Часть 1.2. Защита прав на недвижимость в условиях угроз в цифровой среде
Алексей Игоревич Бутовецкий
Статс-секретарь — Заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ
регистрации, кадастра и картографии РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Недействительность сделок
- Встречное исполнение обязательства
Недействительность сделок
п. 1 ст. 166 ГК
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
п. 2 ст. 167 ГК
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Есть оспоримые сделки, которые считаются действительными, пока суд не признает их недействительными. И есть ничтожные сделки, которые не требуют судебного вмешательства. Например, в деле Долиной покупатель не получил деньги обратно, но квартиру вернули. В статье 167 Гражданского кодекса говорится, что каждая сторона обязана вернуть всё полученное по сделке.
Теперь давайте посмотрим, какие основания Ст. 168 ГК (сделки, противоречащие закону):
- 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
- 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Обычно сделка, противоречащая закону, является оспоримой. Но если она нарушает закон и одновременно затрагивает публичные интересы или права и законные интересы третьих лиц, она становится ничтожной.
Я могу привести в пример односторонние сделки. Допустим, владелец решает разделить свой земельный участок, нарушая допустимые размеры. Например, я разделил свой участок на два. Эта сделка нарушает закон? Да, нарушает. С другой стороны, третьим лицам, например, арендаторам может быть всё равно, что у меня теперь два участка вместо одного. Если нет других заинтересованных лиц, можно предположить, что права третьих лиц не нарушены.
- 3. Ст. 169 ГК. Сделки, противоречащие основам правопорядка и нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последстви более ста лет.я, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.
Пример: договор аренды нежилого здания для производства действителен. Закон это разрешает. Но договор аренды нежилого здания для производства наркотиков будет незаконным, потому что это противоречит статье 169 Гражданского кодекса. Одно слово меняет всё.
Эта норма была придумана Владимиром Ильичом Лениным. Она пришла к нам из Гражданского кодекса 1922 года и просуществовала в неизменном виде более ста лет.
В середине 2010-х годов директор санатория «Переделкино» продал один из корпусов по заниженной цене аффилированному лицу, а затем арендовал его по завышенной стоимости. Несколько лет не платил аренду, и арендодатель взыскал долги через суд, получив права на остальные корпуса. В итоге санаторий полностью перешел в собственность аффилированного лица. Акционеры пытались оспорить сделки, но проиграли суды, которые признали их действительными.
Дело дошло до президиума ВАС, где юристы истца указали на устаревшую редакцию статьи 169 ГК. Суд решил, что применение статьи 169 приведёт к передаче санатория в собственность РФ, и вместо этого применил статью 10 ГК о недобросовестном поведении, вернув имущество санаторию. Это стало поводом для реформы законодательства о недействительности сделок, включая поправки в статью 169 ГК.
- 4. Ст. 178 ГК. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Суды сейчас связывают сделку с последующим распоряжением деньгами. Например, человек мог потратить полученные за квартиру деньги на что угодно — проиграть в казино, купить машину. Но он передал эти деньги мошенникам. Этот вопрос, вероятно, скоро рассмотрит Пленум Верховного суда. Сейчас на него оказывают большое давление, требуя от судов прямых указаний по таким делам.
- 5. Ст. 179 ГК. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Одна сторона продает квартиру другой, но та утверждает, что действовала под влиянием заблуждения и денег нет, требуя возврата квартиры. Судебный пристав возвращает квартиру на основании решения суда, восстанавливая право продавца. Но покупатель интересуется, как быть с деньгами. Необходимо, чтобы суды чётко прописывали в резолютивных частях решений порядок исполнения, например, возврат квартиры после поступления денег на депозит.
Гражданин Б купил квартиру у гражданина А через банк. Позже родственники А заявили в полицию, что он длительно находится в психиатрической лечебнице. Паспорт и внешность А использовал мошенник, который получил электронную подпись и подписал договор от имени А. Гражданин Б стал собственником, но деньги А не получал. Сделка ничтожна по пункту 2 статьи 168 ГК РФ, так как нарушает права третьих лиц. Гражданин А не заключал договор, и вернуть деньги он не может. Ситуация сложная. Возможно, придётся идти в суд для виндикации и взыскания убытков. Также можно обратиться к статье 183 ГК РФ о заключении сделки неуполномоченным лицом, хотя здесь одобрения сделки нет.
Ст. 26 (п. 13, ч. 1) Закона о регистрации недвижимости (приостановление регистрации прав) Государственная регистрация прав приостанавливается если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.
В день поступает до 100 пакетов документов из МФЦ или через портал Госуслуг. Регистратор прав не взаимодействует с заявителями напрямую, он не знает о ситуации в фронт-офисе и не может оценить законность сделок. Если бы он знал о нарушениях, мог бы отказать в регистрации перехода права собственности. Это часть ответственности регистрационной системы, хотя доказать это сложно.
