Часть 1. Новые правила определения видов разрешённого использования земельных участков.
Василий Иванович Корякин
Начальник Управления нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости (Росреестр)
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
● Переходные положения в Федеральном законе № 295-ФЗ
● Порядок установления границ сельхозугодий
● Исключения при установлении видов разрешённого использования
● Земли общего пользования
● Использование земельных участков независимо от ВРИ и категории
● Цели ВРИ земельного участка
● Изменения в части линейных объектов
● Изменения в образовании земельных участков
Продолжение:
Следующее основное изменение — случаи, когда можно использовать земельные участки независимо от вида разрешённого использования и категории земельных участков. Перечень, когда это можно делать: складирование строительных материалов, геодезические пункты, специальные информационные знаки и другое. Касаемо линейных объектов произошло концептуальное изменение: для размещения линейных объектов независимо от ВРИ и категории это правило будет применяться, если для строительства линейного объекта не требуется подготовка ДПТ.
В классификаторе есть норма о том, что любой из этих видов разрешённого использования можно использовать для целей размещения линейных объектов. После 1 марта эта норма не будет работать, как раньше. Примечание классификатора говорит о том, что независимо от вида разрешённого использования можно размещать линейный объект. Не имеет значения, нужно ли ДПТ для строительства такого линейного объекта или нет. С 1 марта эта норма будет применяться только в отношении случаев, если для строительства линейного объекта не надо будет готовить документацию по планировке территории. Если в отношении вас действует постановление Правительства №1816, то в отношении вашего линейного объекта будет действовать данное правило. Если же речь идёт об аренде земельного участка, то будет нужен специальный вид разрешённого использования, который будет предусматривать размещение такого линейного объекта.
Если на вас не распространяется действие Постановления №1816, для строительства линейного объекта требуется подготовка ДПТ. Если земельные участки образуются, то для них обязательно нужны специальные виды разрешённого использования, которые предусматривают возможность размещения таких линейных объектов. В отношении линейных объектов, установленных ранее, согласно переходным положениям, нет необходимости менять вид или виды разрешённого использования земельного участка, если он находится в границах линейного объекта, размещённого до вступления в силу данного федерального закона.
Статья 23 Земельного кодекса осталась без изменений. Это значит, что правила сервитута, как частного, так и публичного, остаются прежними. В пункте 11 статьи 23 указано, что линейный объект можно разместить на условиях публичного или частного сервитута независимо от ограничений и категории земель. Эта норма продолжает действовать.
Способ размещения линейного объекта выбирает застройщик. Именно застройщик выбирает независимо от вида и категории, устанавливать ли публичный сервитут и классический сервитут.
Если речь идёт об аренде земельного участка, то надо будет смотреть, попадаем мы под исключение или нет. Если мы попадаем под исключение, то можно не устанавливать специальный вид разрешённого использования, а использовать любой земельный участок с любым видом разрешённого использования, если иное не установлен федеральным законом.
Законодатель предусмотрел особый случай для застройщиков. Если застройщик попал под действие постановления Правительства №1816, он может использовать участок независимо от его категории, но если ему необходим участок с нужным видом разрешённого использования, то в такой ситуации нужно образовать участок с требуемым видом использования. Для этого Федеральный закон №295 предусмотрел правило: несмотря на то, что линейный объект может быть размещён независимо от вида разрешённого использования, можно подготовить проект межевания территории. Проект планировки территории при этом не требуется.
В Градостроительном кодексе появилось правило о целях определения вида разрешённого использования земельного участка, предназначенного для размещения линейных объектов, для которых не требуется разработка ДПТ. Если застройщику требуется специальный вид разрешённого использования земельного участка, он может подготовить проект межевания без проекта планировки, если попал под постановление Правительства №1816.
В рамках переходных положений предусмотрено правило, что необходимо учитывать все особенности, например, когда возникло право на линейный объект. В части образования земельных участков под линейным объектом действует общее правило — это документация по планировке территории. То есть проект межевания нужен для того, чтобы образовать земельный участок под линейным объектом.
