О состоявшихся в 2022 году ключевых изменениях в регулировании земельно-имущественных отношений в Российской Федерации. 1 часть

Как я уже сказал, переходные положения у нас продлены до 1 января 2025 года. Кроме того, у нас полномочия Минэнерго России также продлены в части установления границ минимальных расстояний.

 

Алексей Игоревич Бутовецкий.

Статс-секретарь

– Заместитель руководителя

Федеральной службы

государственной регистрации,

кадастра и картографии РФ.

По крайней мере, время на это обязательно оставим. Сегодня, ввиду того, что, в принципе, времени немного, постараюсь сделать обзор изменений 2022 года и тому, что у нас в планах есть на 2023 год. Как вы понимаете, 2022 год был особенным с точки зрения регулирования. Здесь у нас ряд антикризисных мер, о которых хотелось бы сказать, хотя, на мой взгляд, это меры не антикризисные, а больше такие меры новых возможностей, может быть, и многие вещи надо было и раньше ввести в законодательство, но, тем не менее, постараемся всё осветить и в рамках «Ответы на вопросы» затронем те темы, которые не успею осветить в рамках лекции.

Ну, начнем прямо по порядку, значит, что было в 2022 году. Здесь важные изменения с точки зрения оборота земельных участков. По сути, наверное, первый и очень серьезный заход на изменения, наверное, концепции Земельного законодательства в части того, что мы всё-таки можем земельные участки вводить в оборот, при этом соблюдая все требования по защите природных объектов.

Говорю о Девятом Федеральном законе. Очень большая дискуссия была по этому поводу, и в принципе, очень много критики я выслушал даже в свой адрес, поскольку был официальным представителем Правительства по этому закону, когда этот закон был законопроектом.

Напомню, о чем речь. Мы снимались там ограничения в обороте с земельных участков, которые находятся во втором поясе санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения. В 2007 году, когда принимался Водный кодекс Российской Федерации, то были внесены изменения в 27 статью Земельного кодекса, и земельные участки в этом втором поясе попали в число ограниченных в обороте. Ну, как вы знаете, что ограничение в обороте означает невозможность предоставления земельного участка в частную собственность, второе – невозможность регулирования вопросов, связанных с арендной платой, поскольку у нас там арендная плата устанавливается в размере не выше земельного налога, и третье – в принципе, сдерживание экономического развития муниципальных образований и субъектов Российской Федерации, при этом, как вы понимаете, что требования, которые установлены по охране водных объектов и по их защите от негативного воздействия распространяются абсолютно на всех – неважно, это собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, другие землепользователи.

Поэтому, спустя, по сути, 14 лет там возникла эта дискуссия, потому что всё-таки нам регионы и муниципалитеты, и даже граждане и муниципальные образования стали говорить: «Зачем этот запрет существует, если он сдерживает развитие?» При этом статистика Роспотребнадзора говорила о том, что арендаторы гораздо хуже соблюдали требования санитарно-эпидемиологического законодательства и Санпина и всего остального – по статистике так было – ну и, кроме того, возникло такое правовое неравенство, то есть был большой пул, основной пул правообладателей, и они как раз получили земельные участки в период до введения этого запрета, то есть было, например, два соседа-садовода, один успел приватизировать до 2007 года, другой не успел, и вот один сидит с членской книжкой, а другой – с записью в ЕГРН. И поэтому было предложено такое законодательное решение – экологи очень сильно были против – но, тем не менее, спасибо парламенту, решение такое было поддержано и теперь вступило в силу и, слава Богу, работает.

Уже достаточно большое количество земельный участков вовлечено. По нашим сведениям, только поставленных на учет в ЕГРН земельных участков – это где-то около полутора миллионов, которые можно вовлечь в оборот в рамках этой нормы, то есть мы сохраняем все требования по защите водных объектов, но при этом разрешаем приватизацию, то есть это как дополнительные доходы в бюджеты, так и совершенно другое отношение правообладателей к своим земельным участкам.

Почему говорю, что это первый такой закон – потому что, как вы знаете, у нас ограничений в обороте достаточно много. Это м сам Земельный кодекс, это и есть нормы в Законе «Об охране окружающей среды», 58-я статья, то есть, в принципе, мы можем, на мой взгляд – вот это первый такой шаг – мы можем и дальше продолжать эту тенденцию и еще с рядом ограничений поработать, сохраняя все требования по охране и защите и, тем не менее, вовлекать земельные участки в оборот.

