Часть 4. Галь М.Е. - Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 297-ФЗ

Комплексное развитие территорий 2026

Часть 4

Максим Евгеньевич Галь – Заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России.

 

Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:

- Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 297-ФЗ

 

Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 297-ФЗ «О внесении изменений в статью 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»

4 августа 2026 года подписан Федеральный закон № 297-ФЗ «О внесении изменений в статью 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации». Закон принят Государственной Думой 22 июля 2026 года, одобрен Советом Федерации 24 июля 2026 года, подписан Президентом РФ и опубликован 11 августа 2026 года.

Закон состоит из двух статей: статья 1 вносит изменения в текст нормы, статья 2 решает вопросы вступления в силу и обратного действия.

 1. Контекст: что такое статья 32.1 ЖК РФ

Статья 32.1 ЖК РФ называется «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки». Она применяется к правоотношениям по обеспечению имущественных прав собственников жилых помещений и нанимателей (по договорам социального найма и найма жилья социального использования) в многоквартирных домах, включённых в границы территории КРТ. Ключевые гарантии этой статьи: 

• собственнику взамен освобождаемой квартиры предоставляется равноценное возмещение (деньги), а по его заявлению — другое жилое помещение с зачётом его стоимости;
• нанимателю предоставляется другое жильё по договору социального найма с сохранением площади и числа комнат, а по письменному заявлению — жильё в собственность;
• субъект РФ может предусмотреть право на равнозначное жилое помещение (не меньше жилой площади и комнат, в том же поселении);
• если у собственника нет другого жилья, за ним сохраняется право пользования освобождаемым помещением до шести месяцев после выплаты возмещения;
• предоставление компенсации или жилья оформляется договором, предусматривающим переход права собственности, и такой договор подлежит обязательному заключению.

Размер денежного возмещения статья 32.1 отсылает к части 7 статьи 32 ЖК РФ — той же норме, что действует при изъятии земли для государственных и муниципальных нужд. В неё входит рыночная стоимость квартиры с учётом доли в общем имуществе дома и земельном участке, а также убытки: расходы на переезд, временное проживание, поиск жилья, оформление права собственности и другие.

 

2. Суть изменений

До поправок 2026 года часть 3 статьи 32.1 ЖК РФ устанавливала, что возмещение определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории. Именно здесь крылась практическая проблема.

Между решением о КРТ и фактическим заключением договора с собственником может пройти не один год: принятие решения, утверждение нормативов, организация проектов, переговоры с жильцами. Рынок жилья за это время растёт, а компенсация рассчитывалась по «замороженной» цене двух-, трёхлетней давности. У собственников возникали обоснованные вопросы: за квартиру, которая сегодня стоит заметно дороже, им предлагали сумму по устаревшей оценке.

Закон № 297-ФЗ меняет точку отсчёта. Новая редакция части 3 статьи 32.1 устанавливает: размер возмещения определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ не ранее чем за шестьдесят дней до дня направления собственнику проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение. Оценка «привязывается» к моменту реальных переговоров с собственником, а не к дате административного решения.

Сравним старую и новую редакцию по ключевому параметру:

 

 

3. Что именно меняет закон: два вида правок

Содержательное изменение — одно, но ключевое. Это новая редакция части 3 статьи 32.1: правило о дате определения размера возмещения, о котором сказано выше. Формула «не ранее чем за шестьдесят дней до дня направления собственнику проекта договора» означает, что оценка должна быть «свежей» — собственнику предлагают цену, соответствующую рынку на момент, максимально близкий к заключению сделки.

Терминологические изменения — восемь пунктов статьи 1 закона. Они касаются частей 4, 9, 10, 11, 14, 18 и 21 статьи 32.1 ЖК РФ:

• в частях 4, 9, 10, 11 (пункты 2 и 4), 14 и 18 слова «размера» (или «размер») заменены словами «размера равноценного» / «размер равноценного»;
• в части 21 слово «возмещения» заменено словами «равноценного возмещения»;
• кроме того, из части 9 убрано громоздкое перечисление лиц, с которыми заключается договор о переходе права собственности, — теперь этот перечень определён один раз в части 3, а дальше используется введённое там сокращение.

