Часть 2.1. Изменения законодательства 2024-2025-2026 гг. в том числе в сфере государственного кадастрового учёта объектов недвижимости
Анжела Витальевна Нуприенкова
Заместитель начальника Управления законодательства в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии (Ростреестр)
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Что изменилось в подаче документов по ИЖС и садовым домам
- Подача заявлений в электронном виде
- О внесении сведений о ранее учтённых объектах недвижимости
В 19-й статье закона О государственной регистрации недвижимости уточнили положение части 1.4. Обязанность по подаче документов установлена 1-й частью 19-й статьи закона О государственной регистрации недвижимости. По правилам закона О государственной регистрации недвижимости, выписки по результатам учётно-регистрационных действий направляются тому лицу, который подавал заявление. Права зарегистрированы на застройщика или инвесторов, соответственно, эти лица должны получить выписки. Нужно установить, что была обязанность органов власти по транслированию этих выписок застройщику или тем лицам, чьи права зарегистрированы. Кроме того, в соответствии с 55-й статьёй Градостроительного кодекса, в заявлении о выдаче разрешения на ввод и эксплуатацию должны быть указаны адреса электронной почты и застройщика, и инвесторов. Если это было сделано, копия такого заявления тоже представляется в орган регистрации прав.
Если все действия выполнены как положено, то орган регистрации прав видит электронные адреса электронной почты и может направить выписки из ЕГРН, удостоверяющие осуществление учётно-регистрационных действий непосредственно этим лицам. Тогда и орган власти будет знать, что учёт и регистрация прав выполнены, и те лица, чьи права зарегистрированы, тоже получат информацию об осуществлении учётно-регистрационных действий.
Что касается подписания сделок органами власти. 2-я часть 19-й статьи говорит, что, если сделка совершается на основании решения органа власти или непосредственно с органом власти подписывается договор, то заявление в органы регистрации прав подаётся этим органам власти.
Появилось дополнение к этой норме относительно сделки и подписания её в электронном виде. Со стороны органа власти усиленная квалифицированная электронная подпись должностного лица, со стороны физического и юридического лица может быть неквалифицированная, но электронная подпись.
25-я статья регулирует перечень случаев, когда документы возвращаются без рассмотрения. Добавили два случая. Документы представлены на бумажном носителе, а должны быть в электронном виде. Второй случай, когда представлены повторные документы, а по первому заявлению принято решение об осуществлении кадастрового учёта регистрации прав. Например, если застройщик подал документы, не дождавшись органа власти.
10-я часть 40-й статьи содержит в себе общее правило, которое перешло к нам ещё из закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимо предоставить для разрешения на ввод документ, содержащий описание объекта, а также правоустанавливающий документ на участок. Но если права на участок зарегистрированы, запись об этом уже есть, значит, правоустанавливающий документ в ЕГРН тоже есть, и второй раз предоставлять его нет смысла. Поэтому добавили положение о том, что не требуется представление такого документа, если право на участок зарегистрировано.
Если же право не было зарегистрировано, а подлежит регистрации, то необходимо представить и правоустанавливающий документ на земельный участок. Об этом будут говорить и 1-я часть 40-й статьи, и 1-я часть 19-й статьи закона О государственной регистрации недвижимости. Кадастровый учёт регистрации прав на земельный участок должны будут осуществляться одновременно с кадастровым учётом регистрации прав на объект капстроительства. Но это будут два заявления. Подавать лучше первое заявление на участок, второе — на объект капстроительства с указанием регистрационного номера первого заявления.
Ещё одна ситуация, когда в документах, подтверждающих право на земельный участок, само право не требует регистрации. Например, договор аренды до года не требует государственной регистрации. Его надо будет представить одновременно с документами на кадастровый учёт регистрации прав на ОКС.
Ещё одна ситуация — использование земель или земельных участков без предоставления, без установления публичного сервитута или просто сервитута. В этом случае такое разрешение от уполномоченного органа тоже нужно будет представить в органы регистрации прав для того, чтобы можно было осуществить кадастровый учёт и регистрацию прав объекта капитального строительства.
Норма в законе о введении в действие Земельного кодекса, обязывающая собственников зданий и сооружений оформить права на земельные участки, на которых находятся здания или сооружения:
7.1. В случае, если у гражданина или юридического лица, являющихся собственниками зданий, сооружений (помещений и (или) машино-мест в зданиях, сооружениях), отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом РФ права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены такие здания, сооружения, указанные лица обязаны приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, за исключением случаев, если для возникновения прав на такие земельные участки предоставление земельных участков не требуется.
Срока здесь нет. Санкций за неисполнение этого требования или этой обязанности нет. В КоАП тоже пока не установили. Можно в спокойном режиме решать вопрос по оформлению прав на земельные участки. Либо в аренду, либо в собственность. Возможно, у кого-то допустимо безвозмездное пользование.
