Сложные вопросы соотношения территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории, ГПЗУ при получении разрешительной документации на строительство.
Актуальные судебные споры в части оформления земельных отношений при строительстве линейных объектов и получении разрешительной документации на строительство.
Максим Валерьевич Попов.
Кандидат юридических наук,
руководитель направления
юридической компании Alumni Partners.
Градостроительные планы земельных участков как основа для получения
разрешительной документации на строительство. ФЗ №472-ФЗ от 27.12.2019.
М.В. Попов: Коллеги, добрый день, добрый вечер. Сегодня до конца дня мы будем с вами обсуждать вопросы, касающиеся градостроительных планов земельных участков. Я всё-таки, наверное, сначала хотел бы поговорить немножко о другой теме, точнее, она связана с тем, что мы обсуждаем, но я уверен, что коллеги – получается, вчера вы занимались и сегодня – вам рассказывали про нововведения, которые касаются облегчений в выдаче граддокументации. Вам рассказывали про очередные случаи, когда отсутствует необходимость получения разрешения на строительство, когда и ГПЗУ бывает – там тоже есть определенные особенности. В любом случае государство нацелено на то, чтобы по минимуму указывать на необходимость получать различного рода документации.
Но когда мы на практике видим такие случаи, то у нас складывается не всегда корректное впечатление, что, если нам не требуется получение на решение на строительство того или иного объекта, то нам не требуется вообще никакие отношения оформлять – вот проводим и проводим. Делаем проектную документацию или рабочку, и, в общем-то, вводим в эксплуатацию, подключаем работы. Это не так, и в первой части мы с вами поговорим про достаточно новую судебную практику, которая подчеркивает необходимость-таки оформления земельных отношений, каким бы странным и, скажем так, «неважным» (в кавычках) это ни казалось. Это первое.
Дальше мы поговорим с вами про ГПЗУ, как таковой, про то, как его получать, какие есть особенности получения, тоже споры в этом отношении, а потом два раздела, две темы обсуждения – это то, что касается двух ипостасей ГПЗУ, ведь это очень странный документ. С одной стороны, ГПЗУ – это источник информации: о граддокументации, о ЗОУИТах, о других обстоятельствах, которые необходимы застройщику и проектировщику, и в этом отношении это некий аналог выписки из ЕГРН в отношении граддокументации, а с другой стороны, это документ, который фигурирует в качестве документа, необходимого для получения разрешения на строительство, как правило, площадного объекта, и вот эти две ипостаси, две такие стороны одного документа мы с вами тоже последовательно посмотрим, особенно, опять же, я сделаю акцент в большей степени на судебную практику, потому что – еще раз – уверен, мои коллеги вам рассказали про весенние изменения, про то, что ГПЗУ на два участка теперь можно выдавать, и так далее.
Еще раз, начать бы хотел, но тоже. У нас дальше будет много. Я уже, наверное, использую эти аббревиатуры. Прошу прощения, мне они кажутся очевидными, вам тоже, надеюсь. Когда презентация будет обрываться, тоже на всякий случай – это краткие перечни аббревиатур, которые буду использовать, но тоже сначала постараюсь их расшифровывать.
Итак, вот какая была недавно ситуация на практике. Перед вами скриншот публичной кадастровой карты, и слева внизу показан некий земельный участок, который принадлежит гражданину, физику, господину Сахарову, и там располагается индивидуальный жилой дом. Ему нужно было построить некую небольшую по напряжению линию электропередачи – там 0,4 киловатта, по-моему. Для этого он заключил договор на технологическое присоединение с местной сетевой организацией, и вот как раз отсюда тэпэшки повели таким образом ЛЭПку до его земельного участка, до его дома. 0,4 киловольта.
И всё бы хорошо, если бы кусочком именно в этом месте эта ЛЭПка воздушная прошла над границами чужого земельного участка. Этот участок принадлежит на праве собственности тоже двум физикам: это две гражданки Бабина и Лихачёва, сособственники, получается, этого земельного участка.
Как оформили земельные отношения при прокладке этой коммуникации? Пошли по пусти 39.36 Земельного кодекса. Напомню, это разрешение на использование земель или земельных участков без предоставления, без сервитута. Мы же проходим по публичной земле, ничьих прав не затрагиваем, поэтому мы сделали разрешение на использование. Но, повторюсь, почему-то не учли, или, может быть, когда уже начали прокладывать, пустили вот эту самую воздушную часть над кусочком участка Бабиной и Лихачёвой, причем, на этом кусочке даже нет опор ЛЭПки, только именно провисает воздушная часть.
И, когда пошли регистрировать права собственности на эту построенную ЛЭПку, им регистратор отказывает в регистрации, указывая: «Да, всё хорошо, у тебя разрешение есть, но ты забыл про то, что часть твоей ЛЭПки проходит над земельным участком частного лица, и ты мне не показал каких-либо документов сетевой организации, подтверждающих твое право на такой земельный участок.
Соответственно, в марте 2022 года Верховный Суд принял к рассмотрению это дело, и он в этом отношении, скажем так, не высказал четко, что же нужно было сделать в этой ситуации. Он лишь указал, что не учли права и законные интересы Бабиной и Лихачёвой, причем, обратил внимание, что в первой или в апелляции как раз администрация Благовещенска как раз настаивала, что нужно всё-таки привлечь хотя бы к участию в деле этих двух гражданок с тем, чтобы у них поспрашивать всё-таки: «Ты возражаешь, или нет?»
Интересно, что начал следить за этим делом, и уже при новом рассмотрении, когда уже вернулось в суд первой инстанции, и как раз 2 июня было определение арбитражного суда Амурской области, и так было написано: «Повторно!!» (два восклицательных знака) – вот именно Бабиной и Лихачёвой письменно указать, имеются ли у них возражения в отношении прохождения над принадлежащим им земельным участком этой ЛЭПки, нарушает каким-то образом эта ЛЭПка прохождением по воздуху твоих прав и законны интересов.
Поэтому, коллеги, какой вывод мы можем сделать из этого судебного акта? Даже если мы хоть чуть-чуть налезаем – извините за выражение – на чужой земельный участок нашей линией электропередачи, всё равно нужно, опять же, каким-то образом наши отношения оформлять. Таких, как вы знаете, способов у нас сейчас очень много. Это тебе и обычная аренда, это тебе и разрешение на использование какое-то в этом случае, но напомню, что оно применяется только в отношении публичной земли, не обремененной правом третьего лица, поэтому в этой ситуации, коллеги, очевидно, решили сделать так, а потом оказалось, что чуть-чуть зашли на частный участок, и в этой части, получается, у нас прав не оказалось.
В конце концов, есть публичный сервитут – наша 5.7 глава Земельного кодекса 2017 года, которая тоже в таких ситуациях очень хорошо используется. Но – тоже мы немножко отходим в сторону от нашей темы, но тоже ведь напомню, что пошла некая такая тенденция на практике – сомнение в том, что публичный сервитут по главе 5.7 Земельного кодекса настолько универсален. Ведь напомню – это публичный сервитут, и в этой ситуации в чем смысл и цель этой самой ЛЭПки – электроснабжение одного индивидуального жилого дома. Где здесь какой-то публичный интерес в этом случае? Его очень мало, практически его нет, и тоже вопрос: смогут ли, допустим, в этой ситуации они сделать публичный сервитут?
И пока еще не дошло такое яркое дело до Верховного Суда, чтобы он сказал, точно ли любые линии, любые объекты электроснабжения, газоснабжения попадают по действие 5.7 Земельного кодекса. Формально, вроде бы, по 39.37 ЗК всё-таки это можно делать, но вот у многих судов и у властей вот такое сомнение возникает: настолько ли этот инструмент универсален?
Другой пример. Тоже физики. Были два соседа, и до сих пор, надеюсь, два соседа. В одном случае, это общедолевая собственность: Баев – Баева, не знаю, какая у них степень родства, но в общедолевой собственности у них земельный участок, и сосед – господин Самсонов. Тот самый Самсонов захотел обеспечить газом свой магазин, располагающийся на этом земельном участке, и пошел к местному, опять же, поставщику газа, «Псковоблгаз» тогда это был, и тот сказал: «Вот тебе ТУ, будь добр, проходи вот таким образом через участок именно Баева». Баев дал «Псковоблгазу», потому что он прокладывал коммуникацию, разрешение на прокладку газопровода по его земельному участку. Проложили, ввели в эксплуатацию. Более того, после этого там даже к этой трубе подсоединились еще два жилых дома.
И вот – 2012 год – всё это закончилось, и семь лет всё было замечательно. Там был магазин, и есть магазин, снабжался газом, и так далее, пока Баев, собственник-сособственник этого земельного участка тоже решил строить, точнее, у него там было здание автокомплекса, он захотел его тоже газифицировать, и говорит: «Слушай, у меня же по моему участку проходит труба газовая. Дай-ка я к ней тоже подключусь, и, соответственно, газ буду забирать оттуда». Нынешний поставщик газа переименовался, теперь это «Газпром-газораспределение. Псков». Говорит: «Я бы с удовольствием, но всё-таки есть Самсонов, собственник этой трубы. У него спроси согласия». Тот говорит: «Да, хорошо, но будь добр, 700 тысяч рублей мне плати за то, чтобы к моей трубе подключиться», то есть отказал, чтобы это было безвозмездно.
Обиделся Баев и пошел в суд с иском о демонтаже газопровода, то есть: «Обрубаем трубу, ее томпонируем – и всё. Чтобы никакой газовой трубы здесь не было!» Что говорит Баев, в чем его аргументация по иску? Он говорит: «Во-первых, у меня же еще есть сособственница Баева, а вот она в 2012 году своего согласия не давала на прокладку. Только я дал, а мой сособственник, Баева, согласия не давала. Раз! Во-вторых, да, я как бы лал «Псковоблгазу» согласие на прокладку, но где сервитут? Где оформленные земельные отношения в отношении куска этого земельного участка? Их нет! И более того, - говорит, - я всё-таки на той части хочу еще шиномонтаж разместить свой, а труба мешает разместить дополнительное вспомогательное строение».
Что говорит ответчик, Самсонов? Он говорит: «Слушайте, но всё-таки ты же, Баев, давал согласие, а пять лет, пока всё было замечательно, никто каких-либо претензий не передал. Всё было замечательно. Почему вдруг сейчас? Шиномонтаж ты всё-таки можешь и здесь разместить. Правильно? Что сразу ты таким образом хочешь именно здесь делать? И плюс, говорит, здесь еще два дома из жилых. Поэтому – извините! Сносить газопровод нельзя!»
Вы за кого, коллеги: за Баева или за Самсонова? Кто вам ближе? Баев – Баева или Самсонов? Чья аргументация вам, скажем так, более убедительна? Хорошо, что есть разделение мнений, потому что таким образом разделились мнения и судов. Суд первой инстанции отказывает, то есть принимает сторону Самсонова. Апелляция и кассация за Баева – Баеву, и Верховный Суд в конце прошлого года оставляет без изменения вот именно жалобу Самсонова, оставляет в силе решение апелляции и кассации, то есть убрать газопровод.
Главные какие были, скажем так, аргументы Верховного Суда? Действительно, нет нормального оформления земельных отношений, нет сервитута. Это первое. Второе – по поводу шиномонтажа он говорит: «Только собственник решает: «Я здесь хочу разместить свой шиномонтаж, вот в этом месте или вот здесь, так что не нужно мне указывать, Самсонов, где я хочу разместить на своем участке шиномонтаж!» И третье, опять же, попахивало некоей недобросовестностью господина Баева, но вот так, без особой аргументации Верховный Суд сказал: «Всё-таки нет. Я не увидел каких-либо признаков недобросовестности».
Коллеги, всё-таки, на мой взгляд, я бы всё-таки был бы здесь ближе к господину Самсонову по той простой причине, что я всё-таки вижу здесь признаки недобросовестности. Они проявляются хотя бы в том, что что сначала хотел господин Баев и Баева? Подключиться к газопроводу. Они хотели газ, а в итоге получилось что? Они вообще обрубают его. Тогда что получается?
Теперь что касается, если бы были нормальные отношения. Конечно, нужно было просто договориться о чем? О сервитуте – и всё! Хорошо, давай, допустим, ты говоришь: «Самсонов готов проложить, пусть платой за сервитут будет именно бесплатное подключение», - вот и договорились бы, в конце концов. Поэтому, еще раз, здесь, на самом деле, вполне мог бы, допустим, суд первой инстанции намекнуть или направить свои усилия к тому, чтобы они договорились сделать мировое соглашение по сервитуту. Но получилось – как получилось.
На мой взгляд всё-таки не слишком аргументирование Верховного Суда, но еще раз, коллеги, с точки зрения именно такой прагматичной – для меня это хорошая пугалка для клиентов, потому что, когда я вижу какие-то неоформленные земельные отношения и говорят: «Ну слушайте, мы уже пять или 10 лет так находимся», - вот, пожалуйста, замечательное судебное решение, которое может в этом случае подвигнуть на нормальное оформление земельных отношений.
Более того, весьма такое, странно-трепетное отношение Верховного Суда к формализму, к формальным отношениям, причем, в делах между физиками. Ладно бы это еще было два юрлица – мы предполагаем, что всё-таки это более-менее профессиональные участники оборота относительно, а здесь физики, и ты от них требуешь обязательно наличие сервитута. Для меня это, еще раз, странное решение, потому что, опять же, видите, КГ – это коллегия по гражданским делам. Она всё-таки, как правило, чуть менее формалистская, в отличие от коллегии, допустим, по конечным спорам. (15:59)
У вас был вопрос?
Аноним 1 (вопрос 1): Да, у меня был вопрос какой? Определение суда мы видим, что решили как бы удовлетворить требования Баева, а там еще что? Просто не верится, там не было ничего в отношении, в принципе, существования газопровода, что его нужно перестроить, обойти участок? Просто подключено еще два жилых дома, но так обычно не бывает.
М.В. Попов: Правильно, именно поэтому для меня это немножко странная вещь, потому что я бы на месте Верховного Суда был бы, я бы, наверное, может быть, постарался бы, опять же, не процессуалист я, но постарался бы вернуть на новое рассмотрение, указав всё-таки еще раз больше этой степени… Это соотношение прав, баланс интересов.
Аноним 1: То есть там больше ничего не было?
М.В. Попов: Не было особенного. Я не следил тоже потом, потому что не ново и, к сожалению, общая юрисдикция, даже не смог определить, что это за земельный участок, где это.
Аноним 1: Верховный Суд, то есть он засилил вопрос на кассации.
