Анжела Витальевна Нуприенкова
Заместитель начальника Управления законодательства в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии (Росреестр)
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Кадастровый учёт объектов недвижимости
- Оформление прав граждан на постройки
- Оформление гаражей
- Федеральный закон от 26.12.2024 г. № 494-ФЗ
- Проект федерального закона № 803202-8
- Федеральный закон от 22.07.2024 г. № 211-ФЗ
- Федеральный закон от 22.07.2024 г. № 207-ФЗ
- Федеральный закон от 12.07.2024 г. № 176-ФЗ
- Перепланировка помещений в многоквартирном доме
- Федеральный закон от 26.12.2024 г. № 487-ФЗ
Статья 3.8 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ
370-й федеральный закон внёс изменения в статью 3.8 закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в части указания вида разрешённого использования земельных участков, которые предоставляются в связи с наличием на них жилых домов, указанных в 1-м пункте статьи 3.8. Это те жилые дома, которые были построены до 14 мая 1998 года и эксплуатируются до настоящего времени без оформления прав на эти дома и без оформления прав на земельные участки, занятые этими домами.
Статья 3.8 направлена на то, чтобы дать возможность людям оформить права и на земельные участки, и на жилые дома. Тем же 370-м федеральным законом в этой статье было сделано ещё одно дополнение, согласно которому положения статьи 3.8 распространяются, в том числе, на дома блокированной застройки, но только на ограниченные виды этих домов блокированной застройки, если их в одном ряду не более двух штук. Условно это двухквартирные дома. В советское время колхозы и совхозы их строили достаточно много, но у людей нет документов для того, чтобы иметь возможность оформить эти дома. Опять-таки речь идёт о зданиях, которые были построены до 14 мая 1998 года. На более поздние постройки эти правила распространяться не будут.
В 16-м пункте сделана оговорка, что по-прежнему положение статьи 3.8 не распространяется на многоквартирные дома, дома блокированной застройки, кроме случая, установленного пунктом 15.1.
До 1 марта 2031 года гражданин, который использует для постоянного проживания возведённый до 14 мая 1998 года жилой дом, который расположен в границах населённого пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом.
5. К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности или о предоставлении такого земельного участка прилагаются:
1) Схема расположения земельного участка (в случае если земельный участок подлежит образованию).
2) Документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения и (или) подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг.
3) Документ, который подтверждает проведение государственного технического учёта и (или) технической инвентаризации жилого дома до 1 января 2013 года и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа, и жилой дом возведён до 14 мая 1998 года.
4) Документ, подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе, из которого образован испрашиваемый земельный участок, заявителю.
5) Документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 года.
6) Выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю.
7) Документ, выданный заявителю нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него.
К заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также прилагается технический план жилого дома, за исключением случая, если на момент направления указанного заявления в отношении жилого дома осуществлён государственный кадастровый учёт.
В законе «О государственной регистрации недвижимости» сделано дополнение, связанное с государственной регистрацией права долевой собственности на общее имущество зданий или сооружений. Связано это дополнение с теми изменениями, которые были сделаны в 2023 году в 351-м федеральном законе, который внёс изменения в Гражданский кодекс. Было установлено, что в нежилых зданиях и сооружениях имеется общее имущество, если помещения в этих зданиях и сооружениях принадлежат разным лицам. Так появляется понятие «общее имущество» в здании или сооружении. Восполняется пробел, связанный с тем, в каком порядке осуществляется регистрация общей долевой собственности на эти помещения, которые являются общим имуществом. При этом нужно понимать, что на кадастровый учёт в качестве помещения мы ставим только то, что отвечает критериям помещения, а не всё, что перечислено в качестве общего имущества в Гражданском кодексе или в ином федеральном законе.
Оформление прав граждан на постройки
Следующий вопрос связан с оформлением прав граждан на постройки, но речь идёт о постройках, которые находятся на земельных участках, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, и касается вопроса хозяйственных построек.
Установили, что если эти постройки были возведены до 1 января 2013 года и сведения о них содержатся в техническом паспорте относительно жилого дома или домовладения, то в этом случае на такие постройки у граждан возникает право собственности как у собственников земельных участков либо владельцев, пользователей этих земельных участков.
Кроме этого, указали, что к этим правам собственности применяется положение закона «О государственной регистрации недвижимости» относительно ранее возникших прав. Если постройки представляют собой не капитальные строения, то они просто принадлежат на праве собственности этим гражданам, но не подлежат государственному кадастру учёту и соответственно регистрации прав.
