Продление противосанционных мер в сфере законодательства о градостроительной деятельности
Часть 1
Максим Евгеньевич Галь
Заместитель директора Департамента Минстрой РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
● Изменения в Градостроительном кодексе и других законодательных актах России
● Строительство объектов нежилого назначения
● Государственный учёт
● Комплексное развитие территорий
Федеральный закон от 28 декабря 2025 года № 507-ФЗ вносит изменения в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты России. Основные нововведения касаются статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».
Эта статья позволяет застройщикам продолжать работы с отступлениями от основных норм градостроительного кодекса. Пять лет назад в закон добавили новую часть 10, в которой описаны четыре ключевых положения.
1. Застройщики, достраивающие объекты незавершенного строительства, могут бесплатно получить из информационных систем градостроительной деятельности необходимые документы: изыскания, проектную документацию и другие материалы.
2. Застройщики, у которых есть истекшее разрешение на строительство, могут продлить его на новый срок. Это возможно для разрешений, выданных до 1 января 2024 года. Если разрешение истекает в ближайшие 10 дней, продление уже не предусмотрено. Это стимулирует застройщиков соблюдать сроки и заранее планировать завершение работ.
3. Третья поправка изменяет подход к применению положений Градостроительного кодекса. Обычно, если мы начали строить капитальное сооружение, мы продолжаем работы до ввода объекта в эксплуатацию. Однако статья 55 Градостроительного кодекса требует дополнительных проверок и условий перед вводом.
Одно из таких условий — проверка соответствия построенного объекта разрешенному использованию земли и действующим ограничениям, включая охранные зоны и особые условия использования территории. Если в процессе строительства появились новые ограничения, например, охранная зона или реконструированный аэродром, ввод объекта может быть затруднен.
Новая концепция отступает от этого подхода. Если застройщик начал строительство и получил разрешение, он может ввести объект в эксплуатацию, даже если в ходе строительства появились новые ограничения. Уполномоченный орган обязан проверить соответствие объекта на момент выдачи разрешения, и изменения в градостроительной ситуации не должны влиять на ввод объекта.
Эта норма была принята для решения проблемы, возникающей при строительстве жилых домов, проданных по договорам долевого участия. Если в процессе строительства рядом с объектом появились новые ограничения, ввод дома мог быть задержан. Теперь застройщик может ввести объект в эксплуатацию в течение следующего года, если успеет до конца 2026 года.
В рамках положений Градостроительного кодекса застройщик может не только завершить начатое строительство, но и внести изменения в проект. Например, если изначально планировалось построить один объект, а затем возникла необходимость его скорректировать, застройщик может достроить и ввести в эксплуатацию объект по первоначальному проекту или изменить проектную документацию. Изменения допустимы в пределах тех требований, которые действовали на момент получения разрешения на строительство.
На практике это может выглядеть так: застройщик начал строить четырёхэтажный дом. В момент начала строительства высотность была ограничена девятью этажами. Сейчас он ещё не достроил три этажа. Застройщик может достроить свои четыре этажа или скорректировать проект в пределах установленных требований. Это может быть связано с вопросами безопасности, инженерными сетями или другими аспектами. Корректировка проекта возможна на те даты, которые были указаны в начале получения разрешения на строительство.
4. С 2026 года в Градостроительном кодексе появилось положение, которое уточняет предмет строительного контроля. Застройщик теперь обязан составлять акты и проводить освидетельствование тех видов работ, которые касаются безопасности конструктива зданий. Если конструктив ключевой, его нужно проверить до завершения всех этапов строительства, таких как штукатурка или поклейка обоев. Все акты должны составляться в момент, когда здание доступно для проверки. Это уточнение будет частью общего законодательства. Многие и так это делали. Но без детального контроля в рамках строительного надзора, госнадзору будет сложно проверить качество выполненных работ.
Закон позволяет одновременно готовить документацию по планировке территории вместе с изменениями в генеральный план и ПЗЗ. Это актуально, если нужно разместить объект капитального строительства или квартал, независимо от комплексного развития. Однако, если положение генерального плана и ПЗЗ не допускает такой планировки, закон разрешает готовить все три документа в течение 2026 года. Это позволяет проводить общественные слушания и обсуждения сразу по всем документам в рамках одного закона. Также закон закрепляет за Правительством право определять случаи, когда все эти документы могут утверждаться без общественных обсуждений и публичных слушаний.