М.В. Попов: Без нового рассмотрения. Засилил операцию касссации, и всё, отказал. Поэтому, еще раз, коллеги, странное решение, но, тем не менее, пожалуйста, его…
Аноним 1: Видимо, большой магазин у Самсонова.
М.В. Попов: Кто знает? Идемте дальше, коллеги. Еще раз, два таких вот дела, которые показывают, что вне зависимости от того, требуется или не требуется разрешение на строительства объекта, может быть, и поэтому объекту это не требовалось вот здесь, допустим, РНС, но, тем не менее, еще раз повторюсь: одно дело – это градостроительные отношения по выдаче таких разрешений, а другое дело – это отношения гражданско-правовые. Здесь такие вещи забывать нельзя.
Аноним 1 (вопрос 2): Можно как раз по поводу этого слайда? Я думаю, что здесь можно еще поспорить. Как минимум, пойти в Конституционный Суд.
М.В. Попов: Почему?
Аноним 1: Потому что в данном случае, если эта линейная часть проходит над участком, и там нет никакой наземной части, нет опор, то, собственно говоря, земельный участок не используется. Здесь можно вести речь, вопрос о некоей охранной зоне и компенсации за нанесенный какой-то ущерб либо упущенную выгоду, там всё вместе, но никак не об использования земельного участка.
М.В. Попов: Прошу прощения. Да, я вас понял. Смотрите, почему нужно было до строительства получить некое согласие всё-таки этих граждан – потому что в этом месте они уже не смогут построить что-либо без согласия собственника сетевой организации.
Аноним 1: То есть согласия на прокладку не было?
М.В. Попов: Не было, в том-то и дело. Поэтому почему пустили на новое рассмотрение? Спросите у Бабиной и Лихачёвой, нарушают или нет ваши интересы.
Аноним 1: Здесь вопрос только на период строительства?
М.В. Попов: Да, да.
Аноним 1: Здесь вопрос, что на период создания объекта, оформление земли на период строительства.
М.В. Попов: Суд обязывает спрашивать хотя бы вначале, всё ли в порядке, не нужно ли чего. Вдруг я там хотел, допустим, птичник или курятник свой строить? Поэтому здесь я мог бы сказать: «Нет, уноси», но еще раз, на мой взгляд, всё-таки это больше проблема именно строительного подрядчика. Я думаю, когда это проектировали, вряд ли предлагали захождение на этот кусочек. Смести ты буквально на два метра правее, и всё было бы в порядке, но почему-то ошибка подрядчика привела к такому, наверное, делу. Скорее всего, так.
Идемте дальше, коллеги. Теперь давайте поговорим уже в большей степени про нашу тему, про ГПЗУ. Сначала я бы хотел еще раз, коллеги, напомнить с помощью этого слайда основные соотношения именно граддокументации, которую мы хорошо с вами знаем, и получение документации, собственно, уже на строительство каких-либо отдельных объектов капитального строительства. Территориальное планирование, то есть генеральный план, схема терпланирования – это базовый пока для нас документы, и они, скажем так, имеют прямое отношение к градзонирования, то есть к правилам землепользования и застройки.
Почему? Потому что, как мы с вами хорошо знаем, особенно это касается зонирования, ведь у нас есть две стадии зонирования: функциональное зонирование, которое прописывается в генеральном плане и зонирование градостроительное, которое прописывается в правилах землепользования и застройки. Суды нам неоднократно говорили, что градзонирование конкретизирует, уточняет зонирование функциональное из генерального плана, поэтому здесь связь прямая.
Территориальное планирование и планировка территории – тоже связь прямая. Почему? Потому что, если, допустим, там Минэнерго планирует строить какую-нибудь высоковольтную линию электропередач, 400 киловольт, допустим, то в этом случае она прописывается сначала примерно в схеме терпланирования Российской Федерации в области энергетики, то есть там примерно показывается местоположение этой линии, а конкретизируется и уточняется местоположение этой линии уже в документации по планировке территории, и без подготовки такой документации такую линию строить не будут. Поэтому Минэнерго следующим шагом, когда будут деньги или потребуется уже под проект – уже такую документацию подготавливают и утверждают. Поэтому здесь самая прямая связь между терпланированием и планировкой территории.
Также помним, коллеги, что у нас, скажем так, закон разделяет два типа объектов капитального строительства. Это линейные объекты и так называемые площадные объекты. Что касается линейных объектов, то для получения разрешения на их строительство, как правило, требуется только документация по планировке территории. Да, она особая, а дальше посмотрим, в чем именно особенность, но получается такая прямая связь, она именно вот в этом отношении.
То же касается примерно вот в этих ситуациях, когда мы строим площадные объекты: здания, дома, склады и так далее. ГПЗУ выступаем, скажем так, как некоей прослойкой, скажем так, между правилами землепользования и застройки и площадным объектом. Коллеги, если честно, я пока до сих пор всё-таки не очень понимаю, для чего в этом отношении нужен ГПЗУ, потому что мы дальше посмотрим, что всё-таки главное, когда всё-таки выдается разрешение на строительство, всё-таки это отнюдь не ГПЗУ, а Градрегламент, действующий на дату выдачи разрешения на строительство. Ну, еще раз, посмотрим дальше внимательно эти особенности, но ГПЗУ выступает таким, что ли – повторюсь – посредником, скажем так, между ПЗЗ и получением разрешения на строительство.
И тоже, видите, я так пунктирчиком нарисовал такие связи: терпланирование – ГПЗУ. В какой-то степени ГПЗУ – я повторюсь – имеет две стороны. Это источник информации для застройщика, проектировщика, и это документы, требуемые для получения разрешения на строительство. В этом отношении ГПЗУ, когда вбирается информация с генплана, он в большей степени, наверное, как источник информации.
Очень сложно соотношение между документацией по планировке территории и ГПЗУ – тоже пунктирчик. Я тоже дальше покажу два-три судебных акта, которые показывают сложности вот именно в понимании, когда, допустим, когда у меня есть в отношении территории ПЗЗ и документация по планировке территории.
Должен ли ГПЗУ учитывать не только ПЗЗ, но также документацию по планировке территории, или всё-таки нет – для получения такого разрешения требуется только градрегламент? Это сложный вопрос, мы о них поговорим дальше.
И тоже, опять же, градзонирование, планировка территории. Тоже пунктирчиком, потому что тоже дальше покажу судебные акты, которые тоже до сих пор показывают некое, скажем, не то, что непонимание, а разные точки зрения на то, насколько планировка территории должна как бы уточнять, скажем так, конкретизировать ПЗЗ, или связи прямой в этом отношении нет. Вот главное соотношение.
Теперь пойдемте дальше и посмотрим то, что касается. Два слова, опять же, про документацию по планировке территории. Она тоже бывает разной, потому что у нее могут быть разные цели. В чем разные цели? В том, что в ряде случаев документация по планировке требуется для больших элементов планировочной структуры: микрорайон, район, квартал, то есть, в больше степени, это такой инструмент для планомерного развития территории, что, допустим, хотим строить микрорайон вот в этом квартале. Здесь будут многоквартирные дома, там будет школа, там будет детский сад, а вот, допустим, таким образом будут проходить автомагистрали. Это то, что требуется в этой ситуации от документации по планировке территории.
Но она же требуется, коллеги, и для размещения линейных объектов. По сути, опять же, коллеги, которые работали раньше тоже помнят акт выбора трассы – помните, такой был. Вот примерно то же самое, грубо говоря, потому что – еще раз – в этом отношении тоже это называется ППТ и ПМТ, но, конечно же, по содержанию они очень отличаются от вот этой документации по планировке. Очень сильно отличаются. Поэтому сейчас есть таких два отдельных массива нормативно-правовых: один про эту документацию для крупных элементов планировочной структуры, а другой массив для того, чтобы размещать линейные объекты. Понятно, что это упрощенный, более такой, не требуется там огромное количество обоснований, которые для таких документов, но в целом, это, хоть и называется одинаково – документация по планировке территорий, но, тем не менее, это по содержанию очень различающиеся друг от друга документы.
Тоже напомню, коллеги, что есть всего лишь два вида документации по планировке территории: это проект планировки и проект межевания территории. В чем отличие? ППТ в большей степени занимается тем, что определяет красные линии, то есть линии, отделяющие земли общего пользования от застройки – раз. Во-вторых, он показывает, скажем так, характеристики и очередность развития территории. Допустим, говорит: «До 2025 года ты строишь на микрорайоне дорожно-уличную сеть УДС, допустим, плюс коммуникации, а потом до такого-то года строишь, допустим, многоквартирные дома, а ПМТ – это, в большей степени, документ, скажем так, для кадастрового инженера. Это документ, который определяет местоположение будущих земельных участков. Это заготовки под будущие земельные участки. Часто они идут в связке, эти два документа: ППТ плюс ПМТ, иногда может быть и отдельно, вполне.
Почему я всё-таки здесь, опять же, говорю про документацию про планировки, хотя у нас тема ГПЗУ. Потому что всегда были вопросы в отношении того, как соотносятся ППТ, особенно для этой ситуации, когда для крупных планировочных элементов, и ГПЗУ. И вот какие, скажем так, свежие в этом отношении судебные акты можно выделить и о них поговорить.
Первый случай, о котором я хотел рассказать – администрация выдает некоей компании ГПЗУ, а он пустой, грубо говоря, то есть там не написано ничего про то, что вообще можно размещать там какие-либо объекты капитального строительства. Как вы знаете, чертеж ГПЗУ – его главная составляющая, одна из важнейших частей, показывает пунктирчиком, такой штриховкой закрашивается часть земельного участка, где допускается размещение зданий и сооружений. В этом случае его не было. И плюс, опять же, почему-то вот в этом ГПЗУ не было ничего про основные виды использования из ПЗЗ города Перми.
Компания пошла в суд, и она просила признать ГПЗУ в этой част недействительным: «Как же так? ГПЗУ дали, а там я не понимаю, что можно строить на этом земельном участке». На что суды говоря: «В принципе, да, в Перми у нас есть ПЗЗ, и ты находишься в территориальной зоне, где допускается строительство, но в 2015 году был утвержден проект планировки территории, и ты оказываешься в некоем таком элементе планировочной структуры, который называется «Рекреационная территория, озелененная территория в долинах малых рек и ручьев».
И в этом ППТ не предусматривается размещение каких-либо ОКСов (объектов капитального строительства) в пределах вот этого квартала, и, частности, на этом земельном участке. И на все возражения компании: «Слушайте, но здесь мне ПЗЗ говорит, можно строить! Вот набор видов разрешенного использования, вот параметры разрешенного средства – можно строить!», на что суд, скажем так, не стал углубляться в вопрос соответствия ППТ правилам землепользования и застройки, указав, что ППТ действующие, не оспоренные, поэтому должны применяться.
И в этом отношении получилось так, что, несмотря на наличие ПЗЗ, которые допускают строительство в пределах данной территориальной зоны таких объектов капитального строительства, ППТ это исключил, и, соответственно, администрация города выдала ГПЗУ, опираясь на ППТ, а не на правила землепользования и застройки. Февраль 2021 года был это дело именно в Уральском округе. Первое дело.
Второе – тоже в чем-то похоже. Это теперь Новосибирск. То же самое: обратилась компания за выдачей ГПЗУ, получила его. Открывает, смотрит – там нет почему-то вида разрешенного использования, которое в ПЗЗ Новосибирска предусмотрено для этой территориальной зоны, а это среднеэтажная застройка. Захотелось строить срелнеэтежную жилую застройку. Опять же, суд говорит: «Нет! Всё в порядке. Ты не прав, администрация права». Почему? «Действительно, - говорит суд, - в ПЗЗ для данной территории, для данной терзоны есть такой вид использования, как среднеэтажная застройка». Но был ППТ утвержден в отношении этой части города, и там было написано: «Мы будем сносить всю малоэтажную застройку, на этом месте строить многоэтажные дома», поэтому, несмотря на наличие в ПЗЗ вот такого вида разрешенного использования, как среднеэтажная жилая застройка, поскольку есть ППТ, говорящие об ином, правомерно администрация выдала ГПЗУ, не указывая среднеэтежную застройку.
Самое интересное было тоже в обосновании, коллеги. Смотрите, как они описали ППТ: оказывается, у ППТ есть некая уточняющая роль в отношении ПЗЗ, что документация по планировке уточняет, получается, и конкретизирует положение правил землепользования и застройки. На какую-либо норму Градкодекса они не сослались в этом суде, и я знаю, почему. Потому что ее там нет. Потому что нет нормы, которая указана вот на такую роль ППТ.
Тем не менее – еще раз – тоже свежее достаточно постановление, это май 2021 года, и мы тоже видим, что здесь суды, когда оценивают действия властей по выдаче ГПЗУ, вполне себе принимают во внимание положение по документации по планировке территории, хотя… хотя повторюсь еще раз, ГПЗУ в большей степени воспроизводит информацию из правил землепользования и застройки.
Вот два дела, которые в этом случае отдают приоритет именно документации по планировке территории, но мы были бы не мы, если бы не было другой точки зрения. И вот третий судебный акт, весьма интересный тоже. Смотрите, компания получила уже ГПЗУ, пошла за разрешением на строительство своего объекта, хотела строить на своем земельном участке торгово-офисный центр, и, соответственно, отказывает в выдаче такого разрешения, и администрация говорит: «Ты знаешь, да, вроде по ГПЗУ всё порядке, но есть опять ППТ, который не предусматривает размещение вот на этом земельном участке торгово-офисного центра».
Что говорят суды? На этот раз суды приняли точку зрения компании, и говорят всё-таки. Описали всё-таки роль ППТ, согласно Градкодексу – то, что всё-таки, в большей степени главная цель ППТ – это определение, скажем так, больше направления развития тех или иных каких-то зон, это в большей степени линейные объекты, и главная цель, в том числе, ППТ – это определить границы элементов планировочной структуры. И что говорят суды? «А вот конкретные ОКСы – это совсем не то, чем должен заниматься проект планировки территории, и, более того, указывают на красное значение ГПЗУ, что именно он, ГПЗУ содержит все необходимые требования, ограничения, которые применяются в отношении того или иного земельного участка, поэтому здесь в этом отношении он – этот будущий объект, торгово-офисный центр, не противоречит ни ПЗЗ, ни ГПЗУ, поэтому здесь требования компании были удовлетворены, и этой компании должны были выдать, получается, такое разрешение на строительство. Причем, это свежее дело. И вот оно дошло до Верховного Суда, там было, правда, отказано в определении, но, тем не менее, он такую позицию поддержал.
