Комплексное развитие территорий 2026
Часть 2
Максим Евгеньевич Галь – Заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России.
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- ФЗ-72 «О внесении изменения в статью 67 ГрК РФ»
Федеральный закон от 23 марта 2026 г.
№ 72-ФЗ «О внесении изменения в статью 67 ГрК РФ»
Уточнение содержания решения о КРТ (обязательство указывать в решение о КРТ сведения о НГП при отсутствии границ КРТ в ПЗЗ)
1. Предпосылки, правовая природа и содержание законодательной новеллы
1.1. Введение: КРТ как драйвер развития и источник правовых рисков Комплексное развитие территории (КРТ) является наиболее масштабным инструментом градостроительной трансформации, предусмотренным Градостроительным кодексом РФ (далее — ГрК РФ). За период с 2021 по 2025 год механизм КРТ доказал свою эффективность в ликвидации ветхого жилья и редевелопменте промышленных зон. Однако правоприменительная практика выявила системную проблему: содержание распорядительного акта (решения о КРТ) зачастую носило декларативный характер.
Органы власти, инициируя процедуру КРТ, указывали в решении границы территории, перечень земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства (высотность, плотность). При этом решение не содержало исчерпывающего перечня обязательств по созданию инфраструктуры. Это приводило к тому, что на этапе разработки документации по планировке территории (ДПТ) и последующих общественных обсуждений выяснялось, что запроектированные объемы жилья не обеспечены местами в школах, детских садах, а улично-дорожная сеть не рассчитана на возросшую нагрузку. Разрешение этих споров переносилось в судебную плоскость, затягивая реализацию социально значимых проектов на годы.
1.2. Суть Федерального закона от 23.03.2026 № 72-ФЗ Федеральный закон № 72-ФЗ, принятый по итогам анализа правоприменительной практики 2024–2025 годов, вносит точечное, но фундаментальное изменение в часть 6 статьи 67 ГрК РФ. Законодатель закрепляет обязанность уполномоченного органа (федерального, регионального или местного) детализировать содержание решения о КРТ.
Согласно новой редакции, решение о комплексном развитии территории в обязательном порядке должно содержать:
1.Исчерпывающий перечень расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур регионального и местного значения.
2.Исчерпывающий перечень расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения.
3.Прямую ссылку на нормативы градостроительного проектирования (НГП), которые подлежат применению при реализации данного решения, с указанием их конкретных значений, актуальных на дату принятия решения.
4.Сведения о предельных параметрах (плотность, высотность) не в виде абстрактных диапазонов, а в виде конкретных значений, обоснованных расчетом нагрузки на инфраструктуру.
1.3. Сфера действия закона Новая норма применяется ко всем видам КРТ:
- КРТ жилой застройки;
- КРТ нежилой застройки;
- КРТ незастроенных территорий;
- КРТ по инициативе правообладателей.
Закон вступил в силу с 1 сентября 2026 года и распространяется на решения о КРТ, принимаемые после этой даты. Проекты, решения по которым были приняты до 01.09.2026, продолжают реализовываться по старым правилам, однако внесение существенных изменений в такие решения после указанной даты потребует их приведения в соответствие с законом № 72-ФЗ.
2. Детальный алгоритм подготовки решения и влияние на смежные процедуры
2.1. Методика формирования раздела об инфраструктуре в решении о КРТ Подготовка решения о КРТ теперь требует проведения предварительных предпроектных расчетов еще до подписания акта. Орган власти не может просто обозначить границы территории.
Пошаговый алгоритм:
Шаг 1. Прогнозирование. На основе площади КРТ и коэффициентов плотности застройки рассчитывается прогнозная численность населения (для жилой застройки) или количество рабочих мест (для нежилой).
Шаг 2. Сверка с НГП. Полученные прогнозные данные накладываются на актуальные региональные (РНГП) и местные (МНГП) нормативы градостроительного проектирования.
Шаг 3. Расчет дефицита. Вычисляется разница между существующим уровнем обеспеченности и требованиями НГП с учетом новой нагрузки.
Шаг 4. Формализация. В текст решения включается раздел «Обязательные показатели обеспеченности инфраструктурой».
Пример формулировки в решении: «В границах территории КРТ по адресу: [указать] обеспечить размещение объектов социальной инфраструктуры исходя из расчетной численности населения 4500 человек со следующими показателями: общеобразовательные организации — 650 мест (из расчета 144 места на 1000 жителей); дошкольные образовательные организации — 225 мест (50 мест на 1000 жителей); поликлиники — 150 посещений в смену... Обеспечить уровень территориальной доступности объектов образования не более 500 метров пешеходной доступности».