Смысл этих правок — унификация терминологии. Законодатель ввёл в части 3 единые понятия для всей статьи: «равноценное возмещение» и «договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение», и последовательно заменил ими разрозненные формулировки по тексту нормы. Это классический приём юридической техники: он исключает споры о том, идёт ли в конкретной части статьи речь о том же самом возмещении, что и в части 3.

 

4. Вступление в силу и обратное действие

Статья 2 закона решает два вопроса.

Первый — вступление в силу. Закон вступает в силу со дня официального опубликования, то есть с 11 августа 2026 года (по данным справочных систем — с 4 августа 2026 года, даты подписания, поскольку официальное опубликование фактически состоялось в этот период). 

Второй — обратная сила, и это самая тонкая часть закона. Новые правила распространяются на правоотношения, возникшие до вступления закона в силу. Иными словами, если решение о КРТ принято ещё до августа 2026 года, размер возмещения всё равно должен определяться по «свежей» дате — не ранее чем за 60 дней до направления проекта договора.

Однако из этого правила есть важное исключение. Новая редакция не применяется, если на день вступления закона в силу:

1. между собственником и лицом, обеспечивающим реализацию КРТ, уже заключён договор о переходе права собственности на жилое помещение; либо
2. имеется вступившее в законную силу решение суда о понуждении собственника к заключению такого договора, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность одному из лиц, указанных в части 14 статьи 32.1 ЖК РФ. 

Логика исключения проста: если права сторон уже оформлены договором или подтверждены судом, пересмотр цены задним числом нарушил бы стабильность правоотношений. Всем остальным — в том числе тем, кто ждал предложения годами, — гарантируется оценка по актуальной рыночной стоимости.

 

5. Практическое значение для собственников

Для собственника квартиры в доме, попавшем в КРТ, закон означает следующее: 

1. Компенсация ближе к рынку. Ушёл главный риск старой редакции — оценка по цене многолетней давности. Пример из практики обсуждений: решение о КРТ принято в начале 2024 года, предложение собственнику направлено в 2026-м. При старом подходе квартира ценой 5,5 млн рублей на момент решения могла компенсироваться именно по 5,5 млн, хотя сопоставимое жильё к 2026 году стоит уже 7 млн. Теперь расчёт должен опираться на актуальную стоимость.
2. Оценка не ограничивается ценой квартиры. В возмещение входят рыночная стоимость доли в общем имуществе дома (включая земельный участок) и убытки: расходы на переезд, временное проживание, поиск и оформление жилья. Если в расчёте указана только цена квартиры, а подтверждённые убытки проигнорированы, это основание для возражений.
3. Цену можно оспаривать. «Свежая» дата оценки не означает автоматического согласия с предложенной суммой: собственник вправе заказать независимую оценку, представить возражения и отстаивать позицию в суде. Срок в 60 дней — это требование к дате оценки, а не запрет на спор о цене.
4. Срок 45 дней — не «последний шанс согласиться». По правилам статьи 32.1 договор о переходе права собственности подлежит обязательному заключению: если собственник в течение 45 дней со дня получения проекта договора не подписал его, застройщик может обратиться в суд. Но истечение срока не обязывает собственника принять предложенную цену — оно лишь открывает второй стороне путь в суд, где цена всё равно будет проверяться.

 

6. Краткие выводы

• Закон № 297-ФЗ — точечный, но содержательно значимый: он меняет дату определения равноценного возмещения при расселении по КРТ с даты решения о развитии территории на дату не ранее чем за 60 дней до направления проекта договора.
• Восемь терминологических правок унифицируют понятие «равноценное возмещение» по всему тексту статьи 32.1 ЖК РФ — это работа юридической техники, снижающая риск споров о толковании.
• Правила действуют с обратной силой, но не затрагивают отношения, где договор уже заключён или есть вступившее в силу судебное решение о его понуждении.
• Общий вектор поправок — защита собственников от обесценивания компенсации из-за затяжных сроков реализации проектов КРТ.