К чему я это всё, коллеги, говорю? К тому, что – еще раз – несмотря на то, что прямой связи между ГПЗУ и ППТ, как правило, нет, но, тем не менее, всё-таки практика показывает, что власти всегда оценивают наличие ППТ при выдаче и самого ГПЗУ, и при выдаче разрешения на строительство. Поэтому, опять же, если вы собственник земельного участка, застройщик, или проектировщик, или вы планируете покупать некую площадку, то, пожалуйста, напомню необходимость анализа не только генерального плана, не только ПЗЗ, но также и документации по планировке территории, которая принята в отношении данного элемента планировочной структуры.
Я прекрасно знаю, сам сталкиваюсь очень часто, потому что сам работаю в этой сфере очень часто, что как сложно бывает найти, есть ли в отношении данной территории утвержденный проект планировки территории. Это бывает очень сложный вопрос, потому что немного есть светофедераций, которые ведут такие полноценные, скажем так, информационные системы обеспечения граддеятельности. Допустим, Москва – хоть это очень нехороший город с точки зрения регулирования этой деятельности, тем не менее, с точки зрения информационной, всё поставлено неплохо.
Открываем, есть такой ИАИС ОГД Москвы, карта Москвы появляется, и выделяется слой информации. Выделился слой информации ППТ и ПМТ, и вот тебе сразу показалось, где утвержденный ППТ и ПМТ, то есть сразу видно, что вот здесь участок хотим покупать, смотрим – есть ли ППТ. Чаще всего, коллеги, мы должны искать ППТ на сайтах этих муниципальных образований, и проблема в том, что там нет четкой привязки к местности, то есть как я могу узнать? Допустим, я вбиваю четыре улицы вокруг квартала, ну и, допустим, по номерам кварталов это делается, то есть бывает очень сложно даже найти само по себе наличие такого ППТ, поэтому здесь или получаем ГПЗУ, и там отражаются реквизиты ППТ, или, опять же, можно запрашивать информацию официально из ИСУБД местного, и там это смотрим, но безусловно, нужно смотреть документацию по планировке, чтобы оценивать будущее тоже строительство.
Я бы не сказал, что это усложнение. Это невнимание к нуждам простого правоприменителя. Если было бы четко требование в Градкодексе, что любой утвержденный ППТ должен получить свое отображение на карте какой-то: или градзонирования, ИАИС ОГД, чтобы четко мы открыли и смотрели – выделили бы и поставили галочку. Этого нет, к сожалению.
Есть требование об официальном опубликовании. Это исполняется. Пожалуйста. Но только, чтобы найти именно этот ППТ, я, опять же, захожу в незнакомый город, иду, там, опять же, раздел Градостроительство – ничего нет, допустим, про это. Начинаю смотреть нормативно-правовые акты, и вот это вот по годам тоже. Начинаю каждый год просматривать, что здесь написано. ППТ вбил по поиску, но ППТ… Я же не знаю этот город хорошо, приходится с картой совмещать постоянно с другой. Это очень сложно.
Именно простая была бы вещь – еще раз – обязать представителя формата таким образом, чтобы она была четко видна. Опять же, возможно, когда-то в далеком будущем это случится, потому что у нас ведется, как вы знаете, ВГИС ТП так называемое. ВГИС ТП, хоть это и терпланирование и градзонирование, всё-таки там появляется такая геоинформационная составляющая, то есть, помимо того, что это огромный файловый архив, который мы знаем хорошо – там нашли по территории, скачали генплан, ПЗЗ, нормативку и так далее, там еще появилась такая геоинформационная вещь. Я дальше покажу скриншот этой части. Иногда можно даже увидеть местоположение будущего какого-то объекта. Но там по-прежнему нет привязки этих ППТ к местности. Этого нет, поэтому это сложность, и поэтому – еще раз – часто без обращения к властям, спрашивая: «У вас есть что-нибудь из документации по планировки вот на эту территории», - мы, к сожалению, обойтись не можем. Хотя, мне кажется, это достаточно простая вещь была бы.
Дальше, коллеги. Поговорим теперь про процедуры получения ГПЗУ. Если абстрагироваться от, скажем так, основания выдачи, от проблемы с самой градостроительной документации, то сама по себе процедура очень простая, тем более сейчас, когда, как правило, это всё в электронной форме, через МФЦ, через Госуслуги, по административным регламентам, то, в принципе, тут ничего сложного нет – 14 дней бесплатно выдается нам ГПЗУ после подачи такого заявления.
Основания для отказа в выдаче – в принципе, они даже четко не сформулированы в Градкодексе, 57.3, н я бы назвал два главных таких основания. Во-первых, обращается не правообладатель земельного участка. Напомню, что до 2017 года у нас кто имел право получить ГПЗУ? Заинтересованное лицо – была такая странная формулировка, а вот с 2017 года это может делать только правообладатель. Кто такой правообладатель? Понятно, всё-таки, это у нас вещные права – право собственности, бессрочного пользования, безвозмездного пользования, аренда земельного участка. Что-то я забыл… Сервитут! Абсолютно верно! И здесь бывают такие странные вещи: если вы откроете статью 7 Земельного кодекса – там отдельно правообладатель, а отдельно – обладатель сервитута. И кажется, получается, что сервитуарий не может прийти и получить ГПЗУ, но это было бы странным, потому что, если мы откроем другие положения Градкодекса, ведь закон позволяет строить на сервитуте. Допустим, если у нас частный с вами сервитут – я могу строить дорогу, допустим, через ваш земельный участок. Если для меня сделали публичный сервитут, я могу прокладывать, допустим, линии электропередачи и даже строить некоторые площадные объекты.
Здесь тоже такая некая недоработка, но всё-таки на практике всё-таки, наверное, не так часто я сталкиваюсь с такими проблемами, потому что стоят именно линейные объекты, а там ГПЗУ не нужен, там требуется ППТ. Но всё-таки такая некая недоработка имеется, и всё-таки мы для себя ее решаем, как правило, в пользу именно того, что, если тебе закон позволяет строить на сервитуте, уж таким образом, он тебе позволяет и получить ГПЗУ, чтобы строить тот или иной объект. Еще раз – хорошо всё-таки, что у нас в этом отношении сервитут в большей степени для линейки, а не для площадных объектов.
Хотя тоже были у нас случаи, как вы тоже, может, знаете – у нас есть Закон «Об автодорогах». И вот там очень интересные правовые конструкции. Там можно строить обычные площадные объекты: автозаправочные станции, придорожные кафешки, общепит и так далее на соглашении о частном сервитуте между владельцем автодороги и собственником этого будущего объекта, то есть, вы же помните это хорошо – сервитут, коллеги – это право ограниченного пользования: зашел, прошел, и не более того; а там кафе стоит на земельном участке. Тем не менее, для Закона «Об автодорогах» это более-менее нормально, то есть там тоже такие сложности были, что не могли получить ГПЗУ, потому что у тебя есть сервитут. Но повторюсь еще раз: если закон позволил строить на таком титуле – значит, будьте добры, выдавайте и ГПЗУ в этом, где его отношения.
Следующее основание для отказа в выдаче, когда требуется обязательно документация о планировке территории для выдачи ГПЗУ. Самый яркий пример вот такой ситуации, где требуется сначала ППТ, а потом ГПЗУ – это комплексное развитие территории. Дальше посмотрим отдельный слайд по этому поводу и пока на этом закончим, но сейчас тоже, вы помните, коллеги, что по Градкодексу есть общее правило. Общее правило таково, что для размещения ОКСа, как такового, ППТ, по общим правилам не требуется. Требуется лишь ГПЗУ, и исключение из правил – это, в том числе, комплексное развитие территории.
Но вот тоже какая получилась очень «интересная» (в кавычках) тенденция. Тоже напомню, коллеги, что такое «красная линия». Еще раз, красная линия – это такая линия градрегулирования, которая отделяет земли общего пользования от земель, на которых можно строить. И раньше – это было до 2019 года – красная линия формулировалась больше описательным образом. Если вы сейчас откроете первую статью Градкодекса, и там найдете пункт, который определяет красную линию, вы там увидите, что там более жестко интерактивно определение: «Красная линия, подлежащая установлению в документации по планировке территории». Подлежащая установлению.
Что теперь говорят суды? Когда, допустим, приходит собственник земельного участка и пытается получить ГПЗУ, ему говорят: «Ты знаешь, я бы рада тебе вызвать ГПЗУ, но в той документации, которая есть сейчас на территорию, нет красных линий. Они не определены, а они там должны быть согласно Градкодексу. Поэтому, пока мы не разработаем документацию по планировке территории, мы тебе ГПЗУ выдать не можем», потом в ваши 14 дней бесплатно они могут быть, как говорится, забыты, потому что власти не удосужились в этом месте сделать документацию по планировке с нормальными красными линиями.
И вот в 2020 году было два судебных акта, и особо я обращу ваше внимание на июнь 2020 года. Это определение Верховного Суда – как раз ярко такую позицию и подтвердил, что – еще раз – если вдруг у вас нет в этом месте ППТ с красными линиями, то, может быть, вполне законным отказ в выдаче ГПЗУ. Здесь тоже была такая весьма опасная тенденция, потому что таким образом, извините, я, не получив ГПЗУ не могу получить разрешение на строительство, то есть я полностью завишу от усмотрения властей от наличия у него ресурса для того, чтобы построить, сделать, допустим, такую документацию.
Но вот некий такой, скажем так, более сдержанный, корректный подход был буквально недавно. Март 2022 года, там, правда, спор был в Севастополе, и, поскольку там есть большая особенность регулирования отношения – может быть, там какое-то было из-за этого, в том числе – но там как раз суд, в том числе, указал, ссылаясь вот на это определение 2020 года, сказал всё-таки: «Это не про нас. Это не про то немножко», и там, несмотря на отсутствие в ППТ красных линий, признал незаконными действия властей по отказам в выдаче ГПЗУ. Тем не менее, коллеги, еще раз такая общая рекомендация, что, если вдруг вы проанализировали ППТ, действующий в отношении вашей территории – квартала, где находится ваш земельный участок – вы там не нашли красных линий, пожалуйста, побеспокойтесь о том, что, возможно, вы не сможете получить ГПЗУ, потому что есть такая судебная практика.
На мой взгляд, это неправильно, некорректно, потому что – еще раз – мы таким образом дезавуируем, нивелируем, вообще, положения Градкодекса. 14 дней бесплатно, точка. Поэтому с какой стати я завишу от властей, от наличия у них денег для того, чтобы сделать такой ППТ, поэтому здесь просто нужно быть осторожным и предвидеть, скажем так, предсказать такого рода возможные сложности.
Аноним 2 (вопрос 3): Можно вопрос? Вот смотрите, из собственной практики: к нам обращается заявитель с просьбой продать земельный участок с аукциона. Земельный участок был сформирован раньше, и был изъят в связи в его неосвоением, то есть на кадастровом учете он остался. Мы отказываем в проведении аукциона именно потому, что у нас отсутствует проект планировки и проект межевания на эту территорию. В судебном порядке он не соглашается с нашим решением, идет его обжалует, и суд удовлетворяет его требования, признает наш отказ неправомерным и обязывает нас провести аукцион.
Но получается какая-то патологическая ситуация: то есть мы проводим аукцион в отсутствии вот этой документации, а как потом он, опять же, на кого ложится всё это бремя? Получается, у нас потом…
М.В. Попов: Прошу прощения, почему вы требуете ППТ?
Аноним 2: А как потом?
М.В. Попов: Так, еще раз, давайте я, наверное, сейчас… У меня нет здесь, наверное, «Консультанта», но, если вы откроете статью как раз… Давайте сами откроем эту статью и убедимся, что нет необходимости каждый раз делать ППТ, потому что… Чтобы не быть голословным, статья 41. Секундочку. Статья 41 Градкодекса, часть третья. Когда требуется подготовка именно в целях размещения ОКСа? В каких случаях она обязательна? Вот это исчерпывающий перечень случаев. Если вы находите именно ваш случай там, вам требуется ППТ, если его там нет, то и не требуется ППТ, потому что – еще раз – главная цель ППТ, то, что мы с вами смотрели, дать общую картинку для всего микрорайона. Если же у вас какой-то отдельный земельный участок, есть в вашем городе ПЗЗ и так далее. ГПЗУ выдан – это часть фондовой документации вашей. Я не понимаю, в чем смысл требовать ППТ.
Аноним 2: Мы вы не видите проблемы в выдаче разрешения на строительство?
М.В. Попов: Нет, я не вижу. Если вы не сидите в одном из этих исключений из правил, которые есть в части 3 статьи 41 Градкодекса. Если у вас КРТ, допустим, КРТ у вас ест – тоже нет, скорее всего, в этой территории, поэтому я бы здесь всё-таки согласился бы, в отсутствие другой какой-то информации.
Аноним 2: Просто не очень понятно, как потом выдавать ему разрешение на строительство? Только опираясь на ПЗЗ?
М.В. Попов: Да! Потому что – еще раз – вот мы с вами говорили именно о том, что, когда у нас обычный площадной объект, то вы именно, именно ПЗЗ определяет градрегламент, то есть то, чем нужно руководствоваться при определении перечня видов разрешенного использования, и при определении, соответственно, параметров разрешенного строительства. Поэтому, еще раз, в отсутствие четкого указания в этом исключении из правил, это лишнее. Это лишняя информация.
Это хорошо, если есть ППТ, если вы обеспечили, допустим, весь город покрыли ППТ, и всем понятно, что вы будете планомерно развиваться, но – еще раз – именно для целей размещения ОКСа он не является обязательным. Это больше для властей, для определения красных линий, для того, чтобы определили будущее для изъятия, допустим, будущих земельных участков, предупредили бы уже заранее: «Слушайте, вот проходит та красная линия, готовьтесь к изъятию земельного участка». Это – да. Это правильно, но это не препятствует выдаче ГПЗУ и, тем более, получения разрешения на строительство. Здесь я всё-таки согласился с судом.
Аноним 2: Спасибо.
М.В. Попов: Спасибо вам за интересный вопрос.
Тоже такие были очень интересные случаи, больше курьезные. В чем был, скажем так, случай? ГПЗУ, еще раз, с точки зрения именно одной из его ипостасей – это некий информационный документ. Это информация о том, что есть, что есть на эту территорию, на этот земельный участок. И был такое вопрос: «А если мне уже выдавали ГПЗУ? Можно ли отказать в этом случае в выдаче нового ГПЗУ?» И вот, как ни странно, вроде бы ответ очевиден, что нет, нельзя отказать, потому что – еще раз – нет в законе такого основания для отказа, как «ранее выданное ГПЗУ».
