Часть 1.1. Изменения законодательства 2024-2025-2026 гг. в том числе в сфере государственного кадастрового учёта объектов недвижимости
Анжела Витальевна Нуприенкова
Заместитель начальника Управления законодательства в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии (Ростреестр)
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Федеральный закон от 31.07.2025 г. № 295-ФЗ;
- Изменения в Федеральном законе № 218-ФЗ в связи с Федеральным законом (проект № 943257-8).
В Федеральном законе от 31.07.2025 г. № 295-ФЗ
В 295-м Федеральном законе есть масса переходных положений. Однако то, что было установлено до вступления в силу 295-го закона, будет действительно и после его вступления в силу. Если в ЕГРН отсутствуют сведения о виде разрешённого использования, таким видом считается цель использования земельного участка, указанная в правоустанавливающем или правоудостоверяющем земельном документе.
Несколько лет назад, были предусмотрены изменения в 493-м Федеральном законе. Не требуется изменения вида разрешённого использования земельного участка, если на нём находится линейный объект. То есть, менять под линейные объекты, вид разрешённого использования, нет необходимости. В ряде случаев мы не можем понять, в какую территориальную зону попадает земельный участок. Но вменили в обязанности органам местного самоуправления выдавать заключение о том, что земельный участок находится в определённой территориальной зоне.
Исключением является ситуация, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с законом о регистрации недвижимости. Речь идет о тех случаях, когда границы земельных участков не установлены, то есть в ЕГРН отсутствует описание местоположения границ этих земельных участков, что не позволяет соотнести их с границами территориальной зоны и определить, в какой же именно территориальной зоне этот земельный участок находится. С другой стороны, возможны ситуации, когда сведения о границах земельного участка в ЕГРН есть, пусть даже с ненадлежащей точностью, но хотя бы примерно можно понять, где этот участок расположен. Если сведения о границах самой территориальной зоны в ЕГРН не внесли, то нужно идти в орган местного самоуправления, чтобы они выдали заключение, в какой же на самом деле территориальной зоне находится этот земельный участок.
Относительно общедоступной информации, которая может быть получена без взимания платы, то это публичная кадастровая карта не на сайте Росреестра, а на единой цифровой платформе Национальной системы пространственных данных. Там можно подключить слои границы и увидеть, в какой территориальной зоне находится земельный участок. Возможно, речь идёт также ещё и об информационных ресурсах субъекта Российской Федерации или непосредственно муниципального образования.
Определили, кто является заинтересованным лицом для решения вопроса, в границах какой территориальной зоны находится земельный участок. Помимо правообладателей, здесь вы видите обладателя сервитута или публичного сервитута и лица, ходатайствующего об изъятии земельных участков для государственных муниципальных нужд.
Если виды разрешённого использования не соответствуют градостроительному регламенту, и речь идёт о земельных участках, зданиях и сооружениях, это обстоятельство не должно являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Участки должны быть оформлены. Ранее был принят 487-й Федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса, где ввели положение относительно обязанности собственников зданий и сооружений оформить права на земельные участки, занятые этими зданиями или сооружениями.
Перевод в категорию земельных участков, занятых линейными объектами за границами населённого пункта, можно сделать без принятия акта о переводе из категории в категорию на основании заявления про обладателя линейного объекта.
Если речь идёт об определении вида разрешённого использования образуемого земельного участка, если на этом участке находится здание сооружения, то вид разрешённого использования образуемого участка определяется, исходя из назначения здания сооружения, независимо от градостроительного регламента. По положениям, которые вводятся в Земельный кодекс, арендатор земельного участка не вправе менять вид разрешённого использования. Если участок образован до дня вступления в силу 295-го закона для цели размещения линейных объектов, арендатор может изменить вид разрешенного использования.
В соответствии с 16-й статьёй переходных положений 295-го Федерального закона, если документация по планировке территории не требуется, то разрешённое использование меняется в соответствии с видом разрешённого использования существующих линейных объектов. Если сведения в ЕГРН о линейном объекте есть, и определён вид разрешённого использования, то можно будет определить и изменить вид разрешённого использования земельных участков, на котором находится такой линейный объект.
Если речь идёт об образовании участков для размещения линейных объектов, которые построили вступления в силу 295-го Федерального закона, то в этом случае возможно не делать разработку проекта межевания, проекта планировки, а сделать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Есть ещё одно исключение из общего правила — относительно разработки и утверждения проекта схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории. В решении об утверждении схемы, согласно изменениям в 295-м Федеральном законе, в решении об утверждении схем расположения должны быть указаны основной вид разрешённого использования или виды разрешённого использования, если их будет несколько.
