГРН запись о ранее учтённых правах. Нужно ли органу местного самоуправления при подаче такого заявления предоставлять техническую документацию? Если нет, то откуда возьмутся данные в ЕГРН о площади либо ОКСа, либо земельного участка?
А.И. Бутовецкий: Ответ на ваш вопрос содержится в 69-й статье. Конечно, просто с заявлением прийти нельзя. Если вы говорите об объекте, в отношении которого до вступления в силу 122-го закона был осуществлён технический учёт или техническая инвентаризация, тогда понадобится этот документ. Другое дело, что этот документ уже может быть в распоряжении Росреестра. Напомню: первый приказ Минэкономразвития от 11 января 2011 года, когда органы БТИ должны были передать все сведения о проинвентаризированных объектах в органы — в то время в Кадастровую палату. Такая работа была проведена, поэтому с высокой долей вероятности сведения об объекте, о котором вы хотите внести сведения, уже могут существовать в Едином государственном реестре недвижимости без прав. Поэтому, если орган местного самоуправления просто придёт с заявлением и попросит внести какие-то сведения в ЕГРН, то регистратор, этого сделать не сможет. Потому что нет документов, подтверждающих соответствие объекта тем требованиям, которые предусмотрены 69-й статьёй. То есть ранее возникшие права, ранее осуществлённый технический или кадастровый учёт либо техническая инвентаризация. Соответственно, получается, что одного заявления будет недостаточно. Кроме того, регистратор ещё и в рамках 69-й статьи должен будет проверить, что документ выдан в соответствии с законом, действовавшим на момент выдачи, и уполномоченным лицом.
Вопрос из зала: Если всё-таки документа техучёта нет, то каким образом орган местного самоуправления может принудить собственника допустить нас либо кадастрового инженера к замерам? Если орган местного самоуправления будет подавать заявление на учёт ранее возникшего объекта, и у нас не будет сведений о площади ОКСа, то кадастровый инженер должен будет сделать замеры ОКСа.
А.И. Бутовецкий: Нет. Вы, к сожалению, неправы, потому что кадастровый учёт и внесение сведений о ранее учтённых объектах — это совершенно две разные процедуры. При внесении сведений о ранее учтённых объектах в государственный регистратор, подраздел соответствующий ЕГРН, заполняется исходя из тех данных, которые указаны в документе. То есть если в техническом паспорте будет указано 100 квадратных метров, то, соответственно, будут внесены сведения о 100 квадратных метрах. Там никакой кадастровый инженер не нужен, это не делается по правилам кадастрового учёта. Вы просто обращаетесь с заявлением, прилагая к нему документ. Технический план в этом случае не требуется.
Вопрос из зала: Второй вопрос. Земельный участок предоставлен на торгах на 20 лет. На территории Удмуртской Республики сложилась практика, когда покупатели земельного участка буквально за 2-3 месяца строят что-то подобное жилому дому. Приходят с заявлением на выкуп. Есть ли какие-то нормы, которые могут препятствовать предоставить земельный участок для выкупа по причине того, что данная постройка вряд ли соответствует нормативам к жилому дому? Нормативы — это, может быть, ограничение по площади, критерии несоответствия жилого дома. Получается, злоупотребление со стороны покупателей. В нашей практике случается так, что поставили сборно-разборное сооружение на сваях, отсутствует водоснабжение, канализация. Объясняют это тем, что вода может быть подвезена. Критерии жилого дома, по нашему мнению, не соблюдаются, но правовых оснований для отказа мы тоже не усматриваем. Несоразмерность площади земельного участка здесь тоже налицо присутствует. Не находим пока основания отказать.
А.И. Бутовецкий: Оснований для отказа, действительно, нет. И это совершенно правильно, что оснований для отказа нет, потому что очень большие пределы усмотрения. Вы будете каждый раз приходить и смотреть, подключил ли человек воду? В рамках какой процедуры?
Вопрос из зала: В рамках пресечения необоснованных представлений.
А.И. Бутовецкий: Это что за вид контроля и надзора такой? У нас сейчас 248-й закон о контрольно-надзорной деятельности в Российской Федерации.
В статье 39.16 Земельного кодекса закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении без торгов зафиксирован. Там никакой несоразмерности нет. Несоразмерность присутствует в судебной практике. С 2008 года Верховный суд продолжает тенденцию, заложенную в своё время Высшим арбитражным судом, когда говорит о том, что нужно каждый раз доказывать соразмерность или несоразмерность.
В тех решениях, с которым я знаком, звучало следующее: отказывали, когда площадь застройки была меньше площади земельного участка в 14 раз, в 12 раз, в три раза. Цитирую то, что пишет Верховный суд в своих решениях: значительно меньше, многократно меньше. Как с этим жить правообладателям, совершенно непонятно. Когда ты получаешь решение суда, которым тебе отказано и где написано «значительно меньше», то ты не понимаешь, что нужно сделать для того, чтобы это исправить. То есть таких оснований для отказа в законе нет, но судебная практика стоит на стороне органов публичной власти, заставляя доказывать соразмерность, при этом каждый раз непонятно, как это делать.
Единственный раз в судебной практике в 2015 году прозвучало, что соразмерность может быть предметом землеустроительной экспертизы. Хотя непонятно, что здесь эксперт будет исследовать, но допустим. Значит, единственный, кто сохранил полномочия по установлению дополнительных перечней для отказа в предоставлении земельных участков без торгов — это город Москва в рамках закона о статусе столицы. Есть норма, переходные положения — до 1 января 2025 года город Москва сохраняет возможность своим законом установить дополнительные основания для отказа. Для других субъектов Российской Федерации такое право не установлено.
Раньше части 29.30 и 31 статьи 34 171-го Федерального закона от 23 июня 2014 года предусматривали, что до 1 января 2020 года органы государственной власти имеют право отказывать в предоставлении земельного участка без торгов и отказывать в утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории по основаниям, предусмотренным законами субъектов. Сейчас норма прекратила своё действие, поэтому теперь можно только отказывать по основаниям, предусмотренным федеральным законом.
Второй момент, на который я хотел обратить внимание: есть статья 19.9 Кодекса об административных правонарушениях, и в нём есть такой пункт: «Отказ в предоставлении земельного участка по основаниям, не предусмотренным законом». Тогда, соответственно, это административное правонарушение — от пяти до двенадцати тысяч рублей штрафа. После длительных консультаций с Верховным Судом мы хотя бы пытаемся, чтобы в судебных решениях появились исчерпывающие обоснования, как доказывают соразмерность, на каких документах нужно основываться. Потому что даже после изменения законодательства была тенденция: суды писали, что человек не доказал, и правообладатель находился в непонятной ситуации.