Но такие случаи были. Допустим, Уральский округ писал, именно такую позицию подкреплял, что изменить ее в этом отношении можно, сказать: «У тебя же есть уже ГПЗУ? Он действующий, не отмененный, не признанный недействительным – зачем тебе еще один ГПЗУ?» Вот такая была странная логика, и она закреплялась вот именно в этом постановлении. В другой части, правда, допустим, Поволжский округ говорит: «Нет! Нельзя!» Еще раз – это информационный документ, и там даже, помнится, была такая аргументация, но, правда, она не вошла в судебный акт – выписка из ЕГРН. Мы приходим, получаем, можем хоть каждый день выписку из ЕГРН получать, следя за своим объектом. Почему я не могу получить ГПЗУ каждый день?
Опять же, мне сказано, всё-таки одно дело – выписка из ЕГРН, ты принта распечатал. Всё-таки в ГПЗУ есть маленькая такая особенность. Маленькая. Это чертеж ГПЗУ. Весьма достаточно сложная для изготовления вещь. Хорошо, если в городе ведется нормальная система электронная – там тоже просто распечатка, но всё-таки для города это может быть не вполне достаточно дорого – каждый раз тебе каждый месяц писать тебе эти самые ГПЗУшки, но, тем не менее, тоже в таких ситуациях можно вполне пользоваться этим актом для аргументации того, что можно вполне получать ГПЗУ периодически, и почему-то еще важно.
Дальше мы с вами увидим, что ГПЗУ – это тоже документ, который портится, извините за выражение. Он утрачивает свою актуальность очень быстро, потому что меняется ПЗЗ, градрегламент, иное, и дальше посмотрим, насколько это могут быть серьезные последствия утраты такой актуальности.
Я уже говорил о том, что основной, скажем так, посыл, который был, наверное, почему и ваш вопрос вы задаете – основной посыл был именно в 2017 году, когда убрали ППТ из числа таких обязательных документов – это то, что его оставили для комплексного развития территории. Вот этот знаменитый закон КРТ, «О КРТ» 2017 года, который был полностью переиначен в конце 2020 года – вот как раз он и сказал, что для таких ситуаций что такое КРТ? По сути, КРТ, коллеги – это такое принудительное освоение земельного участка по требованию властей. В большей степени, даже властей региональных.
Чем было вызвано принятие этого закона, особенно в декабре 2020 года? Тем, что летом 2020 года был Указ Президента «О национальных целях развития Российской Федерации до 2030 года», и в частности, одна из целей – это нужно обеспечивать, строить, вводить в эксплуатацию по 120 миллионов квадратных метров жилья в год по всей стране, и под это решили: «Ну как же так? Как мы можем в этой базе это делать? Давайте мы сделаем так, что дать, в основном, Совету Федерации возможность говорить: «Вот, здесь будет микрорайон, допустим, новый, 30-этажные дома. Таким образом, я обеспечу в своем регионе ввод в эксплуатацию такого рода количество метров жилья».
И под это был принят закон, который, по сути, поставил КРТ и документы из него поверх всей иерархии граддокументации. В чем это выражается? В том, коллеги, что главное, всё-таки, это решение «О КРТ». Еще раз – оно принимается вполне, могут приниматься решения Совета Российской Федерации, и, что бы ни было написано в правилах землепользования и застройки, что бы ни было написано, допустим, в документации по планировке территории – они все будут действующими в той части, которая не противоречит решению «О КРТ». Поэтому, даже если здесь у меня есть малоэтажная застройка по ПЗЗ и по ППТ, если губернатор сказал: «Здесь будет многоэтажный микрорайон», - это будет так.
Принимается решение о КРТ, там прописываются параметры этого КРТ, и всё в течение какого-то срока должно – и ПЗЗ, и ДПТ проводиться в соответствии с таким решением губернатора. И вот специально сроки в этом отношении тоже прописаны в Градкодексе. Тоже у нас я такие явные, скажем так, преференции с точки зрения того, что не нужно особо спрашивать населения, особенно всего города – только внутри этого КРТ, а иногда там никого вообще нет, потому что какие-нибудь там старые заброшенные дома, поэтому всё сделано для того, чтобы максимально облегчить строительство такого рода огромных, больших по площади микрорайонов, и так далее.
Что касается ГПЗУ, коллеги – четкое правило: только после утверждения документации по планировке территории. Поэтому я и спрашивал вас, нет ли у вас КРТ в этом отношении. В чем смысл именно такого требования? Потому что ППТ дает некую планомерную картинку того, что будет именно вот в этом месте, и ГПЗУ выдается только после того, как такая ППТ утверждена.
Почему я тоже указал тут в скобках слово «актуальное ДПТ»? Тоже приведу вам пример: судебный акт, который сказал следующее. Это было достаточно недавно тоже, в ноябре прошлого года, в 2021 году. В чем там было дело? В Московской области застройщик пошел за ГПЗУ, ему отказывают в выдаче, говоря: «Здесь на этом месте есть у нас КРТ». Застройщик оспаривает это решение об отказе в выдаче, говоря: «Вот есть ППТ, принятый в 2014 году!» - еще до того момента, когда были приняты ПЗЗ и это КРТ было обозначено. Поэтому ППТ же есть, давайте мне ГПЗУ». На что суды сказали: «Нет! Имеется в виду относительно свежая документация по планировке, которая уже учитывает принятые решения о комплексном развитии территории. Поэтому, если у тебя нет такого свежего ППТ, который учитывает именно факт размещения, есть и на территории КРТ – вот в этом случае он не играет». На всякий случай, запишите, пожалуйста, номер этого дела судебного, это определение Верховного Суда от 23 декабря 2021 года 23.12.21, № 305-ЭС21-24131. Еще раз, это определение от 23 декабря 2021 года № 305-ЭС21-24131. Поэтому еще раз требуется свежая ДПТ, чтобы выдать полноценно ГПЗУ там, где есть комплексное развитие территории.
Тоже был очень интересный случай. Смотрите, главное – это ДПТ, принятое в развитие решений о КРТ. Это главное. Но всё-таки, когда застройщик идет за решением на строительство – у нас какие есть основания для отказа в выдаче этого разрешения? Это, как вы помните хорошо, несоответствие градрегламенту. Так что получается? У меня ведь ДПТ будет – допустим, у меня будет соответствовать именно документация по планировке территории, но противоречить градрегламенту. Я не завидую себе на месте коллеги из органов власти. Вроде бы, у меня есть ДПТ, я должна ему подчиняться в этом отношении, а с другой стороны, Градкодекс говорит: «Смотри на градрегламент».
И здесь, наверное, опять же, некая такая недоработка, но, с другой стороны, я в чем вижу, может быть, такой смысл? Когда я начал разрабатывать документацию по планировке территории, потом что делаю? Делаю проектную документацию на строительство, прохожу экспертизу. Вот за это время уже можно поменять градрегламент, то есть, чем быстрее органы власти поменяют ПЗЗ, сделают ее той же самой, что в документации, тем будет меньше оснований для отказа в выдаче этого РНС, поэтому здесь нужно поторопиться, и чтобы как бы обеспечить такое планомерное развитие документации, нужно сделать так, чтобы не было оснований для отказа в выдаче РНС на том основании, что ты противоречишь градрегламенту, поэтому, как только ДПТ по КРТ утвердили, сразу же под него меняем и правила пользования и застройки.
Бывает, лучше даже и параллельно делать: ДПТ утверждается новый – параллельно запускается и процедура изменения ПЗЗ, чтобы обеспечить единство граддокументации.
Аноним 3: Это по кругу можно ходить до бесконечности!
М.В. Попов: Не по кругу. Еще раз – когда есть волевое решение органа власти, тем более, губернатора, и, допустим, опять же, вызывается мэр города, глава архитектуры собирается, и вот протокол совещания: «Тебе сделать то-то, тебе сделать то-то в такие-то сроки», - и ровно такая дорожная карта.
Аноним 3: Еще и негативный KPI.
М.В. Попов: Совершенно верно, и KPI твой именно от этого зависит, совершенно верно. Поэтому здесь в этом отношении главное – еще раз – нужно отчитаться о количестве квадратных метров, вот это самое главное, а мнение населения… Давайте уже не будем уходить далеко от темы, но еще раз – для меня кажется, это неправильно абсолютно, потому что мы в какой-то из-за этого в штурмовщине. Бежим-бежим, но для чего это? Для чего нам эти огромные микрорайоны с тридцатиэтажными домами? Это не Гонконг, но всё-таки огромная страна, где хотя бы среднеэтажную застройку нужно иметь.
Пусть экономика решает, где строить многоэтажки, допустим, а где строить нормальное одноэтажное жилье. Ну вот, национальный темп развития – 120 миллионов квадратных метров в год. Всё! И KPI губернатора зависит, в том числе, от этого. Пришли к этому.
Бывает еще, коллеги, специфика региональная и здесь я бы в качестве такого анти-примера назвал бы также Москву. Почему анти-пример? Потому что при всей, скажем так – как бы политкорректее выразиться – при всей привлекательности города Москва, как именно объект инвестиций, при том, что купается в деньгах Москва с этими безумными бюджетами, тем не менее, с точки зрения подходов к инвестору, к собственнику – это очень нехороший город, прямо скажу. В частности, как пример приведу – есть в Москве, с точки зрения правового регулирования. Понятно, что есть Градкодекс, 57.3, которые определяет порядок выдачи ГПЗУ, но у нас же на каждую услугу есть административный регламент. Опять же, может, скажу, скажем так, неполиткорректную вещь, но для меня административный регламент – это зло, потому что они – это такая надстройка, огромное количество бумаги тратится, времени, чтобы вот эти вещи отрабатывать, переписывать.
Причем, когда всё меняется очень быстро, тебе приходится регламент переделывать, а ты не успеваешь. У меня был случай, и не один, когда мы делаем дорожную карту – пойди туда-то, сделай то-то, принеси такие-то документы. По нему работают, по Градкодексу мы периодически всё это делаем. Вдруг приходит: «Слушай, а у меня отказ в выдаче РНС», «Почему?» «Не соответствует пункту такому-то регламента». Оказывается, город не успел обновить своей административный регламент, потому что меняется всё настолько часто, что специалист не успевает. И получил отказ, пришел ко мне с претензией: «Почему вы мне не сказали?! Ну как вы могли такие вещи предъявить?!»
Поэтому, тем не менее, еще раз – практика такова, что на каждую услугу есть свой административный регламент, и часто они отличаются от законодательства. Яркий пример – Москва. Что говорит Москва в качестве доп. основания в выдаче госуслуги? Допустим: «Выявление объектов, обладающих признаками самовольной постройки». Что имеется в виду? Когда мы приходим в ДГИ – это Департамент городского имущества города Москвы – за выдачей, допустим, ГПЗУ, или другого какого-нибудь органа власти, они, как правило, проводят некие проверки силами Госиминспекции московской. Находят нечто похожее на самоволку, не знаю, какой-нибудь сарайчик или старый непонятный фундамент. Всё! Для меня это что? Основание для отказа в выдаче ГПЗУ. И хотя это, естественно, не соответствует Градкодексу, нет такой нормы в Градкодексе, тем не менее, этот регламент никто не оспаривал, и, когда мы идем оспаривать такой отказ в выдаче, нам говорят: «Ну он же действует. Он не оспорен, поэтому мы здесь им руководствуемся».
Тоже буквально недавно был у меня один случай. Как вы знаете, Москва – огромный свет Федерации, и там разделен на муниципальные образования. И вот один земельный участок в Новой Москве, когда был внесен, оказалось, что на него наложилась граница муниципальных образований, двух сельских поселений – Вороновское и Роговское. Там маленький кусочек находится в другом муниципальном образовании. Идем за ГПЗУ, участок был до 2012 года еще сформирован. У меня отказ вот именно по этому основанию, что есть некая, скажем так, противоречивость сведений. Спрашиваем Москомтитура: «Почему ты мне отказала в выдаче?» «Не знаю, какое это муниципальное образование». «А какое это имеет отношение к тому, что мы будем строить на этом земельном участке? ПЗЗ одно», поэтому, опять же, пришлось идти в суд, доказывать свою правоту. Ну вот, доказали, но, тем не менее, тоже очень много времени ушло на то, чтобы мы боролись с органом власти, потому что такое странное основание. Не из Градкодекса, коллеги, а из регламента города Москвы, которая сама для себя она утвердила. Поэтому здесь тоже нужно такую специфику региональную часто принимать во внимание.
Наверное, последнее вот в этой части, коллеги – вопросы, касающиеся того, что делать с ГПЗУ при изменениях земельного участка, допустим, его раздела и так далее. Вот здесь тоже хочу пару слов сказать именно про историю. С 2011 года у нас было прописано требование прописано в Градкодексе, что, если ты, допустим, разделяешь земельный участок, на котором уже есть ГПЗУ, на него выдан, на каждый новый ГПЗУ, на каждую часть нужно получать свой ГПЗУ, то есть делишь участок – готов получать новый ГПЗУ.
Затем у нас, спустя, опять же, достаточно большое время тоже был некий элемент такой, скажем так, либерализации. Как сказали, если ты разделяешь земельный участок, на котором уже есть ГПЗУ, то в этом случае не требуется получение новых ГПЗУ в отношении вновь образованных земельных участков. Работай по тому, что было до этого.
Но ввели эту норму и забыли, что это получается 57.3 статья, а забыли норму из 51-й статьи Градкодекса, и поэтому в 2019 году пришлось опять же, менять еще раз, добавлять еще раз в Кодекс, чтобы это противоречие исключить, то есть – еще раз – теперь требуется новый ГПЗУ, только если мой участок перераспределяем. Если же у нас новый участок из образования его, то в этом случае можно работать по старому ГПЗУ, что неплохо.
Итак, коллеги, мы с вами уже говорили о том, что две ипостаси у ГПЗУ. Это источник информации о граддокументации для проектировщика, застройщика, и это документ для получения документации на строительство. Теперь посмотрим более подробно два этих аспекта. Мы с вами выяснили, как получать ГПЗУ, какие там были и есть частично проблемы, теперь – что с его содержанием.
Ну, во-первых, еще раз напомню, что тоже дои 2017 года ГПЗУ являлся одним из видов документов по планировке территории, и опять же, несмотря на это, он всё-таки тоже – неоднократно были судебные акты, которые подчеркивали его информационный характер. Я уже говорил о том, что, по сути, ГПЗУ всегда тоже ставили практически знак равенства, как выписка из ЕГРН. Это срез информации Реестра недвижимости о том, что за объект, какая его площадь, какие права на него, ограничения, обременение, а ГПЗУ – это уже срез информации о граддокументации на определенную дату выдачи такого документа, и именно поэтому он важен и застройщику, и проектировщику, что он указывает четко, что есть на этот земельный участок из граддокументации, и самое главное – мы бы и сами могли открыть этот генплан, посмотреть, ПЗЗ и так далее – он содержит чертеж, где определяются места допустимого размещения зданий и сооружений. В этом – главное значение ГПЗУ.