Относительно внесения в ЕГРН сведения о таких постройках, которые являются только объектами капитального строительства, также предусмотрели в 93-м федеральном законе норму о том, что сведения об этих объектах могут быть внесены на основании технических паспортов, составленных до 1 января 2013 года. Эта норма не жёсткая. Связана она с тем, что в ряде случаев в этих технических паспортах отсутствуют характеристики объектов, сведения о которых граждане хотели бы внести в ЕГРН. Например, указана не та характеристика, которая соответствует определённому виду объектов недвижимости.
С такими ситуациями мы столкнулись в ряде регионов относительно построек баня, летняя кухня, поскольку они носят вспомогательный характер. Была указана площадь застройки, при этом сказано, что это здание. Для зданий такая характеристика, как площадь застройки, в ЕГРН внесению не подлежит. Мы вносим только площадь здания. В этом случае на основании только технического паспорта внести сведения о таком здании не получится. Обязательно нужно будет готовить технический план, чтобы указать правильную характеристику, соответствующую виду объекта недвижимости. Если же будет указано, что это сооружение с определённой площадью застройки, то сведения могут быть внесены непосредственно на основании технического паспорта.
Кроме этого, в 24-ю статью закона «О государственной регистрации недвижимости» внесли дополнение, тоже связанное с хозяйственными постройками, относительно того, на основании каких документов должен готовиться технический план в отношении этих объектов недвижимости или объектов капитального строительства. Указано на декларацию об объекте недвижимости в связи с тем, что проектная документация по таким постройкам, как правило, вообще не оформлялась никогда.
О гаражах
Следующий момент касается гаражей. В 2023 году был принят, а в 2024 году вступил в силу 338-й федеральный закон о гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты. Именно 338-м федеральным законом было установлено понятие гаража. Под гаражом понимается нежилое здание предназначено исключительно для хранения транспортных средств. Если гаражи находятся на территории гаражного объединения, то они могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами, иметь общие коммуникации, даже крышу и фундамент.
Поэтому положения 79-го федерального закона, который был принят на пару лет раньше, вступали в противоречие с нормами более позднего федерального закона. В 18-й статье говорили о том, что те гаражи, которые признаются зданиями на территории гаражного назначения, могут быть только одноэтажными. Этот пробел или это несоответствие устраняется через удаление слова «одноэтажные», остаётся только слово «гаражи». Даже если у гаража два этажа, но он находится на территории гаражного назначения, даже если он блокирован с другими гаражами, то в отношении этого объекта могут быть применены положения 18-й статьи 79-го федерального закона об изменении вида объекта недвижимости с помещения на здание.
16-я статья 476-го федерального закона вводила правила, очень похожие на те, которые были установлены в 79-м федеральном законе в отношении гаражей. Но теперь уже применительно к домам блокированной застройки. Если составные части жилого дома блокированной застройки признаны домами блокированной застройки, зданиями, то могут быть изменены записи в ЕГРН относительно этих объектов.
Но в ряде случаев получалось, что эти жилые дома, блокированные застройки у кого-то учтены как помещения, у кого-то как здания, у кого-то как квартиры. Если они были учтены как квартиры, то всё здание, в котором эти квартиры находятся, относили к многоквартирным домам.
В силу положений 16-й статьи закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» у собственников квартир в многоквартирном доме право на земельный участок возникало в силу закона, при этом участок находится в общедолевой собственности. Получалась ситуация, когда собственники квартир, если они отвечают признакам дома блокированные застройки, могли изменить в ЕГРН записи о своих жилых помещениях, место помещения, здания. Но вставал вопрос о том, что делать с земельными участками. Потому что по 16-й статье 476-го закона собственники земельного участка, если он находится в общей долевой собственности граждан, могли его разделить под каждый дом блокированной застройки. В связи с этим возникал вопрос относительно того, если это происходит с бывшим многоквартирным домом, в котором квартиры признали отдельными самостоятельными зданиями. Пришли к выводу, что в этом случае право общей долевой собственности, даже если оно не зарегистрировано в ЕГРН, сохраняется за гражданами. Естественно, они могут воспользоваться положениями 5-й части 16-й статьи 476-го закона и разделить этот земельный участок одновременно с изменением сведений в ЕГРН о своих жилых помещениях.
Статья 39.15 предусматривает срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка. При этом в самой статье это решение принимается в двух случаях: либо когда нужно образовать земельный участок, который испрашивает заявитель, либо когда границы испрашиваемого земельного участка требуют уточнения. В обоих случаях заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ. Но объём вопросов, связанных с выполнением кадастровых работ, в этих двух случаях немного различается. Поэтому пришли к выводу, что общий срок действия решения предварительного согласования составляет один год. Но если этот вопрос касается образования новых земельных участков, то сохраняются те же два года, которые были ранее. По ранее принятым решениям о предварительном согласовании предоставления установили, что они сохраняют свой срок действия в течение двух лет со дня их даже не принятия, а со дня вступления в силу.