Третье — по поводу проверки. Во многих зарубежных странах, например, в Америке, делается так, что инспектор приходит на каждом этапе строительства жилого дома: на закладку фундамента, на прокладку коммуникации, на возведение стен, непосредственно перед вводом в эксплуатацию. Но, я думаю, что это не совсем наша модель. Населением это не будет поддержано. Обратная тенденция — продление дачной амнистии до 2026 года, уведомлений не будет до 2026 года, в том числе, по объектам индивидуального жилищного строительства. Выполнение национального проекта «Жильё» по 120 миллионам квадратных метров нового жилья. Во-первых, чтобы этого достичь, нужно сделать ряд законодательных изменений, в том числе, упрощения строительства и оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства.
Поэтому, думаю, что вряд законодатель уже вернётся к тотальному контролю строительства бытовой недвижимости. По крайней мере, законодательные тренды говорят об обратном.
____________________________________
Вопрос из зала: Вопрос по поводу механизма предоставления земельных участков под линейные объекты, если исчерпаны способы розыска собственников. У нас линейный объект — линия электропередачи 200 километров. В полосу строительства попадает порядка четырёхсот земельных участков. Из них примерно 200 стоят на кадастровом учёте, контакты собственников в администрации отсутствуют, в Росреестре тоже. Мы обращаемся в средства массовой информации для того, чтобы известить собственников и подать наши контакты. В результате получается, что мы не можем оформить объект, и администрация пока не в состоянии предоставить нам часть этих земельных участков для наших целей.
А.И. Бутовецкий: Во-первых, чужие участки администрация не может предоставить, для отказа есть основание в 39.16. Что можно сделать? Первое — это обычный частный сервитут, а если собственника нет, то надо прибегать к другим механизмам, которые позволяют подавить волю собственника и его не спрашивать. Это механизм публичный сервитут. Если администрация привела все механизмы по выявлению правообладателя и они не объявились, то это не является основанием для отказа в установлении публичного сервитута. Принимается решение по всему коридору, а дальше это уже ваша работа: с кем смогли — заключили соглашение, с кем нет — вы вносите денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка и можете реализовывать права обладателя публичного сервитута.
Второе — это изъятие. Статья 56.3 Земельного кодекса говорит о том, что вы можете инициировать, подать ходатайство об изъятии (56.4), дальше проводятся те же механизмы по выявлению. Если даже кто-то не выявлен, то это не препятствует изъятию. Другое дело, что вы должны учитывать, что в течение трёх лет к вам могут прийти правообладатели земельных участков или объектов недвижимости и попросить предоставить им полное возмещение в связи с состоявшимся изъятием, то есть здесь особых проблем нет. Именно публичный сервитут и изъятие позволяют размещать линейные объекты, невзирая на волю собственника, независимо от того, выявлен он или нет. Тем более, бывают случаи, когда реально невозможно какую-то работу собственникам построить. Это в основном участники общедолевой собственности на земли сельхозназначения — самая тяжёлая история. Здесь нужно либо муниципалитету активизировать работу по признанию в судебном порядке прав на эти земельные доли и работать с вами уже от имени муниципального собственника, либо пытаться действовать через соглашение с собственниками, с участниками общедолевой собственности заключить соглашение о сервитуте, что, в принципе, нереально. Поэтому я рекомендую пользоваться этими двумя инструментами в зависимости от того, попадаете ли вы под случаи изъятия для государственных нужд, если это объект федерального, регионального, местного значения, предусмотрено ли это документацией по планировке территории и документами территориального планирования, даже местными. Тогда вполне можно инициировать и сервитут, и изъятие. Здесь закон всё предоставил.
____________________________
Вопрос из зала: Хотелось бы услышать комментарии по поводу государственного кадастрового инженера. Правильно ли мы понимаем, что законодатель вкладывает смысл в государственного кадастрового инженера как в специалиста для выполнения комплексных кадастровых работ и только? Второй вопрос — 202-ФЗ. Вы говорили о норме 5% по вновь образованным объектам капительного строительства. 5% к площади? Но у нас есть линейные объекты, в которых нет характеристик площади. Как с этим быть? Планируется ли новая новелла, которая была бы услышана Росреестром и законодателем с точки зрения ограничения глубины и размеров правовой экспертизы. Будет ли это распространяться и планирует ли законодатель распространять её дальше на сделки вторичного характера и пытаться каким-то образом дать понять бизнес-сообществу, какова всё-таки глубина проверки государственного кадастрового и регистратора? Я имею в виду сделки между частными лицами.
А.И. Бутовецкий: По поводу государственного кадастрового инженера. Есть наш законопроект 962484-7, где предусматривается норма, которая позволяет нашему подведомственному учреждению — Федеральной кадастровой палате — проводить кадастровые работы и работы по описанию определённых пространственных объектов в случаях, предусмотренных Правительством Российской Федерации. Почему мы это делаем — у нас было размещено большое объяснение на сайте Росреестра, специально для кадастровых инженеров, которых интересует эта тема.
Два момента здесь. Во-первых, мы никогда не говорили про комплексные кадастровые работы. Этого нет ни в проекте федерального закона, ни в законе о кадастровой деятельности, чтобы комплексные и кадастровые работы выполнялись кадастровой палатой. По крайней мере, в виде того, чтобы это появилось в законе.
Второе, для чего мы это делаем, — это имущественный комплекс всего силового блока: Минобороны, Росгвардия и так далее, то есть все, кому принадлежат подобные объекты. Не могу всё рассказывать, но огромный запрос от силового блока на тему работы с кадастровыми инженерами, работы с государственной тайной, на тему качественного выполнения этих работ, контрактов и вообще доверия к частному рынку в отношении таких объектов. Это первое, что, по нашему мнению, нужно было бы завершить. Я напомню, что сейчас законопроект до 1 января 2025 года продлевает порядок, особенности постановки на кадастровый учёт, регистрации прав на такие объекты. Чтобы завершить эту реформу, есть соответствующее поручение Президента, до сих пор не выполненное ещё, от 2013 года ПР-403. Чтобы завершить вопрос с силовым блоком, мы предложили это решение.
Второе — нам нужно закончить три темы общефедерального значения, на каждую из которых есть поручение Президента:
- Завершить работы по особо охраняемым природным территориям федерального значения. Минприроды пока пытается самостоятельно решить эту проблему, но, на наш взгляд, завершить эту работу не удастся.
- Проект по завершению работ по описанию лесничеств, без чего невозможно будет реализовать до конца Лесную амнистию. Я напомню, что по 280-му Федеральному закону завершение приведения в соответствие ГЛР с ЕГРН датируется 1 января 2023 года.
- Третий кейс — это описание границ между субъектами Российской Федерации.
Это вопросы, для чего были инициированы данные поправки. Про комплексные и кадастровые работы, про частный рынок речь в законопроектах не идёт.
