Часть 1. Корякин В.И. Новые правила определения видов разрешённого использования земельных участков.

Часть 1. Новые правила определения видов разрешённого использования земельных участков. 

Василий Иванович Корякин

Начальник Управления нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости (Росреестр)

Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:

● Переходные положения в Федеральном законе № 295-ФЗ

● Порядок установления границ сельхозугодий

● Исключения при установлении видов разрешённого использования

● Земли общего пользования

● Использование земельных участков независимо от ВРИ и категории

● Цели ВРИ земельного участка

● Изменения в части линейных объектов

● Изменения в образовании земельных участков

На начало 2024 года в рамках действующего правового регулирования много белых пятен. Если рассмотреть самую большую категорию земельного фонда, то есть норма переходного положения 181-го Федерального закона, которая до сих пор работает с 2015 года. В нём сказано, что если на федеральном уровне нет порядка, определяющего установление видов разрешённого использования, то решение о предварительном согласовании, о предъявлении схемы является документом, который устанавливает ВРИ участка.

То же самое касается сельхозугодий. Часть земель сельскохозяйственного назначения регулируется регламентом. Однако правила ухода за сельхозугодьями не подлежат установлению и не применяются. Все старые земельно-устроительные документы на сегодняшний день не применяются.

 

Принято Постановление Правительства Российской Федерации, которое регулирует порядок установления границ сельхозугодий. Оно вступает силу с 1 марта 2026 года. Кроме того, осенью 2025 года был принят в первом чтении проект федерального закона о внесении в ЕГРН сведений о сельхозугодьях. До конца 2026 года закон будет подписан.

 

В сфере недропользования ситуация аналогичная. Пока нет регламента, непонятно, как менять бюджет, потому что он не предназначен для целей недропользования. Это касается и территорий общего пользования.

Сейчас есть пробел в определении видов разрешённого использования для больших территорий. Федеральный закон №295 призван решить эти проблемы. Однако не все земельные и сельскохозяйственные вопросы удалось решить сразу.

295-й Федеральный закон ввёл правило: пока ждём специальный федеральный закон, который будет регулировать порядок определения видов разрешённого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения вне зависимости от наличия там угодий. Данный закон в Минсельхоз России уже разработали, он находится на этапе обсуждения, но скорее всего не будет принят ранее конца 2026 года, а скорее всего в 2027 году.  

Но 295-й Федеральный закон рассмотрел переходные положения, то есть об определении вида разрешённых использований единиц и предпочтений. Вопрос просто так открытым не останется. Можно было бы менять виды разрешённых использований в проектах реализации переходных положений. Всё это сохранилось.

В лесном фонде вводится новое правило: вид использования лесов, установленный регламентом, станет видом разрешённого использования лесного участка. Иными словами, вид разрешённого использования участка будет зависеть от того, как планируется использовать лес. Это наконец-то обеспечит прозрачность в определении видов использования лесных участков.

Переходные положения для земель сельхозназначения устанавливают следующее правило. Если ранее был утверждён градостроительный регламент для участка, на котором нет сельхозугодий, то можно применять этот регламент. Это значит, что можно выбирать виды использования, предусмотренные документами. Однако главное условие: если участок относится к сельхозугодию, выбор видов использования будет невозможен.

 

Следующее правило: если всё-таки речь идёт о сельхозугодии, то вид разрешённого использования земельного участка будет меняться на основании решения органа исполнительного власти субъекта. То есть субъектам даются полномочия в рамках переходных положений устанавливать и менять вид земельного участка, относящегося к сельхозугодиям.

Но ещё надо отметить, что в законе прямо написано, что субъекты вправе установить вид разрешённого использования для ведения садоводства, чтобы не появлялись коттеджные посёлки. С 1 марта прямо будут ограничены полномочия субъекта относительно изменения вида разрешённого использования земельных участков сельхозназначения, предусматривающих введение садоводства, то есть напрямую будет запрет на изменение ВРИ существующих земельных участков.

Если земельный участок образуется из земель, то это правило сохраняется, потому что решение о предварительном согласовании и решение о подтверждении схемы будут определять вид разрешённого использования образуемого земельного участка. В рамках переходных положений субъектам Российской Федерации даётся полномочие в части определения видов разрешённого использования до принятия специального федерального закона и до ввода сельскохозяйственного регламента. Сельскохозяйственный регламент как аналог градостроительного регламента будет введён, и там всё будет уже по-другому: территориальные зоны, в границах территориальных зон определённые виды разрешённого использования, предельные параметры, особенности земель сельхозназначения, особенности правового режима таких земель.

Будет ряд исключений, когда виды разрешённого использования будут определяться на основании документации по планировке территории. В Земельном кодексе появляется специальная статья, которая предусматривает, в каких случаях ДПТ будет определять ВРИ земельных участков.

Разрешённое использование земельных участков устанавливается ДПТ в отношении земельных участков:

1) Для строительства, реконструкции линейных объектов в соответствии с утвержденной ДПТ

2) Для строительства, реконструкции транспортно-пересадочных узлов

3) В границах ОЭЗ

4) В границах инновационных научно-технологических центров

5) В границах свободной экономической зоны

6) Искусственных земельных участков

7) Расположенных в границах ТОР в случаях, предусмотренных ФЗ

8) Земель и земельных участков общего пользования, территорий общего пользования

9) В иных случаях, предусмотренных федеральными законами

Из нового появилось — земли общего пользования. Теперь виды разрешённого использования таких земель и земельных участков будут определяться с 1 марта 2026 года на основании документации по планировке территории. Второе нововведение — это транспортно-пересадочные узлы. Всё остальное — это действующее законодательство, за исключением линейных объектов.

В рамках переходных положений можно устанавливать виды разрешённого использования земельных участков на основании решения уполномоченного органа без требований проекта межевания территории, но до его утверждения. То есть пока проекта межевания территории нет, но надо срочно установить вид разрешённого использования земельного участка общего пользования, то можно воспользоваться нормами переходных положений.

Относительно линейных объектов: для строительства и реконструкции линейных объектов вид разрешённого использования определяется документацией по планировке территории. Это общее правило о том, что для строительства и реконструкции линейных объектов требуется подготовка ДПТ. Однако есть определённые случаи, когда подготовка ДПТ не требуется. Если к вам не относятся эти случаи, то вид разрешённого использования земельного участка определяется документацией по планировке территории по общему правилу.

В рамках переходных положений есть норма (в 8-й части) о том, что правообладатель земельного участка, образованного до дня вступления в силу 295-го Федерального закона, исключительно для целей размещения линейных объектов, то есть для целей эксплуатации, может менять вид разрешённого использования такого земельного участка без подготовки проекта межевания территории в рамках переходных положений. То есть в рамках переходных положений можно поменять без проекта межевания территории существующий вид разрешённого использования на вид разрешённого использования, который предусматривает эксплуатацию существующего линейного объекта. Условие — участок образован до вступления в силу 295-го Федерального закона.