Изменения в статьях 11.10 и 39.15
Они связаны с другим федеральным законом, которым было установлено, что публичная кадастровая карта с официального сайта Росреестра перемещается на платформу Национальной системы пространственных данных. Поэтому положения федеральных законов, которые указывают на то, что речь идёт о публичной кадастровой карте, размещённой на сайте Росреестра, подлежат замене на правильное указание местонахождения этой публичной кадастровой карты.
Заменены нормы в статье 11.10: сделана отсылка на единую цифровую платформу национальной системы пространственных данных. Признаны утратившими силу те пункты, которые говорили о том, что схему можно сделать с помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.
В статье 39.15 тоже заменена ссылка на месторасположение этой публичной кадастровой карты и на сервисы единой цифровой платформы Национальной системы пространственных данных. В законе «О геодезии, картографии и пространственных данных» также сделаны некоторые изменения, связанные с применением этой цифровой платформы Национальной системы пространственных данных. Ни в коем случае сюда не должны попасть сведения, которые относят к государственной тайне, служебной тайне, коммерческой тайне и так далее.
При этом оговорено, что органы государственной власти, органы местного самоуправления при предоставлении государственных услуг, связанных с использованием пространственных данных, должны применять сведения об этих пространственных данных, которые содержатся на единой цифровой платформе.
Несмотря на то, что норма сформулирована как «используют пространственные данные и сведения, содержащиеся там», сделана оговорка, что такие данные и сведения могут быть использованы наряду с иными информационными ресурсами, которыми располагает орган государственной власти или орган местного самоуправления в своих информационных системах.
Кроме этого, чтобы реализовывать функционалы этой цифровой платформы, предусматривается разработка нормативного акта Правительства Российской Федерации. Полный переход на применение этой платформы будет осуществлён после того, как такой акт Правительства вступит в силу.
Федеральный закон от 26.12.2024 г. № 494-ФЗ
Закон вступил в силу с 1 января 2025 года. Кроме отдельных положений, в целом федеральный закон направлен на то, чтобы в тех федеральных законах, где применение нормы ограничено каким-то периодом времени, пересмотреть, надо продлевать этот период времени или нет.
Закон получился достаточно объёмный. Но что касается закона о регистрации недвижимости, то это 12-я статья. В 70-й статье закона «О государственной регистрации недвижимости» часть норм продлила своё действие.
5-я часть 70-й статьи касается объектов Министерства обороны и ФСБ. Часть 6.1 касается применения нормы в отношении объектов гражданской обороны, по которым принято решение, что они относятся к объектам гражданской обороны. Часть 6.2 — это использование выписок из реестров государственного или муниципального имущества для оформления прав на объекты недвижимости. Часть 6.4 — это упрощённый порядок оформления прав на линейные объекты, созданный до 30 декабря 2004 года. Сам порядок установлен статьёй 3.9 закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Внести в статью 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следующие изменения:
1) В части 5 слова «2025 года» заменить словами «2031 года».
2) В части 6.1 слова «2025 года» заменить словами «2031 года» (объекты ГО).
3) В части 6.2 слова «2025 года» заменить словами «2031 года» (выписки из реестра государственного или муниципального имущества).
4) В части 6.4 слова «2025 года» заменить словами «2027 года» (линейный объект, созданный до 30.12.2004 г.).
Проект федерального закона № 803202-8
Федеральный закон, который пока только внесён в Государственную Думу, рассматривает вопросы, связанные с образованием земельных участков на основании схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории.
Допускается образование земельных участков, которые планируется образовывать в элементе планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, на основании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории.
В статье 11.3 есть достаточно жёсткое требование о том, что схему расположения земельного участка можно готовить только в том случае, если отсутствует проект межевания территории. При наличии утверждённого проекта межевания территории можно это сделать только в тех случаях, которые прямо предусмотрены федеральными законами.
Получается, что пунктами 4.1 и 4.2 случаи, при которых допустимо образование земельных участков на основании схемы в застройке многоквартирными домами, расширено. На сегодняшний день там всего пара пунктов, но планируется сделать пять. В том числе, если планируется образовать земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, в целях предоставления этого земельного участка собственникам здания и сооружения либо собственникам помещений, машино-мест в этом здании или сооружении.
Второй момент — хотели урегулировать, как соотносить проект межевания территорий со схемой расположения территорий: может быть образован на основании схемы в границах территории, применительно к которой утверждён проект межевания территорий, если проект межевания территорий не предусматривает образование такого земельного участка. То есть уходят от процедуры внесения изменений в проект межевания территорий. Быстрее и дешевле сделать схему, нежели вносить изменения в утверждённый проект межевания территорий.