Напомню, что в 2025 году субъекты получили право устанавливать в своих регионах правила, какие документы и в каких случаях подлежат публичным обсуждениям или слушаниям, а какие нет. Важно учитывать, что в каждом регионе действуют свои нормативные акты. Для реализации проектов в разных регионах могут требоваться различные процедуры. Также Правительство имеет право устанавливать особенности проведения экспертизы проектной документации. Постановление Правительства № 575, принятое три года назад, разрешает корректировать сметную стоимость на 30% и более, но не более чем на 100 миллионов рублей, если изменения в проектной документации не влияют на конструктив и безопасность здания. В этом случае можно будет утвердить изменения без повторной экспертизы.
Правительство оставляет за собой право определять порядок передачи объекта долевого участия дольщику, а также устанавливать, какие штрафы, пени и неустойки могут быть начислены в каждом конкретном случае. Закон этого прямо не предусматривает, но основные положения, о которых я говорю, уточнены в правительственных актах.
Закон устанавливает, что все судебные решения, обязывающие застройщика выплатить штрафы, пени или неустойки за некачественно выполненные работы в рамках строительства, могут быть обжалованы. Должник, на которого наложены обязательства, имеет право обратиться в суд с просьбой об отсрочке выплаты на весь следующий год. Таким образом, сумма долга не оспаривается, но срок его погашения может быть перенесен на 2027 год. Эта норма прямо предусмотрена законом.
Одна из ключевых особенностей, которые будут закреплены, — это два закона. Изменения коснутся закона № 46-ФЗ от 2022 года и закона № 58-ФЗ от 2022 года. В Градостроительном кодексе эти положения будут исключены, а сосредоточены в указанных актах.
Ещё одна важная особенность — сохранение права Правительства на строительство одного площадного объекта на двух и более смежных земельных участках в течение 2026 года. Если участки имеют общую границу и объект не линейный, можно начинать проектирование и получать разрешение на строительство, даже если у собственника два участка. Однако есть ключевые моменты: если объект жилой, а участки находятся в аренде, то сроки аренды должны быть примерно одинаковыми, с разницей не более 30 дней.
При строительстве объектов нежилого назначения важно, чтобы участки позволяли завершить проект в установленные сроки. Разница в сроке аренды двух участков для нежилых помещений не учитывается.
Существуют три основных условия:
1. Участки должны иметь смежные границы.
2. Участки принадлежат одному лицу, которое будет их застраивать, и должны быть разрешены к строительству в соответствии с проектом. Если у одного участка назначение жилое, а у другого — нежилое, необходимо изменить вид разрешённого использования второго участка. Объединение участков в этом случае не нужно.
3. Вид права на участки может быть как собственность, так и аренда. Главное, чтобы виды совпадали.
Вопрос из зала: При покупке участка заказывается градостроительный план, в котором участок показан чистым, без ограничений. Однако на участке уже есть ЛЭП, которая существовала до покупки, но не была отражена в документах. Кто должен переносить эту ЛЭП и за чей счёт?
М. Галь: Недавно рассматривали похожую ситуацию, связанную с комплексным развитием территории. Застройщик получил проект КРТ от администрации и подготовил планировку. Однако администрация отказала в согласовании из-за неучтённой подземной сети электроснабжения, которая не была отражена в документах, хотя её наличие было очевидно.
Возникает вопрос о том, кто должен нести ответственность за перенос существующей ЛЭП. В судах первой и второй инстанции были сделаны следующие выводы: администрация должна проявлять должную осмотрительность и предоставлять достоверную информацию о всех ограничениях и обременениях. Однако застройщики, планирующие строительство, несут повышенные риски предпринимательской деятельности.
Если это обычное строительство, а не проект комплексного развития, то, если в ГПЗУ не было отражено наличие ЛЭП, администрация не обязана выносить её за свой счёт. В этом случае информация в ГПЗУ была неполной, что требует компенсации затрат застройщика на подготовку территории. Однако заставить администрацию убрать ЛЭП за свой счёт может быть нерешаемой задачей.
Если рассматривать эту сторону как механизм комплексного развития, то мы сталкиваемся с этой проблемой повсеместно. Особенно остро она встала около полутора лет назад. В Градостроительном кодексе закрепили положение о том, что лицо, реализующее проект комплексного развития, имеет право на упрощённый вынос инженерных сетей из-под пятна застройки.
Как это работает? Когда у застройщика есть договор о комплексном развитии территории, он может обратиться к правообладателю инженерных сетей (подземных или наземных) с предложением заключить договор на вынос сетей. Застройщик может либо сам переложить сети за свой счёт, либо договориться с собственником о компенсации за вынос.
Ключевая особенность закона заключается в том, что все затраты ложатся на застройщика нового объекта. Застройщик может выполнить работы своими силами, соблюдая условия правообладателя, или просто оплатить стоимость работ. Отказать в переносе сетей они не имеют права. Если правообладатель не отвечает или отказывается, застройщик может обратиться в суд, и по договору работы будут выполнены в рамках исполнительного производства.
