Комплексное развитие территорий 2026
Часть 3
Максим Евгеньевич Галь – Заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России.
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Федеральный закон от 24 июня 2025 г. № 181-ФЗ
Федеральный закон от 24 июня 2025 г. № 181-ФЗ
Комплексное развитие территорий (КРТ) по инициативе правообладателей, роль регионального законодательства и процедурные изменения
Федеральный закон от 24 июня 2025 г. № 181-ФЗ стал логическим продолжением масштабной реформы градостроительного законодательства, начатой в 2020 году. Данный нормативный акт детализирует механизмы реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ), смещая центр принятия решений с федерального уровня на региональный и расширяя права частных инвесторов (правообладателей). Закон направлен на ускорение темпов обновления городской среды, вовлечение в оборот неиспользуемых земель и создание прозрачных правил для расселения граждан.
1. КРТ по инициативе правообладателя: от частной земли к комплексному проекту
Механизм КРТ по инициативе правообладателей (регулируется ст. 70 Градостроительного кодекса РФ) позволяет собственникам земельных участков и объектов недвижимости самостоятельно инициировать масштабную реновацию своей территории. Федеральный закон № 181-ФЗ уточнил этот процесс, сделав его более предсказуемым для бизнеса.
Суть механизма: Группа собственников (не менее двух), чьи участки расположены в границах одного элемента планировочной структуры (например, квартала), объединяются для подготовки единого проекта планировки.
Ключевые изменения 2025 года:
- Упрощение согласования. Закон № 181-ФЗ закрепил практику, при которой полномочия по согласованию таких проектов переданы на уровень субъектов РФ. Если проект не затрагивает объекты федерального значения, правообладатели взаимодействуют напрямую с региональным министерством строительства или архитектуры, минуя длительные межведомственные процедуры в Москве.
- Обязательства по инфраструктуре. В договоре о КРТ, заключаемом между правообладателями и органом власти, теперь жестко регламентируются сроки строительства не только жилья, но и социальной (школы, детские сады) и транспортной инфраструктуры. Закон исключает возможность перекладывания этих затрат на бюджет при сохранении коммерческой выгоды инвестора.
- Преимущественное право. Если один из собственников в границах будущего КРТ отказывается от участия в инициативе, орган власти получает право изъять его участок для муниципальных нужд с последующей передачей основному консорциуму правообладателей, чтобы не допустить фрагментации застройки.
Практический пример:Промышленная зона в крупном российском городе, состоящая из пяти участков разных собственников. Ранее они не могли договориться о единой застройке из-за бюрократических барьеров. После вступления в силу № 181-ФЗ они готовят проект, где 30% территории отдается под технопарк, 50% — под жилье бизнес-класса, а 20% — под муниципальный парк. Регион утверждает проект в течение 30 дней, так как федеральное согласование не требуется.
2. Роль закона субъекта РФ: правила включения МКД в границы КРТ
Наиболее дискуссионным аспектом КРТ всегда оставался вопрос включения в программу реновации многоквартирных домов, которые не признаны аварийными. Федеральный закон № 181-ФЗ окончательно закрепил право регионов самостоятельно определять критерии включения таких домов.
Базовое правило:По общему правилу, в КРТ жилой застройки включаются дома, признанные аварийными. Однако закон позволяет субъектам РФ устанавливать дополнительные критерии для включения неаварийных МКД. Регулирование на уровне региона: Согласно закону № 181-ФЗ, законодательное собрание региона (например, Мособлдума или Заксобрание Санкт-Петербурга) обязано принять региональный закон о КРТ. В нем прописываются:
- Критерии износа. Например, регион может установить, что в программу включаются дома с износом более 60% (при нормативном сроке службы в 50 лет), имеющие централизованное отопление, но не имеющие систем водоотведения, или дома, построенные в период индустриального домостроения (хрущевки, брежневки) определенных серий.
- Правила включения. Закон субъекта может установить иные правила для домов, соответствующих критериям износа, если собственники не провели общее собрание в установленный срок. Если жильцы проигнорировали уведомление о голосовании, дом может быть включен в КРТ автоматически на основании регионального закона.
- Границы территории. Субъект РФ определяет минимальный размер территории КРТ (например, не менее одного квартала), чтобы избежать точечного сноса одного дома посреди сохраняемой застройки.
Важный процедурный нюанс: Исключение дома из уже принятого решения о КРТ (даже если он не аварийный) возможно только по решению общего собрания собственников. Однако закон № 181-ФЗ жестко ограничил срок: такое собрание должно состояться и протокол должен быть передан в администрацию до дня утверждения документации по планировке территории (ДПТ). Как только проект планировки утвержден, выйти из программы по желанию собственников становится невозможно.
3. Изменение решения и договора о КРТ: гибкость против правовой определенности
Крупные градостроительные проекты длятся годами, за которые экономическая конъюнктура может измениться. Федеральный закон № 181-ФЗ систематизировал процедуру внесения изменений в решение о КРТ и сам договор.
Основания для изменения:
- Техническая невозможность. Если в ходе подготовки ДПТ выясняется, что на участке проходят магистральные сети, которые невозможно перенести, границы КРТ могут быть скорректированы.
- Изменение ТЭПов (технико-экономических показателей). Если инвестор доказывает, что изначальная высотность или плотность застройки не позволяет окупить затраты на социальную инфраструктуру, регион вправе пойти на изменение параметров.
- Замена лица в обязательстве. При продаже проекта девелопером новому инвестору.
Процедура изменения:
- Инициация. Изменение может быть инициировано как органом власти, так и самим правообладателем.
- Публичные процедуры. Любое существенное изменение границ КРТ или перечня сносимых домов требует проведения новых общественных обсуждений или публичных слушаний. Закон № 181-ФЗ сократил минимальный срок экспозиции проекта для таких слушаний, но обязал власти проводить их в гибридном (очном и онлайн) формате.
- Дополнительное соглашение. Изменение решения о КРТ оформляется постановлением органа власти, на основании которого заключается дополнительное соглашение к договору о КРТ.
- Защита прав граждан. Если в результате изменения решения в границы КРТ попадают новые МКД, не соответствующие первоначальным критериям, для их включения требуется новое решение и повторный цикл голосования собственников. Если же изменения касаются только параметров застройки (этажность, отступы) без расширения границ, повторное голосование жильцов не требуется.
Типичные ошибки и риски:
- Нарушение сроков ОСС: Попытка провести собрание собственников после утверждения ДПТ. Результат: дом остается в КРТ без права вето.
- Игнорирование регионального закона: Попытка применить федеральные критерии к региональному проекту. Необходимо всегда сверяться с законом конкретного субъекта РФ.
- Фрагментация участков: Подача проекта КРТ по инициативе правообладателя без включения всех смежных участков квартала. Результат: отказ в согласовании из-за невозможности создать единый архитектурный облик.
Итог: Федеральный закон № 181-ФЗ от 24 июня 2025 года завершает формирование архитектуры комплексного развития территорий в России. Он передает регионам реальные рычаги управления городской средой, позволяя им адаптировать федеральную рамку под свои нужды — от точечного обновления исторического центра до массовой реновации советского жилого фонда. Для инвесторов закон создает более быстрый административный трек, но взамен требует жестких гарантий по строительству инфраструктуры. Для граждан главным предохранителем остается институт общего собрания собственников, однако окно возможностей для отказа от участия в КРТ теперь ограничено четкой юридической отметкой — утверждением документации по планировке.