Следующий момент – это антикризисные меры, 58-й Федеральный закон, и плюс на 2023 год – тоже мы действие этих мер продлили – 519-й Федеральный закон. Впервые мы опробовали совершенно новые подходы к регулированию. Это Правительство Российской Федерации получило право установить особенности такого регулирования земельных отношений в 2022 году, и здесь тоже спасибо парламенту, было оказано такое законодательное доверие правительству и нам действительно это позволило некоторые вещи оперативно регулировать. Мы в данном случае завершили, по сути, реформу, связанную с правовой экспертизой объектов капительного строительства. Я напомню, что еще в 2020 году мы эту реформу начали, а после этого были приняты 202 Федеральный закон от 13 июля 2020 года, 275-й Федеральный закон от 1 июля 2021 года, 120-й – апрель 2021 года, и вот сейчас 58-й, то есть мы завершили всю реформу, связанную с правовой экспертизой, и теперь совершенно понятно, что проверяет государственный регистратор прав после ввода объекта в эксплуатацию, что не проверяет.

Здесь 58-м Законом два момента – это проверка правоустанавливающего документа на земельный участок и вопросы, связанные с зонами затопления, подтопления, и зонами водоохранными, то есть раньше эти вопросы не были урегулированы, что, собственно, тоже создавало такой негативный фон со стороны органов государственной власти, особенно тех, которые вводят объекты в эксплуатацию.

Дальше, с учетом того, что понадобились новые меры поддержки для субъектов малого и среднего предпринимательства, в том числе, по льготной приватизации, льготному предоставлению в аренду государственного и муниципального имущества, законодатель принял решение, что объекты государственной и муниципальной собственности, которые появились в реестрах до 1991 года в рамках разграничения 30-20 Постановления Совета министров, можно регистрировать на основании выписки из Реестра государственного муниципального имущества. Это позволило зарегистрировать уже в настоящее время огромное количество объектов государственной и муниципальной собственности в таком упрощенном порядке и, в том числе, передать в рамках различных антикризисных мер субъектам малого и среднего предпринимательства.

123-й Федеральный закон синхронизировал сроки инвестиционных проектов и сроки аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Здесь была проведена большая работа Генеральной прокуратурой по изучению этого вопроса, насколько соблюдаются требования по реализации инвестиционных проектов. Как раз предпринимательское сообщество жаловалось на то, что сроки разные, и приходится всё время пытаться заключить новый договор аренды, потому что старый заканчивается, и вот 123-м Законом это было синхронизировано.

Ну и впервые – это уже Закон от 1 мая 2022 года – впервые законодатель предусмотрел нормы о сроках выполнения кадастровых работ. Раньше всегда это решалось договором подряда между кадастровым инженером и заинтересованным лицом, но сейчас, вот, для бытовой недвижимости, то есть сады, огороды, дачи, прежде всего ЛПХ, ИЖС – вот там теперь три дня на кадастровые работы, и плюс, этим же законом были внесены изменения в части сроков кадастрового учета и регистрации права, то есть общий тренд по сокращению сроков, исключению избыточных процедур – здесь законодатель в части оформления недвижимости, безусловно, поддерживает.

Как правительство реализовало свои полномочия в части земельных отношений? Прежде всего, появились новые случаи мены земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности на земельные участки, находящиеся в частной собственности, и Постановление в конце года 25-36 дополнительно были предусмотрены особенности. Понятно, что запрос на эту тему очень большой, и есть большая незакрытая потребность органов государственной власти в новых земельных участках, которые были бы готовы для строительства социальных объектов. Понятно, что для этих целей не предусматривается изъятие для государственных нужд – я говорю о детских садах, школах, поликлиниках – но, тем не менее, институт мены мы здесь развиваем, и знаем, что в регионах уже много достаточно проектов и губернаторов, которые воспользовались как раз вот этой вот нормой.

Там предусматривается возможность сейчас без привязки к проекту планировки осуществлять обмен земельных участков, можно поменять несколько объектов на один или несколько – на несколько, поэтому здесь развивается вот этот вот институт такого договорного права в земельных отношениях, когда можно не только заниматься изъятием, но и договариваться с гражданами. Но это больше даже по европейскому опыту – не принудительно, а в добровольном порядке меняться земельными участками.

Далее, у нас ранее не было возможности с 1 марта 2015 года выкупать земельные участки из аренды, кроме земель сельскохозяйственного назначения, но теперь в рамках поддержки населения и отдельных отраслей народного хозяйства – это промышленность, производство, рекреация – здесь предусмотрена возможность выкупа арендуемых земельных участков, которые граждане либо используют для выращивания сельхозпродукции для собственных нужд, либо, вот, для этих категорий юридических лиц, которые развивают те отрасли, на которые сейчас особое внимание в рамках импортозамещения. Это промышленность, производство и развитие туризма.

