Часть 3.1. Изменения законодательства 2024-2025-2026 гг. в том числе в сфере государственного кадастрового учёта объектов недвижимости
Анжела Витальевна Нуприенкова
Заместитель начальника Управления законодательства в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии (Ростреестр)
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Изменения в соответствии с законами № 304-ФЗ, № 180-ФЗ
- Реестр разрешений на строительство
- Единая информационная система «Стройкомплекс.РФ»
- Изменения в Жилищном кодексе
Федеральный закон от 31.07.2025 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
304-й Федеральный закон — это огромнейший федеральный закон, разработку которого осуществлял Минэкономразвития по поручениям Правительства Российской Федерации. Основная задача этого федерального закона — введение реестровых моделей решений уполномоченных органов. 34-я статья этого закона вносит изменения в Градостроительный кодекс и вступит в силу с 1 сентября 2026 года.
Вместо разрешений на строительство будет реестр разрешений на строительство. Застройщику будет выдаваться выписка из этого реестра. По уведомлениям по объектам ИЖС и садовым домам вводится реестр уведомлений о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства. На самом деле это будет даже не реестр уведомлений, а реестр решений о соответствии планируемых к строительству объектов и так далее.
Норма для уведомления о планируемом строительстве, предусмотренная в статье 51 примечание 1 Градостроительного кодекса не будет больше работать, потому что основанием для осуществления строительных работ будет являться только запись о соответствии планируемых к строительству объектов ИЖС и садовых домов, что будет подтверждаться выпиской из этого реестра. Мы очень долго добивались выписок из реестра и пытались доказать, что сама по себе запись в реестре, который никто не видит и в который зайти никто не может, не может работать как таковая. Мы ведём реестр с 1998 года, поэтому мы прекрасно понимаем, что доступ в него могут иметь только те лица, которым дали право на это.
Произошло изменение в статье 5.2 о реестре разрешения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию. Застройщик будет получать выписку из этого реестра. В органы регистрации прав для осуществления учётно-регистрационных действий тоже будет направляться выписка из реестра разрешений на ввод объектов капстроительства в эксплуатацию.
По объектам ИЖС и садовым домам тоже есть реестр уведомлений об окончании строительства объектов индивидуального жилищного строительства либо направление уведомлений о несоответствии. Физически получится реестр решений о соответствии построенного, реконструированного объекта ИЖС или садового дома, исходя из того, как было сформулировано в проекте приказа Минстроя.
51-я статья редактируется, и в неё добавляются новые части. Подтверждением выдачи разрешения на ввод является запись в реестре разрешения на строительство.
По федеральным органам власти, госкорпорациям введение этого реестра будет осуществляться в единой информационной системе. Чуть раньше в Градостроительном кодексе введено сокращение — Стройкомплекс.РФ.
В неё будут вносить информацию о выданных разрешениях на строительство по решениям, которые выдаются органами власти субъектов или органами местного самоуправления. Введение этого реестра будет осуществляться в ИСОГД субъекта Российской Федерации. Порядок ведения этих реестров будет определяться Правительством Российской Федерации. Состав сведений и типовая форма выписки будет определяться Минстроем. Несмотря на то, что порядок ведения реестра будет определяться Правительством, субъект Российской Федерации может установить порядок формирования ведения реестра разрешения у себя на территории.
Если не распространяется градостроительный регламент, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации, допустимость размещения объекта. Это важно с учётом видов разрешённого использования и ограничений, которые устанавливаются зонами с особыми условиями использования территории. Сейчас мы постоянно сталкиваемся с тем, что выдали разрешение на строительство, потом установили зону с особыми условиями и ещё внесли сведения в ЕГРН. При выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию мы сталкиваемся с ситуацией, что объект там находиться не может, но его уже построили.