218-й закон предусмотрел новые основания для приостановления учётно-регистрационных действий. Ввели два новых пункта. Первый связан с регистрационными действиями в отношении земельного участка, в том случае, если земельный участок является предметом договора или сделки. Второй случай связан с кадастровым учётом или регистрацией прав на объект капитального строительства, расположенный на земельном участке. И то, и другое связано с отсутствием в ЕГРН сведений о границах земельного участка.
После обсуждения данной нормы 1 августа вышло письмо Росреестра № 13-7726-АБ/25 по территориальным органам, которое говорит, что применение пунктов 21.1 и 21.2 первой части 26-й статьи допустимо в том случае, если действительно в ЕГРН вообще отсутствует описание границ в виде списка координат.
При этом сохранили позицию относительно наличия списка координат, который был подготовлен в другой системе координат, не имеющей параметров перехода к местной системе координат, в которой осуществляется ведение ЕГРН. Большинство регионов перевели, что смогли, уже всё пересчитали. Остались единичные случаи, когда нет возможности пересчитать значение координат в нужную систему.
Если мы сталкиваемся с иной системой координат, не имеющей параметров перехода в государственную систему координат, то тоже будет препятствием для осуществления учётно-регистрационных действий. На всякий случай ещё сказали, что не должны препятствовать осуществлению регистрационных действий или учётно-регистрационных действий по объектам капстроительства в случае, когда список координат есть, но не указана погрешность определения самих координат и не указана погрешность определения площади, потому что требования об указании этих погрешностей мы вводили только в конце 2003 года. До этого были земельные участки с нормальными координатами, уточнёнными площадями и так далее, но не были указаны эти погрешности. Заставлять повторно выполнять кадастровые работы необходимости нет. Закон о государственной регистрации недвижимости этого не предусматривает.
Ещё одно изменение коснулось 69-й статьи закона О государственной регистрации недвижимости, часть 5.1. Она была введена раньше, но имела отложенное вступление в действие. В ней было указано «с 1 марта 2026 года», теперь — со дня вступления в силу, то есть с 1 марта 2025 года внесение сведений о ранее учтённых земельных участках. Точно так же, как по ранее учтённым лесным участкам, должно осуществляться с представлением межевого плана.
Сложность заключается в том, что при подготовке межевого технического плана в отношении объекта, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН, ни в межевом, ни в техническом нельзя указать кадастровый номер, так как его просто физически ещё нет. По идее должен готовиться технический план на уточнение сведений о земельном участке, об объекте капитального строительства, раз они ранее учтённые. Но оказалось, что ни XML-схемы, ни сам ФГИС ЕГРН к такому подходу с точки зрения автоматизации не готовы. Хотя по лесным участкам эта норма работает с 2018 года.
Несмотря на то, что речь идёт о ранее учтённых объектах, их повторный учёт недопустим. Тем не менее межевой технический план готовится в отношении образуемого земельного участка или созданного объекта капстроительства.
Сейчас нештучные споры разгорелись о внесении сведений о ранее учтённых объектах недвижимости. В 8-й части 69-й статьи сделано дополнение относительно оснований для отказа во внесении сведений о ранее учтённых объектах недвижимости. В данном случае нет процедуры приостановления: мы либо вносим сведения о ранее учтённом участке, либо не вносим и отказываем во внесении. Связано это с тем, что не представлен межевой план или технический план. Исключением является ситуация, когда сведения о ранее учтённых объектах выявлены в ходе процедур и мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтённых объектов недвижимости, порядок которых установлен статьей 69.1 закона О государственной регистрации недвижимости. Заявления в этом случае подаются уполномоченными органами местного самоуправления на территории недвижимости, где реализуются эти мероприятия. Для этой ситуации необходимо внесение сведений о ранее учтённых объектах без представления «живых» технических планов. Зачастую по этим объектам предусмотрели ещё свои правила и упрощения, поэтому здесь есть такого рода исключения.
Ещё одно исключение из общего правила по представлениям «живого» технического плана связано с выполнением комплексных кадастровых работ. По нормам закона о кадастровой деятельности, начиная выполнять комплексные кадастровые работы, правообладатели объектов недвижимости могут представить кадастровому инженеру копии правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов для внесения сведений о ранее учтённых объектах недвижимости. Либо сам правообладатель обращается в органы регистрации прав, либо кадастровый инженер представляет эти документы. Но поскольку всё это делается для цели выполнения комплексных кадастровых работ, делать отдельно межевой план или технический план смысла нет. Почти все характеристики будут уточнены в ходе комплексных кадастровых работ, и пространственные данные по этим объектам будут получены и внесены в ЕГРН, поэтому их отнесли к исключениям.
Для юрлиц тоже сделали послабление относительно обязанности подачи документов в электронном виде. Если отсутствует техническая возможность подачи документов в электронном виде, о чём на сайте публикуется соответствующая информация, то в этом случае можно подать документы на бумажном носителе, пока поломка не будет устранена.