Могут использоваться земельные участки объекта капитального строительства в соответствии с теми видами разрешённого использования, которые были установлены до вступления в силу 295-го Федерального закона. Правила землепользования и застройки практически для всех муниципальных образований уже утверждены. Соответственно, речь может идти о внесении изменений с целью приведения в соответствие с новыми положениями Градостроительного кодекса.
Если говорить об использовании земельных участков по старым видам разрешённого использования, то речь идёт о земельных участках в границах территории памятников ансамблей, которые отнесены к объектам культурного наследия. Возможно, после того, как будут внесены соответствующие изменения с учётом положения 73-го Федерального закона, не исключено, что будут предусмотрены специальные виды разрешённого использования, связанные именно с эксплуатацией территории памятников и ансамблей.
По размерам аналогично. Предусматривается установление требований к размерам земельных участков в границах территорий памятников и ансамблей, включённых в реестр объектов культурного наследия. Изменение правил землепользования и застройки в этой части не потребует проведения публичных слушаний или общественных обсуждений. Это связано с тем, что требования к размерам этих территорий, памятников и ансамблей будут определяться законодательством в сфере объектов культурного наследия. В этом вопросе всё будет зависеть от размеров самого памятника или ансамбля.
Федеральный закон, предусмотренный пунктом 3 статьи 14.2 Земельного кодекса, будет определять правила изменения видов разрешённого использования земельных участков земель сельхозназначения:
3) в случае, если в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, не являющегося сельскохозяйственными угодьями, установлен градостроительный регламент, его виды разрешённого использования выбираются правообладателем такого земельного участка из видов разрешённого использования, предусмотренных указанным регламентом, в соответствии с ЗК (в редакции Закона № 295-ФЗ).
Меняется разрешённое использование на основании решения исполнительного органа субъекта Российской Федерации, потому что по земле сельхозназначения по их использованию отнесены компетенции именно субъекта Российской Федерации. Не могут виды разрешённого использования меняться на садоводство и огородничество, которые ведут граждане для собственных нужд. Выделять из состава земель сельхозназначения новые земельные участки, занятые сельхозугодиями, тем более, чтобы организовать новое садоводство или огородничество, нынешние федеральные законы не допускают.
В случае образования земельного участка вид разрешённого использования образуемых участков устанавливается решением об утверждении схемы расположения или решением о предварительном согласовании предоставления. Хорошо, если это образование идёт из земель. Но если это образование осуществляется из земельного участка, у которого видом разрешённого использования указано сельхозпроизводство, будут сложности. Не могут устанавливаться виды разрешённого использования, не соответствующие целевому назначению земель сельхозназначения.
В составе земель сельхозназначения могут находиться другие земельные участки для размещения объектов капитального строительства и для дорог. Виды разрешённого использования этих земельных участков могут быть выбраны правообладателем из видов разрешённого использования, предусмотренных регламентом. Но регламента нет. То, что установили для земельных участков из земель сельхозназначения, и если эти участки относятся к сельхозугодиям, то виды разрешённого использования остаются действительными.
295-м Федеральным законом вводится требование о том, что в договоре аренды, в договоре безвозмездного пользования обязательно должны быть указаны виды разрешённого использования земельных участков. В продолжение этого требования, если вид разрешённого использования в договорах не указан, нужно это сделать, исходя из цели предоставления, которая предусмотрена договором. Документация по планировке, проект межевания территории сохраняют своё действие при введении в соответствие с градостроительным кодексом. В том числе, в части установления или определения видов разрешённого использования земельных участков не требуется.
В случае земельных участков общего пользования, не обременённых правами третьих лиц, при отсутствии проекта межевания территории, виды разрешённого использования устанавливаются решениями уполномоченных органов власти, которые утверждают документацию по планировке территории.
Изменения в Федеральном законе № 218-ФЗ в связи с Федеральным законом (проект № 943257-8)
Нас уже два года беспокоит вопрос границ сельхозугодий. Мы согласны внести их в ЕГРН, но решение об установлении или изменении границ сельхозугодий принимает Минсельхоз. У Минсельхоза нет территориальных органов, как у Росреестра, что усложняет процесс. Подобная ситуация с лесничествами, где утверждение границ заняло около 8 лет, показывает, что процесс может быть длительным и сложным.
