Часть 1. Защита прав на недвижимость в условиях угроз в цифровой среде
Алексей Игоревич Бутовецкий
Статс-секретарь — Заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Зачем нужна регистрационная система
- Государственная регистрация прав на недвижимость
В ноябре 2024 года в России заключили 127 тысяч сделок с недвижимостью. В ноябре 2025 года этот показатель вырос до 136 тысяч, что на 9 тысяч больше, чем в предыдущем году.
За три года в Москве зарегистрировали 130 случаев мошенничества с жильём.
Согласно судебной практике, в одном из регионов 19 дел были решены в пользу покупателей, а 14 — в пользу продавцов.
Теперь давайте обсудим некоторые теоретические аспекты. В России существует система регистрации, которую ввели в 1998 году. Например, в США регистрационная система действует только в восьми штатах, а в остальных её нет.
Однако в большинстве развитых стран есть свои версии регистрационных систем. В России такая система тоже существует. 25-й Пленум Верховного Суда отмечает, что она создана для обеспечения стабильности гражданского оборота.
Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ) п. 38 постановления.
Никакой другой функции у системы нет. То есть система создаёт для участников оборота предсказуемую среду о том, что право собственника подтверждается записью в реестре за определёнными исключениями.
Конституционный суд в 2016 году сказал и недавно повторил в деле сочинских садоводов, что государственная регистрация права завершает юридический состав, влекущий возникновение права собственности на недвижимость. Такая формулировка принята потому, что в рамках нашей правовой системы, чтобы возникло право, под ним должно быть законное основание, и только после этого появляется запись о праве.
У нас в стране действует так называемый принцип «внесения». То есть запись возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Так заведено, что у нас запись завершает юридический состав. Наша система по международной классификации называется «негативная система», где запись не равна праву. То есть нужно законное основание, и тогда запись является подтверждением права.
Антиподом негативной системы регистрации является позитивная регистрационная система, ярким примером которой является система Торренса, придуманная сэром Робертом Торренсом в середине XIX века. Она применяется в Австралии и британских колониях. Основной принцип системы Торренса: запись в реестре — это окончательное и бесповоротное право. Для этого Австралия в течение 100 лет проверяла работоспособность этой системы.
Как ещё стабилизировать гражданский оборот в европейских правопорядках? В Европе это достигается через обязательную нотариальную форму сделок. Во Франции, Германии, Испании и других странах сделки обязательно заверяются нотариусом.
Сейчас нотариусы активно выступают за возвращение обязательной нотариальной формы. Однако они не обсуждают вопросы стоимости своих услуг и доступности офисов. Нотариусы обслуживают лишь 9% сделок по вторичной недвижимости, и когда им задают вопрос о том, как быть с оставшимися 91%, они не дают ответа.
Нотариус отвечает только за свою вину. Если сделка пошла не так, нужно доказать его вину. Это практически невозможно, так как у нотариуса, например, нет доступа к базе МВД для проверки паспорта. Человек доверяет нотариусу, который затем регистрирует сделку. Если что-то идет не так, ни Росреестр, ни нотариус не несут ответственности, так как вину невозможно доказать. Поэтому обычно классическая нотариальная модель европейских государств подразумевает компенсирующий нотариальный фонд, то есть без учёта вины нотариуса.
Третья модель стабилизации оборота недвижимости, успешно применяемая в Австралии и Великобритании, заключается в создании специального фонда, пополняемого за счет пошлин. В Великобритании пошлины составляют 10% от суммы сделки, а в случае проблем с ней пострадавшие могут получить компенсацию из фонда без необходимости доказывать свою невиновность. Аналогичная система действует и в Австралии. Однако, когда парламентарии обсуждают различные реформы, никто не знает, как это повлияет на население и сколько реально будет составлять размер пошлины.
У нас в стране действует принцип «внесения», то есть право с момента регистрации за исключением случаев, установленных в законе. Таких исключений, по оценкам разных специалистов, примерно 20, например:
- Наследство возникает с момента смерти наследодателя
- Разграничение госсобственности на землю
- Земли лесного фонда
- Земельные участки под многоквартирными домами
- Супружеская собственность
- Реорганизация юрлиц
- Право собственности на вновь созданное здание с момента регистрации
- И другие
