Часть 4.1. Изменения законодательства 2024-2025-2026 г.г. в том числе в сфере государственного кадастрового учета объектов недвижимости
Анжела Витальевна Нуприенкова
Заместитель начальника Управления законодательства в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии (Ростреестр)
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Всё о новых государственных пошлинах, их размере, оплате и возврате (Статья 333.34-1.)
- Ответы на вопросы слушателей
Статья 333.34-1. Установили особенности по уплате госпошлины, которые вытекают из особенностей кадастрового учёта регистрации прав. Речь идёт о кадастровом учёт здания сооружения и одновременно всех расположенных в них помещений, машино-мест. Регистрация права идёт на само здание или сооружение. В этом случае пошлина уплачивается за кадастровый учёт, регистрацию прав на здание и сооружение. Помещения идут «прицепом» без государственной пошлины.
Другая ситуация. Регистрация прав будет осуществляться на помещения, машино-места. За осуществление кадастрового учёта своя пошлина, за осуществление государственной регистрации прав на каждое помещение, машино-место — своя пошлина. Кадастровый учёт помещений, машино-мест ведётся без пошлины в составе кадастрового учёта здания или сооружения.
Исходя из позиций Минфина и этих норм, при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома осуществляется, как правило, только кадастровый учёт без регистрационных действий. Но для многоквартирных домов обязательно одновременно кадастровый учёт помещений, машино-место в этом многоквартирном доме. Пошлину уплачивает застройщик для обеспечения учётных действий в отношении этого многоквартирного дома.
Другая ситуация. Здание, сооружение учтено, право на него зарегистрировано, и осуществляется кадастровый учёт всех помещений, машино-мест, зданий или сооружений. Такое действие также предусмотрено законом о регистрации недвижимости в 40-й статье. В данном случае за каждое помещение будет уплачиваться пошлина в отношении каждого такого помещения или машино-места. Если посчитать по совокупности, то выгоднее сразу осуществлять кадастровый учёт помещений, машино-мест, потому что этот учет пройдёт без государственной пошлины.
Ещё одна ситуация была доработана 275-м Федеральным законом. Мы обратили внимание Минфина, что есть не просто реконструкция, а есть ещё строительство или реконструкция этапами. В рамках такого кадастрового учёта, когда строительство идёт этапами, мы осуществляем учёт изменений объекта, который был поставлен на учёт в рамках первого этапа строительства. Дальше каждый следующий этап — это изменение характеристик уже учтённого объекта. Поэтому 3-ю часть переработали в зависимости от того, какие регистрационные действия будут осуществляться. Учёт изменений помещений, машино-мест будет идти одновременно с кадастровым учётом изменений самого здания или сооружения. В этом случае за учёт помещений, машино-мест пошлина не уплачивается. Если же требуется регистрация прав на изменённые помещения, машино-места или новые помещения, машино-места, то тогда потребуется уплата госпошлины уже за регистрацию прав за каждое помещение.
За внесение сведений о ранее учтённом объекте, несмотря на то что он с межевым планом и техническим планом, пошлина не уплачивается. За прекращение существования объектов и регистрацию прекращения прав пошлина не уплачивается. Федеральные органы власти субъекта и муниципальные органы власти освобождены от уплаты госпошлины. Сделано исключение в случаях обращения этих органов за совершением юридически значимых действий в интересах других лиц.
Данные случаи регулируются 1-й частью 19-й статьи о кадастровом учёте, регистрации прав на основании ввода в эксплуатацию; частью 1.2 19-й статьи о кадастровом учёте, регистрации прав на объекты ИЖС, садовые дома. Сюда же относится перепланировка помещений в многоквартирных домах. Заявление тоже подаётся органам власти, но в интересах правообладателя перепланированного помещения.