Помимо того, что у нас есть ГПЗУ, конечно же, можем еще иначе – повторюсь – получить такую информацию, то есть, во-первых, а) можно, в принципе, открыть самостоятельно генплан, ПЗЗ, найти документацию по планировке территории. Можно получить информацию из ФГД, если она выдается в данном регионе или в городе, но всё-таки ГПЗУ, как правило, наверное, наиболее удобный инструмент, хотя – повторюсь – он доступен только собственнику земельного участка или иному правообладателю, то есть любое лицо со стороны не может получить ГПЗУ, как, допустим, получаем выписку из ЕГРН. Вот в этом его отличие.
ГПЗУ изобретается как бы не сам по себе. Это не с нуля. Во многом – еще раз – это вбирать информацию из различных информационных источников, причем, это как граддокументация. Вот первые, получается, четыре источника – это граддокументация, берет сведения из ЕГРН, в большей степени о границах земельного участка в системе координат ЕГРН, в ГИС ТП и СОГД, то есть то, что, опять же, там некая доп. информация, и плюс, забирает от сетевых организаций информацию о подключении к сетям. Вот, получается, такие, вроде бы даже исчерпывающие перечни той информации, которая должна проявить себя уже дальше, в ГПЗУ.
В чем, наверное, главная, одна из больших проблем, что ли, вот именно ГПЩУ, как источника информации о граддокументации, об ограничениях и так далее? Это то, что сами эти источники не самые актуальные, не самые достоверный, поэтому ГПЗУ – это некое такое зеркало, более того, даже кривое зеркало того, что есть в действительности по такой документации.
Ярчайший пример, коллеги – это, опять же, ЗОУИТы, зоны с особыми условиями использования территории. Всегда я думал у коллег, работающих во власти, спрашивать: «Как мне узнать, что это есть ЗОУИТ или нет? Есть ли ограничение в использовании, или нет в использовании?» Очень часто как раз именно нацеливают на получение ГПЗУ, и там якобы будет полная информация о наличии или отсутствии этих самых ЗОУИТов, но это тоже далеко не так, коллеги. Даже если открыть именно форму ГПЗУ, которая используется с 2017 года, видите, что говорится – если нет информации именно об этих ограничениях, то просто пишется: «Информация отсутствует». Но ведь это не значит, что ее там нет, этого ЗОУИТа. «Нет информации» - не равно отсутствию ЗОУИТа. Об этом, кстати, тоже очень часто забывают и ошибаются.
Тоже, как пример, тоже, смотрите, на сайте Главгосэкспертизы есть такой раздел «Вопросы и ответы», На него тоже очень часто смотрят. Тоже задает вопрос читатель: «Где найти информацию о ЗОУИТах?» Ничтоже сумняшеся, экспертиза отвечает: «Получи ГПЗУ, там будет вся информация, получается, об этих ЗОУИТах». Получается так – еще раз – что для проектировщика главное – получить ГПЗУ. Сидит там информация о ЗОУИТа – для него там есть ЗОУИТ. Нет там информации о ЗОУИТе – получается, его нет. Коллеги, это некорректный подход. И, к сожалению, застройщику, собственнику земельного участка приходится восполнять те недостатки, которые у нас власти, к сожалению, допускают, не имея до сих пор четкого исчерпывающего перечня даже ЗОУИТов, информации о них.
Вам коллеги мои уважаемые говорили опять про эту форму ЗОУИТов сегодня, наверное? Когда у нас в очередной раз будет корректироваться этот список, опять же, новые годы называются, на практике, к сожалению, работаем в такой неопределенности.
В чем это выражается, коллеги? Допустим, смотрите, 2014 год. Компания получила ГПЗУ. Там не было вообще никакой информации про какие-либо ЗОУИТы. На этом основании получают разрешение на строительство многоквартирного дома, и вдруг получает штраф от Ространнадзора, потому что, оказывается, располагается строящийся МКД прямохонько на линии взлета от аэродрома города Оренбурга – вот, прямо красиво по центру глиссадо-подхода воздушных судов располагается такой многоквартирный дом. Штраф 300 тысяч рублей его привлекает.
Оспаривать в суде такой штраф, говоря: «Как же так? Мы же получили чистый ГПЗУ без какого-либо информирования о приаэродромной территории, на что суд – почитаете потом при необходимости дословно – говорит следующее: «Отсутствие указания в ГПЗУ информации о приаэродромной территории не исключает необходимости соблюдать требования Воздушного законодательства Российской Федерации. Грубо говоря, ты сам должен был знать о том, что всё-таки в тебя есть аэродром, контрольная точка аэродром есть буквально в пяти километрах от тебя.
Всё-таки еще раз, коллеги, аэродром – это то, что более-менее видно, и поэтому мы знаем, где эти аэродромы – опять же тоже напомню, немножко отвлекусь – у нас здесь не только гражданские аэродромы, информацию о которых формирует Росавиация. Есть еще аэродромы военной авиации, информация о них на сайте Минобороны, есть еще аэродромы государственные, так называемые «экспериментальные» - их ведет информацию Минпромторг, то есть вот эти три ведомства.
У каждого из них есть специальные некие ресурсы информационные, и нужно их смотреть, где какой есть аэродром. Но всё-таки это более-менее видимая вещь, поэтому должен был застройщик, зная, что здесь есть аэродром, и не полагаться полностью на ГПЗУ. Это, всё-таки, думаю, такая общая осмотрительность для него. Еще хорошо отделался, что только получил штраф, а не самовольную постройку в отсутствие согласования этого аэродрома Росавиации.
Дальше в чем еще могут быть такие сложности в информировании именно в ГПЗУ? Смотрите, вот кусочек ГПЗУ, и вот видим, что написано именно в качестве информации о ЗОУИТах: «Расположен в границах СЗЗ (ориентировочно), установленные на основании Постановления…» и так далее. Коллеги, в чем видите ошибку? В чем проблема, как вы считаете? Коллеги, ориентировочно СЗЗ не устанавливаются. Они эфемерно существуют до тех пор, пока нет нормальной установленной СЗЗ, совершенно верно.
Опять же, чтобы не уходить далеко, кстати, ориентировочно страшные эти зоны – километровая, помните, в зависимости от класса опасности: первый, второй, пятый – там до пятидесяти метров – они могут, скажем так, лишь гипотетически существовать, но не более того. Если нет решения Роспреднадзора, их нельзя относить ни в карты градзогнирования, их нельзя включать в ГПЗУ, но, тем не менее, тоже как, например, в ГПЗУ получать такую информацию, и дальше на чертеже градзонирования – видите, вот она, заштрихована территория СЗЗ ориентировочно, и вот получается участок полностью попадает в такую зону.
Еще раз, это некорректно, но это проблема для кого? Для собственника этого земельного участка. Почему? Если вдруг я хочу застроить здесь многоквартирный дом. Я этого сделать не смогу с такой записью. Мне придется идти, находить то лицо, допустим, соседа, от объекта которого эта ориентировка существует, и говорить: «Слушай, давай-ка мы сделаем с тобой уже установленную зону. Проведем именно обследование, поставим точки на границах земельного участка, определим, где точно у тебя граница вредного воздействия», а он говорит: «Слушай, ну я, конечно, это должен сделать, но я этого делать не буду. Тебе надо – ты и делай, оплачивай». Так оно и случается, как правило, поэтому мы в этой ситуации просто говорим: «Хорошо, давай тебе программу утвердим мониторинга. Наймем тебе компанию, всё сделаем за тебя, но для того, чтобы можно было бы построить на этом земельном участке нормальный объект».
Это, опять же, к вопросу о том, что у нас уж сколько раз мы говорили: «Вот-вот-вот у нас уже будет положение о СЗЗ», - как вы знаете, до сих по его пока нет.
Опять же, в начале этого года у нас была новая классификация санитарная, но, опять же, это полурешение пока, пока нет нового четкого Положения о СЗЗ, ничего хорошего у нас пока не будет. Это, опять же, к вопросу о том, насколько бывает не вполне достоверен ГПЗУ в части именно отображения именно информации о санитарно-защитных зонах, и, в частности, про вот эти аспекты.
Еще пример, когда вот именно ГПЗУ послужил, скажем так, одним из оснований для судебного спора. Это город Самара. В 2012 году региональный орган власти утверждает зоны охраны объектов культурного наследия. Там их очень много в Самаре, и, соответственно, собственник земельного участка получает ГПЗУ и видит там информацию, отображение информации о том, что он попадает именно в зону охраны объекта культурного наследия. Он там хочет строить многоквартирный дом, но не может, потому что есть запрет с точки зрения законодательства об охране памятников истории и культуры. Застройщик проактивный, креативный, и он каким-то образом через решение суда общей юрисдикции исключает из ГПЗУ информацию об этой зоне охраны.
Я там нашел через судакт это самое решение, как-то было оно очень кривое решение. Там кто-то доказал, что не было в ПЗЗ этих границ, поэтому нельзя и в ГПЗУ отображать. Вот так он зашел, и, в конце конов, он получил ГПЗУ чистый, без информирования о том, что ты находишься именно в зоне охране объекта культурного наследия.
Дальше с чистым ГПЗУ он идет за получением разрешения на строительство. Власти ему отказывают, говорят: «Ты находишься в зоне охраны объекта культурного наследия». Идет собственник в суд, оспаривает отказ, и первая инстанция говорит: «Отказ законен, потому что всё-таки действительно есть, скажем так, эта зона охраны, и поэтому она действует», а апелляция и кассация поправляют суд первой инстанции, говорят: «Ну, всё-таки ГПЗУ-то чистые. Там нет информации об этой зоне».
Что, как вы думаете, коллеги, говорит Верховный Суд? Всё-таки был прав орган власти, отказывая в выдаче РНС, или нет? Главное ГПЗУ, или всё-таки ГПЗУ – не самое главное? Верховный Суд всё-таки принял позицию органа власти и суда первой инстанции, потому что – еще раз, коллеги – ГПЗУ даже чистый не исключает наличия здесь зоны охраны, которая была установлена еще в 2012 году. Более того, там даже если открыть публичную кадастровую карту, коллеги, выделить слой ЗОУИТов – зеленка покрывает полностью. Вот они самые. Честно говоря, я не углублялся, но в примере не было информации о наличии этой зоны, и именно опираясь на эту информацию, он пошел за получением разрешения на строительство, и именно поэтому апелляция и кассация, в том числе, говорили, что ГПЗУ – не помню, какая там формулировка: отсутствует и так далее, поэтому и сказали: «У нас нет информации ГПЗУ».
Возможно, мне тоже читали, помните, из Главгосэкспертизы ответ, что главное, чтобы в ГПЗУ была информация, но это не так. Еще раз, как бы нам ни хотелось доверять, это не тот документ, которому нужно доверять полностью. Нужно рассматривать весь набор информации, тем более, что здесь, еще раз повторюсь – там, правда, на какой-то стадии не было информации в ЕГРН. Да, зеленкой не было покрыто, но всё равно сейчас это уже точно было там. Опять же, это у меня информация более открытая о зонах охраны, то есть можно было посмотреть и на сайте областного органа по охране культуры, эту информацию можно было получить. Уважаемые застройщики так изящно очистили ГПЗУ, через решение суда он всё-таки своего не добился. Вот такая тоже интересная история.
Дальше что интересного бывает на практике по ГПЗУ и ЗОУИТам? Это Московская область. То была Самарская, эта Московская область. Московская область страдает очень сильно от двух, скажем там, аспектов: это Лесной фонд – очень много пересечений с Лесным фондом. Земельные участки и Лесной фонд, как вы знаете, в 280-ФЗ Лесная амнистия работает законно, тоже очень тяжко. И тоже такая интересная есть зона – это зона санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Север Московской области, западная часть покрыта всем: там Москва-река, это притоки первого и, по-моему, даже второго порядка, сети водохранилищ, канал имени Москвы – это всё ЗСО источников питьевого водоснабжения, и по ним достаточно жесткие ограничения в строительстве, но проблема в том, что регулирование нормативное заключается в трех нормативных актах еще прошлого века. Это акт 1940 года, 1941-го и 1980 года для Московской области.
Там мы тоже долго пытались вопросы решить. Опять же, вместо того, чтобы сделать нормальное новое положение о ЗСО, которое требуется по Земельному кодексу, как-то с помощью совместного решения Москвы и области отменили действие 1940-1941 годов, оставили действие только акта 1980 года. И проблема в том, что сейчас, до сих пор это действует, и когда ты получаешь вот такой вот план – смотрите, что написано именно в ГРЗУ: «Эти зоны подлежат уточнению», а кто уточняет, когда уточняет, в каком порядке – об этом не сказано. Получая такого рода ГПЗУ, застройщик Московской области – им приходится, как правило, судиться, и вот тоже сейчас вам скажу один из последних буквально судебных актов в этой области.
Запишите, пожалуйста, это Постановление Арбитражного суда Московского округа, АС Московского округа от 25 октября 2021 года, от 25.10.2021 года по делу № А41-1869/21. Дело № А41-1869/21. В чем смысл? Фабула дела: некий Ремстройкомплект является арендатором земельных участков для коттеджного поселка. Получил ГПЗУ, и там написана примерно такая же фраза, что ты находишься где-то в районе вот такого источника, нужно уточнять такую информацию.
Идет суд с иском о признании ГПЗУ в этой части недействительным, говоря: «Я не могу понять, где всё-таки нахожусь – там или снаружи!» Суды, а конце концов, тоже проводят экспертизу, и экспертиза оказывается не очень правильная. Дело в том, что они не исследовали графические материалы генплана, вот именно русского, вот этого Можайского района, а там, оказывается, материалы про эти ЗСО имеют гриф «Секретно», то есть чтобы проклятое НАТО не узнали, где находится Клязьменское водохранилище, чтобы таким образом они не знали, где протекает Москва-река, вот поэтому это у нас секретно, гриф «секретно» в генплане.
На этом основании вернули дело, новое рассмотрение, чтобы это снова рассмотреть. Поэтому в такой ситуации у нас, видите, опять же, вместо того, чтобы на протяжении 2017 года требуется сделать новое положение о ЗСО. Вот уже прошло пять лет, и по-прежнему нет такого положения о ЗСО, у нас положение 1980 года прошлого века.
Поэтому стремятся застройщики приблизиться к чему? К лесу и к воде, коттеджные поселки, но это всегда оборачивается огромными проблемами, потому что у нас до сих пор вот такая вот неразбериха, неопределенность именно с границами зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.