В 1-й части 26-й статьи планируется новый пункт, связанный с приостановлением учётно-регистрационных действий. Границы земельного участка, к кадастровому учёту которого подано заявление, пересекают границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
Есть два исключения. Местоположение границ сельхозугодий подлежит изменению в порядке, установленном новой статьёй 60 закона О государственной регистрации недвижимости (примечание 4) либо этот земельный участок относится к землям сельхозназначения. Для земельных участков из состава земель сельхозназначения, оборот которых регулируется 101-м ФЗ, допустимо пересечение границ сельхозугодий.
На одном земельном участке может оказаться определённое количество сельхозугодий. Все остальные земельные участки не должны пересекать сельхозугодия. Либо этот вопрос надо будет решать в ходе кадастровых работ, либо будет порядок изменения границ сельхозугодий. Судя по новой статье, этот порядок предусматривается.
32-я статья определяет порядок межведомственного информационного взаимодействия. 1-я часть в этой статье дополняется положением о том, что, принимая решение об установлении изменений границ сельхозугодий, Минсельхоз обязан направить в течение 5 рабочих дней информацию об этих границах в органы регистрации прав.
Обязательным приложением к этому решению должны быть сведения о границах. В первую очередь это перечень координат характерных точек границ в той системе координат, в которой осуществляется ведение ЕГРН в определённом кадастровом округе.
34-я статья закона О государственной регистрации недвижимости дополняется новыми частями, связанными с правилами внесения в ЕГРН сведений о границах сельхозугодий. Статья определяет положение, когда мы вносим или не вносим изменения, согласно перечню, установленному 2-й частью 34-й статьи.
Новые части ввели в 34-ю статью. При внесении в реестр границ сведений о границах сельхозугодий выявляется пересечение с границами земельных участков, не подпадающих под 101-й Федеральный закон. В этом случае мы вносим границы сельхозугодий и меняем их по границам земельных участков, то есть корректируем описание границ сельхозугодий. Об этих изменениях мы должны будем уведомить Минсельхоз.
Далее приходит решение об отнесении земельного участка к определённой категории или о переводе участка, расположенного в границах сельхозугодий. Мы опять меняем границы сельхозугодий и уведомляем Минсельхоз о внесённых изменениях.
Следующая ситуация — представление для внесения в ЕГРН сведений о границах сельхозугодий. При внесении выявляем пересечение с границами населённого пункта или территориальные зоны в границах населённого пункта. Если территориальная зона за границами населённого пункта и пересечения с границами лесничества, то мы это требование игнорируем.
Мы будем вносить сведения с одновременным изменением границ сельхозугодий и опять уведомлять об этом Минсельхоз. Обратная ситуация — когда мы вносим сведения о границах населённого пункта территориальной зоны или лесничества и выявляем пересечения с границами сельхозугодий, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
Особенности кадастрового учёта земельных участков в связи с уточнением границ, которые пересекают границы сельхозугодий: если участок не относится к землям сельхозназначения по 101-му Федеральному закону, когда выявлено пересечение над границами сельхозугодий, то это не будет являться препятствием для кадастрового учёта. В этом случае орган регистрации прав должен изменить границы сельхозугодий в соответствии с описанием границ земельного участка, указанным в межевом плане или в карте-плане территории.
Если изменение описания местоположения границ сельскохозяйственных в составе земель сельскохозяйственного назначения в целях приведения их в соответствие с описанием местоположения границ земельных участков приводит к уменьшению площади таких сельскохозяйственных угодий на два и более гектара, то мы ничего не меняем, и шлём информацию на согласование в Минсельхоз. Оно месяц может думать по этому поводу, согласиться с таким изменением или не согласиться, согласовывать или отказать. Если прошёл месяц, а от Минсельхоза ответа нет, значит, считаются согласованными те предложения, которые сформулирует Росреестр. Таким образом и будут внесены сведения, проведён кадастровый учёт соответствующего участка и изменены границы сельхозугодий. Получается, чтобы провести это согласование, мы будем вынуждены приостанавливать осуществление государственного кадастрового учёта на срок до получения сведений от Минсельхоза.
Если же Минсельхоз не согласует, то в законе о регистрации недвижимости про это ничего не написали. Дальше уже нужно будет решать вопрос, возможно ли образование такого земельного участка в принципе. Этот порядок вступит в силу с 1 июля 2026 года.