В целом, отношения стали более выстроенными. Но к чему мы пришли? К тому, что есть содержание договора. Правообладатели линейных объектов могут вносить незначительные замечания по срокам, смыслу и качеству материалов, говоря: «Я согласен, но давайте уточним». Это может длиться годами. Поэтому год назад Правительство подготовило законопроект, который утверждает на федеральном уровне типовые условия договора. В этой форме уже вписаны все необходимые пункты, и она исчерпывающая. С таким договором застройщик может прийти к правообладателю сети, не внося никаких изменений. Сейчас договор остаётся относительно свободным, и наличие замечаний может замедлять процесс.
Государственный учёт. При принятии закона о КРТ в него внесли поправку, касающуюся государственной регистрации недвижимости. Теперь, если застройщик построил объект и обратился за его кадастровым учётом и регистрацией прав, государственный регистратор должен рассмотреть все документы и составить единый перечень замечаний.
Если в документах есть какие-либо недостатки или ошибки, регистратор должен указать на них один раз. В норме, регулирующей этот процесс, говорится, что при повторной подаче документов застройщик не может получить отказ по причинам, которые не были выявлены ранее. Это должно стимулировать регистратора тщательно проверять все документы с первого раза, чтобы избежать повторных замечаний.
Комплексное развитие. Почему КРТ набирает популярность и кому стоит следить за этим механизмом? За ним стоит следить всем. Здесь задействованы федеральные, региональные и местные органы власти, застройщики и собственники недвижимости. Возможно, их объекты окажутся в зоне КРТ-планирования. Важно понимать, как действовать собственникам бизнеса, чтобы минимизировать убытки или продолжать деятельность. Это касается и граждан, и инвесторов, планирующих участвовать в проектах.
Механизм КРТ расширяется. Несколько лет назад таких проектов было немного, и в них участвовали только опытные лица. Теперь участником торгов может быть исключительно юридическое лицо, которое соответствует следующим критериям одновременно:
● Являющееся членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС
● Осуществляющее деятельность в качестве застройщика не менее чем 3 года при условии, что совокупный объём ввода объектов жилого назначения за указанный срок составляет не менее объёма, подлежащего строительству в рамках КУРТ
Если мы привлекаем застройщика к проекту, он должен подтвердить свой опыт строительством хотя бы 10% от общего объема работ. Например, для квартала площадью миллион квадратных метров это 100 тысяч квадратных метров. И не за последние три года, а за последние пять лет. То есть у него должен быть опыт строительства такого объёма за этот период. Раньше мы требовали подтверждения опыта именно на объектах определённого назначения. Например, если нужно было построить миллион квадратных метров жилья, нужно было доказать, что есть опыт строительства именно жилых зданий на такой площади. Сейчас можно подтверждать опыт любым объектом капитального строительства, независимо от его назначения.
С 2026 года мы будем оптимизировать требования следующим образом. Если проект КРТ будет реализован не сразу целиком, а по частям — например, на 2, 4 или 20 частей, то лицо, которое будет реализовывать этот участок КРТ, должно подтвердить свой опыт. Важно понимать, что решение будет приниматься не по всему проекту КРТ, а только по той его части, которая предлагается на торгах.
Таким образом, если вы находитесь в зоне будущего решения, будь то управление коммерческой недвижимостью или её продажа, и лот будет делиться на этапы, то доступ к реализации будущего проекта расширится. Эффективность такого подхода покажет время, но, по крайней мере, требования к опыту будут обоснованными и соразмерными.
Раньше срок реализации проектов ограничивался 15 годами. Сейчас такого регулирования нет. Поэтому мы наблюдаем разные решения: пятилетние, десятилетние и даже 30-летние проекты. Один из ключевых вопросов — как внести изменения в договоры о комплексном развитии территорий, которые заключаются на торгах. Необходимо увеличить срок реализации с 5 до 7 лет, так как текущие сроки уже поджимают. Экономические причины, например, привели к тому, что в этом году не начали проекты, которые нужно было запустить. Мы тесно сотрудничаем с ФАС и МВД и пришли к выводу, что эти поправки действительно необходимо сделать.
С какими препятствиями мы столкнулись? Гражданский кодекс запрещает изменять существенные условия договоров, заключённых на торгах, кроме случаев, прямо предусмотренных законом. Необходимо закрепить в законе право продлевать договоры о КРТ не более чем на три года и установить условия для этого, чтобы не нарушить принцип конкуренции. Важно, чтобы продление не вызывало сомнений у участников торгов, так как они не могли предвидеть такую возможность заранее. Мы предлагаем включить это в концепцию, чтобы избежать рисков и недоразумений.