Далее, субъекты Российской Федерации получили право, которое у них до этого времени не было – это возможность предусмотреть перечень видов продукции, которая им необходима для обеспечения импортозамещения на своей территории. И если приходит такой инвестор, который готов такую продукцию производить, то ему земельный участок может быть предоставлен в аренду. Сейчас уже большое количество случаев, когда регионы воспользовались этой нормой, у нас статистика вся по этому поводу есть, единственное, что возникает вопрос, насколько серьезность, как регионы пишут нам, насколько, как оценивать серьезность намерений для тез случаев, когда приходит действительно инвестор, заявляет, что он будет производить такую продукцию, но мы точно не знаем, как будут, и будут ли эти намерения реализованы. Здесь что нужно учитывать? Что само по себе постановление предусмотрело возможность одностороннего отказа от такого договора. Существует, конечно, вероятность, что такой арендатор зарегистрирует право собственности на построенный объект недвижимости на земельном участке, и уже невозможно будет его лишить права аренды, но, тем не менее, посмотрим, как здесь будет строиться правоприменительная практика, будет ли работать, например, 622-я статья Гражданского кодекса по возврату земельного участка, будут ли работать какие-то еще механизмы воздействия. Знаю, что во многих регионах уже введен договорной механизм, когда фиксируются вот эти обязательства в отдельном соглашении по производству этой продукции, ну и надо сказать, что в самом законе предусмотрено право снижать размер арендной платы, в том числе, для таких проектов, в том числе, до 1 рубля. В 17-ти регионах такие решения приняты, и даже есть случаи, когда земельные участки предоставляют за рубль как раз для производства вот такой продукции.

Считаю, что норма очень перспективная, и, возможно, если она действительно покажет свою состоятельность и успех в правоприменительной практике, то вполне возможно, что эта норма станет нормой постоянного действия.

Такое регулирование удобно тем, что мы рассматриваем возможности Правительства сегодня по регулированию земельных отношений, в том числе, как такие некие пилотные проекты, если можно так назвать для целей законодательства, то есть мы сначала временно опробуем это, как антикризисную меры, если она хорошо работает, то можно инициировать уже это в качестве изменений, например, в нормы Земельного кодекса.

Кстати, само постановление предусматривало еще и сокращение сроков выполнения процедур при предоставлении земельных участков. Это как раз яркий пример того, о чем я сказал – мы сначала попробовали это сделать в рамках 129-го Постановления Правительства, а затем уже был принят 509-й Федеральный закон, который вчера вступил в силу, который сокращает срок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ну и еще одно нововведение. Я напомню, что когда вводилась глава о предоставлении земельных участков, то было предусмотрено такое решение, что вы можете инициировать аукцион по предоставлению земельного участка в населенном пункте или в городах федерального значения, только если есть утвержденный проект межевания территории. Вот Постановлением Правительства установлена такая особенность, что для населенных пунктов этот барьер снимается, а для городов федерального значения остается. Здесь тоже видим положительный отклик со стороны регионов и со стороны заявителей, что, в принципе, они сейчас освобождены от необходимости готовить проект межевания, либо просить об этом органы публичной власти. И поэтому здесь план такой: смотрим, как будут реализовываться эти положения в этом году, и дальше, возможно, будут поручения руководством страны о том, что какие-то нормы переносить уже в нормы постоянного действия, а может быть, какие-то уже не покажут себя с положительной стороны, и они останутся в Постановлении Правительства, и срок их действия продлеваться не будет. Ну, правоприменительная практика покажет.

Другие материалы

Автоматизированная система управления акселерационной деятельностью. Цифровое пространство инноваций и инвестиций
02.09.22

Я хочу поговорить на такую интересную и актуальную тему, как управление инновациями. С инновациями необходимо работать не только для того, чтобы отвечать вызовам современности, идти в ногу со временем, но, и чтобы успешно расти и масштабироваться.

Относительно кадастрового учёта лесных участков
22.05.19

Во-первых, хочу напомнить Положение Лесного кодекса относительно того, что лесной участок – это всё-таки земельный участок, а не что-то иное. Соответственно, при кадастровом учёте мы относимся к нему как к земельному участку.

Относительно перераспределения земель и земельных участков
08.08.18

В Агентство госимущества поступают документы, в соответствии с которыми происходит перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков