Продление противосанционных мер в сфере законодательства о градостроительной деятельности
Часть 3
Максим Евгеньевич Галь
Заместитель директора Департамента Минстрой РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
● Процедура прекращения прав на недвижимость
● Усовершенствования в КРТ в 2026 году
При комплексном развитии территорий предусмотрена процедура прекращения прав на недвижимость. Этот процесс регулируется статьёй 56.12 Земельного кодекса. Ознакомиться с этой процедурой должны правообладатели недвижимости, срок аренды или иных прав на землю которых составляет менее пяти лет. Если это ваш случай, вы не сможете инициировать КРТ или заключать договоры по этому направлению.
Если проект КРТ инициируется администрацией, вам не предоставляется преимущественное право на заключение договора. Вам остаётся только ждать, когда ваши права будут прекращены. Процедура прекращения прав упрощена и осуществляется путём уведомления об одностороннем отказе от договора. В отличие от классического механизма, когда орган власти принимает решение об изъятии и направляет договор, вы получаете уведомление об отказе, после чего договор аренды расторгается через 10 дней.
Администрация исходит из того, что при сроке менее пяти лет вы не успеете подготовиться к строительству или проектированию, поэтому нет смысла начинать процесс. Норма разработана таким образом, что если срок ваших прав менее пяти лет, договор расторгается через 10 дней с момента получения письма от администрации о том, что договор расторгнут.
Важно не только обратить внимание на односторонний отказ, но и учесть, кто имеет право направить такое письмо. Земля в рамках комплексного развития может быть федеральной, муниципальной, региональной. Арендовать эту землю могли различные органы, включая Росимущество и другие федеральные структуры. В контексте комплексного развития решение об изъятии принимает тот орган власти, который инициировал этот процесс. Предположим, решение о КРТ принял регион. Регион будет изымать все участки, независимо от их принадлежности – федеральные, региональные или муниципальные. Уведомления об изъятии или одностороннем отказе будут направляться именно регионом.
Если срок аренды превышает пять лет, заключается соглашение об изъятии. Если срок аренды менее пяти лет, правообладатель получает уведомление об одностороннем отказе. Ключевой момент в этой конструкции – взаимодействие с Росимуществом. Администрация, прежде чем направить уведомление, должна получить предварительное согласование от Росимущества. Если вы являетесь собственником имущества, полученного от Росимущества, и получаете уведомление об одностороннем отказе от региона или администрации, важно выяснить, было ли Росимущество согласно на прекращение договора. Администрация, направившая уведомление, является надлежащим лицом для заключения нового договора.
Если срок аренды менее пяти лет, договор считается расторгнутым через 10 дней после получения уведомления. В этом случае у вас прекратится право аренды на землю, но может сохраниться право собственности на незавершенное строительство. Вы можете попытаться повторно получить землю, ссылаясь на преимущественное право собственника здания на выкуп. Однако исход этого спора может быть разным. Таким образом, ключевым моментом является взаимосвязь аренды 5 лет и срока её действия.
Сегодня самый актуальный вопрос — как посчитать убытки. Споры могут возникать только по стоимости. В суд можно принести оценку от члена СРО, оценщика, чтобы он оценил имущество. И спор будет вестись только по этой стоимости. Здесь важно отметить различие в законах для собственников и арендаторов коммерческой и жилой недвижимости. При оценке стоимости прекращения прав на нежилую недвижимость, оценщик должен предоставить свою оценку в суд или администрацию. Оценка должна быть свежей, то есть не старше двух месяцев. Если же речь идёт о прекращении прав на жилые помещения, оценка проводится на день принятия решения о комплексном развитии территории. Это значит, что при оценке жилого помещения учитывается дата принятия решения о КРТ.
Сейчас много инициатив. Одна из них — законопроект Архангельской думы № 957525-8. Он предлагает, чтобы решение о КРТ принималось, но его реализация могла занимать 5, 7 или 10 лет. Если жильё изымают через 10 лет, нужно оценивать его на текущую дату. Жителям должны выплатить сумму, которая является рыночной и соразмерной именно в этот день, а не ту, что была 5 лет назад. В этом вопросе есть проблема с расхождениями в датах. Чем позже происходит изъятие, тем меньше учитываются инфляционные факторы и реальная стоимость жилья.
Архангельская дума подготовила законопроект, чтобы уравнять условия для нежилых и жилых помещений. Оценка должна быть актуальной, а не устаревшей. Вопрос в том, что считать актуальной оценкой. Важно, чтобы этот срок был одинаковым для всех. Например, я думал, что речь идёт о двух месяцах, но если полгода, то это тоже приемлемо. Однако законопроект был отклонён из-за некорректной формулировки. Главная проблема в том, что сроки и подходы различаются, и это уже вызывает вопросы у многих, включая федеральные органы и регионы, которые сталкиваются с реализацией таких проектов.
Судебная практика по вопросам изъятия жилых помещений весьма обширна. Какое решение принимают суды? В большинстве случаев они не учитывают норму об оценке жилья на день, предшествующий решению о комплексном развитии территории (КРТ). Судьи настаивают на проведении новой оценки на текущую дату. Если спор инициирует гражданин, суд назначает новую оценку на текущую дату. Возникает вопрос: как быть, если изъятие осуществляет частная сторона? Она может пойти навстречу и провести более свежую оценку. Но если оценку заказывает бюджет, как он может изменить дату, если ему чётко указали использовать другую? Изменение даты напрямую влияет на стоимость. Суды подчёркивают необходимость проведения недавней оценки.
Второй вопрос касается жилой недвижимости, реализуемой в рамках КРТ. Это аварийное жилье и дома, находящиеся в технически ветхом состоянии. Критерии, описанные для ИЖС, применимы и к многоквартирным домам. В случае аварийного жилья, если дом планируется к сносу, капитальный ремонт не требуется. Деньги на его проведение собирать не нужно. В другой категории домов, которые также подлежат сносу в рамках КРТ, капитальный ремонт проводить разрешено. Можно делать как текущий, так и капитальный ремонт. Однако граждане все равно платят взносы на капитальный ремонт. Когда они обращаются в суд с вопросом о возврате средств, суды указывают, что стоимость возмещения должна включать сумму, уплаченную за капитальный ремонт, даже если он не был проведен. Это подтверждается судебной практикой. Граждане могут вернуть деньги, уплаченные за капремонт домов, подлежащих сносу, если ремонт не был выполнен.
Усовершенствования в КРТ в 2026 году. Правообладатели, которые не могут утвердить ДПТ из-за противоречий с генеральным планом и ПЗЗ, должны иметь те же права, что и те, кто выиграл торги на эти договоры. Им нужно предоставить упрощённое право на подготовку и утверждение ДПТ без ожидания корректировки генплана и ПЗЗ.
Ещё один важный момент: если у правообладателя есть участок в собственности или аренде, он может без торгов получить любой другой участок рядом для строительства социальных, коммунальных или транспортных объектов. Это позволит ему не использовать свою территорию для коммерчески неэффективных зданий. Если участок, который он хочет получить, не имеет общей границы с его текущим участком, но находится рядом и в пределах квартала или микрорайона, его также можно отдать без торгов. Это позволит правообладателю вынести социальные объекты, такие как поликлиники или коммунальные объекты, например, тепловые подстанции, за пределы своего участка. Такие инфраструктурные объекты не выгодны для продажи, поэтому их строительство на собственном участке нецелесообразно.
Следующий важный аспект касается жилищных прав граждан. Если мы проводим торги на комплексное развитие территории, то жители домов, которые участвуют в голосовании по вопросу включения их домов в проект или выхода из него, должны иметь право принять решение. Это решение должно быть принято до заключения договора.
Сегодня процедура выглядит следующим образом: мы готовим проект, созываем общее собрание граждан, и они могут подумать над вопросом: хотят ли они участвовать в комплексном развитии территории или нет. У них есть на это срок, который устанавливает субъект, но не менее месяца. В среднем по стране этот срок составляет 60-90 дней. Ключевой момент — этот вопрос должен быть решен до торгов. Однако торги могут быть объявлены только через два-три месяца. После торгов уже поздно принимать решение.
Уже принят закон, который изменил концепцию. Если в регионе нет нормативного акта, то если граждане не собрались в течение установленного срока, это считается их согласием с проектом. Однако регионы могут принять акты, которые будут трактовать молчание граждан как несогласие. Таким образом, региональные акты решают, является ли молчание согласием или отказом участвовать в проекте.