Это мы поговорили про ЗОУИТы. В чем еще бывает ценность ГПЗУ, как источника информации? То, что ГПЗУ показывает, коллеги, местоположение будущих дорог, и там могут отображаться некие сведения о возможном изъятии участка для государственных или муниципальных нужд. Вот тоже пример, коллеги. Это у нас с вами Томск. Вот земельный участок на этом скриншоте публичной кадастровой карты. Небольшой, 822 квадратных метра.
Некое лицо купило этот земельный участок, хотел там построить магазин, вот, в принципе, видите в числе ВРИ есть магазины – вот они, но есть тоже такой интересный ресурс, информационный – это Атлас Томска. Это вам известно, или что? Оказывается, там тоже есть такой слой информации – это проект планировки магистральной улично-дорожной сети. Вот, зелененькими стрелками. И кажется, участок попадает частично именно в такую будущую улицу. Вот проходит створ улицы Завокзальной, и вот таким образом обрезаются эти земельные участки.
Кто должен следить за этим? Кто предоставляет? Он уже покупал участок. Действительно, он должен был. Но, опять же, коллеги, правильно говорят: «Должен следить», но еще раз – сначала был земельный участок, потом наложили эту самую, вот именно эти зеленые линии. Вопрос, тот, кто покупал земельный участок – он должен был об этом знать или нет? По-хорошему – да, если бы мы шли к юристу, ко мне, к вам, мы бы сказали: «Посмотри, допустим, ИСО ГД. Это открытая информация, замечательный очень хороший сайт. Выдели последовательно галочки, посмотри, что у тебя с земельным участком. Он этого, скорее всего, не сделал, и идет за ГПЗУ, а в ГПЗУ написано, что большая часть земельного участка находится и на зоне планируемого размещения магистральное дороги.
Вот, кстати, здесь я не понял. По судебному акту написано, что площадь – это 817 квадратных метров, но коллеги, я еще раз повторю – участок 822 квадратных метра. Судя чисто визуально, думаю, что метров, может быть, 100, наверное, забирается зеленкой этой. Почему написано 817 – я не знаю, честно говоря. Но, доверимся суду. Допустим, они это сделали, проверили эти вещи, и говорит: «Я не хочу никакую дорогу! Исключайте у меня из ГПЗУ информацию об этой дороге!» Суд, понятное дело, отказал в удовлетворении этих требований, говоря: «Эта дорога – часть схемы транспортной инфраструктуры города Томска, и она внесена, по сути, в части генерального плана. Более того, она есть именно в ИСО ГД, как раз вот это самое и есть Атлас Томска, это как бы и есть такая ИСО ГД. Тоже очень важно, что не просто нарисовали вот эти зеленые линии, а именно сделали нормальные координаты, то есть их видно. В этом отношении тоже стандартная фраза, что генплан не оспаривался. Поэтому, будьте добры, здесь всё, ГПЗУ выдан правильно!»
Тоже некий намек такой, коллеги, что: «Слушай, ты не оспаривай ГПЗУ. Это лишь выписка, не более того. Смотри на суть. Откуда пронесли, где сама зеленая линия, которая тебе мешает? Это не Атлас Томска виноват, и не ГПЗУ виновато. Это виноват генеральный план, где отрисована эта самая Завокзальная улица.
И здесь я приведу свой пример. Я лично в этом деле участвовал. Клиент – собственник складских земельных участков в Московской области. Это городской округ Домодедово. Получает как-то ГПЗУ и видит такую странную фразу. Вот его земельный участок, черным границы обозначены, вот штриховка у нас, где допускается размещение ОКСов, и вот такая, коллеги, смотрите, зеленые такие странные колбаски, и написано «Охранная защитная зона объектов электросетевого хозяйства». Еще есть, допустим, охранная зона именно сетей ЛЭП. И вот сразу возник вопрос: «Что такое за странная охранная защитная зона таких объектов?» Вообще-то, вы знаете такие зоны? Даже неправильная терминология.
Мы начали копать: откуда есть пошла вот эта сама странная запись? Открыли ПЗЗ. Да, там вроде то же самое, такая зона имеется. Вот, получается, у нас с вами, коллеги, скрншот ПЗЗ, и вот этот проход, та самая – вот она здесь та самая колбаска странная. Вот она. И опять же, то же самое странное название «Охранная защитная зона объектов электросетевого хозяйства». Копаем дальше, откуда такая информация? Оказывается, коллеги, что они на ПЗЗ отрисовали некую гипотетическую будущую ЛЭПку, которой еще нет. Она лишь существует в схеме терпланирования Российской Федерации в области энергетики. Вот она такая достаточно большая, 500 киловольт, и она проходит примерно именно вот здесь. Но они почему-то взяли. Это лишь планирование. Терпланирование. Возможно, ее не будет, или она будет в другом месте проходить, потому что будет еще документация по планировке территории. Но почему-то уважаемые коллеги из муниципалитета решили поторопиться и отрисовать ее в качестве уже действующей линии. И самое страшное – они ее включают в ГПЗУ.
Когда мы пошли сначала не судиться, а просто поговорить за столом, они говорят: «Мы понимаем, что как бы это неправильно, но мы же звездочку поставили – информационные цели. Но учитывайте при проектировании». Что это такое? Я представляю себе, что мы идем к проектировщику и говорим: «Слушай, вот тебе ГПЗУ – проектируй!» Я должен получать согласие, кого – на то, чтобы здесь свой объект разместить? Будущего собственника несуществующего объекта? Поэтому однозначно мы всё-таки посчитали, что это нарушает наши права и законные интересы, и местные тоже говорят: «Слушайте, ну ладно, вы ГПЗУ оспорьте, мы, может быть, вам выдадим нормальный, чистый ГПЗУ». «Нет! – мы говорим, - Мы ГПЗУ оспаривать не будем». Мы пойдем оспаривать что? ПЗЗ! Мы пошли по кассовской процедуре, оспорили ПЗЗ в части именно отображения вот такой «охранно-защитной зоны» на картах градзонирования. Прокуратура, как вы знаете, обязана участвовать в таких по кассовской процедуре. Прокуратура, как говорится, поддерживает власть, чаще всего, но в этом случае она как-то прислушалась к нам и тоже выдала заключение, что всё-таки да, здесь, вообще-то, были неправы, потому что – еще раз – это несуществующая линия.
Еще раз, коллеги, терпланирование – это про будущее, которое может и не наступить, а ПЗЗ – они уже сейчас ограничивают застройку этой территории. Поэтому нельзя в ПЗЗ и вслед за ним в ГПЗУ отображать охранные зоны несуществующего пока объекта. Это делается неправильно. Опять же, нам говорят: «Ну мы хотели просто проинформировать. Не все же смотрят, получается, схему терпланирования Федерации, энергетику. Ну вот дали информацию, не более того». Нет, спасибо! Не надо. Мы как бы сами это сделаем, потом пусть нам это скажут в рамках, когда уже будет нормальное строительство такого объекта.
Поэтому в итоге мы получили такое решение по первым инстанциям, дальше не пошли оспаривать коллеги из Домодедово, и получаем новый ГПЗУ – тут уже удивительного ничего такого нет. Поэтому, опять же, тоже такой четкий посыл, коллеги – в тех актах, которые я вам показывал, очень часто оспариваются именно ГПЗУ в части: или действия властей по включению, или невключению. Иногда это оправдано, но всё-таки – еще раз – надо запомнить, коллеги, что всё-таки ГПЗУ – это лишь зеркало. Оно отражает информацию, которая есть в документе более высокого уровня, поэтому, выбирая предмет иска всё-таки, как правило, нужно опираться на то, что всё-таки мы должны оспорить суть, а не вот эта выписку.
Когда, допустим, мы получим выписку из ЕГРН, и нам что-то не нравится, мы же не оспариваем выписку из ЕГРН в части отражения там ипотеки, допустим, а мы оспариваем, допустим, собственно, документ, на основании которого эта запись там появилась, может быть, необоснованно.
И, коллеги, как резюме – еще раз – получается, к сожалению, нельзя доверять полностью ГПЗУ в части именно отображения информации, которая нам всегда интересна.
И четвертый блок. Поговорим, коллеги, с вами про следующую такую, скажем так, именно его ипостась, что ли, составляющую ГПЗУ – это документ, который необходим для получения документации на строительство.
Во-первых, коллеги, напомню, что первая статья Градкодекса описывает в качестве такого документа, одного из документов – это как раз для получения РНС и РНВЭ, то есть разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Требуется ГПЗУ. Тоже напомню, что, по-моему, до 2017 года ГПЗУ был универсален и для линейных объектов, и для площадных, но потом решили как бы развести два типа объектов, и поэтому ГПЗУ, получается, нужен для площадных объектов, как правило, а ППТ – для линейных объектов. Также напомню, что с 2020 года, скажем так, регулятор немножко помог нам в этом отношении – когда строится линейный объект, часто в его составе есть площадные объекты.
Допустим, ведется газовая труба, и там есть какие-то станции катодной защиты, находятся на земле. Какая-нибудь запорная арматура, не знаю, какие-то понижающие станции – то, что стоит на земле, вроде бы некий объект площадной. И всегда была сложность и вопросы: «Что, нам, получается, делать и ППТ, еще и ГПЗУ на каждый пятачок вверху получать?» Так вот, с 2020 года указано, что, если вдруг у тебя есть такой сложный линейный объект, который имеет и надземную часть, то не нужно получать ГПЗУ-таки на надземные части. Достаточно документации по планировке территории.
Также напомню, что с 2017 года наш закон, Градкодекс предусматривает «срок годности ГПЗУ» - так я еще называю его. Там было разное регулирование. Если ГПЗУ был выдан до 1 января 2017 года, то он действовал в течение того срока, который определен субъектом Российской Федерации, но на срок там от трех до восьми лет. Всё-таки, как правило, этот срок прошел, получается, с 1 июля 2018, 2019 – в общем, прошел уже, как бы те старые ГПЗУ уже, как правило, утратили свою силу, а общее правило – три года дается как бы на действие ГПЗУ в отношении земельного участка. Три года.
Вопрос, коллеги. Когда первоначально была принята эта норма в 2017 году, у всех сложилось такое ощущение, и оно было небезосновательным, что срок годности означает то, что я, получая в ГПЗУ, могу ориентироваться на эту информацию в течение трех лет, и могу не беспокоиться об изменении Градрегламента в этот период, то есть я получил ГПЗУ, и спокойно год, два проектирую, думаю, решаю, а потом прихожу по истечении двух с половиной лет и говорю: «Вот, теперь дай-ка мне РНС, опираясь на информацию, которая есть у меня в ГПЗУ». В этом, мне кажется, был смысл изначально этого срока годности.
Но к чему это привело на практике? Спустя буквально год, даже чуть меньше, вновь была изменена статья 51-я Градкодекса, и от такого радужного ощущения, что у меня есть ГПЗУ, действующее три года, и я могу не волноваться о градрегламенте, об изменении ЗОУИТов и так далее – от нее нужно, коллеги, отказываться. Вот покажутся сейчас два примера, а потом посмотрим с вами, собственно, нормативную базу.
Итак, вот смотрите, был какой случай. Петрозаводск, 2010 год, утверждены ПЗЗ Петрозаводска, по которому видно, что в пределах данного земельного участка можно строить многоквартирные дома, но не более трех этажей. И вот, опираясь на эти ПЗЗ, был получен ГПЗУ в 2015 году. После этого некое общество покупает земельный участок, и, опираясь на информацию из этого ГПЗУ, подготавливаю проектную документацию на строительство как раз именно трехэтажного многоквартирного жилого дома, иду за получением разрешения на строительство, и прикладывает ГПЗУ 2015 года. Это был, коллеги, 2017 год. Три года – всё соблюдается. По сроку годности проходим.
Получает отказ в выдаче РНС на том основании, что он не соответствует ПЗЗ. Оказывается, коллеги, в период между получением ГПЗУ – апрель 2015 года, и походом уже за РНС дважды менялись правила землепользования и застройки. В первый раз отнесли трехэтажные многоквартирные дома к условным ВРИ, так, чтобы строить, нужно было получить разрешение на установленный вид использования, а еще спустя буквально полгода вообще исключили многоэтажные жилые дома из перечня ВРИ для территориальной зоны.
Опять же, я не знаю – то ли знал об этом собственник этого земельного участка. Он делал проектную документацию, проектировщик об этом знал, или знал, но думал: «Ну у меня же ГПЗУ есть, который мне в 2015 году официально выдан. Все синие печати есть», и, пожалуйста, срок действия, но почему-то он оказался нерабочим, потому что – еще раз – что нам говорит закон от 2018 года? Он говорит, что, когда выдается РНС, мы смотрим на градрегламент действующий на дату выдачи разрешения на строительство. Не на дату выдачи ГПЗУ, а на дату выдачи разрешения на строительство. В этой ситуации срок годности, как таковой, уже утрачивает какой-либо свой явный какой-то смысл.
Другой пример, тоже. Владивосток. 2010 год. ПЗЗ. Тогда тоже гигантомания была, пожалуйста, можно строить дома многоквартирные, 30 этажей – без проблем. Получили ГПЗУ в 2016 году. Можно строить по ГПЗУ 30-этажные жилые дома. Под это дело тоже некий инвестпроект заводится, покупает там земельный участок. Там тоже во Владике есть указ Водного порта, там они достаточно активно ведут такую деятельность, и вот некий проект по строительству двух таких двадцатипятиэтажных жилых домов.
Но спустя буквально две недели после этого соглашения об этом проекте меняется ПЗЗ, и по нему теперь не тридцатиэтажные дома, а только восьмиэтажные дома можно строить. Очевидно, уже понимая, что откажут в выдаче РНС по этому основанию, то есть нельзя строить 25-этажные дома, попытались оспорить именно ПЗЗ в этом отношении, говоря: «Ну как же так?! У нас уже были ожидания 30-этажный дом построить, 25-этажные дома!», на что суд отказывает и говорит: «Слушайте, вообще-то уже за это время тоже именно здесь, вот в этот период, смотрите, пожалуйста, у нас уже дважды поменялась документация». Во-первых, был генплан изменен, и сказал всё-таки: «Хватит строить безумные многоэтажные дома! Давайте всё-таки сделаем так, чтобы сопки были красиво видны». Это раз. И во-вторых, тоже генплан был уже изменен, то есть, опять же, коллеги, видите, вопрос именно об информации.
