Часть 1.1. Защита прав на недвижимость в условиях угроз в цифровой среде
Алексей Игоревич Бутовецкий
Статс-секретарь — Заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ
регистрации, кадастра и картографии РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Действие принципа «внесения» при сделках
- Альтернативы принципу внесения
- Механизмы защиты
- Компенсаторная функция реестра
Действие принципа «внесения» при сделках
Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015г. разъясняет следующим образом:
Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п.2 ст. 551 ГК РФ) п.3 постановления.
Если мы заключили договор купли-продажи, и я как продавец не хочу идти в Росреестр, а вы как покупатель можете подать иск о признании права собственности. Однако это неправильно. Согласно статье 551 ГК РФ, суд сам выносит решение о регистрации, поэтому ваше заявление не нужно. Никто не может ссылаться на отсутствие записи в реестре.
Пример из практики. Супруги решили развестись, и муж втайне от жены приобрел квартиру. Он договорился с продавцом, что не будут регистрировать право собственности в Росреестре до момента развода, чтобы квартира не стала совместной собственностью. После развода муж зарегистрировал право собственности и сообщил об этом жене. Она подала иск о признании права на квартиру. Муж утверждал, что на момент развода он не был собственником. Суд, руководствуясь 10-й статьей Гражданского кодекса, которая запрещает извлекать выгоду из недобросовестного поведения, признал право жены на долю в этой квартире. Суд не стал вдаваться в детали, а просто принял решение на основании недобросовестности действий мужа.
Другой пример из жизни: один человек продал свой земельный участок другому без регистрации права в Росреестре. Потом пришёл сосед и предложил ему на полмиллиона больше. Тот согласился и заключил сделку с этим соседом. Они пошли в Росреестр, зарегистрировали право и оформили вторую сделку купли-продажи. Первый покупатель так и не стал собственником земли. Теперь придется разбираться с ним в отношении убытков.
В данном случае, например, французский юрист сказал бы, что это неправильный подход. Во Франции действует принцип непротивопоставимости договора, где главное — воля сторон. В стране после продажи сделка считается заключённой при подписании независимо от регистрации, которая лишь подтверждает волю.
Мы идём по своему пути. У нас для купли-продажи и дарения действует принцип «внесения». А вот для аренды — принцип непротивопоставимости договора, что указано в пункте 3 статьи 433. Согласно этому пункту, договор, который подлежит регистрации, считается действительным для сторон с момента подписания. Для третьих лиц он вступает в силу только после регистрации.
Высший арбитражный суд изменил норму 433, чтобы предотвратить недобросовестные действия арендаторов, которые не платили за аренду, а затем оспаривали договор из-за отсутствия регистрации. До изменений договор считался недействительным без регистрации, что позволяло арендаторам избегать ответственности. Теперь договор считается действительным с момента заключения, даже если не зарегистрирован.
У нас есть договор долевого участия в строительстве, который считается заключенным с момента регистрации. Но здесь есть нюанс. В своё время в деле Абрамовой суд решил, что регистрация договора долевого участия не всегда обязательна. В деле Абрамовой 250 человек оказались обманутыми дольщиками. У 249 из них были зарегистрированы договоры долевого участия, а у Абрамовой — нет. Когда она попыталась встать в реестр обманутых дольщиков, ей отказали, ссылаясь на то, что по статье 214 договор считается заключённым только с момента регистрации. Таким образом, Абрамова не могла считаться обманутой дольщицей, а лишь человеком, передавшим деньги застройщику. Однако суд решил, что система регистрации придумана прежде всего для третьих лиц, поэтому отсутствие регистрации не должно влиять на статус обманутого дольщика. Таким образом, все участники долевого строительства, независимо от наличия регистрации, могут считаться обманутыми дольщиками, если они пострадали от действий застройщика.
Механизмы защиты
- Запрет на регистрацию перехода, прекращения, ограничения права или обременения без личного участия (можно преодолеть через нотариуса, для внесения не нужен УКЭП, для исключения нужен УКЭП)
В реестре у нас около 8 миллионов записей. Можно оформить сделку через нотариуса, хотя они редко участвуют в сомнительных схемах. После дела Долиной стало известно, что некоторые нотариальные сделки оспаривались по статьям 178 и 179 Гражданского кодекса. Тем не менее такой механизм существует.
- Невозможность регистрации перехода или прекращения прав на основании электронных документов без отдельного бумажного заявления (можно преодолеть через нотариуса, банк, применение единой биометрической системы)
В 2019 году в Москве произошёл случай мошенничества с электронными цифровыми подписями. Государственный регистратор прав в Росреестре получил заявку на куплю-продажу квартиры. Продавец, родившаяся в 1927 году, подписала договор с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи. В то время эта тема ещё не была достаточно развита, и регистратор усомнился в подлинности подписи. К счастью, в реестре была запись о телефоне владелицы. Регистратор позвонил ей и спросил, почему она продаёт квартиру. Она ответила, что нет, живёт там уже 50 лет и не собирается продавать. После этого была приостановлена регистрация, а материалы передали в правоохранительные органы. В ходе расследования были разоблачены мошенники, которые подделывали электронные подписи. После этого случая ввели норму, запрещающую регистрацию без подачи бумажных заявлений.
Компенсаторная функция реестра
- Нотариус
- Специальный фонд
- Бюджет
- Особые правила (ст. 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») возмещения за утрату права на жилое помещение
- Иное лицо (МФЦ, Банк)
В старом законе о регистрации была норма 31.1 о выплате миллиона рублей добросовестному приобретателю, если у него истребована квартира и он не взыскал убытки. В деле Пузырик заявители обратились за компенсацией из бюджета после виндикации квартиры. Суды отказали, ссылаясь на ответственность регистратора. Конституционный суд признал норму ошибочной и обязал внести изменения. Появилась статья 68.1 с компенсацией по кадастровой стоимости или реальному ущербу. В год около 15-17 дел проходят через три инстанции: признание добросовестности, взыскание убытков и получение компенсации.
Придётся пройти через три судебных разбирательства. Сначала суд признает вас добросовестным приобретателем квартиры. Затем вы подаете иск к лицу, по чьей вине это произошло, но не можете взыскать с него компенсацию, в том числе через исполнительное производство. После этого вы подаете иск к Российской Федерации и можете получить компенсацию. Так работает компенсаторная функция.
Закон был принят одновременно с реформой института добросовестного приобретателя. Изменения в институте произошли в 2019 году после дела Дубовца. В этом деле мошенники подделали документы и зарегистрировали право собственности на квартиру в Москве, которая должна была остаться в собственности города. Дубовец, последний приобретатель, обратился в Конституционный суд. Суд обязал законодателя внести изменения в Гражданский кодекс. Теперь добросовестный приобретатель — тот, кто полагался на сведения реестра, если иное не доказано. В Гражданском кодексе появилась норма, что суд отказывает публично-правовому образованию в виндикации, если с момента последней записи прошло три года.
Недавно в рамках реформы под названием «Стоп-бумага», внесённой в закон о регистрации, появились новые нормы. Теперь МФЦ несёт ответственность за утрату записи, если личность заявителей была удостоверена ненадлежащим образом.
В скором времени к числу организаций, ответственных за сохранность записей, присоединятся банки. Это связано с тем, что многие сделки проходят через них.