Второе, по поводу 202-го Федерального закона. 5% площади распространяется на все объекты. По тем объектам, где основная характеристика другая, такой нормы нет. Потому что с линейными объектами вопрос не только в протяжённости, но и в местоположении. Основные проблемы не в протяжённости, а с тем, что проектное решение по размещению того или иного объекта в 99% случаев отличается от того размещения объекта, которое оказалось по факту. Линейщики могли наткнуться на проблемного собственника, обойти его. В итоге по проекту планировки может быть одно, по проектной документации — другое, по рабочей документации — третье, кадастровый инженер намерил четвёртое. В этом проблема. Мы поэтому и не стали сразу этот вопрос решать. Вопрос с местоположением не решишь через проценты, потому что всё может пойти по другому пути. Вдруг перед вами окажется особо охраняемая природная территория местного значения, а документацию, естественно, никто не переделывает. Поэтому мы не стали в 202-м законе этот вопрос решать. У нас сейчас есть в проекте изменений по трансформации делового климата это мероприятие, но нужно с линейщиками на эту тему дальше общаться. Но это тема больше Минстроя, Минэнерго, Минтранса. Мы в конце цепочки, и в итоге регистратор — главный собиратель негатива, потому что у него всё просто. Он посмотрел — везде разное, значит, надо приостанавливать.
Хотя законодатель с 2014 года очень много сделал для упрощения именно размещения линейных объектов, то есть ввёл новые институты. Это в соответствии со статьёй 5 примечание 3 обычный сервитут для государственных и муниципальных земель по соглашениям. Статья 5 примечание 6 Земельного кодекса — возможность размещения вообще без оформления прав на землю. 1300-е постановление ввело по единому перечню. 269-е постановление, которое сейчас уже признано утратившим силу, когда не требуется проект планировки. Раньше было 1069-е постановление — по случаям, когда не требуется разрешение на строительство на федеральном уровне. Если вы видели недавно вышедшее постановление Правительства, в нём значительно расширен перечень случаев, когда не требуется разрешение на строительство уже на федеральном уровне. Сейчас Правительством поддержан законопроект сенаторов об увеличении давления газопроводов уже на федеральном уровне, которые будут размещаться без разрешения на строительство с 0,6 мегапаскаль до 1,2. Далее идёт недавнее изменение в 564-е постановление Правительства по составу разделов проектной документации, то есть проекта планировки. Для линейных объектов теперь вид разрешённого использования в документации можно указывать. Также статья 5 примечание 7 — публичный сервитут для размещения линейных объектов. Всё это очень сильно упростило процессы: не надо образовывать участок, не надо в ряде случаев получать разрешение на строительство, разрабатывать документацию по планировке.
Поэтому здесь тема не с протяжённостью. Проще всего было сказать, что 5% по протяжённости, но это бы не решило 99% проблем. Незачем принимать декларативные законы, которые ничего не решат. Площадь и количество этажей, помещений и машиномест — это реальное решение проблемы при площадных объектах. 5% не взялись из ниоткуда: общались с кадастровыми инженерами, с представителями БТИ, со строителями. Мы специально мониторим реализацию 202-го закона, особых трудностей нет.
В отношении пределов правовой экспертизы проблема следующая: есть два запроса на эту тему. Первый — со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления об отмене правовой экспертизы по сделкам с публичными органами. Это когда в соответствии с частью 2 19-й статьи Закона о регистрации недвижимости, когда вы заключаете сделку с муниципалитетом по продаже, по аренде. Но, наверное, судебная и правоохранительная система этого не поддержит. Наибольшее количество злоупотреблений уголовных дел как раз в этой сфере. Если мы уберём в этой части экспертизу, то это всё перейдёт в судебную систему, значительно повысит нагрузку на суды, потому что очень многое отсекается государственным регистратором на стадии правовой экспертизы.
Второе — это так называемая «вторичка». Запрос от бизнеса сделать учётную систему, а не регистрационную. По сути, это значит, надо убить институт государственной регистрации, отказаться от правовой экспертизы, и тогда уже всё зависит от добросовестного поведения сторон.
Конечно, за рубежом такие модели используются, это просто учётная система, фиксация фактов, но возникает ряд вопросов: сделки с несовершеннолетними, обманутые дольщики, сделки по УКЭП, виндикация жилых помещений по искам органов государственной власти. Мы недавно принимали 430-й закон о добросовестном приобретателе жилья. Сейчас ответственность за запись о праве несёт как государство, так и регистратор — 66-я, 67-я статья. Это сделки с самовольными постройками. Сейчас если в соответствии с частью 2.1 статьи 66 регистратор зарегистрировал сделку с самовольной постройкой, потом её снесли, а отвечает казна Российской Федерации. Это жёсткое решение было в своё время, 342-й закон. Но, тем не менее, такое тоже есть.
Поэтому, когда начинаешь все кейсы раскладывать, то получается, что есть очень большие риски в целом для гражданских правоотношений и для финансовых последствий. Если мы скажем, что государство больше ничего не гарантирует, то дальше возникнет вопрос, например, как это повлияет на ипотеку. Сейчас банки ориентируются на запись, что государство признало право, это уже значительная гарантия. Если будет просто информационный реестр, то это уже не всеми поддерживается.
Вопрос из зала: Нет, речь не идёт о том, чтобы отменить институт экспертизы. Речь идёт о понимании глубины и ширины этой экспертизы. Второй момент: мы с вами знаем, что есть система нотариата и нотариальное удостоверение сделок, которые проходят с, допустим, несовершеннолетними. Может быть, перевести в эту плоскость часть вопросов, особенно для бизнеса. Это отчасти снимет нагрузку с регистраторов.
А.И. Бутовецкий: В рамках 29-й статьи Закона о регистрации регистратор не проверяет законность нотариальной сделки. Там написано, что в отношении нотариальных сделок законность удостоверения и заключения такой сделки государственным регистратором не проверяется.
Вопрос из зала: Значит ли это, что приостановка, полученная в государственной регистрации от государственного регистратора после нотариального удостоверения сделки, является неправомочной?
А.И. Бутовецкий: Нет, не значит, потому что одно дело проверять законность сделки, а другое дело, когда поступает нотариальная сделка от уважаемого нотариуса, а у регистратора запись, что есть решение суда о том, что гражданин дееспособный. И что, регистрировать?
Вопрос из зала: Конечно, регистрировать, потому что нотариат есть, его никто не отменял. В какой плоскости лежит ответственность?
А.И. Бутовецкий: Но Гражданским кодексом запрещено совершение таких сделок. Понимаете?
Вопрос из зала: Ответственность у нотариата, не у Росреестра.
А.И. Бутовецкий: Здесь я с вами не соглашусь. Помните 16-П — знаменитое постановление Конституционного Суда 2015 года по делу Дубовца, когда гражданин купил квартиру в Москве, и спустя какое-то время она у него была истребована из чужого незаконного владения, то есть виндицирована Правительством Москвы. Стали разбираться — почему. Он был четвёртым приобретателем по сделке, а первый приобретатель получил своё право на основании свидетельства о праве наследства по закону, которое было выдано нотариусом ошибочно, по поддельным документам. То есть у человека не было никаких наследников, это было выморочное имущество, люди подготовили поддельные документы о том, что они являются наследниками умершего лица, подали нотариусу, тот выдал свидетельство о праве на наследство. Дальше прошло четыре сделки, последним конечным приобретателем был гражданин Дубовец. У него Москва истребовала эту квартиру из чужого незаконного владения. Дальше он пытался разобраться в ситуации, и в судебном порядке с нотариуса ничего не взыскали. В итоге дело дошло до Конституционного Суда. Тот рассказал, кому что нужно делать, мы приняли 430-й закон о добросовестном приобретателе жилья в 2019 году. То есть не всё так просто с нотариальной ответственностью. Как правило, суда не возлагают на нотариусов никакой ответственности.
Кроме того, мы специально делали статистику, и процент оспаривания прав, возникший на основании простых письменных сделок и нотариальных, — одинаковый. Это где-то 0,6% от общего количества сделок. Я не разделяю позицию о том, что предоставляются какие-либо дополнительные гарантии. Во-первых, вопрос с тарифами. Во-вторых, отсутствие административных регламентов у нотариусов по поводу сроков и так далее. В-третьих, было много законодательных инициатив на тему обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, но они не были поддержаны.
У Росреестра сейчас четыре услуги в секунду. 20 % — это регистрация прав, сделки и так далее. У нас 10 тысяч регистраторов в системе, но и они с трудом справляются. Поэтому здесь достаточно серьёзная дискуссия.
______________________________
Вопрос из зала: У меня вопросы по вашим запросам, которые вы направляли в субъекты, по кадастровой оценке, по разграничению. Мы видим тенденцию законодателя о том, что работа направлена на упрощение. Предлагается положить в основу расчёта оплаты за землю кадастровую оценку. Это логично, потому что государство уже один раз оценило, нет смысла проводить рыночную оценку. Вопрос такой: рассматривает ли законодатель применение кадастровой оценки не только в отношении земельных участков, но и в отношении объектов недвижимости, когда распоряжается государственным, муниципальным имуществом. Мы же проводим рыночную оценку, при приватизации, например. Государство уже потратилось на кадастровую оценку. Аналогия с земельными участками при распоряжении такая же.
А.И. Бутовецкий: У нас и сейчас налогообложение, например, имущества физических лиц по налогу на имущество физических лиц осуществляется от кадастровой стоимости. Когда Счётная палата вышла с этим предложением к Президенту, было необходимо установить методику расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В разных субъектах совершенно разные ситуации. В основном субъектами же регулируется по муниципальной собственности, в рамках статьи 39.7 Земельного кодекса регулируется местными актами, то есть там есть формулы, рыночная стоимость, кадастровая стоимость и так далее. Поскольку это всех касается, мы сейчас такую работу и проводим. Основная тема, конечно, с лесным комплексом, потому что пока основные вопросы на тему перехода на единую методику. Там связано с качеством древесины, заготовкой. 310-е постановление Правительства есть на эту тему. Тем не менее, Счётная палата в этой части была права, потому что проще установить единый принцип, что арендная плата считается от кадастровой стоимости, и дальше уже предусмотреть отраслевую специфику, как сделано по многим отраслям. Сейчас есть 17 приказов Минэкономразвития, которые в разных случаях регулируют порядок расчёта арендной платы. Есть, когда просто процент от кадастровой стоимости. Есть, когда в рублях, например, по аэродромам. Есть, когда процент от кадастровой стоимости, но не выше ставки в рублях, как, например, по теплосетям, федеральным объектам электросетевого хозяйства. Это и не понравилось Счётной палате. Плюс есть вещи, которые регулируются не Росреестром, а Минфином, например, по объектам железнодорожного транспорта, в соответствии с 264-м постановлением Правительства.
Второе — по поводу разграничения госсобственности, это тоже то, что предложила Счётная палата. Они сказали, что нужно вообще уничтожить институт неразграниченной госсобственности, нужно его раздать: или в муниципальную собственность, или в субъектовую. Здесь две проблемы: первая — на чём основываться. Самый простой принцип — отдать в субъекты и дальше не переживать, что там будет происходить. Проблема в том, что муниципалитеты могут быть против этой ситуации, потому что значительная часть полномочий у муниципальных образований также есть, то есть непонятно, по каким основаниям разграничивать. Второе, с чем можно согласиться со Счётной палатой: пока мы не превратим земли в земельные участки, то предлагается вообще уйти от института земель, то есть превратить кадастровые кварталы в земельные участки и каждый раз образовывать новые земельные участки без вида разрешённого использования. То есть каждый раз мы будем образовывать новые участки не из земель, а из исходного земельного участка, а потом постепенно он уменьшится до одного участка, который можно будет предоставить.
Преимущество здесь математическое: мы точно определим площадь территории муниципального образования, площадь территории субъекта просто путём математического сложения. Когда Счётная палата ещё с 2013 года проводила контрольные мероприятия в некоторых субъектах Российской Федерации, то они в каждом муниципалитете задавали один и тот же вопрос, сколько земельных участков или земли по площади. Никто не может ответить, потому что земля — это не учётная единица. Счётная палата — это как раз тот самый орган, который отвечает за то, чтобы правильно считали. Пока мы собираем информацию с субъектов Российской Федерации, с других федеральных органов, когда мы её аккумулируем и доложим в Правительство, нужно будет принять такое решение. С точки зрения управления земельными ресурсами, это было бы проще, потому что сейчас муниципалитет черпает из неисчерпаемого ресурса, образуя каждый раз из земель. Сколько этих земель осталось и земли это или не земли, а чужие участки — к этому нужно переходить, когда мы всех выявим, уточним границы. Без точных границ осталось 24 миллиона участков, плюс надо всё затащить в ЕГРН. Тогда можно будет уже переходить к этому решению, потому что иначе всё равно точных границ свободных земельных участков не будет. Вот такая работа. Хотя предложение Счётной палаты заслуживает уважения: проведена большая аналитическая работа в плане того, что выявлено, какие проблемы есть с учётными данными в различных информационных ресурсах.
Вторая позиция — не трогать ничего, оставить институт неразграниченной государственной собственности.
Здесь есть особенность. 161-й Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» позволяет на уровне Российской Федерации вовлекать в оборот земельные участки из неразграниченной государственной собственности. В нём есть единый институт развития в сфере жилищного строительства, они вовлекают неразграниченную собственность. На их деятельность такое решение может повлиять, потому что, как только неразграниченная собственность станет субъектовой, то это уже дальше будет делать невозможно. Это единственное, что может препятствовать в проведении этой реформы.