Очевидно, что, когда такой проект они задумывали, нужно было всё-таки тоже проанализировать документацию действующую и даже планируемую, чтобы понимать всё-таки, что ты сможешь сделать или не сможешь. Но это привело к тому, что, опять же, мы видим, что градрегламент поменял, скажем так, планы, которые основывались на ГПЗУ, который уже утратил свою актуальность, хотя формально, опять же, по сроку годности он проходил. Почему? Еще раз, потому, что вот, пожалуйста! Давайте посмотрим с вами, коллеги, нормативку в этом отношении.
Перед вами вот такая стандартная линия времени, наборная более основных таких вот видов документации в отношении по проекту строительства. Получаем ГПЗУ и ППТ, потом делаем проектную документацию, потом ее экспертируем, получаем разрешение на строительство, потом надзор и получаем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Идеально, коллеги, если на протяжении всего этого, скажем так, цикла, у нас будет один набор граддокументации: и ПЗЗ чтобы у нас сохранялись, одними были, и чтобы это у нас был, допустим, один набор ЗОУИТов и так далее. Это было бы хорошо, но бывает и иначе. Бывает так, что именно где-то посерединке у нас получается так, что у нас меняется, допустим, градрегламент. Вот смотрите, пожалуйста, вот мы получили ГПЗУ при одном градрегламенте, а вот здесь, получается, в этом месте он у нас поменялся. Мы в этом случае не получим разрешение на строительство. Мы об этом с вами тоже видели примеры такого подхода.
Более того, коллеги, если вдруг мы с вами получили ГПЗУ, получили РНС, и вдруг потом, в процессе стройки меняется градрегламент, и нельзя строить уже то, что мы с вами уже запланировали и начали строить по градрегламенту. Коллеги, если мы откроем именно Градкодекс, 51-ю, 55-ю статью, то в этом случае мы и не получим разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, потому что по Градкодексу, при выдаче РНВ смотрится градрегламент на дату выдачи именно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Понимаете, это драконовская мера! Я уже начал строить многоэтажный дом, у меня уже всё запроектировано, я уже квартиры продал по ДДУ во всём этом доме, и вдруг оказывается, что ты тут вообще не можешь его строить.
Эта норма в Градкодексе, которая, опять же, наша излюбленная вещь в законодательстве – это ее ограничение, отмена, перенос и так далее. И всё это спрятано не в самом Градкодексе, а именно в Законе «О введение в действие Градкодекса».
Что это за такие нормы, коллеги? Еще раз – вот так предполагается в Градкодексе, такой очень жесткий подход, но вводный закон эти вещи немножко нивелирует. Сразу же, когда эта норма была введена – это июль 2017 года – было такое некое ограничение, что. Если РНС получено до 2017 года, то всё равно РНВ выдается на основании ГПЗУ, представленного для получения РНС, то есть здесь можем не беспокоиться.
Дальше, тоже такая малозаметная норма, о которой часто забывают. Это вводный закон к Градкодексу, статья 4, часть 10. Он менялся очень часто. О чем говорит эта норма? Вот эти последовательные просто уже вычеркиваем, не стал там переделывать, просто вычеркиваю даты. Если РНС было выдано до 2020, потом до 2022, теперь до 2023 года – последние изменения как раз от мая 2022 года были, и стройка еще идет, РНВ пока еще не выдано, то в этом случае, коллеги, до 2025 года, получается, при выдаче РНВ проверяется соответствие этого объекта, который действует не на дату выдачи РНВ, как это правильно было бы по Градкодексу, на дату выдачи РНС, то есть хотя бы в этом отношении пока у нас с вами мораторий, так скажем, на применение вот этих вещей, поэтому здесь мы с вами можем пока не беспокоиться хотя бы за то, что у нас есть, меняется в процессе строительства.
Вот таковы у нас нормы, которые определяют, собственно, вопрос соотношения как раз ГПЗУ и градрегламента. Еще раз – смысл в том, что в этом отношении мы с вами зависим очень сильно от изменения Градрегламента, и это говорит лишь о том, что, когда мы получили с вами, допустим, ГПЗУ, мешкать не нужно. Мешкать не нужно, как, помните, в замечательном фильме: «Как говорит наш любимый шеф Михаил Иванович: «Куй железо, не отходя от кассы»», то есть, чем быстрее вы посмотрите, тем в меньшей степени вы будете зависеть от усмотрения властей, от смены, получается, таких вот именно изменений градрегламента.
Сколько я вижу, допустим, проектов, когда там очень долго не реализуется – это всё меняется: и градрегламент меняется, и генплан меняется, участки изымаются, меняется законодательство. Это всё очень нехорошо сказывается на объекте.
И тоже хотел рассказать о таком интересном инструменте, который позволяет в какой-то степени, скажем так, избежать такого рода изменений. Что это, коллеги, за инструмент? Это называется «Соглашение о защите и поощрении капиталовложений». Это достаточно новый инструмент, он, в принципе, начала как бы работать с 2020 года. По сути, тогда государство попыталось дать инвесторам хорошие гарантии того, что их не коснутся в рамках техпроектов такие вот разного рода изменения. Это называется как раз стабилизационная оговорка.
Изначально, конечно же, именно достаточно крупные проекты подлежали вот такой вот защите. Дам какие-то просто примеры, какие-то десятки миллиардов рублей, крупнейшие проекты. Изначально это касалось только объектов, по которым соглашения заключались как бы на федеральном уровне. Но постепенно именно сфера действия этих соглашений расширилась, и тоже для интереса, коллеги, можно открыть вот такой портал: «Единый портал бюджетной системы Российской Федерации». Там есть вкладочка «Бюджет», там есть вкладочка «Госивестиции», и дальше вкладочка «Реестр соглашений о защите и поощрении капиталовложений», и вот там как раз те самые реестры и содержатся.
Это у меня на январь 2022 года. Я буквально сегодня проверял. Там мало что изменилось как бы за прошедший год, за 2022 как бы особо ничего там нового не появилось. Буквально, по-моему, там 36 таких соглашений. Но, как видите, всё-таки чуть больше таких уже более таких реальных соглашений.
Вот, допустим, в Истре, в Московской области реконструируют завод по производству картона, упаковки. И вот, если даже посмотрите вот именно само содержание вот этого соглашения, вот такие там есть интересные вещи. Смотрите, пожалуйста: что как бы не принимается, как бы что не учитывается в процессе реализации этого инвест-проекта? Это реконструкиця, допустим, этого завода. Смотрите, Земельный кодекс, и вот перечень статей, которые как бы не применяются в этом отношении, то, что зафиксировали в этом соглашении, то и будет работать. И получается, простите, вообще весь Земельный кодекс. Смотрите, 165-я – это «Плата за землю», 23-я – это «Сервитут», 27-я – это «Ограничение оборотоспособности земель», глава 5.7 – это «Сервитуты», это вообще «ЗОУИТы», то есть, по-хорошему, исключили из мнения ЗК в отношении действия вот этого проекта. Подписал – я не помню точно – всё-таки это точно Совет Федерации, это точно, скорее всего, некое федеральное профильное министерство, и, собственно, само вот это самое.
Смотрим Закон именно «О защите и поощрении», и там четко прописывается, в больше степени, от размера инвестиций там зависит уровень, на который ты выходишь. Но реестр есть.
Градкодекс смотрим тоже, смотрите. Это глава 4 – это, по-моему, «Терпланирование», тоже смотрите, пожалуйста, 51-я, 55-я – то есть, чтобы не менялось по выдаче РНС, пожалуйста, у нас это всё работает тоже, как у нас есть. Поэтому вот такая интересная вещь, как СЗПК, поэтому, если вдруг у вас к какому-то такому, достаточно крупному проекту – пожалуйста, помните о том, что можно его попробовать сделать. Если вы, уважаемые, власть, то пожалуйста, напоминайте крупным инвесторам, что можно попробовать тоже избежать такого рода сложности через вот такого рода инструмент.
Но вот то, что меня немножко смутило – это я делал в январе, проверяю сегодня этот портал – ничего нового за этот год не появилось. Ну, может, такие времена. Никто особо инвестировать и не хочет
Блок вопросов и ответов.
Коллеги, наверное, я закончил с программой основной, поэтому жду тоже вопросов. Может быть, онлайн есть вопросы, коллеги?
Онлайн-вопрос 1: (не зачитывает).
М.В. Попов: Да, законен, только смотрите, пожалуйста. Хороший вопрос. Спасибо. Вы не найдете, насколько я помню, об этой норме в Градкодексе, но, если нет земельного участка, как такового, и его границ, то получается, как мы определим границы, которые есть в ГПЗУ, поэтому я точно не помню, что есть такая норма прямая, которая запрещала бы это, но я точно помню, что судебная практика настаивает именно на вот такой позиции.
Еще раз, это логично, потому что, когда у нас границы не установлены, то есть мы вбиваем с вами номер кадастровый в пубичку, и такая появляется фраза, что у нас без координат границ. Это значит, что у вас просто не проведено координатное описание вашего земельного участка. Вы не одиноки. Если взять за 100% число участков, стоящих на кадастровом учете в стране, то 38% не имеют координатного описания границ, но вот как раз одно из негативных последствий, так скажем, «невидимости» вашего земельного участка – это отказ в получении ГПЗУ. Еще раз даже можно посмотреть форму ГПЗУ – там тоже, я думаю, такие требования имеются.
Опять же, какие еще могут быть последствия негативные, если у вас границ нет, таких нормальных координатных описаний границ? Очень часто, когда, допустим, изымаются земельные участки, то и решение об изъятии привязывается именно к земельному участку, к кадастровому номеру. Информация идет в ЕГРН. Если нет информации, где участок – мы об этом не узнаем быстро, где находится, что у нас собираются изъять земельный участок.
То же касается публичных сервитутов. Опять же, когда принимается решение об основании публичного сервитута, он вешается на земельный участок, и информация из Росреестра идет сразу же собственнику земельного участка: «Вот у тебя есть публичный сервитут, проходит по тебе». Если нет такого, если нет границ, получается, нет такой информации.
Понятно, что избежать можно только таим образом, что нужно нанять кадастрового инженера с тем, чтобы он уточнил границы и появилось координатное описание границ земельного участка, поэтому да, в законе отказ. Бывает так, что, опять же, в отсутствии прямой нормы в Градкодексе такие вещи прописывают, бывает, в административных регламентах, поэтому там, пожалуйста, посмотрите более подробно, в вашем регламенте органа, который выдал вам такой отказ.
Еще вопрос, коллеги, онлайн? Нет. Хорошо, тогда, будьте добры, пожалуйста.
Аноним 3 (вопрос 4): Есть объект электросетевого хозяйства, который снабжает некое ООО. В отношении объекта оформлены права, установлена охранная зона. Часть объекта проходит подземно, и эти участки были предоставлены другому ООО. Участки разделены на участки под ИЖС и проданы физическим лицам. Как защитить права в отношении объекта электро-сетевого хозяйства?
М.В. Попов: Наиболее простой способ, очевидно – это воспользоваться публичным сервитутом.
Аноним 3: Вот к первому вопрос! Оформление земельный отношений.
М.В. Попов: Да, совершенно верно! Потому что – еще раз – нужно, опять же, доказывать, насколько для вашего, насколько есть публичная нужда именно вот в этой сети. Всё-таки вас в помощь статья 3.6 вводного закона к Земельному кодексу. 3.6.
Дело в том, что, если вы откроете 5.7 Земельного кодекса, именно про публичный сервитут, то в целом, там про новые строящиеся объекты, а вот про существующие объекты – еще раз, это Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса», 3.6. Как раз там и описывается, что можно делать вот в таких ситуациях. И там достаточно наличия права собственности, вещного права, если оно возникло до 1 сентября 2018 года. У вас эта сеть была до этой даты?
Аноним 3: До даты.
М.В. Попов: Вот в этом случае, я думаю, что вам стоит идти именно, по крайней мере, попробовать точно нужно, попытаться, то есть вы, опираясь на 3.6 вводного закона к Земельному кодексу обращаетесь к органу власти, который уполномочен на территории вашего региона принимать решения о публичном сервитуте, об установлении публичного сервитута. Как правило, это орган местного самоуправления, но убедитесь, что его полномочия не забрал себе субъект федерации. Бывает так, что принимается закон о перераспределении полномочий и забираются полномочия, в том числе, в этой сфере. Находите полномочный орган власти и идете к нему с заявлением об установлении публичного сервитута, прикладывая доказательства о наличии права собственности на вашу линию электропередачи, возникшую до 1 сентября 2018 года. Если есть выписка из ЕГРН – замечательно, то есть вы показываете дату. И смотрим на реакцию уважаемого органа власти.
Еще раз – пока я не вижу оснований для отказа в таком вот именно обосновании установления публичного сервитута. Если всё хорошо, то появляется зеленая полосочка над вашей ЛЭПкой, и, соответственно, вы себя обезопасили таким образом.
Следующий вопрос. Допустим, я буду адвокатом дьявола. Допустим, я буду злобным физиком, который решит поживиться за счет вот именно собственника этой компании. Я говорю, я купил земельный участок, и вдруг – меня об это никто не предупредил – подо мной находится вот такая линия, а я не могу здесь построить свой домик. «Демонтируй, выноси эту линию за пределы этого земельного участка». В такой случае, вам нужно будет доказать, что такой собственник знал или должен был знать о существовании такой линии электропередачи. Поэтому, когда вы прокладывали такую линию электропередачи, вы должны были спросить хотя бы того собственника, или уведомить его.
Аноним 3: Нет-нет, изначально была линия, а потом предоставление прав на землю.
М.В. Попов: Тот появился, получается, сверху? Ну, в таком случае, еще раз, насколько, опять же, знал об этом орган власти, о наличии такой линии электропередачи, то есть вам нужно – еще раз – в этом случае нужно максимально показать свою добросовестность и открытость, то, что вы не утаивали информацию о наличии своей линии электропередачи.
Но, если вы говорите, что вам удалось права собственности на нее зарегистрировать, значит, предполагается, что регистратор, регистрируя ваше право, проверял права на землю. Проверял. Поэтому – еще раз – кто-то виноват. Или орган власти, который знал об этом, но не уведомил об этом лицо, которому предоставили земельный участок, или он уведомил, но в этом случае просто получается так, что эти лица поступили, скажем так, неосмотрительно, и продавали потом земельные участки, не уведомив об этом своих покупателей.
Аноним 3: Но в любом случае, хорошо, установила я публичный сервитут. Завтра приду ремонтировать эту линию, а она у меня кабельная, отдельная, и будет собственник этого земельного участка просить возмещения ущерба.
М.В. Попов: Нет, не будет. Смотрите, когда у вас устанавливается сервитут именно по 3.6 вводного закона, закон в этом случае даже не требует заключения соглашения об осуществлении этого сервитута, но вы, как собственник трубы, имеете право доступа к ней для капитального ремонта и даже реконструкции.
