Часть 4. Галь М.Е. - Продление противосанционных мер в сфере законодательства о градостроительной деятельности

Продление противосанционных мер в сфере законодательства о градостроительной деятельности

Часть 4

Максим Евгеньевич Галь

Заместитель директора Департамента Минстрой РФ

 

Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:

● Ответы на обращения слушателей

Вопрос из чата: По вопросу проектирования на своём или чужом земельном участке. Имея собственный земельный участок, невозможно с 100% гарантией запроектировать объект с коммуникацией. Имея свой проект, ограничены приобретения земельного участка для строительства, в связи с чем риски есть в обоих случаях, которые ведут к нехватке земельной площади. В этом случае очень хорошо было бы изменить земельный код в части нехватающей площади, если есть проект, прошедший Главгосэкспертизу земельного участка.

М. Галь: Концепция проектирования на чужом участке заключается в комплексном развитии территорий. Важно учитывать положения Земельного кодекса, чтобы определить, где именно можно проектировать. Мы можем проектировать только на тех участках, которые нам обязаны предоставить без торгов в рамках закона о КРТ. Если мы будем проектировать на другом участке и принесём готовую документацию, администрация может нам сказать, что эти участки будут предоставляться только через торги. Поэтому ключевой момент в КРТ — это возможность проектирования на своем участке или на участке, который будет предоставлен.

Если застройщик берёт на себя риск и проектирует на таком участке, у него есть стопроцентная гарантия, что он единственный, кто может получить этот участок без торгов. У него нет риска отказа в предоставлении участка по фактическим основаниям, например, из-за расположения участка в зоне, где нельзя ничего проектировать. Также нет риска, что участок продадут с торгов другому застройщику, особенно если это участок для жилья, которое обычно предоставляется только через торги, кроме случаев КРТ.

Если вы будете проектировать без комплексного развития и иметь проектную документацию, Росреестр, вероятно, не поддержит вас. Они могут сказать, что эти участки гарантированно получит только тот, кто имеет право на их предоставление без торгов, либо отправят вас на повторную процедуру торгов. Это не гарантирует, что вы сможете реализовать уже запроектированное.

Вопрос из чата: Существуют ли требования к оформлению состава слоёв карты комплексного развития территории?

М. Галь: Требования к точности координат и оформлению карт КРТ существовали и ранее. В 2020 году норма была принята, но не заработала. Она касалась оформления карт и границ КРТ на подложке ЕГРН в соответствии с требованиями к точности координат. Сейчас в Градостроительном кодексе есть требования к составу границ КРТ, но нет требований к точности их отображения и координат поворотных точек. Законодательно закреплены только требования к составу, а не к детализации привязки. На практике рекомендуется привязывать границы КРТ к координатам, чтобы избежать споров. Без такой привязки сложно определить, входит ли участок в КРТ или нет. На картах масштаба 1:50 000 границы КРТ могут быть плохо различимы, что приводит к неопределённости и спорам. По возможности лучше использовать координатную привязку границ КРТ для более точного и однозначного определения их местоположения.

Вопрос из чата: Можно ли включить в границы утверждённого комплексного развития, вышедшие ранее критериальные дома?

М. Галь: Граждане могут проводить общее собрание и менять решение о КРТ, даже если торги уже проведены и планировка территории отсутствует. В Уральском федеральном округе были случаи отмены общих собраний, возвращавших дома в КРТ. Мнение жителей может меняться как за выход, так и за возвращение. Это может побудить застройщика увеличить сумму возмещения. Однако выход домов из КРТ может быть выгоден застройщику, так как снимает с него обязательства по расселению жилья. Если намерение выйти из КРТ истинное, это возможно. Вопрос возврата нормативно не регулирован, возможен только через отмену ранее принятого решения.

Вопрос из чата: Правомерен ли отказ в выдаче ГПЗУ после постановки земельного участка на кадастровый учёт?

М. Галь: В пунктах 1.1 и 1.2 говорится о выдаче ГПЗУ на земельные участки, которые уже прошли межевание или определены в схеме расположения. Однако если межевой план ещё не внесён в Росреестр и участок не поставлен на кадастровый учёт, применяется специальная часть 1.1. Если участок уже учтён в кадастре, достаточно использовать общую часть 1 и получить ГПЗУ. Отказ в выдаче ГПЗУ в таком случае неправомерен, так как участок уже поставлен на кадастровый учёт. Если речь идёт о КРТ, то за ГПЗУ должно обращаться лицо, имеющее договор о КРТ. Отказ может быть обоснован, если он вызван обращением неуполномоченного лица. Если участок уже поставлен на кадастровый учёт, отказ в выдаче ГПЗУ необоснован.