Вопрос из зала: Я правильно понимаю, что в отношении объектов недвижимости в государственной и муниципальной собственности кадастровая оценка не планируется в применении? Потому что рыночная оценка всегда носит местечковый характер.
А.И. Бутовецкий: Тенденция такая, что пока мы на федеральном уровне попробуем это решить. Давайте как можно в большем количестве случаев откажемся от рыночной оценки. Сейчас это поправки в постановлении Правительства о плате за сервитут. Там мы вносим изменение, что оценка уже будет не рыночной, а кадастровой. Росимущество вышло с предложением не делать рыночную оценку по федеральной собственности, а ориентироваться на кадастровую стоимость. Оценочное сообщество будет, естественно, против. Но пока с Росимуществом мы прорабатываем этот вопрос. Хотя мы, естественно, «за», потому что странно, что государство берёт налоги с кадастровой стоимости, а для остальных целей мы это не применяем.
Предложение по сервитуту родилось, потому что распорядители земельными участками говорят, что они больше тратят на рыночную оценку, чем получают плату за сервитут, который в результате этого получается.
Пока такие небольшие шаги в этом направлении будем делать. Но мне кажется, что это перспективное направление — со временем перейти на использование для других инструментов кадастровой стоимости.
Вопрос из зала: Я как представитель региона могу сказать, что кадастровая оценка более удобна в плане прогнозирования и в плане снятия злоупотреблений при проведении оценки.
А.И. Бутовецкий: Это ещё зависит от качества кадастровой оценки. Сейчас стало лучше, потому что институт развивается. К тому же, с принятием 237-го закона это стало ежедневной деятельностью регионов. Получается, есть сбор информации, работа с муниципальными образованиями, с правообладателями. То есть не так, как раньше, когда заключали контракт, через 20 дней сдавали, дальше оценщик банкротился, пропадал, уезжал в другой регион, ответственности как таковой за качество оценки не было. Соответственно, всё бремя проблем ложилось на правообладателя. Сейчас по-прежнему есть комиссии и суды, но концептуально изменился подход. Теперь это ежедневная деятельность региона по проведению мониторинга цен, изменения ценообразующих факторов, работа с методикой. Необходимо постоянно поддерживать штат специалистов, и всегда есть с кого спросить. По идее, это ответственный руководитель бюджетного учреждения и губернатор. Не зря появилась норма во исполнение поручения Президента в 269-м Федеральном законе, где говорится о персональной ответственности руководителя государственного бюджетного учреждения при превышении определённого предела оспаривания. Если у вас наступил определённый предел оспаривания, то это является основанием для того, чтобы высшее должностное лицо субъекта освободило от должности руководителя бюджетного учреждения. Поручение президента было именно такое, поэтому мы его за лето реализовали.
Вопрос из зала: Прокомментируйте, пожалуйста, когда ждать закон по гаражной амнистии. Регионы после положительного опыта Ульяновской области все начали разрабатывать. У нас уже законопроект практически на выходе, но мы столкнулись с проблемой однократности, вынуждены гражданам, к сожалению, ограничивать. Федеральный закон будет похож на дачную амнистию? Либо, например, пять гаражных боксов были в собственности, не оформлены. Все ли пять я смогу зарегистрировать или всё-таки пойти по однократности?
А.И. Бутовецкий: Принятие закона ожидается к маю.
Первое — это упрощённый порядок предоставления земельных участков под фактическими используемыми гаражами. Распространяется на те гаражи, которые возведены до вступления в законную силу современного Градостроительного кодекса, 190-ФЗ. Так предложили, потому что, по сути, именно Градостроительный кодекс 2004 года ввёл единый порядок строительства объектов капительного строительства. Всё, что построено не по этим правилам, с признаками самовольной постройки.
Второе — это принцип, когда берёшь любой документ, будь то справка кооператива, членская книжка, документ о том, что ты платил за коммуналку, документ о технологическом присоединении. Но здесь есть большая региональная специфика, плюс регионы наделяются правом установить дополнительный перечень документов, которые мы не сможем перечислить на уровне федерального закона.
Дальше, если у вас есть этот документ, вы идёте в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении, если участок образован. Если участок не образован, то с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Там сокращённый перечень оснований для отказа, то есть в целом Земельный кодекс действует, но за исключением определённых оснований. Основания, которые не берутся во внимание, это несоответствие по виду разрешённого использования. Люди сталкиваются с такой проблемой, что они приходят, пишут заявление, и нужно дальше в решении о предварительном согласовании указать вид разрешённого использования. Как правило, если это объекты без прав, то их в территориальной зоне нет из-за 340-го закона. Он сказал, что не допускается внесение изменений в правила землепользования и застройки, если вы хотите легализовать самовольную постройку, то есть нельзя предусмотреть специальный вид для того, чтобы легализоваться. Поэтому органы местного самоуправления с опаской теперь вносят изменения в ПЗЗ, чтобы не нарушить это правило, предусмотренное Градостроительным кодексом.
То есть вы приходите, вам дают решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Это является основанием для того, чтобы вы сделали межевой план и технический план на гараж, и дальше вы обращаетесь с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно. Одновременно с принятием решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно орган местного самоуправления или орган государственной власти должен направить в Росреестр документы о регистрации права собственности и на участок, и на гараж гражданина.
В переходных положениях самое важное по «пеналам». Основная проблема, что есть гаражи в «пенале». Например, пять боксов. Или даже если один гражданин оформил в «пенале» один бокс, и у него есть выписка из ЕГРН. Исторически сложилось, что эти гаражи в регионах, в муниципалитетах или уже были инвентаризированы, или воспринимаются органами как помещения в здании, как будто бы все вместе. Если это воспринимается как помещения в здании, то статья 39.20 требует совместного обращения всех собственников помещения за предоставлением земельного участка либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, либо в общую долевую собственность. Понятно, что собрать всех невозможно, поэтому все находятся в состоянии с неоформленной землёй. В основном из-за этого. Некоторое время даже была норма в 2005 году, когда Конституционный Суд сказал, что это особенности владения имуществом на праве общей долевой собственности, баланс интересов. Хотя, на мой взгляд, это ерунда.
Получается, что мы в переходных положениях законопроекта предложили предусмотреть следующее: гаражи, которые были учтены в ЕГРН, которые числятся по документам или неважно, где числятся, но учтены как помещения в здании, на самом деле являются самостоятельными зданиями. Мы уже такие приёмы использовали, например, в законе о садоводах, когда дачные участки превращались в садовые в силу закона. Здесь так же.