Смотрите, пожалуйста, здесь нужно разделять три вещи. Когда мы говорим про публичный сервитут, есть три составляющие вот такого рода цены:
1) Это, собственно, вознаграждение собственника за то, что на его участке находится такая коммуникация. Здесь его нет. Это бесплатно будет по 3.6 вводного закона.
2) Следующее – это убытки, которые вы нанесли, допустим, вашим ремонтом. Ваша техника зашла на участок, сломала кустик – понятно, это вам нужно будет безусловно возместить, 100%, потому что вы чужое имущество портите. Это второе. Что касается реального ущерба – то, что вы зашли на чужой участок, сломали секцию забора, кустик поломали, допустим, слой почвы там попортили – это 100%, вам нужно будет эти убытки возмещать.
3) Третье, самое главное – убытки от охранной зоны от этой линии электропередачи. Всё-таки ваша линия находится под земельным участком, и она ограничит в использовании вот в этом маленьком коридорчике. Вот здесь уже – да, вполне, я думаю, что может тоже, но нужно доказать будет размер таких убытков. В этом случае это уже проблема собственника земельного участка – прийти к вам и обосновать, что нахождение под его земельным участком вашей ЛЭПки, допустим, кабельной линии передачи такой-то ущерб наносит его ограничение. Если он докажет это – значит, в этом случае вступают в силу сложнейшие нормы Закона 342-ФЗ, статья 26. Это страшно. Только утром сегодня говорили.
Аноним 3: нрзб. (02:04:29) раньше на этом участке.
М.В. Попов: Вот здесь в этом случае мы возвращаемся к первому вопросу – если вы доказываете, что он покупал, зная, что он находится – да, в этом случае вам можно будет попытаться избежать.
Аноним 3: Он мог и не знать, потому что, допустим, этот объект был из программы приватизации. Он в тот момент вообще стоял без привязки к местности.
М.В. Попов: Ну коллеги, ну всё, в конце концов! Когда я покупаю земельный участок, опять же – степень осмотрительности. Понятно, что я не всегда могу нанять человека, чтобы он прошел со специальным прибором и просканировал подземное пространство, где звенит, получается, кабельная линия электропередачи. Но неужели нет никаких, скажем так, внешних признаков наличия этой ЛЭПки?
Аноним 3: Как их найдешь?! Я даже, как орган местного самоуправления, понятия не имею, что там закопано, и я понимаю, что в данной ситуации не только, допустим, какое-то ООО или частник будет продавать, и мы, как муниципалитет, могли реализовать эти объекты. И что потом? Это ко мне придут с небесным иском?
М.В. Попов: Поэтому очень важно в таких ситуациях доказать, что вы проложили коммуникацию не самовольно, у вас были права на землю для ее строительства, и в вашу пользу наличие госрегистрации права собственности на эту кабельную линию, хотя бы это уже очень хорошо, потому что их сотни тысяч и миллионы лежат вообще никакие, без каких-либо прав.
Там действительно, если вообще прав никаких нет, там высока вероятность, что могут и попросить удалить ее, исключить, вынести за пределы земельного участка. Но если в вашем случае всё-таки есть запись о госрегистрации, и техплан, получается, есть, скорее всего.
Аноним 3: Техплана там нет, по крайней мере, учтенного. Ну вот, вот она и получается эта ситуация.
(Гул голосов).
М.В. Попов: Всё-таки, еще раз – я бы шел через публичный сервитут, чтобы у вас всё-таки появилась зеленка над вашей ЛЭПкой. Это уже будет…
Аноним 3: Охранка внесена уже.
М.В. Попов: Охранка внесена? Так секундочку. Я просто упустил, получается. С какого момента она внесена?
Аноним 3: Уже после того, как предоставили.
Аноним 3-2: Ну тогда простите, как нам до этого говорили, кто охранную зону вводит, тот и компенсирует убытки.
М.В. Попов: Да, общее правило.
Аноним 3: Минуточку, а уже сеть-то была сформирована, и стояла.
М.В. Попов: Смотрите, если мы, опять же, уж углубляемся, но массив практики судебной, когда вот именно приходит некое лицо и говорит: «Возмести убытки!», то доказывать, что, если ты купил участок уже в такой ситуации, значит, ты не в праве рассчитывать на убытки. Был у меня хороший случай такой, когда купил земельный участок тоже, по-моему, в Самаре, и там потом пошел требовать убытки из-за того, что здесь находится ГРЭС – гидроэлектростанция, и поэтому она ограничена в использовании. Ему сказали: «Слушай, эта ГРЭС существует с 1973 года, а ты участок покупал в 2010 году. Ты видел эту ГРЭС, поэтому как ты можешь рассчитывать на возмещение убытков?»
Другой пример тоже был очень яркий, но потом, если это необходимо, там могу поискать, вам дать, допустим, ссылочку. В Московской области есть такой замечательный объект, который называется «Кольцевой нефтепродуктопровод». Он идет как бы как ЦКАД примерно, там же керосином – Шереметьево, Домодедово и так далее.
И вот он проходит, и там видно, где он проходит – некий очень креативный девелопер купил земельный участок неподалеку от него, чтобы основать там коттеджный поселок, включая кусочек охранной зоны. Построил коттеджный поселок там, где нет охранной зоны, а потом говорит: «Слушай, мой участок находится под охранной зоной. Будьте добры, у меня что-то оценщик – 200 миллионов рублей плати мне убытки того, что я не могу построить здесь дома и продать их». На что первая инстанция его удовлетворяет, апелляция, кассация отменяет, говоря: «Ты, когда покупал этот участок, не мог не знать о наличии этого магистрального нефтепродуктопровода траннефтевского, поэтому извини», - и в этом случае ему отказали. Потом еще взыскали убытки – судебные расходы еще. Поэтому ключевой момент – знал или должны был знать о наличии вашей коммуникации под таким земельным участком.
Аноним 4: Коллеги, если можно добавить. У нас много линейных объектов и большая работа там ведется уже не один год в части нахождения объектов недвижимости сторонних собственников в границах нашей охранной зоны вот этих объектов. К сожалению, как бы жизнь показывает, что они там появляются порой внезапно и независимо от нас, как от собственника объекта. Каким-то образом порой выделяются людям участки, они там что-то строят каким-то образом, в общем, разные ситуации бывают: и жилые дома попадаются, и объекты коммерческого назначения, но в большей степени, конечно, объекты коммерческого назначения.
И, собственно говоря, судебная практика, на самом деле, очень разная. Могу сказать, что по объектам коммерческого назначения больше всё-таки в сторону линейных объектов, тем более, когда они федерального значения. По объектам физических лиц – тут мнения разделяются. Не так много было судов, но были прецеденты, когда, например, вставали на сторону физиков. Но на самом деле, это больше на их страх и риск, то есть тут как бы ничего хорошего на мой взгляд, но одним их основных вопросов, когда рассматривались в суде, когда шли эти процессы, было не только, так скажем, год строительства объекта – у нас там есть и 1960 года, и 1970 года, а очень часто возникает вопрос – дата установления охранной зоны. Вот на это уже суд точно обращает внимание – когда была установлена охранная зона, и, собственно говоря, они, как правило, сразу в координаты ставились, и на кадастровой карте они присутствуют.
М.В. Попов: Большое спасибо за комментарий. Я тоже еще вас сориентирую на понятие о так называемом публичном доступе к информации вот об этом. 342-ФЗ, который тут базовый закон по ЗОУИТы, и там есть статья 26 вот в этом законе, а там есть пункт, и там есть понятие публичного доступа. Нет, всё-таки не найду, наверное, в 26-й статье. Вбейте в поисковике «публичный доступ», и там как раз перечисляются те документы, которые позволяют ответить на вопрос, была ли информация или не было. Допустим, отображение в генеральном плане вот такого рода коммуникации. В правилах землепользования и застройки, в ГПЗУ, который выдан в отношении этого земельного участка – там могла быть информация о наличии такой линии. Это могло быть в ЕГРН, в решении о предоставлении.
Нашел! Это пункт 37 статьи 26 Закона 342-ФЗ. Еще раз: Закон 342-ФЗ, статья 26, пункт 37. «Публичный доступ к ЗОУИТу является обеспеченным, если…» - и вот семь таких оснований.
Тоже очень важно бывает так, чтобы физически на местности чтобы была видна. Хоть табличку какую-то туда поставили желтенькую и так далее, вот тоже очень важно, потому что, если фиксируется, то тоже это считается, что уже должен знать именно об этом.
Много споров про магистральные нефтепроводы, которые тоже старые, и вот опять же – ну не знают об этом. К сожалению, там. Так еще появился еще один вопрос – отказ в выдаче, часть 10, срок три года. Смотрите, по поводу «три года» - в презентации есть указание на то, что – еще раз – наличие такого плана не препятствует получения нового, но просто нет основания для отказа в выдаче – это раз. Второе – вы пишите, как можно получить без прав на земельный участок.
Опять же, я надеюсь, я не стал такие подробные вещи говорить, я полагал, что, коллеги, мы об этом говорили. Это отдельная огромная тема. Есть большой пласт нормативного материала, который дает преференции объекта федерального, регионального и местного значения. Вот они могут делать – извините за упрощение – практически всё: процессы запараллеливать, и вот ГПЗУ они получают или на основании схемы, или проекта межевания территории, поэтому, если вы строите объект федерального, регионального или местного значения, то вы можете получить ГПЗУ только на основании одного из двух документов: это схема расположения участка на КПТ, или же это проект межевания территории, поэтому только вам нужно доказать тот факт, что вы строите такой объект.
Если же у вас нет такого объекта – то нет, вы должны быть только правообладателем земельного участка. Другого пути нет, к сожалению. Да, можно нрзб. (02:14:27) часть с отображением минимальных отступов, если не соответствует описательной части.
Вопрос онлайн 2: (не зачитывает).
М.В. Попов: Интересный вопрос. То есть это противоречие именно в текстовой и графической части. Опять же, коллеги, здесь бы я смотрел в большей степени не на ГРЗУ, точнее, в первую очередь, не на него, а на саму эту самую, минимальные отступы. Вы имеете в виду градрегламент, получается. Так? ПЗЗ. Тут не должно быть никаких противоречий. Три метра, допустим, отступ, как говорится, земельного участка, поэтому, если это написано в ПЗЗ, то конечно же, в ГПЗУ таких противоречий быть не должно.
Если говорите про СЗЗ – санитарную защитную зону – то же самое, смотрим на решение Роспотребнадзора об установлении данной санитарно-защитной зоны. Поэтому смотрим и в том, и в другом случае на суть, на правоустанавливающий документ, который определяет минимальный отступ или размер санитарно-защитной зоны. Если вы, допустим, убедитесь, что это всё есть, то, конечно же, если вы видите противоречие в ГПЗУ – да, вы можете просить признать его недействительным в части включения такой информации.
В презентации, которая у вас будет, я приводил пример судебных актов. Там как бы разное формулирование предмета иска: где-то оспаривается действие властей по включению в ГПЗУ такой информации, а где-то просят признать именно ГПЗУ недействующим в части. Всё-таки я бы в большей степени ориентировался правильно на то, что признать действие незаконным, потому что ГПЗУ – еще раз, это как бы не документ. Это выписка, грубо говоря. Поэтому всё-таки лучше, наверное, с точки зрения процессуалиста оспаривать действия властей по включению в графическую часть ГПЗУ такого рода недостоверных сведений.
Аноним 5 (вопрос 6): Можно? Смотрите, я сейчас возвращаюсь к объектам культурного наследия. Служба охраны, государственной охраны объектов культурного наследия говорит: «Мы в ходе археологических каких-то мероприятий выявили объект культурного наследия, который граничит с вашим объектом. Пожалуйста, будьте уведомлены об этом, оградите его, повести аншлаги, и так далее». Обязаны ли мы это делать? Конечно, метров пять.
М.В. Попов: Это выявлено пока еще? Пока еще выявлено только, то есть не ставшее, в Реестр еще пока он не вошел?
Аноним 5: Нет. Да.
М.В. Попов: Вот, по-моему, всё-таки по выявленным – они такие странные. Это еще не до культурного объекта. Это еще не до культурного объекта, и, на… Я не большой специалист в этой области, но я точно знаю, что, если это выявлен объект, то он в таком подвешенном состоянии. Он ждет или решения о включении в Реестр или невключении.
Аноним 5: Хорошо. Но мы-то смежники. Мы вообще как бы…
М.В. Попов: Теперь смотрите, пожалуйста, еще раз: но вы будут обязаны делать что-либо, если есть зона охраны объекта культурного наследия, а он пока таковым не является. Это пока еще не ОК, это – еще повторюсь – это в таком подвешенному состоянии.
Другая вещь, опять же. Если вы помните, есть не только индивидуальные такие зоны охраны, есть еще автоматические защитные зоны, там 150 метров и так далее. Но они тоже порождаются только фактом включения этого объекта в реестр объектов культурного наследия.
Аноним 5: Тогда мы будем обязаны, если не влияет…
М.В. Попов: Если его включат в такой Реестр, то у вас мгновенно будет выключение в защитную зону. Это будет автоматом. Там, как правило, 150 или 200 метров находится от него, вокруг этой зоны. В ней делать нельзя ничего – ни строить, ни реконструировать.
Аноним 5: Мы-то не против, но мы являемся смежниками. У нас между объектом нашим и объектом…
М.В. Попов: Так что у вас просят еще делать?
Аноним 5: Оградить и обеспечить аншлагами его.
М.В. Попов: Это немножко странно, честно говоря. Это странно, потому что – еще раз – такие требования порождаются двумя вещами. Первая – вы попали в зону охрану или вы сами собственник этого объекта, у вас есть охранные обязательства. Но если ни того, ни другого нет – тогда это достаточно странно. Но вам предписание направили письменно?
Аноним 5: Нет, уведомление.
М.В. Попов: Тогда, наверное, пока лучше… Ну это, опять же, с точки зрения практика, наверное, всё-таки лучше было бы обратиться с ответным письмом с просьбой указать норму закона, на основании которой с вас просять отделать вот так, чтобы потом как бы не было… Вам же выдали предписание. Ну, чтобы у вас бумага, у вас началась переписка. Потом приходит инспектор: «Почему вы не отреагировали?» «Отреагировали – вот наша переписка пошла». Пусть объяснит, почему, и тогда будет понятнее, на чем они основываются.
Аноним 5: Всё, спасибо.
М.В. Попов: Коллеги, большое вам спасибо за внимание, удачи, всего доброго. Благодарю вас.
