Часть 2. Изменения законодательства 2024-2025-2026 г.г. в том числе в сфере государственного кадастрового учета объектов недвижимости
Анжела Витальевна Нуприенкова
Заместитель начальника Управления законодательства в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии (Ростреестр)
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Какие изменения внесены в отдельные законодательные акты Российской Федерации
- Когда считать строящиеся объекты законченными
- Какие документы необходимо подать застройщику
- Новые основания для приостановления учётно-регистрационных действий
Федеральный закон от 26.12.2024 года № 487-ФЗ
Данный закон вступил в силу с 1 марта 2025 года. В Градостроительном кодексе в 3-ю часть 48-й статьи добавили гаражи на земельных участках, предназначенных для строительства гаражей для собственных нужд, и хозяйственные постройки. До 1 марта 2025 года для гаражей и хозпостроек разрабатывать проектную документацию было не нужно, так как это примитивные объекты. Тем не менее некоторые регистраторы умудрялись приостанавливать кадастровый учёт о регистрации прав с требованием представьте проектную документацию, потому что формально положений в соответствующих федеральных законах не было. Теперь это препятствие устраняется. Проектная документация может быть разработана по инициативе самого застройщика, так и при наличии этой нормы совершенно спокойно можно применять 11-ю часть 24-й статьи закона О государственной регистрации недвижимости — подготовка технического плана на основании декларации об объекте недвижимости, подготовленной в данном случае правообладателем земельного участка.
В статье 52 Градостроительного кодекса РФ дополнение. В какой-то момент многие начали считать, что если на объекте закончено строительство, то он не требует выполнения ещё каких-то строительных работ. С точки зрения тех объектов, которые строятся на основании разрешения, всё очевидно. Разрешение на ввод в эксплуатацию говорит, что строительная работа закончена, объект можно эксплуатировать. По объектам ИЖС, садовым домам, если застройщик соблюдает процедуру, установленную Градостроительным кодексом, то получение уведомления о соответствии построенного объекта или реконструированного объекта говорит, что стройку закончили, можно эксплуатировать.
Всё гораздо сложнее, если речь идёт о тех объектах, для строительства которых не требуется получение разрешения: когда их считать законченными. От Минстроя какой-либо адекватной позиции по этому поводу никто не получил, включая Государственное правовое управление Президента. Сошлись на том, что такие объекты будут считаться завершёнными строительством со дня их государственного кадастрового учёта. Построили — идём ставить на учёт и регистрировать права, потому что в данном случае процедура будет единая. Эти положения применяются в отношении жилого дома или садового дома, строительство которых осуществлялось без получения уведомлений.
Но это, с одной стороны, отсылка на 12-ю часть 70-й статьи закона О государственной регистрации недвижимости: осуществление кадастрового учёта регистрации прав на жилые дома, садовые дома без представления уведомлений. С другой стороны, это отсылка на закон О садоводческих товариществах (66-й ФЗ), который утратил силу. В рамках этого закона было предусмотрено, что на садовых земельных участках допускалось строительство жилых строений, которые в итоге признали жилыми домами. На дачных земельных участках допускалось строительство жилых домов с правом регистрации проживания либо жилых строений без права регистрации проживания.
Дачные земельные участки все признали садовыми земельными участками. Получается, что на этих участках есть жилые дома, построенные без получения разрешения, потому что на такие постройки получение разрешения в рамках предыдущего законодательства не требовалось. Если участок для ЖС, необходимо получать разрешение. Если участок для дачного строительства, можно без разрешения. Соответственно, все жилые дома, садовые дома могут считаться завершёнными со дня кадастрового учёта.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства не могут считаться завершёнными при несоблюдении требований, предусмотренных 12-й и 13-й частями 52-й статьи.
В дополнение в 15-й части указано, что застройщик обязан подготовить, направить в орган не только документы, необходимые для ввода в эксплуатацию, но и документы, необходимые для кадастрового учёта регистрации прав. Эта норма перекликается с положениями 55-й статьи, введёнными 408-м Федеральным законом, согласно которым на основании разрешения на ввод в эксплуатацию по заявлению органа, выдавшего разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществляется кадастровый учёт и государственная регистрация прав на построенный объект либо помещение или машино-места в этом объекте.
Для тех застройщиков, строящих объекты, возведение которых допустимо без получения разрешения, также предусмотрели обязанность подготовить документы, необходимые для кадастрового учёта и государственной регистрации прав на такой объект.
Откорректировали положение части 3.6 статьи 55. В заявлении о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию должны быть сведения, необходимые для кадастрового учёта регистрации прав, в том числе сведения об уплате государственной пошлины, и не только за регистрацию прав, но еще и за кадастровый учёт (пошлина, введённая с 1 января 2025 года).
По поводу согласия застройщика и иных лиц на осуществление регистрационных действий уточнили положение относительно реконструкции, которая по общему правилу влечёт за собой изменение параметров объекта, а это не требует выполнения регистрационных действий. Но если реконструкция влечёт за собой образование новых объектов, то тогда осуществляется кадастровый учёт и регистрация прав на новые объекты. Соответственно, определяется размер госпошлины.