Предлагается главу 1.1 дополнить ещё одной статьёй 11.11, в которой урегулировать вопрос размеров образуемых земельных участков. Предлагается сделать отсылку на размеры, которые устанавливаются градостроительными регламентами. По всей вероятности, не всегда органы местного самоуправления обращали на это внимание. В связи с отменой 33-й статьи Земельного кодекса с 1 марта 2015 года получился небольшой провал с точки зрения того, в каких размерах подлежат образованию земельные участки.
Если не утверждён градостроительный регламент либо им не установлены предельные размеры образуемых земельных участков, соответствующие виду разрешённого использования, то местоположение и площадь участков должны определяться, исходя из тех положений, которые планируется и предлагается установить в этой статье со ссылкой на 2-й пункт. В этом 2-м пункте предлагается образовывать участки таким образом, чтобы общая площадь здания, сооружения составляла не менее 10% площади образуемого земельного участка. То есть исходить из площади того объекта, который находится на планируемом к образованию земельном участке. По ИЖС, ЛПХ и садоводству не менее 5% площади такого земельного участка, который хотят образовать для этой цели.
Если на земельном участке будут находиться несколько объектов недвижимости, то в расчёт должна пойти совокупная площадь всех тех объектов, которые уже есть или планируется размещать на этом земельном участке. Если это сооружение, которое характеризуется площадью застройки, то значит, в расчёте будет участвовать площадь застройки этих сооружений или одного сооружения, для которого планируется образование нового земельного участка.
Не применяются эти положения, если предоставление земельного участка будет осуществляться по иным основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, другими федеральными законами и не будет связано с размещением объектов строительства.
Ещё одна норма, которую хотели урегулировать, — переход права собственности на здание, сооружение. В 35-й статье Земельного кодекса есть норма о том, что переходит право пользования на ту часть земельного участка к новому собственнику здания или сооружения, которая необходима для использования по назначению этого здания или сооружения. Вопрос был открыт до разработки этого проекта федерального закона, о какой части идёт речь и каков размер этой части земельного участка, который будет необходим для использования по назначению соответствующего объекта строительства. Попытаются урегулировать этот вопрос путём внесения новой статьи в главу 1.1 Земельного кодекса. Предполагается исходить из тех расчётов, которые предусмотрены 2-м пунктом предлагаемой новой статьи.
Статью 39.16 предлагают дополнить два основания для отказа, тоже связанные с тем, что размер земельного участка не соответствует требованиям, которые предусмотрены новой проектируемой статьёй.
Второй момент связан с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения о расположении на этом земельном участке тех зданий или сооружений, для размещения которых испрашивается земельный участок. Законом о регистрации недвижимости предусмотрено указание кадастрового номера объекта недвижимости, в границах которого расположен иной объект недвижимости. Применительно к зданиям и сооружениям это кадастровые номера земельных участков, в границах которых располагается объект. В записи об объекте строительства зданий или сооружений должен быть указан кадастровый номер земельного участка, а в земельном участке должны быть указаны кадастровые номера всех объектов недвижимости, которые находятся в границах этого земельного участка.
Внесение таких сведений возможно на основании межевого плана, когда осуществляется кадастровый учёт земельного участка. Соответственно, в межевом плане указывается информация о кадастровых номерах зданий или сооружений, расположенных в границах этого земельного участка. Либо на основании технического плана, когда осуществляется кадастровый учёт объекта строительства. В техническом плане также в обязательном порядке должны быть указаны кадастровые номера всех земельных участков, в границах которых этот объект находится.
К объектам строительства, особенно к протяжённым сооружениям, это правило имеет некоторое дополнение, связанное с тем, что не во всех случаях для размещения объектов должны быть сформированы земельные участки. Поэтому мы предусмотрели ситуацию, связанную с тем, что указывается кадастровый номер не земельного участка, а учётный номер того кадастрового квартала, в границах которого находится этот объект. Но это свойственно больше для линейных объектов. Для всех остальных должны быть конкретные земельные участки.
В статье 39.20 Земельного кодекса, определяющей процедуру предоставления земельных застроенных участков, на которых уже находятся объекты капитального строительства, сделаны дополнения, связанные с отсылкой на новые положения относительно определения размера будущего земельного участка.
Есть общее правило законодательства, что применяемые федеральные законы не имеют обратной силы, если только не установлено иное непосредственно в федеральном законе. Сделана оговорка, что предлагаемые правила не применяются в отношении перехода права на те земельные участки или на те объекты недвижимости, права на которые возникли до вступления в силу этого федерального закона.