С чем связана эта реформа? Первый фактор — это неудавшаяся отмена регистрации сделок, второе — появление системы МФЦ и исключение регистраторов, третье — это коррупция.
Стабильно всегда было в год 4,5 тысячи уголовных дел. Сейчас появились новые вызовы, о которых раньше мы не знали, и теперь система опять стоит перед выбором, что изменить. Существующие инициативы:
- Предлагается обязательная видеофиксация сделок. Вопрос в том, кому это поможет и что именно фиксировать. Например, если человек подписал документ дрожащей рукой, это может вызвать сомнения. Хотя у нотариуса уже есть видеофиксация.
- Предлагается обязательное психиатрическое освидетельствование при сделках с недвижимостью. Росреестр мог бы проводить такие освидетельствования, но это противоречит Конституции и врачебной тайне. Минздрав категорически против такой инициативы.
- Парламентарии предлагают, чтобы продавец сообщал регистратору о своём новом месте жительства после продажи квартиры. Также требуется согласие другого лица, например, родственника.
- Предлагается ввести «период охлаждения» для сделок с недвижимостью. Это уже обсуждалось депутатами, и в деле Долиной он длился четыре месяца.
- Предлагается внести поправки в статью 167 Гражданского кодекса. Это позволит суду при признании сделки недействительной определять порядок её исполнения, включая даты возврата квартиры и денег. Важно уделить внимание вопросам передачи ключей, выселения и сохранения права пользования.
- Цивилисты, в частности Центр частного права, предлагают реформировать статьи 178 и 179 Гражданского кодекса. Они считают, что суды смешивают сделку и распоряжение деньгами, что неверно. Сделка и распоряжение деньгами — это разные вещи. Стороны выполнили свои обязанности по договору купли-продажи, и что они сделали с деньгами, это их дело.
- Предлагается вносить специальную запись в реестр при признании сделки недействительной. Регистратор не сможет зарегистрировать обратный переход, пока эта запись действует. Запись гасится только после внесения денег. Такая норма уже существует для изъятия недвижимости для государственных нужд.
Когда уже практически не осталось шансов…
Ст. 328 ГК. Встречное исполнение обязательства
1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
3. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
4. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.
Обратите внимание на третий пункт этой нормы. В Гражданском кодексе это тоже прописано. Это яркое проявление принципа справедливости: если ты не исполняешь свои обязательства, я не буду исполнять свои. Например, если ты не возвращаешь деньги, я не верну квартиру. Этот принцип придумал Аристотель. По Гражданскому кодексу даже суд не может требовать исполнения, если одна из сторон не выполняет свои обязательства. Если у тебя нет денег, ты не можешь требовать исполнения. Однако суды почему-то не применяют эту норму.
Есть ли норма, которая говорит, что этот принцип нужно применять и в сделках? Например, в договоре купли-продажи одна сторона обязуется передать другой имущество в собственность. В пункте 2 статьи 455 Гражданского кодекса написано, что сделка может быть заключена в отношении имущества, которое у вас уже есть или появится в будущем.
Этот принцип напоминает долевое строительство, когда одна сторона за деньги обязуется передать вещь другой стороне в будущем. Зачем придумали долевое строительство? На самом деле это обычный договор купли-продажи будущей квартиры. Гражданский кодекс уже всё придумал за нас. Но нужно было освободить застройщиков от уплаты госпошлины и ввести что-то модное. Когда пытаешься применить договор купли-продажи будущей вещи, всё становится на свои места в отношениях по долевому участию в строительстве.
В реестре сейчас зарегистрировано 9,3 миллиона объектов недвижимости, построенных по договорам долевого участия. Однако права на них не оформлены. Дома возведены, квартиры готовы, подписаны акты приёма-передачи или произошла односторонняя передача. Но кто же владелец квартиры? На первый взгляд, это дольщик. Однако пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса говорит, что право собственности возникает только с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом. В случае с долевым участием такой закон отсутствует. Следовательно, дольщик пока не является собственником.
Другой вариант: если собственника нет, то что это за имущество? Согласно статье 225 ГК, это бесхозяйная вещь. В Гражданском кодексе чётко указано, что вещь, от права собственности на которую отказался владелец, либо вещь, владелец которой неизвестен, либо вещь без владельца, является бесхозяйной. Однако продавцом такой вещи может быть только собственник или уполномоченное лицо. Некоторые специалисты в области гражданского права даже сейчас утверждают, что собственником квартиры фактически является застройщик. Однако это мнение не подтверждается законодательством.
Есть ли в Гражданском кодексе норма, которая говорит о том, что это можно применить и к недействительности сделок? Оказывается, есть.