В силу закона, если у вас помещение, то это на самом деле не помещение, а здание. Не смотрите в документы — смотрите в закон. Это позволяет прийти сразу за предоставлением земельного участка, не переоформляя документы на само помещение, даже если у вас право зарегистрировано. Уже не надо никого спрашивать, потому что у вас не помещение в здании, а отдельное здание, просто с общей стеной с другим гаражом. Это облегчение темы, чтобы не просить согласия причастных, которые ещё есть в боксе. Такой механизм решит большую часть проблем. Единственное, что есть немотивированные, молчаливые, умершие люди, которые просто не воспользуются амнистией. Пока предложено внедрить такой механизм до 2026 года.
Один важный момент — это для самовольных построек. Закон не будет распространяться на объекты, которые уже признаны самовольными постройками либо в суде, либо в несудебном порядке. О несудебном порядке есть пункт 4-й 222-й статьи Гражданского кодекса. Всё, что не признано самовольными постройками, будет амнистировано. Точнее, гражданам будет предложен механизм для амнистирования, а воспользоваться им или нет, решит сам гражданин.
Второй кейс, который решается законопроектом, – это некапитальные гаражи, потому что в законе «О социальной защите инвалидов» есть норма о том, что инвалид имеет право «получение места для строительства гаража».
Что такое «получение места», никто не знает, но в законе 1995 года так написано. Поэтому мы предложили по некапитальным гаражам, типа «ракушки», никакие правоотношения не оформлять, предложить аналогию нестационарных торговых объектов, когда муниципалитет может сделать упрощённую схему, где могут быть металлические гаражи-ракушки, а где нет. Плюс для льготников установить, что они могут бесплатно попадать в эту схему.
Вопрос из зала: Аналогичная проблема, когда муниципалитеты проводят ККР и выявляют либо боксы, либо здания, которые фактически являются помещениями. Соответственно, они не могут провести ККР.
А.И. Бутовецкий: Естественно, эта норма, и для этой ситуации она будет работать.
Первый раз мы это опробовали в 171-м Федеральном законе, когда принимали большие поправки в Земельный кодекс о предоставлении. Там в переходных положениях превратили право безвозмездного срочного пользования в право безвозмездного пользования. Это была простая поправка, но законодатель её утвердил. Потом то же самое сделали в законе о садоводах: сказали, что дачные участки являются садовыми, а жилые строения являются жилыми домами. Сейчас в гаражах то же самое предлагаем попробовать сделать. Плюс ещё у Минстроя есть законопроект о домах блокированной застройки, там такой же механизм применяем. Он всегда был гораздо более эффективным, потому что не надо никому никуда ходить, даже если есть документ: не смотрите в документ, а смотри в закон. Но это не всегда на практике воспринимается, поэтому нужно разъяснять, чтобы регистраторы и сами граждане это поняли. Тем не менее это достаточно эффективный инструмент.
Есть назначение, вид разрешённого использования, наименование по объектам капитального строительства. Но во ВГИС ЕГРН предусмотрен подраздел вид разрешённого использования, земельного участка и объекта. Нет такого вида объекта, как здания, помещения. Муниципалитет заявителями не являются ни по 221-му закону, ни по закону «О регистрации недвижимости».
Вновой инициативе субъекта Российской Федерации есть поправка, которую поддержала Государственная Дума и Правительство: субъекты Российской Федерации могут стать заказчиками комплексно-кадастровых работ за федеральные деньги. Сейчас вы муниципалитету это доводите, а теперь в связи с этой поправкой и субъекты Российской Федерации смогут стать заказчиками. Напомню, что финансирование до 2024 года в федеральном бюджете предусмотрено на комплексные и кадастровые работы. Со вступлением в силу этой нормы появятся новые возможности для субъектов. Другим законопроектом по выявлению мы концептуально меняем подход. В 69-ю статью вводится норма, что правообладатель ранее учтённого объекта недвижимости не может просто так обратиться с заявлением и внести сведения о ранее учтённом объекте. Нужно одновременно сразу подавать заявление о государственной регистрации права. Мы заканчиваем плодить объекты, ранее учтённые без прав ЕГРН. Если хотите прийти в Росреестр и внести сведения о ранее учтённом объекте, то сразу регистрируйте права. Это тоже концептуальное нововведение. С одной стороны, поправка незаметная, но она меняет, по сути, весь подход системы к ранее возникшим правам. Если раньше это делалось по усмотрению правообладателя, то теперь исключительно так: хотите делать публичным, делайте до конца.
Вопрос из зала: По гаражной амнистии однократности не будет?
А.И. Бутовецкий: Нет, не будет. Однократность — это вообще тема, присущая только льготникам, скорее всего. Есть 213-я статья Гражданского кодекса. В теме однократности всегда надо помнить, что запрещается предъявлять требования к составу и стоимости имущества граждан. Однократность всегда нужно обосновывать через 213-ю статью. Гражданину не запрещено иметь пять гаражей. Он, допустим, выплатил паи за все пять гаражей. Может, у него пятеро детей, и он каждому хотел по гаражу подарить потом. Конечно, никакой однократности здесь не предполагается, потому что непонятно, ради чего это вводить. Когда речь идёт о предоставлении земельных участков многодетным или действуют льготы, которые предусмотрены Земельным кодексом, то действительно можно рассуждать на тему, почему там несколько раз. По инвалидам, кстати, такой же вопрос возникает: однократно или нет. Судебная практика говорит, что однократно. По недвижимости, которая предоставлена не в льготном порядке, а создана, куплена гражданином за собственные деньги, паи выплачены, то никакой однократности.
_________________________________
Вопрос из зала: Вопрос, который не связан с земельными участками, но касается практики, сложившейся в отношении ОКСов на территории Москвы. В столице складывается на данный момент очень печальная практика, связанная с согласованием работ по изменению фасадов. Я имею в виду оборудование дверных, оконных проёмов на фасадах. Московский закон, по-моему, 1996 или 1998 года обязывает согласовывать такие работы с субъектовым органом — это Москомархитектуры. В настоящее время порядок согласования таких работ не разработан в Москве. Сложилась очень негативная практика. Регистраторы приостанавливают действие по осуществлению кадастрового учёта, изменению сведений об объектах либо осуществлению раздела жилого здания на помещения, мотивируя тем, что проектная документация на эти работы есть, но она, к сожалению, не прошла согласования. Образуется некий замкнутый круг, в котором заложниками являются собственники, которые не могут сами никаким способом устранить замечания. Каково ваше мнение?
А.И. Бутовецкий: Здесь больше тема с Градостроительной деятельностью. Я бы не хотел касаться полномочий Минстроя, но скажу несколько слов. Во-первых, относится ли это к полномочиям субъекта? Если это Градостроительная деятельность, то это находится в совместном ведении субъектов Российской Федерации. Субъект может это регулировать и вводить такие процедуры. Насколько эти процедуры прозрачны — это тема больше прокуроров, правоохранительных органов, ФАС России, которые должны оценивать, насколько там прозрачный механизм получения этого согласования. Я всегда против каких-либо согласований в целом, потому что должен быть либо отказ, либо положительный ответ. Также должны быть перечни документов, сроки и основания для отказа. Тогда всё примерно понятно. Могут ли быть специфические особенности для Москвы? Да, могут, об этом два раза говорил Конституционный Суд Российской Федерации, в том числе об особенностях по градостроительной деятельности.
