Часть 5. Галь М.Е. - Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 299-ФЗ

Комплексное развитие территорий 2026

Часть 5

Максим Евгеньевич Галь – Заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России.

 

Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:

- Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 299-ФЗ

 

Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 299-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

   Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 299-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» — закон «поправочного» типа: он не создаёт нового правового регулирования «с нуля», а точечно корректирует уже действующие нормы.

   Основные вехи принятия:

• принят Государственной Думой 22 июля 2026 года;
• одобрен Советом Федерации 24 июля 2026 года;
• подписан Президентом РФ 4 августа 2026 года и в тот же день опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации;
• вступил в силу со дня официального опубликования (п. 1 ст. 5).

   Закон состоит из пяти статей и затрагивает четыре нормативных акта:

1)      Статья 1 – изменения: Градостроительный кодекс РФ (ст. 66, 70, 71);

2)      Статья 2 – изменения: Закон РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации»;

3)      Статья 3 – изменения: Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

4)      Статья 4 – изменения: Федеральный закон от 31.07.2025 № 304-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

5)      Статья 5 изменения: Порядок вступления в силу и обратное действие отдельных норм

   Логика поправок станет понятнее, если помнить контекст: закон дорабатывает масштабную реформу, запущенную Федеральным законом № 304-ФЗ от 31 июля 2025 года.

        1. Контекст: реестровая модель разрешений и реновация.

   С 1 сентября 2026 года в силу положений № 304-ФЗ в строительной сфере действует реестровая модель разрешительной документации: разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию перестали существовать в виде бумажных бланков. Факт выдачи разрешения подтверждается записью в электронном реестре, а застройщик получает выписку. Реестры ведутся в государственной информационной системе «Стройкомплекс.РФ» и в региональных ГИСОГД; правила ведения реестров утверждены постановлением Правительства РФ от 25.05.2026 № 596, состав сведений — приказом Минстроя России от 21.04.2026 № 256/пр.

   Второй крупный сюжет той же реформы — регулирование реновации и комплексного развития территорий (КРТ): программы расселения, роль специализированных фондов, полномочия субъектов РФ. Именно вокруг этих механизмов № 299-ФЗ и корректирует нормы.

 

        2. Статья 1: поправки в Градостроительный кодекс.

   2.1. Решение о КРТ и федеральные земли (ст. 66 ГрК)

   Градостроительный кодекс дополнен частью 3.1 статьи 66. Ранее решение о комплексном развитии территории по общему правилу принимал уполномоченный орган местного самоуправления и требовалось согласование с федеральными органами исполнительной власти, если в границах территории были федеральные земли. Теперь, если полномочия РФ по управлению и распоряжению федеральными земельными участками и иными объектами недвижимости переданы органу власти субъекта РФ (по Федеральному закону № 161-ФЗ от 24.07.2008 «О содействии развитию жилищного строительства…»), решение о КРТ принимает высший исполнительный орган субъекта РФ, и такое решение не требует согласования с федеральными органами. 

   Смысл поправки — снять процедурное «узкое место», из-за которого комплексное развитие территорий с федеральными землями буксовало на этапе согласований, и передать решение на уровень региона, которому фактически переданы эти полномочия.

   2.2. Договор о КРТ: без торгов и с возможностью уступки (ст. 70 ГрК)

   Два изменения:

1. Часть 8 статьи 70 изложена в новой редакции: заключение договора о КРТ осуществляется без проведения торгов, а порядок его заключения и передачи прав и обязанностей по договору устанавливает субъект РФ. 
2. Новая часть 9.1: правообладатель земельного участка (иного объекта недвижимости) в границах территории КРТ вправе передать права и обязанности по договору (соглашению) третьему лицу при отчуждении этому лицу прав на сам участок или объект. 

   Важно: в силу статьи 5 закона действие новых частей 8 и 9.1 статьи 70 распространяется на правоотношения, возникшие до дня вступления закона в силу — то есть норма сформулирована с обратной силой. Это даёт участникам уже заключённых договоров возможность заменить сторону без пересогласования всей конструкции.

   2.3. Оператор КРТ: расширение круга (ст. 71 ГрК)

   Оператором комплексного развития территории может быть юридическое лицо, которое:

• создано Российской Федерацией либо доля РФ в его уставном капитале составляет более 50 % (или это дочернее общество такого юридического лица); перечень таких лиц утверждает Правительство РФ;
• создано субъектом РФ или муниципальным образованием, либо доля субъекта РФ/муниципалитета в уставном капитале превышает 50 %, включая дочерние общества. 

   Дополнительно введены две связки: проект решения о КРТ и проект соглашения должны согласовываться с оператором из «федерального» перечня, а заключение соглашения с уполномоченным органом субъекта РФ для такого оператора обязательно.

 

        3. Статья 2: Москва, реновация и информационные модели.

   Статья 2 меняет Закон «О статусе столицы Российской Федерации» (№ 4802-I) — базовый акт, регулирующий особый режим градостроительной деятельности в Москве. Поправки усиливают полномочия столицы в трёх направлениях. 

   Во-первых, технические условия и линейные объекты. Москва вправе устанавливать особенности выдачи технических условий для подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, связь) для объектов, необходимых для реализации решений о реновации и о КРТ, а также объектов регионального значения; порядок заключения договоров и сроки подключения. Аналогичные особенности — для реконструкции и капремонта существующих линейных объектов, когда это нужно под планируемое строительство в рамках реновации, КРТ или региональных объектов. 

   Во-вторых, разрешительная документация. Городу предоставлено право самостоятельно определять особенности выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, внесения изменений в них, продления, приостановления и прекращения действия разрешений. 

