Часть 2.1. Корякин В.И. Новые правила определения видов разрешённого использования земельных участков.

Часть 2.1. Новые правила определения видов разрешённого использования земельных участков.

Василий Иванович Корякин

Начальник Управления нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости (Росреестр)

 

Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:

● Выбор видов разрешённого использования

● Самостоятельный выбор ВРИ из Градостроительного регламента

● Ограничения в выборе ВРИ

● Особый порядок выбора ВРИ государственными и муниципальными учреждениями

● Выбор ВРИ в случае КРТ; в случае участка, предоставленного на торгах

 

Статья 14.4 запрещает арендатору изменять ВРИ. Однако №295-ФЗ позволяет уполномоченному органу выбрать вид разрешённого использования от имени собственника. Это может быть обход закона, что, по моему мнению, недопустимо. Даже если прямого запрета нет, арендодатель не вправе так поступать. Верховный суд, вероятно, признает это нарушением законодательства.

Первая ситуация. Когда был принят 171-й Федеральный закон, в нём появилось ограничение на изменение ВРИ земельных участков, предоставленных на торгах. Если участок был предоставлен без торгов, закон не содержал прямого запрета на изменение ВРИ. Законодатель предусмотрел запрет только для участков, предоставленных на торгах, а для остальных не было ограничений.

На практике это приводило к тому, что земельные участки предоставлялись под огородничество без проведения торгов (подпункт 19.39.6). Затем огородничество превращалось в строительство многоквартирных домов. Верховный суд признал такие действия нарушением законодательства и запретил менять вид разрешённого использования земельных участков, предоставленных без торгов.

Подобные решения Верховного суда были приняты неоднократно. Если муниципалитеты будут выбирать вид разрешённого использования от имени уполномоченного органа и заключать дополнительные соглашения с арендаторами на изменение ВРИ, это также будет нарушением закона. Закон прямо запрещает арендатору менять вид разрешённого использования.

Однако, несмотря на запрет, органы, выступающие в роли арендодателей, могут выбирать вид разрешённого использования из градостроительного регламента. Верховный суд, вероятно, признает такие действия нарушением ограничений, предусмотренных 295-м Федеральным законом.

Закон ясно определяет, что выбор вида разрешённого использования возможен только в двух случаях: когда мы выбираем из вариантов, предусмотренных градостроительным регламентом, и когда устанавливается условно разрешённый вид использования. Установление условно разрешённого вида использования — это не выбор, а отдельная процедура, предусмотренная Градостроительным кодексом и включающая публичные слушания и другие мероприятия. Закон чётко разграничивает эти понятия, чтобы избежать путаницы.

Сейчас муниципалитеты спрашивают, может ли арендатор земельного участка запросить изменение его вида разрешённого использования по заявлению, а затем заключить дополнительный договор, предусматривающий новый вид использования. Это фактически приводит к смене вида разрешённого использования участка. Даже если арендатор устанавливает условно разрешённый вид использования наряду с основным, это всё равно изменяет вид разрешённого использования. Верховный суд в своём обзоре от 19 ноября подробно объясняет, почему арендатор не должен менять вид разрешённого использования. В Гражданском кодексе указано, что арендатор ограничен в использовании земельного участка не только актом, определяющим его режим, но и условиями договора аренды. Арендатор не имеет права изменять договор в одностороннем порядке и требовать от арендодателя изменения вида разрешённого использования по своему выбору.

Нахождение земельного участка в аренде в определённой зоне не даёт арендатору права самостоятельно выбрать другой вид разрешённого использования. Важно учитывать, что даже условно разрешённые виды использования не могут быть изменены без соблюдения установленных процедур. Верховный суд подчёркивает: если участок предоставлен с конкретным видом использования, наличие других видов в градостроительном регламенте не означает, что арендатор может обязать муниципалитет изменить условия договора и разрешить другой вид использования.

295-й Федеральный закон чётко разделяет понятия условно разрешённого и основного вида использования земли. Однако Верховный суд считает, что арендатор не имеет права менять вид использования, включая условно разрешённый. Арендатор, желающий использовать участок иначе, чем предусмотрено договором, может попытаться получить разрешение на условно разрешённый вид использования. Но Верховный суд подчёркивает, что воля арендатора, обладающего обязательством использовать участок для строительства определённого объекта, не должна ущемлять права собственника земли.

Утверждение ПЗЗ не обязывает арендодателя изменять договор в части видов использования. Верховный суд строго указывает на действия арендатора. Если с 1 марта 2026 года арендатор обратится за установлением условно разрешённого вида использования при наличии ограничений, это будет невозможно. Закон вводит жёсткие ограничения на такие действия. Судебная практика будет следовать этому подходу, Верховный суд сохранит свою прежнюю позицию.

В случае с государственными и муниципальными учреждениями действует особый порядок, предусмотренный 295-м Федеральным законом. Для изменения вида разрешённого использования участка необходимо решение уполномоченного органа. В общем порядке собственник земельного участка может выбрать любой вид разрешённого использования, обратившись в орган регистрации прав. Здесь решение уполномоченного органа не требуется. Однако если земельный участок находится в пользовании государственного или муниципального учреждения, изменить вид его использования можно только через уполномоченный орган. Это вызывает вопросы и критику, особенно в отношении унитарных предприятий, которые также выполняют государственные задачи. Хотя позиция по этому вопросу ещё не сформировалась окончательно, на данный момент унитарные предприятия не имеют исключений из этого правила. Если они являются арендаторами земельного участка, то не смогут изменить его вид разрешённого использования. В государственных учреждениях важно следовать уставной деятельности участка при изменении его назначения. Если участок используется не по профилю, то изменение вида разрешённого использования невозможно.

Что касается КРТ, то если все арендаторы земельных участков ограничены в выборе вида разрешённого использования, то в рамках КРТ арендатор может менять этот вид. Это исключение из общего правила. Если арендатор занимается комплексным развитием территории, то он имеет право выбирать вид разрешённого использования. Если же я как арендатор оказался в границах КРТ, но не участвую в комплексном развитии территории, я не могу изменить вид разрешённого использования. Это может сделать только тот, кто непосредственно занимается комплексным развитием территории.

Кроме лиц, занимающихся комплексным развитием территорий, существуют также арендаторы земельных участков, на которых размещены линейные объекты. Закон прямо указывает, что правообладатели таких участков, включая арендаторов, имеют право обратиться в орган регистрации прав с заявлением об изменении вида разрешённого использования. При этом подготовка документации по планировке территории не требуется.

Второе исключение из правил: собственник или арендатор земельного участка, образованного до вступления в силу закона, может изменить вид разрешённого использования, если участок предназначен для линейного объекта.

В статье 39.8 сохранилось правило: если земельный участок предоставлен на торгах, изменить его вид разрешённого использования нельзя. Это касается изменений, внесённых по результатам аукциона, или в случае, если аукцион признан несостоявшимся. То есть это правило до сих пор действует.

Если другая норма разрешает арендатору земельного участка в границах КРТ менять разрешённый вид использования участка при осуществлении КРТ, то это ограничение распространяется и на участки, предоставленные на торгах. Несмотря на разрешение менять ВРИ, эта норма ограничивает такие изменения для участков, полученных на торгах. Вероятно, в ближайшее время эта норма утратит силу, так как она ограничивает права арендаторов участков в границах КРТ, предоставленных на торгах. Однако пока эта норма действует и с 1 марта не изменилась.