Вопрос из чата: В работе часто сталкиваемся с регистрацией объектов в различных регионах. Требования регистратора отличаются. Особенно это касается Республики Крым с её специфическими объектами недвижимости. Под это мы подстроились. Но в редких случаях возникает ситуация, аналогично описанная вами, когда регистратор сначала выдал одни замечания, потом другие и так далее. Не всегда эти замечания объективны. Вопрос, как быть в таких ситуациях, когда документы все приложены. С точки зрения полноты и необходимости документов, всё отлично. Но за стороны регистратора идёт непонимание и постоянный отказ. Есть ли кураторы, на имя которых можно написать официальное обращение с целью взять на контроль решение подобных ситуаций?

М. Галь: Решение подобных ситуаций берет на себя центральный аппарат Росреестра. Можно написать просто в Росреестр — обращение будет рассмотрено. Сначала переговорите с регистраторами в территориальных управлениях, сославшись на законодательство. Если это не поможет, предупредите, что обратитесь в центральный аппарат, так как повторный отказ будет считаться необоснованным.

Вопрос из чата: При изъятии участков они переходят в муниципальную или государственную собственность. Договором предусмотрено, что застройщик может сам выкупить эти участки без процедуры изъятия. Но тогда участки будут в частной собственности застройщика. Как быть в такой ситуации? Передавать ли их обратно в государственную/муниципальную собственность для последующего получения их обратно в аренду без торгов?

М. Галь: В законодательстве было учтено, что все участки будут изыматься в госсобственность и потом будут отдаваться инвестору в аренду. Если вы купили участки напрямую у частных лиц в обход этой процедуры, то можете оставить их в собственности. Если же участки нужно перераспределить, то несколько лет назад в Земельный кодекс были внесены поправки, позволяющие это сделать. Однако если вы покупаете участки без процедуры изъятия, то это обычная сделка купли-продажи. Продавец может получить НДС с продажи и налог на прибыль или налог на доходы физических лиц. Вам следует обсудить с продавцом, как он будет выходить из этой ситуации. Когда он купил участок? При каких обстоятельствах? Как давно? Это жилое помещение? Если у продавца возникнут убытки, вы можете добровольно их покрыть или быть готовыми к тому, что он обратится к вам через год с налоговой декларацией и потребует компенсации. Если же вы оформите сделку через процедуру изъятия для государственных или муниципальных нужд, то у продавца не возникнет этих рисков.

Вопрос из чата: Согласно части 17 статьи 32.1 ЖК РФ в случае если в отношении жилого помещения принят судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определённые действия с таким жилым помещением, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ, заключение договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, является основанием для перехода указанных в настоящей части ограничений или обременений прав на предоставляемое жилое помещение. Но ФССП, руководствуясь ФЗ «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ, не готова переносить ограничения (запреты, аресты) на основании данной статьи.  

М. Галь: Если мы изымаем жилую недвижимость, на которую наложено множество обременений, арестов и других ограничений, мы можем предоставить вместо изымаемого жилья новое. При этом все эти ограничения можно перенести в Росреестр на новое жилье, чтобы не снимать аресты и залоги, а просто заменить объекты ограничений. Таким образом, ситуация останется прежней, а территория освободится от обременений. Однако Федеральная служба судебных приставов, руководствуясь законом об исполнительном производстве, не готова идти на такие меры. Мы рассмотрим законопроект, чтобы понять, какие именно положения закона об исправительном производстве препятствуют выполнению норм жилищного кодекса о переносе запретов и ограничений. Проблемы с практической реализацией этих норм действительно существуют в сфере ЖКХ. В 2024 году был предложен законопроект по этому вопросу, который не был принят. Если потребуется уточнение, мы учтем это в планах на следующий год.

Вопрос из чата: Может ли застройщик стать дочерним обществом оператора КРТ?

М. Галь: Да, это возможно. Но сначала нужно понять, как оператор КРТ будет принимать решение и на каких критериях основываться при создании с вами юридического лица. Как он будет продавать вам акции в основном капитале. Юридически это может быть вопрос конструкции, как это делать. Надо обсудить все детали следует с каждым оператором индивидуально, чтобы понять, чем он руководствуется при продаже своей компании.

Вопрос из чата: В случае передачи операторам КРТ полномочий дочернему обществу кем будет выступать застройщик (строительная компания) в договоре КРТ: инвестор или подрядчик (если в дочернем обществе участвует застройщик)?