Увязали положение 55-й статьи Градостроительного кодекса с положениями 40-й статьи закона О государственной регистрации недвижимости относительно реконструкции. В 6-й части 40-й статьи закона О государственной регистрации недвижимости установлено, что, если до реконструкции в здании и сооружении были учтены помещения, машино-места, по результатам реконструкции меняются параметры здания и сооружения, плюс меняются характеристики помещений, могут появиться новые помещения, могут прекратить своё существование другие помещения. Весь этот учёт осуществляется одновременно на основании одного технического плана. Дополнения, связанные с этими особенностями, были внесены 275-м федеральным законом в 333-ю статью Налогового кодекса.
55-ю статью по ИЖС и садовым домам тоже подкорректировали. В 16-й части убрали срок подачи документов не позднее 1 месяца со дня окончания строительства. Указали, что для получения возможности эксплуатации объекта ИЖС, садового дома нужно направить уведомление, к которому прилагается технический план. Уже получив это уведомление об окончании строительства, уполномоченный орган направляет уведомление о соответствии построенного объекта. Это уведомление направляется застройщику, подаётся заявление в орган регистрации прав о кадастровом учёте регистрации прав застройщика на объект ИЖС или садовый дом с приложением соответствующего технического плана.
Также была откорректирована статья 55.24 Градостроительного кодекса с учётом всех предыдущих изменений. Первую часть дополнили предложением, что эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться с учётом категории и вида разрешённого использования земельного участка. Не должно быть такого, что участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, а на нём почему-то вдруг появился многоквартирный дом или торговый центр. Эксплуатация объектов, для возведения которых не требуется получение разрешения на ввод, и, соответственно, перед этим разрешения на строительство, допускается только после не только завершения строительства, но и возникновения прав на эти объекты.
В КоАП РФ на сегодня есть статья 9.5, которая устанавливает ответственность за строительство без получения разрешений и эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию. Положений относительно строительства и эксплуатации объектов, которые могут строиться без получения разрешений, на сегодня КоАП не содержит. Можно спокойно оформлять те объекты, которые не учтены и права на которые не зарегистрированы. Но работа в этом направлении ведётся, и, возможно, через год появятся нормы в КоАП, связанные именно с такими объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения.
В 214-м законе определили новые нормы, уточнили существующие в связи с тем, что в законе О государственной регистрации недвижимости вводится обязанность подачи юридическими лицами заявлений о кадастровом учёте регистрации прав только в электронном виде. Застройщик должен в определённый срок подать в орган регистрации прав заявление о регистрации права участника долевого строительства именно в электронной форме. Для этого он может преобразовать бумажные документы в электронный образ документа, заверить своей цифровой подписью и уже как электронный документ направить на регистрацию.
В этом случае определили норму, что электронный образ документа и бумажный документ имеют равную юридическую силу для того, чтобы избежать всяких вопросов, связанных с тем, что заверение копий документа делает только нотариус. Оформление доверенности для реализации всех этих функций и полномочий не требуется по тем объектам, которые не были распроданы в рамках долевого строительства. Застройщик должен оформить их на себя не позднее шести месяцев с даты окончания строительства и дальше уже решать вопрос по продаже оформленного объекта недвижимости. То же самое предусмотрели для Фондов субъектов Российской Федерации, которые завершают строительство многоквартирных домов для обманутых дольщиков.
В 221-м законе О кадастровой деятельности в 4-м пункте части 2.1 изложены нормы, которые дают право кадастровому инженеру без доверенности обращаться в органы регистрации прав с заявлением о кадастровом учёте и регистрации прав застройщика на соответствующие объекты.
Но есть ряд условий. Заказчиком кадастровых работ является собственник объекта, либо лицо, у которого возникает право, либо собственник земельного участка. Требуется подтверждение полномочий кадастрового инженера договором подряда, в котором содержатся условия, что он обязан подать заявление на кадастровый учёт и регистрацию прав. От заказчика кадастровых работ требуются документы о приёмке и согласие с содержанием тех документов, которые подготовил кадастровый инженер.
Как правило, инженеры с гражданами оформляют документы на бумажном носителе, но при этом есть все возможности подачи документов в органы регистрации прав в электронном виде. Инженер может преобразовать бумажные документы в форму электронного образа, заверить своей цифровой подписью и подавать в органы регистрации прав в электронном виде. Единственное, что в данном случае не предусмотрели равенство юридической силы по сравнению с застройщиками по 214-му закону.
Юридические лица подают заявление в орган регистрации прав только в электронном виде. Исключением будет являться ситуация, если контрагентом по договору по сделке у юридического лица является физлицо, кроме застройщиков по 214-му федеральному закону.
Для застройщиков отдельно предусмотрели норму 18-й статьи о том, что они в любом случае подают документы только в электронном виде.