В соответствии с 9-й частью закона вид разрешённого использования земельного участка под существующим линейным объектом будет определяться на основании схемы расположения земельного участка.
Правило статьи 11.3 Земельного кодекса действует в совокупности с пунктом 1.1 статьи 39.20, который запрещает предоставлять в аренду земельные участки собственникам линейных объектов на условиях сервитута до 2027 года. До этой даты собственники могут арендовать участки, но после 1 января 2027 года эта норма не будет применяться к новым объектам, подпадающим под пункт 1.1. В обсуждении рассматривается возможность исключения собственников и правообладателей сооружений из этой нормы, что может распространить её на строительство линейных объектов.
Понемногу мы уходим от аренды, и в связи с этим будут распространяться случаи установления публичных сервитутов для цели размещения линейных объектов. На сегодня ограниченный круг лиц вправе обращаться с ходатайством об установлении публичного сервитута. Эти положения будут расширяться, и параллельно будет исключаться возможность в принципе предоставления земельных участков в аренду для строительства линейных объектов.
Сегодня говорят о том, что можно в составе земель лесного фонда предоставлять части лесных участков для целей размещения линейных объектов и для целей недропользования. Эта норма продляться не будет. Соответственно, вместо частей лесных участков можно будет использовать классический сервитут и публичный сервитут. То есть опять законодатель исключает иные способы размещения линейных объектов, которые касаются напрямую аренды. Как показывает практика, предоставление частей — это тоже не очень удачный способ размещения линейных объектов, в том числе без кадастрового учёта.
Всё это способствует возникновению проблемных вопросов: пересечения и так далее. После 1 января 2026 года в лесном фонде эта норма уже действовать не будет, и надо будет идти по пути сервитута и публичного сервитута. В том числе, в землях лесного фонда.
Выбор способа размещения линейных объектов застройщиком закон не ограничивает. Застройщик может выбрать как способ и классической аренду, и публичный сервитут, и классический сервитут, и разрешение на использование, если он подпадает под действие главы 5 прим. 6.
19 ноября 2025 года Президиумом Верховного суда утверждён обзор судебной практики, который связан с предоставлением и использованием земельных участков для целей строительства. Верховный суд отмечает: если размещение линейного объекта предусмотрено Постановлением №1300, то предоставление земельного участка в аренду не допускается.
Самостоятельное избрание обществом определённого вида права на земельный участок не означает возникновение у уполномоченного органа обязанности по предоставлению земельного участка на этом виде права. То есть, если застройщик просит предоставить земельный участок в аренду, то так не получится в соответствии с позицией Верховного суда.
В 2023 году в 430-м Федеральном законе, в пункте 5 появилось правило: использование земель и земельных участков для цели размещения объектов, указанных в пункте 3 Постановления №1300, не является препятствием для установления в отношении их сервитута и публичного сервитута. То есть между сервитутом, публичным сервитутом и разрешением застройщик вправе выбирать самостоятельно. Закон не ограничивает выбор способа размещения линейных объектов, однако здесь не указана аренда.
Если застройщик, чей линейный объект указан в Постановлении № 1300, обращается за арендой земли, орган должен отказать ему и выдать разрешение на использование земель. Хотя прямого запрета на это в законе нет, Верховный суд постановил, что самостоятельное избрание объекта не имеет значения. Это означает, что орган не обязан предоставлять земельный участок в аренду.
Изменения в части линейных объектов. Независимо от разрешённого использования, строительство таких объектов не требует ДПТ. В остальных случаях ДПТ необходим. Однако для аренды земли, сервитута или публичного сервитута это правило не действует, независимо от категории земли. Речь идёт об образовании и предоставлении земельных участков.
В сфере недропользования обсуждался вопрос о том, какой документ должен определять разрешённое использование земли. В итоге решили, что это должна быть лицензия на пользование недрами. Если у недропользователя есть лицензия, он может устанавливать разрешённое использование земли для своих нужд на основе этой лицензии.
