Часть 2. «Два в одном»: сложные и составные недвижимые вещи.
Алексей Игоревич Бутовецкий – Статс-секретарь - Заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Сложные недвижимости
- Имущественный железнодорожный комплекс (как делить?)
- Ключевые инициативы по сложной недвижимости
Сложные недвижимости
Статья 132 ГК РФ
Статья 132 Гражданского кодекса РФ посвящена предприятию как объекту прав. Не путайте: речь не про юридическое лицо (компанию), а про имущественный комплекс — то есть всё, что нужно для ведения бизнеса.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли- продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Что входит в состав предприятия
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие — это не отдельный станок или здание, а всё вместе, как единый работающий механизм. По закону предприятие в целом признаётся недвижимой вещью. Это важно: раз это недвижимость, сделки с предприятием надо регистрировать так же, как продажу квартиры или офиса.
Критика конструкции в Концепции развития гражданского законодательства 2009 года - нужно вводить технологический имущественный комплекс недвижимости.
Зачем это нужно на практике
Если вы продаёте бизнес «как есть» (вместе с оборудованием, долгами, правами на бренд и т. д.), юридически это может оформляться как продажа предприятия по ст. 132 ГК РФ. Тогда:
- Составляется полный перечень имущества и прав — чтобы точно зафиксировать, что переходит покупателю.
- Сделка подлежит государственной регистрации — без неё переход права не считается завершённым.
- Учитываются обязательства — долги тоже становятся частью объекта сделки, и покупатель о них должен знать заранее.
Простой пример
Представьте, что продаётся небольшая пекарня. В сделку включают:
- помещение и оборудование;
- остатки муки, теста, готовой продукции;
- долги поставщикам и долги покупателей перед пекарней;
- право использовать название и логотип.
Это и есть предприятие как единый имущественный комплекс по ст. 132 ГК РФ.
Статья 133.1 ГК РФ
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
В чём главная идея
ЕНК — это когда разные объекты (здания, сооружения, сети и т. п.) объединены технологически, функционально или физически и используются как один объект. Главное правило: такой комплекс считается одной недвижимой вещью. Соответственно, с ним совершают сделки и регистрируют права как с одним объектом, а не с кучей отдельных.
Это удобно: не нужно оформлять каждую трубу, каждый сарай и каждый кабель отдельно.
Какие условия должны быть, чтобы объекты стали ЕНК
Чтобы совокупность объектов признали единым недвижимым комплексом, важно соблюдение двух моментов:
- Фактическое единство. Объекты действительно связаны между собой: они служат одной цели, работают как система (например, котельная, теплосети и распределительные узлы).
- Юридическое оформление. В ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) этот комплекс должен быть учтён как один объект — с одним кадастровым номером и одной записью о праве.
Без регистрации в ЕГРН «единого комплекса» по закону не существует: даже если на местности всё выглядит как одно целое, юридически это пока отдельные объекты.
Что может входить в ЕНК
В единый недвижимый комплекс могут входить:
- здания и сооружения;
- линейные объекты (трубопроводы, электросети, кабельные линии);
- оборудование, если оно неразрывно связано с объектом и не может использоваться отдельно без потери функции;
- иные элементы инфраструктуры, если они технологически и функционально объединены.
При этом в ЕНК могут быть и движимые вещи, если они настолько прочно связаны с недвижимостью и общей функцией, что становятся частью единого комплекса.
Чем ЕНК отличается от предприятия (ст. 132 ГК РФ):
Проще говоря: ЕНК — это про «инженерную и физическую связность», а предприятие — про «бизнес как работающий механизм».
Практический пример
Есть производственная площадка: здание цеха, склад, трансформаторная подстанция и кабельные сети, которые питают оба здания. Всё это спроектировано и работает как единая система, и в ЕГРН они учтены как один объект с одним кадастровым номером. Это — единый недвижимый комплекс по ст. 133.1 ГК РФ.
Если вы захотите продать эту площадку, вы оформляете сделку с одним объектом (ЕНК), а не с пятью отдельными вещами.
Зачем это нужно на практике
- Упрощение сделок. Один объект — один договор, одна регистрация.
- Снижение рисков. Меньше шансов «потерять» какой-то элемент при передаче прав.
- Чёткость для третьих лиц. В реестре сразу видно, что это единый комплекс, а не набор случайных зданий.
В то же время ЕНК можно разделить (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ)
Имущественный железнодорожный комплекс (как делить?)
Федеральный закон от 25.05.2026 № 155-ФЗ
Можно разделить имущественный комплекс, ранее образованный для целей приватизации имущества железнодорожного транспорта
Правила кадастрового учета и регистрации в результате раздела
Ключевые условия применения:
• решение собственника
• технический план
• количество недвижимых вещей должно соответствовать составу имущественного комплекса, за исключением случаев уничтожения отдельных объектов
• Характеристики могут отличаться (жд «амнистия»)
Из них главные два документа:
- Решение собственника. В нём должны быть сведения, которые предусмотрены законом № 29-ФЗ. В решении важно прописать, какие именно объекты образуются в результате раздела, а также отдельно указать те вещи (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, движимое имущество), которые на момент раздела уже прекратили существование или были выделены из комплекса ранее.
- Технический план. В нём нужно отразить информацию о каждом новом объекте, который образуется при разделе. Если речь идёт не о полном разделе, а о выделе (когда комплекс сохраняется, но в изменённом виде), в техплане также фиксируют характеристики самого комплекса после выдела. Кроме того, в план включают сведения об объектах, которые входили в состав комплекса, были из него ранее выделены или прекратили существование.
Какие есть послабления
Законодатель упростил процедуру: не нужно предоставлять документы, которые подтверждают ввод объектов в эксплуатацию, а также разрешения на их строительство.
При этом есть два важных нюанса, которые стоит учесть, чтобы не получить приостановку:
- Количество объектов в техническом плане в целом должно совпадать с тем, что было в составе комплекса. Исключение — если разница возникла из-за того, что из состава комплекса исключили движимые вещи или неотделимые улучшения земельного участка, сведения о которых раньше внесли в ЕГРН.
- Если в техплане характеристики какого-то объекта немного отличаются от тех, что были в документах, описывавших исходный комплекс, — это не станет основанием для приостановки. В таком случае в техническом плане просто нужно привести обоснование расхождений (например, на основе данных от собственника).
Что происходит с самим комплексом
Если решение предусматривает полный раздел имущественного комплекса, то одновременно с регистрацией прав на вновь образованные объекты из ЕГРН исключают сведения о самом комплексе, а также регистрируют прекращение права собственности на него.
Если же речь о выделе (когда часть объектов отделяют, а комплекс в целом сохраняется, но с другими характеристиками), то в техплане отдельно отражают изменённый состав комплекса.
ЖД комплексы никогда не назывались неделимыми вещами. Это первый закон, регулирующий отношения по разделу вещей.
Ключевые инициативы по сложной недвижимости
Составные части земельных участков:
С правовой точки зрения к составным частям земельного участка относят то, что неразрывно с ним связано и не может рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости. Выделим такие элементы:
- Мелиоративные системы
- Растения
- Почва
- Ограждения
- Объекты благоустройства
Важно: не всё, что физически находится на земле, становится её составной частью. Временные постройки, даже если они прочно связаны с землёй, обычно квалифицируются как движимые вещи.
Раздел ЕНК:
- Исключение технической и технологической связи
- Исключение правила о неделимых вещах
- Возможность раздела по решению собственника
Исключение предприятий из числа недвижимых вещей:
- Предприятия больше не недвижимость
- Здания, сооружения в предприятии превращаются в ЕНК
- Предприятие остается объектом прав