Уточнили положение относительно уплаты госпошлины на основании карты-плана территории. Речь идёт о комплексных кадастровых работах, только кадастровом учёте объектов недвижимости, но госпошлина не уплачивается, потому что в подавляющем большинстве случаев комплексные кадастровые работы выполняются за счёт бюджетных средств. Несмотря на то, что мы предусмотрели различные варианты, тем не менее ситуация такова.
Интересный вопрос по возврату пошлин. Не подлежит возврату пошлина, уплаченная в соответствии с подпунктом 1.1 статьи 333 (ускоренные регистрационные действия) в случае приостановления этих действий по решению регистратора, когда есть некие проблемы, препятствующие осуществлению регистрационных действий. Если же не были осуществлены регистрационные действия в установленный срок по причине, не связанной с приостановлением, то в этом случае может возвращаться половина уплаченной государственной пошлины. Если прекратили регистрационные действия по заявлению самих заявителей, то тоже возвращается половина государственной пошлины. Пошлины будут возвращаться по заявлениям, которые поданы после 31 августа 2025 года.
Вопросы и ответы
Вопрос из зала: В связи с тем, что для юрлиц ввели обязательную электронную подачу, вопрос такой. Мы являемся арендодателем, у нас есть арендатор нежилых помещений. Договор аренды заключён в 2024 году. Арендатор по условиям договора должен был подать его на регистрацию, но не подал. Договор заключён в бумажном виде. Его можно зарегистрировать в таком виде?
А. Нуприенкова: Договор потребует преобразования в электронный вид. Можно электронный образ заверить цифровой подписью у нотариуса. Это будет уже электронный документ, и его можно будет подавать, чтобы все документы проходили по каналам связи.
Уточнение из зала: К тем договорам, которые были ранее в бумажном виде, сейчас есть дополнительные соглашения. Они должны быть, естественно, в электронном виде.
А. Нуприенкова: Если у сторон договора есть цифровые подписи, то лучше дополнительные соглашения уже сразу делать с цифровыми подписями в электронном виде. Программное обеспечение для этих процессов мы не регулируем, мы можем говорить только о требованиях к усиленно квалифицированной цифровой подписи.
Вопрос из зала: Если мы передавали в аренду часть объекта недвижимости как часть помещения, мы не делали технические планы. Мы можем точно так же их не делать?
А. Нуприенкова: Норма осталась, её не убирали. Если технический план не представлен, то обременение действует на весь объект недвижимости, несмотря на то что в договоре может быть указано иное. Если же часть объекта, например, здания представляет собой помещение, которое учтено в ЕГРН, то тогда можно в договоре это указать, и обременение будет действовать на это помещение.
Вопрос онлайн: В целях упрощения размещения линейных объектов, в том числе перевода земельных участков, в августе 2018 года вступил в силу 341-й закон. Согласно 11-й статье 341-го закона, одновременно с регистрацией права лица, которому предоставлен участок в ЕГРН, вносится сведение о принадлежности участка к категории земель промышленности. При этом принятие акта не требуется. После 1 марта 2026 года документация по планировке территории, подготовленная применительно к землям сельхозназначения, в случае необходимости перевода до её утверждения подлежит согласованию с Минсельхозом.
А. Нуприенкова: Относительно норм по согласованию документации о планировке территории я прокомментировать ничего не могу. Надо смотреть нормы Градостроительного кодекса.В статьях по документации о планировке территории требования согласования с Минсельхозом я не видела. Возможно, это содержится в 16-й статье 295-го закона, но однозначно утверждать тоже не готова.
Вопрос онлайн: Каким образом регулируются аварийные приостановки государственной регистрации при подаче документов на государственную регистрацию с объектами недвижимости? Часто получаем данные отписки при подаче документов в Росреестр.
А. Нуприенкова: Это технический вопрос. Естественно, что законом О государственной регистрации недвижимости такое не регулируется и даже не предусмотрено.У нас либо приостановление, либо отказ в осуществлении учётно-регистрационных действий, если не устранены причины приостановления.