Ст. 307.1 ГК. Применение общих положений об обязательствах (п. 3) 3. Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, иными законами или не вытекает из существа соответствующих отношений, общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются к требованиям:
1) возникшим из корпоративных отношений (глава 4);
2) связанным с применением последствий недействительности сделки (параграф 2 главы 9).
Этот подраздел, в том числе статья 328, регулируют последствия недействительности сделок. Вопрос в правильном применении норм Гражданского кодекса. В решении суда следует указать, что право покупателя сохраняется до возврата денег. По закону требовать иное нельзя, так как статья 328 запрещает такие требования.
Возможно, пресс-служба Верховного суда или адвокаты дадут разъяснения. Надеюсь, рынок успокоится, так как статистика нашего ведомства показывает, что ситуация не повлияла на рынок, а по сравнению с прошлым годом даже наблюдается рост.
Вопросы и ответы
Комментарий из зала: Хочу сделать небольшое замечание по сегодняшней лекции и итогам, а также по предложениям, связанным с делом Долиной. По-моему, очевидно, что нужно решать не конкретные или точечные вопросы, которые бы регулировали правоприменение в гражданском законодательстве, а требуется судебная реформа. Насколько мне известно, около десяти лет назад уже разрабатывалась концепция судебной реформы, но мы даже не начали её внедрять. А это помогло бы.
А. Бутовецкий: Я не эксперт в судебной системе, но могу поделиться своими мыслями. Когда я только начинал карьеру, общался с судьями в судах общей юрисдикции. Их работа невероятно сложная: с утра они рассматривают пенсионные споры, затем трудовые, гражданские, земельные, дела о возмещении ущерба от ДТП и так далее. Как во всём этом разобраться? Объём дел огромный, их нужно детально описывать. Но, по моему мнению, все случаи регулируются статьями 167 и 328, если знать их содержание.
Кроме того, суды должны учитывать более широкие последствия своих решений. Например, важно понимать, не приведёт ли решение в конкретном споре к негативным последствиям для рынка в целом. Вспомним ситуацию 2018 года, когда система ФГИС ЕГРН не работала 66 часов. Это привело к огромным убыткам для застройщиков, банков, нотариусов и других участников рынка недвижимости. Тогда только 51 регион использовал централизованную систему, и это серьёзно повлияло на рынок. Сегодня Росреестр оказывает 16 государственных услуг в секунду, и мы не можем позволить себе простоев.
Вопрос из чата: На сегодняшний день минимальное количество сведений по ФГИС ЕГРН — 100 штук на 29 тр. Планируется ли уменьшение минимального количества до 10-20 штук?
А. Бутовецкий: Нет, реформа предоставления сведений не планируется.
Вопрос из чата: Возможно ли внесение изменений в форму межевого плана с включением раздела по внесению изменений в зону лесничества? Установленные в ЕГРН зоны лесничества зачастую пересекают ранее учтённые земельные участки сельхозназначения, населённые пункты, в котором проводятся уточнения.
А. Бутовецкий: Уже с 2018 года работает 280-й федеральный закон, по которому ничего не нужно. В межевом плане указывается граница земельного участка и одновременно изменяемая граница лесничества. Здесь всё работает, проблем нет.
Вопрос из чата: Как Вам видится перспектива кадастровых инженеров, работающих вне штата ППК «Роскадастр» и ФГБУ «Рослесинфорг»»?
А. Бутовецкий: Трудно сказать однозначно. Мне кажется, что инженеры выполнили свою основную задачу. Сейчас у нас гораздо меньше проблем с реестром, он значительно наполнился за последние годы реформ. Со временем, вероятно, рынок кадастровых инженеров будет сокращаться, и количество людей, занятых в этой сфере, тоже уменьшится. Государство, скорее всего, будет решать свои вопросы через Роскадастр и Рослесинфорг. Во многих странах это уже государственная услуга. Это естественный процесс, когда рынок сужается и уменьшается количество специалистов. Поэтому в будущем я бы не стал выбирать профессию кадастрового инженера.
Вопрос из чата: При запросе сведений из ЕГРН с персональными данными на кадастрового инженера ложится обязанность предоставления договора подряда. Исполнитель задержит предоставление сведений, что значительно замедляет проведение кадастровых инженерных работ и ставит в неравные права кадастрового инженера в штате Роскадастра против кадастрового инженера вне штата.
А. Бутовецкий: У нас нет случаев, когда мы могли бы сказать, что кадастровый инженер, именно Роскадастра, получил такие сведения без договора подряда. Возможности внесения изменений не ставятся, договор подряда по-прежнему нужен согласно поправкам 266-го закона, чтобы кадастровый инженер чем-то обосновывал запрос сведений. Пока в этой части тоже реформ не планируется, хотя предложений от кадастрового сообщества достаточно много.