М. Галь: Если оператор передаст земельный участок в субаренду своему дочернему обществу, то выступать в этой дочерней компании, обладая правом субаренды, он будет в качестве застройщика. Это будет не договор подряда, а застройщик, который будет от своего имени строить себе объекты и после завершения строительства регистрировать либо свои права на него, либо участников долевого строительства. Это будет не подрядчик.

Вопрос из чата: Не будет ли являться нарушением антимонопольного законодательства передача полномочий оператором КРТ дочернему обществу — застройщику (обход установленной законом процедуры заключения договора КРТ)?

М. Галь: Нужно обратиться в антимонопольную службу. Передача права на субаренду без согласия администрации возможна, так как это прямо предусмотрено законом. Это ключевое действие, которое соответствует статье 71 Градостроительного кодекса. Передача права на субаренду регулируется законом и не требует согласования с антимонопольным органом.

Вопрос из чата: Возможно ли уступка прав по договору КРТ?

М. Галь: Сегодня по закону нельзя уступать права по договору аренды земельного участка. Однако мы близки к тому, чтобы устранить это ограничение и разрешить уступку в 2026 году. Раньше в договорах комплексного развития уступка была возможна. Если застройщик владел земельным участком и имел договор о развитии застроенных территорий, он мог продать участок, и права и обязательства по договорам перешли бы к новому владельцу. Такая концепция действовала пять лет назад. Сейчас ситуация другая. Тот, кто выиграл договор на торгах или заключил его с администрацией без торгов, остаётся исполнителем и несёт ответственность за исполнение договора до его завершения. Он может продавать участки внутри проекта другим застройщикам, но ключевая сторона по основному договору КРТ остаётся неизменной. Сегодня это невозможно. Закон запрещает уступку прав по договорам аренды земельных участков. Некоторые пытаются обойти это ограничение, используя гражданские нормы, но вопрос требует регулирования.

Вопрос из чата: Можно ли включить в границы утверждённого КРТ вышедшие ранее критериальные МКД?

М. Галь: Да, если вы говорите об утверждении планировки. Но обратите внимание: расширение границ возможно только для инфраструктуры. С привлечением ранее построенных домов мы не сталкивались. Здесь возникает вопрос об отмене решения общего собрания о выходе многоквартирного дома из КРТ. Это, вероятно, будет первоочередной задачей. Если планировка уже утверждена, вам, скорее всего, потребуется её скорректировать. Это нужно для того, чтобы включить территорию, которая ранее не была учтена при выходе дома из проекта КРТ.

Вопрос из чата: Решение о КРТ может быть принято на все категории земель?

М. Галь: Да, решение о КРТ можно принять для всех категорий земель. Однако это не даёт права застраивать их незаконно. Важно понимать, что в землях населённых пунктов и сельхозземлях действует градостроительный регламент ПЗЗ. На землях лесного фонда и ООПТ этот регламент не применяется. Там действуют лесохозяйственный регламент и положение об ООПТ. Если вы планируете КРТ на территории, включающей леса, ООПТ и сельхозугодия, необходимо учитывать, что ключевое значение имеют правила использования этих земель. Регулировать их будет не ПЗЗ, а лесохозяйственный регламент, положение об ООПТ и решения органов власти, определяющие порядок использования угодий. Пока эти решения не будут изменены, застроить территорию в противоречии правовым режимам не удастся. Решение о КРТ на землях сельхозназначения не является основанием для изменения их правового статуса. Уполномоченные органы могут отказать в переводе земель, даже если вы установили возможность строительства жилья.

С 2026 года вступили в силу поправки в закон о переводе земель из одной категории в другую. Эти изменения затронули вопрос перевода земель населённых пунктов из состава сельхозземель и лесов. Для перевода сельхозземель в категорию населённых пунктов теперь необходимо получить три документа: решение региональной думы и согласование федерального минсельхоза. Это ужесточило контроль за застройкой. Хотя решение может быть принято для всех категорий земель, оно не даёт права отступать от режима земель других категорий, кроме населённых пунктов.

Вопрос из чата: Правомерен ли в выдаче ГПЗУ в рамках части 1.1 статьи 57.3 после постановки земельного участка на кадастровый учёт?

М. Галь: Часть 1.1 статьи 57.3 применима только до образования земельного участка. После его формирования нужно действовать в общем порядке как правообладатель и заключить договор аренды. Без него не выдадут ГПЗУ. Если у вас уже есть межевой план и участок поставлен на кадастровый учёт, то нужно получить договор аренды и затем обратиться за ГПЗУ. В этом случае вы должны действовать по общей части первой статьи, а не по специальной 1.1.