Часть2. Изменения в правовой режим зон с особыми условиями использования

Алексей Валерьевич Мазуров

Эксперт по земельному и смежному законодательству. Кандидат юридических наук. С 2000 по 2008 год работал в Конституционном Суде РФ

Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:

• Комментарии и разъяснения эксперта к внесению изменений в Федеральный закон № 485-ФЗ
• Отдельное рассмотрение статьи 26-й Федерального закона № 342-ФЗ
• Ответы эксперта на поступившие вопросы

О федеральном законе № 485-ФЗ (https://disk.yandex.ru/i/2Gi-4nbNm6y8wA) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части 2 статьи 5 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

1. Добавили вид линейного объекта

В подпункт 1 статьи 39.37 добавили вид линейного объекта на основании размещения на землях на условиях публичных сервитутов: после слова «нефтепродуктопроводов» дополнить словами «трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа». В основном дополнения в Земельный кодекс были не о сервитутах, а именно о ЗОУИТах. Напомню, 105-я статья ЗК — это исчерпывающий перечень видов ЗОУИТов.

2. Добавили 15-й пункт

Важно обратить внимание на статью 106-ю. В ней говорится о том, что Правительство РФ в отношении каждого вида ЗОУИТа, кроме отдельно указанных, утверждает положение об этом виде ЗОУИТа. Ранее было 14 пунктов, теперь добавили 15-й: срок, в течение которого в связи со строительством, реконструкцией объекта должна быть установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории. Указанный срок должен составлять не более 12 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию либо после завершения строительства, реконструкции объекта в случае, если для строительства, реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

То есть должен быть срок, в течение которого устанавливается ЗОУИТ строящегося объекта. Необязательно устанавливать ЗОУИТ до получения разрешения на строительство. До 2025 года наши законы в течение ряда лет эту обязанность определяли разными временными периодами. Сначала был период, что надо установить ЗОУИТ до разрешения на ввод в эксплуатацию, потом до разрешения на строительство, потом позволили и до, и после разрешения на строительство. Теперь это положение позволяет сначала получить разрешение на строительство, потом всё построить, ввести в эксплуатацию и только потом устанавливать ЗОУИТ. Положение об этом же введено законом также в Градостроительный кодекс.

С одной стороны, это хорошо, что объект с ЗОУИТом можно построить быстрее. Но это может быть плохо для тех, кто попадает в эту зону. Ведь когда ЗОУИТ устанавливался для ещё не построенного объекта, все люди, которые попадали в его границы, заранее узнавали об этом и имели возможность принять необходимые меры. А теперь, пока не начнут эксплуатировать вновь возникающий объект с ЗОУИТом, никто не знает, где он будет официально. Догадаться, конечно, хотя бы примерно можно по размерам, но официально никто не знает. Только когда объект будет построен, а ЗОИУТ уставлен, все узнают, где он.

Официальный путь такой: ЗОИУТ устанавливается и отображается в ЕГРН. После этого Росреестр и Роскадастр извещают правообладателей недвижимости, попадающей в ЗОИУТ. Если быть честным, извещают не всегда. Одна из причин — у Росреестра нет контактных данных правообладателей недвижимости для связи с ними. Кадастровый номер есть, кто собственник недвижимости указано, а вот телефона или электронной почты собственника нет. В таком случае правообладателям недвижимости необходимо самим посматривать публичную кадастровую карту и проверять, не записали ли их земельные участки с постройкой либо без неё в какой-нибудь ЗОИУТ.

У ЗОИУТов есть общие признаки. Один из них — ЗОИУТ устанавливается на чужую недвижимость без согласия её собственников. Сначала его установят, а только потом станут понятны ограничения. Этим новым 15-м пунктом переложили хлопоты с ЗОИУТом с застройщиков на эксплуатантов вновь возникающих объектов.

3. Добавили пункт, актуальный для владельцев земельных участков на окраинах населённых пунктов

3-й пункт изложили в новой редакции, которая существенно не изменилась. Но добавился следующий текст, который актуален для тех, у кого есть земельные участки на окраинах населённых пунктов, примыкающих к загородным автодорогам 1-й, 2-й и 3-й категории:

 В утверждаемом Правительством Российской Федерации положении о придорожных полосах автомобильных дорог наряду с положениями, указанными в пункте 1 настоящей статьи, должен быть предусмотрен порядок получения согласования, указанного в настоящем пункте, в том числе:

1) перечень документов, необходимых для получения такого согласования;

2) перечень заинтересованных лиц, по заявлениям которых может быть получено такое согласование;

3) срок рассмотрения заявления заинтересованного лица о получении такого согласования;

4) исчерпывающий перечень оснований для отказа в получении такого согласования;

5) порядок досудебного обжалования отказа в получении такого согласования.

 

Придорожные полосы находятся в числе большинства видов ЗОУИТов, режим которых можно преодолевать соглашением сторон. По общему правилу автодорожники были и остались согласователями деятельности и строительства в придорожных полосах. С согласия автодорожников это условие можно преодолеть по пункту 18-му статьи 107-й.

Придорожные полосы есть вдоль дорог, которые находятся за границей населённых пунктов. К счастью для всех, в том числе и для дорожников, их нет вдоль улиц в городах. Но придорожная полоса может достать до окраины населённого пункта. Типичный пример — есть загородная автодорога за границей населённого пункта. К ней примыкает населённый пункт. То есть сама дорога находится не в населённом пункте, а населённый пункт к ней примыкает. Соответственно, окраина населённого пункта, примыкающего к загородной дороге, попадает в придорожную полосу.

4. В 107-й статье ЗК «Последствия установления ЗОУИТов» ничего принципиально нового не появилось, только однотипные дополнения про ФЗ о культуре.
5. Подлинный радикализм нового закона — пункт 18-й статьи 107-й ЗК:

В случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нём объекта недвижимого имущества, за исключением случая, если в отношении его принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями, правообладателем такого земельного участка и (или) расположенного на нём объекта с правообладателем объекта недвижимого имущества, в отношении которого установлена указанная зона с особыми условиями использования территории, может быть заключено соглашение, предусматривающее осуществление за счёт одной или обеих сторон такого соглашения мероприятий (функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических), направленных на обеспечение возможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Такие мероприятия могут быть осуществлены как применительно к объекту, в отношении которого установлена зона с особыми условиями использования территории, так и в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного в границах такой зоны, и могут предусматривать, в том числе, реконструкцию, капитальный ремонт указанных объектов в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. Действие настоящего пункта не распространяется на санитарно-защитные зоны.

6. Появились «Зоны наблюдения»

В части 7-й слова «Необходимость установления зоны наблюдения» заменены словами «Зона наблюдения». Данные слова в ФЗ об атомной энергии остались, но теперь эти зоны не будут оформляться как ЗОУИТы.

7. Продлилиупрощённый порядок перехода на публичный сервитут

В пункте 3 статьи 3.6 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4148; 2018, N 32, ст. 5134; 2022, N 1, ст. 16; 2023, N 32, ст. 6162) цифры «2025» заменить цифрами «2027».

Этот пункт не совсем о ЗОУИТах. Статья 3.6 о возможности перехода с землепользования под линейным объектом на публичный сервитут. Это справедливо для линейных объектов, которые были зарегистрированы в собственности до 1 сентября 2018 года и на которые есть регистрация в Росреестре.

До 2025 года был упрощённый порядок перехода на публичный сервитут, который продлили до 1 января 2027 года. Перейти на публичный сервитут много желающих, потому что по сравнению с иными основаниями землепользования под линейный объект он имеет больше всего преимуществ.

8. Изменения в культурных ЗОУИТах

2.1. Со дня установления или изменения зон охраны объектов культурного наследия независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускаются:

1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения защитной зоны объекта культурного наследия, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;

2) реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без изменения их параметров;

3) использование объектов капитального строительства, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования и (или) их назначением.

Даже если бы изменений здесь не было, то всё равно остался пункт 18-й статьи 107-й Земельного кодекса. Всё тот же принцип: есть запреты, но допускаются случаи за исключением и учитывается пункт 18-й статьи 107-й ЗК. Условия, указанные в пункте 2.1 не основные, а всего лишь дополнительные, вспомогательные доводы к пункту 18-му статьи 107-й.

Желающим преодолеть этот ЗОУИТ культуры легко не будет. Мы, конечно, имеем в виду пункт 18-й, но представьте, что кто-то хочет заключить соглашение. Это может быть соглашение с Министерством культуры, Министерством обороны, гефтегазом или с кем-то ещё. Заинтересованное лицо может предложить заключить соглашение. Однако если другая сторона не хочет его подписывать, то заставить её это сделать невозможно, даже в судебном порядке.