Что касается государственных регистраторов, то такой проблемы я не слышал, по крайней мере, она не встречается в обращениях. Если государственный регистратор начинает изучать проектную документацию после 202-го Федерального закона и говорить о том, что какие-либо согласования не представлены, то получается, что этот закон уже не соответствует. То есть говорить о том, что не получены чьи-либо согласования, — это не основано на положениях закона. Проектную документацию государственный регистратор теперь проверяет только на количество этажей, машиномест и помещений в здании. Если он не нашёл претензий к количеству этажей, помещений и машиномест, то он не имеет права приостанавливать.
Второе, почему государственный регистратор может приостановить — это тот самый пункт 7: документы по форме и содержанию не соответствуют закону. Например, самое популярное основание для приостановления — это когда неправильно определён контур здания. Если это перепланировка — не представлено решение о перепланировке. В Москве почему-то не урегулирован вопрос перепланировки в нежилых помещениях. Мы предлагали коллегам из Правительства Москвы урегулировать этот вопрос на уровне субъекта, пока он не урегулирован на федеральном уровне. Тем не менее наши коллеги пока этого не сделали.
Это две причины, по которым в вашем случае государственный регистратор, на мой взгляд, может приостановить, и согласование фасадов с этим не связано.
__________________________________
Вопрос из зала: Вопрос, связанный с оформлением линейных объектов. Юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления о предоставлении автомобильной дороги в собственность. То есть фактически дорога имеется, но она не находится на государственном или муниципальном балансе, но и больше никому не принадлежит. Сама земля — это земли сельхозназначения, участок в целом оформлен, но детально дорога никак не выделена, не оформлена. При этом орган местного самоуправления в устном порядке отказывает на том основании, что данная земля оформлена в собственность на основании ещё государственных актов. Фактически земля используется, на ней сажаются сельхозугодия, снимается урожай, но право не оформлено. В такой ситуации какой путь Вы посоветуете?
А.И. Бутовецкий: Во-первых, если есть госакт, то получается, что земельный участок принадлежит третьему лицу, и администрация не имеет права распоряжаться им. Есть соответствующие основания для отказов в статье 39.16 Земельного кодекса. Если есть «бессрочка» в данном случае, то предоставлять нельзя.
Второе, дорога — это территория общего пользования, есть основание для отказа в предоставлении земельного участка, занятого территорией общего пользования. Как при приватизации, так и, как говорит Верховный Суд, даже в аренду нельзя предоставлять земельный участок, занятый территорией общего пользования.
Третье — возникает вопрос с видом разрешённого использования. Когда вы захотите образовать земельный участок под дорогой, то вид разрешённого использования должен наследоваться из исходного земельного участка. Если вы напишете, что «для дороги», то будет основание для отказа по 14-му пункту статьи 39.16, что цель использования земельного участка не соответствует виду разрешённого использования. Придётся разрабатывать проект планировки, потому что только через него в рамках 564-го Постановления с лета 2020 года можно определить вид разрешённого использования.
Четвёртое — какие вообще основания будут для предоставления? Почему именно этому лицу, на каких основаниях предоставлять ему земельный участок без проведения торгов?
Вопрос из зала: Данная дорога по её цели, по местоположению — это тупиковый участок, который располагается только для конкретного предприятия, то есть она не используется городом или посёлком.
А.И. Бутовецкий: Тогда зачем обязательно оформлять права? Можно использовать частный сервитут в соответствии с 274-й статьёй и по соглашению установить возможность прохода, проезда. Можно использовать 23-ю статью Земельного кодекса — публичный сервитут. Посмотрите обзор споров по сервитутам 2016 года, где Верховный Суд всё разъяснил на эту тему. Оптимальный вариант — заключить с правообладателем соглашение об установлении частного сервитута. Либо, если это всё-таки земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно заключить соглашение о сервитуте с муниципалитетом. Статья 39.23 Земельного кодекса это тоже позволяет.
_____________________________________
Вопрос из чата: Какие существуют пути оформления права аренды на земельный участок, на котором находятся здания, часть из которых построена хозяйственным способом, и права не зарегистрированы?
А.И. Бутовецкий: Пути оформления нет. Либо нужно делить земельный участок, образовывать только под оформленными, либо оставаться без оформления. Верховный суд в 2015 году сказал, что земельное законодательство не предусматривает механизма предоставления земельного участка под объектом, судьба которого неизвестна с точки зрения права. Поэтому нужно регистрировать права, если есть основание. Если нет основания регистрировать в несудебном порядке, то тогда нужно обращаться в суд, регистрировать права и потом приобретать земельный участок по статье 39.20. Либо второй путь — образовывать земельный участок только под оформленными зданиями и после этого приобретать его в аренду.
_____________________________________
Вопрос из чата: В отношении земельного участка, принадлежащего юридическому лицу, на праве собственности установлен публичный сервитут для размещения объекта, не требующего получения разрешения на строительство. Обладатель сервитута не обратился к собственнику, чтобы заключить соглашение и оплатить сервитут. Каковы последствия незаключения соглашения, неоплаты сервитута? Может ли отсутствие соглашения и оплаты являться основанием для прекращения? Как собственник земельного участка может понудить обладателя сервитута к оплате?
А.И. Бутовецкий: В этом случае соглашение является обязательным. В соответствии с 445-й статьёй Гражданского кодекса необходимо заключение договора в обязательном порядке. Вы направляете проект соглашения обладателю сервитута, дальше 30 дней на урегулирование разногласий, после этого разногласия передаются в суд, и уже суд обязывает правообладателя либо заключить такой договор, либо рассматривать разногласия, по которым не договорились. Практика по 445-й статье достаточно большая.
_____________________________________
Вопрос из зала: В городе Троицке в прошлом году сносили два здания на земельном участке, находящемся у нас в аренде. Так случилось, что мы попали в переходный период. Уведомление о сносе и уведомление о завершении сноса в ИАИС ОГД разместила администрация города Троицка. Сейчас нам Росреестр отказывает на том основании, что на тот момент администрация уже не имела права размещения таких сведений. Что нам сейчас делать?