   В-третьих, информационная модель вместо «бумажного» пакета. Москва устанавливает особенности подготовки проектной и рабочей документации в форме информационной модели объекта капитального строительства, состав такой модели и особенности государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в форме информационной модели. Это шаг к полноценному переходу на цифровую проектную документацию — в Москве, как на пилотной территории. 

   В-четвёртых, долевое строительство в реновации. Скорректирована часть 10 статьи 7.7: ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не применяется к фонду и застройщикам по проектам строительства в рамках программ реновации Москвы (включая малоэтажные жилые комплексы). Допускаются договоры участия в долевом строительстве, по которым фонд выступает участником долевого строительства, без открытия счетов эскроу — при условии, что фонд заключает договоры по всем объектам проекта. При этом заключать ДДУ с иными лицами и переуступать фондом права по ДДУ до ввода дома и постановки на кадастровый учёт запрещено. 

   Практический смысл: для столичной реновации создаётся особая финансовая схема, где фонд покупает квартиры по ДДУ без эскроу, что упрощает финансирование переселения, но ограничивает круг участников проекта рамками фонда.

 

        4. Статья 3: переходный период для реестровой модели.

   Ключевой практический блок закона — новая статья 8.1 Федерального закона № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса». 

   Правило первое (преемственность). Разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, выданные до 1 сентября 2026 года, продолжают действовать до истечения их срока действия.

   Правило второе (новая процедура). После 1 сентября 2026 года внесение изменений в разрешения на строительство, прекращение их действия и изменения в ранее выданные разрешения на ввод осуществляются путём внесения записи в реестр разрешений на строительство или реестр разрешений на ввод — по правилам статей 51 и 55 ГрК в новой редакции. Иными словами, «старые» разрешения сохраняются, но их судьба теперь управляется через реестр.

   Правило третье (региональная отсрочка). Нормативным актом высшего исполнительного органа субъекта РФ может быть установлено, что до 1 сентября 2027 года выдача разрешений, внесение изменений в них и рассмотрение уведомлений о строительстве ИЖС и садовых домов осуществляются по правилам, действовавшим до 1 сентября 2026 года (ст. 51, 51.1, 55 ГрК в прежней редакции). В этом случае ранее утверждённые формы разрешений и уведомлений признаются действительными до 1 сентября 2027 года. 

   Это механизм «плавного перехода»: регионы, чьи информационные системы ещё не готовы к реестровой модели, получают годовой запас времени. Отметим, что и в базовом законе № 304-ФЗ сам переход на реестры рассчитан на сопровождение до 2028 года — например, до 1 сентября 2028 года допускается самостоятельное представление выписок из реестров в Росреестр при недоступности их через «Стройкомплекс.РФ». 

   Статья 3 также приводит часть 1 статьи 10.9 закона № 191-ФЗ в новую редакцию: особенности градостроительной деятельности в Москве, включая особенности предоставления государственных услуг, ценообразования и сметного нормирования, устанавливаются законом «О статусе столицы РФ» и принятыми в его развитие актами — это техническое «заземление» изменений статьи 2 рассматриваемого закона.

 

        5. Статья 4: корректировка реестровых норм закона № 304-ФЗ

   Статья 4 вносит поправки в статью 34 закона № 304-ФЗ, которая как раз вводила реестры разрешений. Суть правок — уточнение разграничения компетенции по ведению реестров: 

• для реестров разрешений на строительство и на ввод, выдаваемых уполномоченными федеральными органами, а также госкорпорациями «Росатом» и «Роскосмос», порядок ведения устанавливает Правительство РФ;
• высший исполнительный орган субъекта РФ устанавливает собственный порядок ведения региональных реестров разрешений на строительство и на ввод;
• реестры разрешений, выдаваемых федеральными органами в сфере обороны, безопасности, государственной охраны, внешней разведки, мобилизационной подготовки, а также в отношении объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, ведутся на бумажном носителе без использования единой информационной системы — в порядке, установленном соответствующими органами, с учётом законодательства о государственной тайне;
• отдельные «переходные» части прежней редакции (например, части 15.2, 15.3 и 16, части 5.4 и 5.5) признаны утратившими силу.

 

        6. Вступление в силу и обратное действие (статья 5).

   Статья 5 закона устанавливает:

1. закон вступает в силу со дня официального опубликования — то есть с 4 августа 2026 года;
2. новые части 8 и 9.1 статьи 70 ГрК (договор о КРТ без торгов и уступка прав) распространяются на правоотношения, возникшие до вступления закона в силу. 

   Это редкий для такого типа законов приём: поправки применяются не только «вперёд», но и к уже сложившимся отношениям, что делает норму об уступке прав по договору КРТ сразу работающей.

 

        7. Практическое значение.

   Для разных категорий участников закон означает разное:

• Регионы получили «год отсрочки»: до 1 сентября 2027 года можно работать по старым процедурам выдачи разрешений, если региональный акт это предусмотрел. Практикам важно проверить, издан ли такой акт в их субъекте.
• Застройщики должны учитывать, что даже ранее выданные бумажные разрешения теперь меняются и прекращаются «через реестр», а не через выдачу нового документа.
• Участники проектов КРТ получили два существенных послабления: заключение договора без торгов и возможность смены стороны договора при продаже участка — причём с обратной силой.
• Москва заметно расширила собственное регулирование в части реновации и КРТ, включая переход на проектную документацию в форме информационной модели и особую схему ДДУ в реновации.
• Оборонные и режимные объекты исключены из электронной реестровой модели: их разрешения ведутся на бумаге с соблюдением требований о гостайне.