Продление противосанционных мер в сфере законодательства о градостроительной деятельности
Часть 2
Максим Евгеньевич Галь
Заместитель директора Департамента Минстрой РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
● Расселение аварийного жилья
● Корректировка генерального плана и (или) ПЗЗ при КРТ
● Использование ранее утверждённой ДПТ
● Заключение договора о КРТ без участия правообладателей линейных объектов
● Снос объекта в рамках КРТ
Исключён запрет на строительство жилья на территории КРТ после расселения аварийного жилья (Федеральный закон от 30.12.2021 г. № 436-ФЗ). Мы пересмотрели существующие нормы. Ранее считалось, что если на территории жилого квартала находится аварийное жилье, которое нужно расселить, то после этого повторно застроить эту территорию жильем нельзя. Исключение составляли случаи, когда федеральные органы предоставляли субсидию на расселение. Теперь это ограничение снято. Застройщик, который использует федеральное финансирование для сноса аварийного жилья, может повторно застроить освободившуюся территорию жилыми домами. Раньше такая возможность была только в том случае, если не привлекалась федеральная поддержка. Мы решили, что можно повторно застраивать территорию жильем, даже если она уже была расселена. Это позволяет использовать субсидию на любой проект, включая строительство детского сада или жилого квартала, в зависимости от потребностей и ситуации на месте.
Реализация решения о КРТ и (или) договора о КРТ может предусматривать необходимость последующей корректировки генерального плана и (или) правил землепользования и застройки. Важно не только подготовить документацию, но и утвердить её, а затем внести изменения в генпланы и ПЗЗ в соответствии с утверждённым документом. Такая практика закреплена в законе. Сейчас эта возможность доступна только тем, кто выиграл решение о комплексном развитии на торгах, или тем, кого назначили операторами этих решений и кто реализует их как правообладатели. Однако из-за изменений, вступивших в силу в этом году, у них сейчас такой возможности нет.
Возможно использование ранее утверждённой ДПТ. Если документация утверждена перед комплексным развитием, ее можно использовать. Есть две концепции: администрация продает готовый проект с ДПТ, что является более надёжным вариантом, или застройщик сам разрабатывает ДПТ, но есть риски отказа в утверждении из-за обнаружения санитарных зон, объектов культурного наследия и других факторов. Бизнес сам решает, какой вариант выбрать.
Правообладатели недвижимости вправе заключить договор о КРТ без участия правообладателей линейных объектов. Если договор о КРТ будет заключать один из правообладателей земли, который сейчас ей владеет, это упростит процесс. Например, если у земли два, три или десять правообладателей, они могут действовать через одного представителя, как это происходит с гражданской доверенностью. Тогда всем десяти людям не нужно будет согласовывать свои графики, собираться, чтобы обратиться в администрацию и заключить договор. Достаточно назначить одного представителя от всех.
Основанием для сноса объекта в рамках КРТ теперь является непосредственно решение о КРТ (Федеральный закон от 14.07.2022 г. № 350-ФЗ). Когда необходимо снести объект, это может сделать собственник или администрация. В случае комплексного развития территории устанавливаются определённые параметры. Мы описываем границы территории, что на ней находится и в какие сроки планируется реализация проекта. Если в перечне объектов на территории указано, что какой-то из них подлежит сносу или реконструкции, решение о его демонтаже больше не принимается. Решение о комплексном развитии территории автоматически становится решением о сносе этого объекта. Однако это не освобождает от необходимости подготовки проекта организации работ и уведомления Стройнадзора о начале сноса. Просто на один документ становится меньше. Такие уточнения внесены в Градостроительный кодекс.
Другие вопросы. По общему правилу, если у заказчика есть права на землю, мы приступаем к проектированию объекта. Если прав нет, проектировщик может подготовить документацию, но это зависит от законодательства и правообладателя земли. Если право на землю приобретено, можно заказать проектную документацию. Исключение составляют линейные объекты федерального значения, которые можно проектировать без разрешения на землю. Далее следует экспертиза. По закону она не обязана проверять наличие прав на землю, но иногда это делает. Мы настаиваем, что это не её задача, но иногда право требует.
Теперь о начале строительства. Застройщик — это тот, кто владеет землёй и начинает строительство. В концепции комплексного развития есть нормы, регулирующие проектирование (статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса). Мы можем утвердить проект планировки территории. После этого можно выбрать, как образовать земельный участок: через межевание или схему расположения. Можно использовать оба варианта.
Если есть проект планировки и документ, образующий земельный участок, можно получить ГПЗУ. Администрация обязана выдать ГПЗУ на участок, указав границы, которые будут образованы. Проектировщик, имея ГПЗУ от застройщика без прав на землю, но с договором о комплексном развитии территории, начинает проектирование. С пониманием, что пока сделает межевой план, поставит участок на кадастровый учёт и получит права, я подниму проектную документацию.
Если застройщик не готовит межевой план, но вопрос затягивается, можно провести экспертизу уже с той документацией, которую утвердил проектировщик. Например, если есть проектная документация с экспертизой, подтверждающей безопасность здания и его соответствие всем требованиям техрегламента, застройщик может обратиться в администрацию. Согласно 51-й статье Градостроительного кодекса, застройщик может попросить разрешение на строительство, имея градостроительный план, проектную документацию и экспертизу. Однако разрешение выдадут только при наличии договора о КРТ, по которому застройщик будет отвечать за эту территорию.
Хотя застройщик может получить разрешение, строительные работы начнутся не сразу. До получения прав на землю строительство будет невозможно. Однако без этих прав можно подготовиться к получению разрешения. Концепция предполагает, что права на землю будут получены позже. Пока идёт подготовка к строительству, земля не нужна, но за неё всё равно нужно платить аренду. При КРТ земля предоставляется на праве аренды, и застройщики могут начать арендовать её, когда потребуется выходить на стройку. Правда, экономия для застройщика — это не деньги из воздуха, а недополученный доход для администрации. Поэтому для администрации это может быть существенным, если она рассчитывает на эти платежи.
Ситуация с правами на землю и разрешениями на строительство не нова. Она существует уже несколько лет и касается не только КРТ, но и других объектов регионального и местного значения, включая промышленные и социальные. В 2020 году был принят закон № 254, который регулирует ускоренное строительство Байкало-Амурской и Транссибирской магистралей, а также аэродромов и аэропортов. Сейчас его действие распространили на различные объекты, включая промышленные и социальные, с постоянной поправкой.
Согласно закону, разрешение на строительство можно получить, даже если земля ещё не арендована или находится в обременении у третьих лиц. Это предусмотрено частью 7.3 статьи 51 Градостроительного кодекса. Однако строительные работы нельзя начинать до прекращения прав третьих лиц на землю и её изъятия. Важно понимать, что строительство допускается только после того, как права третьих лиц на землю будут прекращены. Закон не требует от застройщика получения земли и оплаты аренды. Главное — убедиться, что земля не принадлежит другому лицу. Если земля государственная, её можно получить. Закон № 254 широко применяется при строительстве железных дорог. Но при попытке его применения для комплексного развития территорий могут возникнуть проблемы. В администрации могут удивиться и отказать в выдаче разрешения на строительство, ссылаясь на то, что такая практика противоречит концепции закона.