2.2. Влияние на процедуру торгов и договор о КРТ Решение о КРТ является правовым фундаментом для проведения торгов на право заключения договора о КРТ (если реализуется по инициативе власти) или для подписания договора с правообладателями. Закон № 72-ФЗ устраняет разрыв между решением и договором. Все показатели, включенные в решение, автоматически становятся существенными условиями договора.
- Для застройщика: В договоре появляется юридически обязывающий, но при этом математически обоснованный график создания инфраструктуры. Застройщик больше не сможет получить акт ввода жилья в эксплуатацию, если не выполнены показатели по садам и дорогам, зафиксированные в решении.
- Для муниципалитета: Появляется основание для отказа в проведении торгов, если инвестор в своем предложении не способен обеспечить заложенные в решении показатели НГП.
2.3. Влияние на разработку документации по планировке территории (ДПТ) Ранее ДПТ разрабатывалась в рамках полномочий застройщика, и орган власти на этапе ее утверждения часто сталкивался с тем, что проектировщик «оптимизировал» затраты, занижая площади социальных объектов. Теперь задание на разработку ДПТ, выдаваемое после принятия решения о КРТ, будет содержать жесткую привязку к цифрам из этого решения. Любое отклонение в ДПТ от показателей НГП, указанных в решении о КРТ, будет являться основанием для отказа в утверждении документации. Это исключает возможность манипуляций с технико-экономическими показателями на стадии проектирования.
3. Типичные ошибки, контроль исполнения и стратегические последствия
3.1. Распространенные ошибки правоприменителей Внедрение новой нормы потребует от муниципальных и региональных юристов и градостроителей высокой точности. Типичными ошибками переходного периода станут:
1.«Реквизитарная» ошибка: Указание в решении лишь ссылки на постановление, утвердившее НГП, без расшифровки конкретных цифр. Закон требует указывать именно сведения о показателях, то есть их конкретные значения. Ссылка на документ в целом будет признана ненадлежащим исполнением закона.
2.Ошибка неактуальности: Использование устаревшей редакции РНГП или МНГП. Перед принятием решения профильный департамент обязан проверить, не вносились ли в нормативы изменения в последние месяцы.
3.Игнорирование транспортной нагрузки: Органы власти часто детально просчитывают школы и сады, но забывают включить в решение показатели обеспеченности машино-местами и пропускной способностью улиц. Поскольку парковка и дороги также регулируются НГП, их отсутствие в решении сделает невозможным проектирование паркингов в рамках КРТ.
4.Внутреннее противоречие: Установление в решении о КРТ предельных параметров (например, плотности), которые физически не позволяют достичь показателей НГП по инсоляции или озеленению. Решение должно быть внутренне сбалансировано.
3.2. Система контроля и надзора Соблюдение требований закона № 72-ФЗ попадает под усиленный контроль:
- Прокурорский надзор: Прокуратура получает четкий критерий проверки решений о КРТ на этапе их согласования. Отсутствие раздела об НГП — прямое основание для принесения протеста на незаконный акт.
- Государственная экспертиза: При проверке проектной документации эксперты будут обязаны сверять раздел «Схема планировочной организации земельного участка» не только с ПЗЗ, но и с текстом решения о КРТ. Если в решении указано 650 мест в школе, а в проекте заложено 500 — будет выдано отрицательное заключение.
- Строительный надзор: Ввод объектов в эксплуатацию будет осуществляться с проверкой соответствия не только проектной документации, но и итоговых показателей объекта тем цифрам, которые орган власти заложил в решение о КРТ.
3.3. Стратегические последствия для рынка Принятие закона № 72-ФЗ знаменует переход от модели «КРТ как уплотнение» к модели «КРТ как сбалансированное развитие».
- Для девелоперов: Повышается порог входа в проекты КРТ. Мелкие застройщики, не имеющие ресурсов для строительства полноценных социальных объектов, будут вытесняться с рынка КРТ крупными игроками или консорциумами.
- Для банков: Проектное финансирование станет более прозрачным. Банки смогут точнее оценивать риски проекта, так как инфраструктурные обязательства застройщика теперь жестко зафиксированы в публичном правовом акте, а не в непубличном договоре.
- Для граждан: Усиливается защита прав жителей. Обещания властей и застройщиков по созданию комфортной среды получают статус юридически значимого обязательства, закрепленного в решении о КРТ, которое можно предъявить в суде.
Заключение: Федеральный закон № 72-ФЗ превращает решение о комплексном развитии территории из формального уведомления в полноценное техническое задание для города и инвестора. Детализация требований к инфраструктуре на самом раннем этапе исключает возникновение градостроительных конфликтов в будущем и гарантирует, что новые жилые кварталы будут обеспечены всем необходимым для жизни с момента заселения первых жителей.