Помимо этого, зона охраны культурного наследия может быть ещё и сокращена в размере. Если кто-то сможет обосновать необходимость уменьшения зоны, то можно не использовать пункт 2.1. Но нужно доказать, что ваша постройка на месте бывшего культурного ЗОУИТа не повредит охране этого культурного объекта. Это бывает редко. Но с помощью пункта 2.1, возможно, будет происходить чаще.

9. Внесены изменения в 30-ю и 31-ю статьи Градкодекса

Это статьи о подготовке и изменении муниципальных правил землепользования и застройки. Изменения означают, что не только в отношении приаэродромной территории, а теперь в отношении любого ЗОУИТа, который считается установленным, его содержимое надо отобразить в ПЗЗ. Тонкость в том, что вряд ли это будет делаться всякий раз после решения о каждом ЗОУИТе.

Срок установления ЗОУИТа в ПЗЗ по новым изменениям 6 месяцев. Допустим, установили ЗОУИТ, внесли в ЕГРН — с этой даты отчитываем 6 месяцев, за которые Совет депутатов с местной администрацией должны отобразить ЗОУИТ в ПЗЗ.

Депутаты и администрации вряд ли будут спешить и устанавливать шестимесячный срок для каждого ЗОУИТа. Представьте: в городе установили небольшую охранную зону распределительного газопровода, два метра влево и вправо от трубы. Таких газопроводов в городе много. Если бы администрации каждый день вносили изменения в ПЗЗ, то это превратилось бы в конвейер. Скорее всего, решения об установлении небольших ЗОУИТов будут накапливаться, а затем отображаться в ПЗЗ по 10-20 штук. Формально, как только появляется новый ЗОУИТ, нужно менять ПЗЗ. Но на практике, если в законодательстве накапливаются изменения, их вносят в ПЗЗ постепенно.

10. 51-я статья — это набор условий для получения разрешения на строительство

В пункте 15-м 106-й статьи ЗК Правительство устанавливает максимальный срок — 12 месяцев, в течение которых нужно установить ЗОУИТ построенного объекта. Градкодекс тоже получил соответствующее дополнение.

Пункт 9-й части 7-й настоящей статьи называется «Решение о ЗОУИТе». Вся 7-я часть посвящена тому, какие документы надо представить, что получить разрешение на строительство.

Когда читаешь 7-ю часть, то в 9-м пункте обнаруживаешь требование о необходимости предоставить решение о ЗОУИТе для получения разрешения на строительство. Однако, прочитав 13-ю часть, застройщик испытывает облегчение, поскольку оказывается, что решение о ЗОУИТе можно не предоставлять.

Теоретически возможно установить ЗОУИТ, пока нет построенного объекта. Но попробуйте найти какого-то застройщика, имеющего обязательство по срокам, который может не устанавливать. Ещё хуже, если строится объект по госпрограмме и государственному и муниципальному контракту. В этом случае получение ЗОУИТа может сорвать сроки строительства.

Поэтому застройщики хотя и могут, но на практике вряд ли будут хлопотать об установлении ЗОУИТа до разрешения на строительство. Они сначала по новому дополнению получат разрешение на строительство, построят объект, когда им надо или они смогут, а потом обязанность установить ЗОУИТ построенного объекта перейдёт на эксплуатанта по новому постановлению Правительства об этом в виде ЗОУИТа.

11. ФЗ о дорогах

Пункт 16-й статьи 3-й после слов «отвода автомобильной дороги» дополнить словами «первой, второй или третьей категории» означает отмену придорожных полос вдоль дорог 4-й и 5-й категории.

12. 26-я статья о дорогах — это подробности о придорожных полосах

В этой статье, по сути, повторяется то, что было и раньше. Однако теперь используется немного иная терминология. В придорожной полосе можно строить при согласии владельца автомобильной дороги. На эту тему ожидаются новые правительственные положения, но и по старым актам было то же самое.

13. ФЗ о регистрации недвижимости

Часть 6.4 статьи 70 после слова «используемый» дополнить словами «оператором связи», после слова «водоотведения» дополнить словами «и оказания населению услуг связи».

Данный пункт означает учёт в ФЗ о регистрации предыдущих положений Земельного кодекса. 70-я статья называется «Особенности кадастрового учёта регистрации прав на недвижимость в отдельных случаях». Именно — «в отдельных». Законы часто меняют эту статью, она обрастает всё новыми отдельными случаями, в данном случае указаны объекты связи.

Весь ФЗ о регистрации применяется к объектам, если они являются капитально недвижимыми. Именно объекты связи часто таковыми не являются. Например, бескабельная канализация, опоры с интернет-оборудованием, которых только в Москве официально больше шести тысяч. А значит, подобные объекты в ФЗ о регистрации не должны быть.

Объекты связи, водопроводы, газопроводы, ЛЭП имеют основание признаваться не капитальными, а значит — движимыми. В одном из федеральных законов, изданных летом 2023 года, впервые в нашей стране использован термин «движимый линейный объект». Движимый по Гражданскому кодексу — это то же самое, что некапитальный по Градостроительному кодексу. Так что не надо любую будку или столб пытаться поставить на кадастровый учёт с регистрацией прав в Росреестре.

Во-первых, это не обязательно. Во-вторых, это не очень выгодно. Одна из невыгод — вы становитесь пожизненным плательщиком налога с кадастровой стоимости этого якобы недвижимого имущества. Если есть объекты связи, водо-, электро-, газоснабжения, ЛЭП, воздушные или кабельные линии, я советую хорошо подумать, стоит ли оформлять их в ЕГРН. По нашему законодательству сегодня такие объекты можно обосновать как капитально недвижимые, так и некапитально движимые.

14. Зоны минимальных расстояний вокруг магистральных нефтегазопроводов

В части 1 статьи 71.1 слова «До 1 января 2025 года» заменить словами «До вступления в силу положения о зоне минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов), утверждённого Правительством Российской Федерации в соответствии со статьёй 106 Земельного кодекса Российской Федерации»

Этот пункт касается зон минимальных расстояний вокруг магистральных нефтегазопроводов. Удивительно, но до сих пор не было принято ни одного правительственного положения, касающегося этих зон. Размеры и режимы таких зон определяются на основе СНиП, которые перестали быть обязательными с сентября 2024 года. Сейчас, с этим дополнением, Правительство РФ, вероятно, стремится как можно скорее издать соответствующее положение о зоне минимальных расстояний магистрального нефтегаза.

В скобках упоминается аммиакопровод. Он также упоминается и в Земельном кодексе. В нашей стране всего один аммиакопровод. Возможно, именно поэтому Правительство РФ не спешит утверждать это положение, чтобы не уделять отдельное внимание одному объекту.

15. Отмена неактуального положения

Часть 2 статьи 5 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4378) признать утратившей силу.

Это означает, что отменили положение, которое давно неактуально. В этом отменённом положении было предписание все ЗОУИТы внести в ЕГРН до 2016 года. Сроки внесения ЗОУИТов в ЕГРН теперь есть в 26-й статье закона 2018 года.

16. Статья 11-я, которая не попала в именные предыдущие законы

1)       Зоны с особыми условиями использования территорий, предусмотренные подпунктами 21, 22 и 27 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, прекращают свое существование после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

2)       Если зоны с особыми условиями использования территорий, установленные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, не соответствуют целям установления и видам зон с особыми условиями использования территорий, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации, либо если отсутствуют объекты, в отношении которых были установлены такие зоны, то такие зоны со дня вступления в силу настоящего Федерального закона считаются прекратившими свое существование, а ограничения использования земельных участков и иных объектов недвижимости, установленные в границах таких зон, недействующими.

 

В первой части отменены атомные ЗОУИТы и зона охраны метро.

Вторая часть посвящена ЗОУИТам, установленным ранее, не соответствующим целям и видам ЗОУИТов. В целом цели ЗОУИТов в 104-й статье ЗК указаны широко содержательные и благородные: безопасность, охрана жизни, здоровья и природы. В 105-й статье ЗК указан исчерпывающий перечень ЗОУИТов. Поэтому 2-я часть 11-й статьи имеет небольшое практическое значение. За исключением следующих слов: «либо если отсутствуют объекты, в отношении которых такие зоны когда-то были установлены».