В статье 51.1 похожие нормы относительно уведомлений о соответствии построенных объектов. Федеральные органы в Стройкомплексе.РФ будут всё это фиксировать, региональные органы будут фиксировать в ИСОГД, в порядке, который устанавливается Правительством РФ. Формы выписки также утверждены.
Аналогичные изменения вносятся в 55-й статье относительно разрешения на ввод, что он удостоверяет, где будет вестись: тоже в Стройкомплексе.РФ, в ИСОГД субъектов. Фактом подтверждения выдачи разрешения на ввод является запись в реестре разрешений на ввод. Обязательным приложением к выписке будет являться технический план. В выписке должны быть сведения, необходимые для осуществления кадастрового учёта объекта строительства.
В 56-й статье Градостроительного кодекса добавляются разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, уведомления о планируемом окончании, уведомления об окончании.
59-я статья посвящена изменениям в законе О государственной регистрации недвижимости. В ней зафиксирована обязанность направить в орган регистрации прав выписку.
Осталось разрешение на строительство здания и сооружения или выписка из реестра в зависимости от того, когда выдавался документ. Сейчас выдаются просто разрешения на строительство, и только после 1 сентября будут выдаваться выписки.
Общий закон вступает с 1 марта 2026 года, статьи Росреестра (34-я, 46-я, 59-я) вступают в силу с 1 сентября 2026.
Переходная норма касается того, что не будет реализована автоматизация процесса, и выписки из реестров должны будут представляться тем лицом, который подаёт заявление в органы регистрации прав. Но по 19-й статье органы должны сами делать выписки и направлять их в Росреестр.
Федеральный закон от 24.06.2025 г. № 180-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статьи 6 и 7 Федерального закона «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
В 12-й и 13-й статьях Жилищного кодекса указаны полномочия федеральных органов власти, государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. За Российской Федерацией — выработка государственной политики и нормативно-правовое регулирование в области государственного учёта жилищного фонда, определение порядка государственного учёта жилищного фонда. За субъектами Российской Федерации — установление порядка проведения технического учёта жилищного фонда, в том числе технической инвентаризации, технической паспортизации.
В 15-й статье Жилищного кодекса вводится в положение о том, что информация о многоквартирном доме и его составе в жилых и нежилых помещениях, машино-местах будет содержаться не в техническом, а в электронном паспорте многоквартирного дома. Форму этого паспорта утверждает Минстрой.
По жилым домам (не садовым) вводится электронный паспорт жилого дома. Форму этого паспорта тоже будет утверждать Минстрой.
По 19-й статье тоже есть изменения: жилищный фонд подлежит государственному учёту, осуществляется в отношении жилых домов, жилых помещений, многоквартирных домов. То есть не сам многоквартирный дом является объектом государственного учёта жилфонда, а именно жилые помещения в этом многоквартирном доме.
Государственный учёт жилищного фонда представляет собой деятельность по обработке, хранению, представлению информации, предусмотренных системой ГИС ЖКХ, на основе проведения технического учёта жилищного фонда, технической инвентаризации, технической паспортизации. Обязали застройщиков делать электронные паспорта многоквартирных домов, малоэтажных жилых комплексов после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Подрядчиков, которые строят жилые дома на основании договора строительного подряда со счетами эскроу, обязали делать электронные паспорта жилого дома.
Определили лиц, которые являются собственниками всех помещений в многоквартирном доме, размещать информацию в ГИС ЖКХ.
Орган регистрации прав даёт информацию об объектах недвижимости, то есть о квартирах и жилых домах. Также обязали давать информацию по результатам государственного кадастрового учёта и регистрации прав об объектах теплоснабжения и водоснабжения.
Государственный учёт жилищного фонда ведётся путём размещения информации в ГИС ЖКХ, независимо от права собственности, и осуществляется со дня ввода в эксплуатацию или со дня государственного кадастрового учёта. Объекты исключаются из государственного учёта жилищного фонда, если мы снимаем объекты недвижимости с кадастрового учёта.