Что касается видов разрешённого использования, то концептуальных изменений не произошло. Основные виды остаются прежними: основной, условно разрешённый и вспомогательный. Уточнили, что условно разрешённый вид можно установить только вместе с основным, исключать основной вид нельзя. Вспомогательный вид всегда устанавливается дополнительно к основному и не может использоваться самостоятельно, только вместе с основным.
Изменения в образовании земельных участков. С 1 марта 2026 года вступит в силу статья 11.11 Федерального закона № 295, которая изменит правила образования земельных участков. Основное новшество — вид разрешённого использования наследуется при разделе земли. Это значит, что если разделить участок, то новые участки будут иметь тот же вид разрешённого использования, что и исходный.
Однако из этого правила есть исключения. В некоторых случаях при разделе земельного участка можно сразу установить другой вид разрешённого использования. Это возможно, если есть ДПТ, включая проекты межевания.
Особенно это касается КРТ. Теперь в рамках КРТ проект межевания может предусматривать разные виды разрешённого использования для новых участков. Это значит, что при разделении земли в рамках КРТ можно сразу изменить её назначение. Но важно помнить, что это правило касается только новых участков, а не существующих. Для уже имеющихся участков вид разрешённого использования можно изменить только в соответствии с градостроительным регламентом.
ДПТ утверждается независимо от ПЗЗ и генерального плана. После утверждения ПЗЗ должны быть приведены в соответствие с ДПТ. Для существующих участков это можно сделать позже, а при образовании новых участков вид разрешённого использования можно установить сразу на этапе утверждения ДПТ.
Что касается СНТ и гаражей. Если проект межевания территории определяет виды разрешённого использования новых участков, то при их разделе можно сразу изменить назначение. Также есть отдельные случаи, когда виды разрешённого использования устанавливаются только ДПТ. Если это так, то при разделе таких участков можно сразу изменить их назначение.
Следующее правило касается изменения вида разрешённого использования земельных участков при их разделе. Например, у собственника участка может быть вид использования, который не указан в градостроительном регламенте. В градостроительном регламенте такого вида разрешённого использования, как ведение садоводства, нет. Но есть вид разрешённого использования ИЖС. При разделе участка можно предусмотреть для одного из новых участков тот вид использования, который указан в регламенте. То есть, если садоводство не предусмотрено, у собственника есть возможность разделить участок так, чтобы один из новых участков сохранил старый вид использования, а другой получил новый. Однако эта норма касается только собственников, а не арендаторов земельных участков. Для арендаторов выбор вида использования ограничен статьёй 14.4.
С 1 марта 2026 года вступает в силу новое правило, касающееся перераспределения земельных участков с разными видами разрешённого использования. Сейчас этот процесс не регулируется, и никаких ограничений для перераспределения нет, даже если у смежных участков разные виды разрешённого использования. Например, можно спокойно перераспределять землю между участком для личного подсобного хозяйства и участком для садоводства или огородничества, меняя их конфигурацию без препятствий.
Однако в последнее время перераспределение участков стало заменять их предоставление. Чтобы ограничить такой подход, с 1 марта 2026 года вводится чёткое правило: перераспределять участки с разными видами разрешённого использования можно только в соответствии с пунктом 6 статьи 11.11. Если условие не выполняется, перераспределение невозможно.
Арендаторы земельных участков ограничены в перераспределении участков с разными видами разрешённого использования, кроме случаев, предусмотренных определёнными пунктами. К таким случаям относятся КРТ, которое включает все виды ВРИ на основании ДПТ, в том числе КРТ образуемых участков. Это касается изъятия участков для целей недропользования. Если участок свободен от прав третьих лиц, уполномоченные органы могут осуществлять любые действия с ним. Объединение и перераспределение участков возможно собственниками, землевладельцами и гражданами, владеющими участками на праве постоянного или срочного пользования. Арендаторы в этом процессе не участвуют.