А.И. Бутовецкий: Сейчас мы упрощаем требования к акту обследования. Мы концептуально изменим подход, что кадастровый инженер просто фиксирует факт отсутствия здания. Если заказчик ему передал какие-либо документы, свидетельствующие о том, что здание было снесено по правилам, предусмотренным законом, то тогда мы эти документы берём. Если нет, то тогда кадастровый инженер просто пишет заключение, что не представлены документы о сносе, и на этом основании Росреестр будет снимать объект с кадастрового учёта и прекращать права. В настоящем времени в требованиях к акту обследования написано следующее: если вы сносили объект до 340-го закона, тогда вы никакие документы не представляете. Если вы сносили после 640-го закона, тогда полная процедура по статье 55.32 Градостроительного кодекса. Если у вас этих документов нет, тогда зарегистрировать прекращение права вы не сможете. Либо подождите переиздания требований в отношении обследования объекта недвижимости.
Вопрос из зала: Нет, суть вопроса в том, что именно администрация разместила уведомление о сносе, а должен был разместить Мосгорстройнадзор. В этот переходный период мы не знали, куда обратиться, и обратились в администрацию. Они имели право разместить и сделали это. Сведения размещены — это самое главное. Кадастровый инженер погрузил их в акт обследования. Но они отказывают на том основании, что администрация не имела права размещать в ИАИС ОГД.
А.И. Бутовецкий: Тогда мне трудно прокомментировать. Надо разбираться в конкретной ситуации. Мы после многочисленных совещаний с Правительством Москвы и другими регионами приняли решение пересмотреть требования к акту обследования и вообще никакие документы не спрашивать и ничего не проверять. Отсутствие здания фиксирует конкретный кадастровый инженер, который, возможно, что-то напутал.
_______________________________________
Вопрос из зала: Кадастровая стоимость земельного участка уменьшилась в 2020 году по решению комиссии о результатах рассмотрения споров в отношении определения кадастровой стоимости. На какой период распространена новая кадастровая стоимость при расчёте арендной платы за землю? Дата в соответствии с выпиской из ЕГРН, по которой определена кадастровая стоимость, — 1 января 2015 года. Правомерен ли подход администрации, когда пересчёт выполняется только для года обжалования?
А.И. Бутовецкий: Да, правомерен, потому что ретроспектива предусмотрена только для налогообложения. Это прямо предусмотрено Налоговым кодексом. Второе: когда мы принимали 269-й закон, то в нём в переходных положениях 8-й статьи есть норма о том, что к арендной плате это не применяется. Единственное, что здесь может помочь, — это 28-й пленум Верховного суда, который говорит о том, что арендатор тоже может обращаться с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости. Если вы её оспорили по причине недостоверности данных, применённых при расчёте кадастровой стоимости, или нашли методологическую или техническую ошибку, то тогда будет полная ретроспектива. По крайне мере, 28-й пленум позволяет арендаторам так действовать.
______________________________________
Вопрос из зала: Вопрос о практически новом строительстве. Объект введён в эксплуатацию, права зарегистрированы в сведениях ЕГРН, есть данные о кадастровых номерах земельных участков, в границах которого объект расположен. Это были участки для строительства. Соответственно, после завершения работ участки были разделены, уточнённые границы сформировали участки уже под эксплуатацию. Есть ли механизм, чтобы эти сведения автоматически подтянулись в ЕГРН? То есть можно ли поменять сведения о кадастровых номерах земельных участков, в которых расположен объект недвижимости?
А.И. Бутовецкий: Такого механизма нет, потому что сведения вносятся либо на основании межевого плана об участке, либо на основании техплана об объекте, потому что других вариантов нет. То есть в любом случае через учёт изменений.
________________________________________
Вопрос из зала: Расскажите, пожалуйста, про решение суда по Карелии о наложении границ. Росреестр ставит в Лесном фонде поверх материнского. Что делать?
А.И. Бутовецкий: Росреестр ставит потому, что такие заявления направляют. Надо менять правила лесного законодательства и говорить о том, что, если образован земельный участок, как правило, отождествляющийся с границами лесничества, то тогда всегда нужно образовывать из него. В Земельном кодексе так и есть. Просто есть большая инертность у лесников в этой части, и они действуют по старым правилам.
______________________________________
Дополнительно отмечу законопроект о разрешённом использовании 4.9.6 293-7. Мы всё-таки надеемся на его принятие в 2021 году. Он решит многие практические вопросы, связанные с определением правового режима земельных участков. Дальше из глобального — это пересмотр норм о зонах с особыми условиями использования территории. Здесь есть тяжелейшая методическая проблема — отказ от ряда ограничений. Наконец, нам нужно отказаться от согласований, которые есть во многих положениях о зонах с особыми условиями использования территорий.
Я думаю, что в 2021 году два законопроекта по комплексным кадастровым работам и по выявлениям будут приняты. Пока не уверен, что пройдёт большой закон о регистрации. Два приоритетных момента — это зоны и разрешённые использования. Также у нас продолжается работа над законопроектом по переходу отделения земельной категории к территориальному зонированию. Она сейчас с учётом одного их последних поручений Президента синхронизирована таким образом, что мы не можем отменять деление земель на категории, пока не установим границы всех особо ценных. Это и сельскохозяйственные территории, и лесничества, и особо охраняемые природные территории. Тема по-прежнему на повестке дня, и есть большие запросы от бизнес-сообщества на тему отмены деления земель на категории.
Ещё из глобального: продолжаются дискуссии на тему первой части Гражданского кодекса — определение объекта недвижимости. К сожалению, 130-я статья, которая содержит определение зданий и сооружений, только плодит больше и больше судебной практики. В основном сейчас к гражданским спорам добавились налоговые споры из-за 302-го Федерального закона, когда организации освободили от налога на движимое имущество. Тогда возник вопрос, что такое движимое и недвижимое имущество. Мы с 2018 года ведём такую работу и предложили определённую реформу первой части Гражданского кодекса. С ней не согласны цивилисты. Тем не менее, что-то нужно сделать со 130-й статьёй. Два критерия: прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба — абсолютно не отвечают реалиям современной жизни.
В рамках реформы ГК нами предложены достаточно простые нормы по образованию одних вещей из других. К сожалению, у нас только по земельным участкам есть норма об образовании земельных участков. Как быть с объектами капитального строительства, никаких норм об образовании нет. Например, дорожники у нас спрашивают, как юридически поделить дорогу на две? Как поделить газопровод на два, чтобы один из них реконструировать? Как реконструировать часть объекта? Как разделить производственно-технологический комплекс? Как разделить единый недвижимый комплекс? ЕНК вообще оказалась неудобной моделью, потому что к ней применяются правила о неделимых вещах, поэтому никто не мотивирован собирать объекты в ЕНК, только для того, чтобы сэкономить на государственной пошлине при регистрации.
Не знаю, как мы сможем договориться с цивилистами, потому что у Совета по кодификации и развитию гражданского законодательства при Президенте свой взгляд на эту тему, который концептуально не поддерживается исполнительными органами государственной власти. Тем не менее, эти практические вопросы, к сожалению, сейчас в основном решаются либо в ручном режиме, либо в судах.