Предположим, что работал завод, и вокруг него была СЗЗ. Затем завод был закрыт, но СЗЗ осталась. Теперь, согласно статье 11-й (часть 2-я) желательно, но необязательно оформлять прекращение существования СЗЗ. Для всех остальных сторонних лиц не действуют запреты, которые когда-то были в этом ЗОУИТе. 

Статья 26 N 342-ФЗ (https://disk.yandex.ru/i/4e-47kDXEqmKDw). Федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации

Рассмотрим, что в этой большой статье действительно важно про ЗОУИТы.

1. Продлили сроки, по которым ЗОУИТы считаются установленными без внесения границ в ЕГРН:

8. До 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2026 года одним из следующих способов (далее по тексту):

Это уже третье продление, поэтому в нашей стране не все спешат указывать старые ЗОУИТы в ЕГРН. Кто знает, может быть, в 2027 году законодательство снова изменится. Изменения могут быть настолько серьёзными, что вид объекта больше не будет относиться к ЗОУИТам, как, например, метро.

Подробнее о пунктах 8-й статьи:

1)     Решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения.

В этот пункт попадает такое явление, как санитарно-защитная зона, установленная решением Роспотребнадзора по старым актам. До 2018 года один только центральный аппарат Роспотребнадзора издал несколько сотен постановлений о санитарно-защитных зонах 1-го и 2-го класса опасности объектов. Там указано, сколько эта СЗЗ в метрах. Если кто-то из предприятий получил подобное решение Роспотребнадзора, то может с ним спокойно остаться до 2028 года и не спешить вносить в ЕГРН.

2)     Согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством.

За данным пунктом скрывается нормативный приказ Ростехнадзора 2010 года о согласовании границ охранных зон ЛЭП. Это про энергетиков. Непонятно, зачем его издали, потому что охранные зоны энергетиков нормативно выражены в метрах.  Тем не менее документ издали. Если кто-то из энергетиков получил согласование Ростехнадзора на границе охранной зоны ЛЭП и по каким-то причинам не стал двигаться до ЕГРН, то достаточно этого 2-го пункта.

3)     Нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.

В этот пункт попадают большинство объектов с ЗОУИТами. А именно: был издан до 2018 года и действует до сих пор нормативный акт, который предусматривает установление ЗОУИТа в метрах. Либо иным образом, как описано в 3-м пункте.

4)     Решением суда.

Лично мне не припоминается решение суда, где бы так и говорилось: установить ЗОУИТ. Во всяком случае, Верховный суд РФ подобных прямых определений не издавал. Может быть, нижестоящий суд где-то издал. Но в нашей стране суд — это всегда долго, поэтому если без суда, то действует один из трёх выше обозначенных пунктов.

2. Как подтвердить, что ЗОУИТ установлен без ЕГРН

9. В случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления зоны с особыми условиями использования территории, указанной в части 8 настоящей статьи, такая зона считается установленной при условии, что установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности.

 

Ключевое здесь — границы ЗОУИТа обозначены на местности без графической формы. За этими словами стоит буквально табличка, воткнутая в землю: обозначение охранной зоны, копать запрещается. Вопрос: почему не в свою землю, на границе с ЗОУИТом мы воткнём табличку. Есть Постановление № 1300 от 2014 года, которое писалось не про ЗОУИТы, но теперь оказалось пригодно к ним. В нём идёт речь о перечнях видов объектов на землях и земельных участках публичной собственности, которые размещаются по региональным актам. Среди этих объектов указаны информационные и иные знаки. Под этот вид объектов утвердили региональные порядки и условия выдачи разрешений на размещение подобных объектов.

Поэтому на участок земли, куда надо бы воткнуть табличку «Охранная зона, копать запрещается», достаточно получить разрешение на размещение по 1300-му Постановлению Правительства РФ и региональным нормативным актам. Если вы видите на местности табличку о ЗОУИТе, предположительно она получена по таким разрешениям. Во всяком случае, это самый простой и законный путь, который напрашивается. Простой потому, что здесь можно усложнить и заняться графическим описанием. Но это уже не табличка, а наём и оплата труда кадастровых инженеров. Но можно этого и не делать, а воткнуть табличку в землю.

3. Внимание на даты

С 1 января 2026 года определённые в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчётные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчётные (предварительные) санитарно-защитные зоны, до 1 октября 2024 года обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении санитарно-защитных зон, с заявлениями об установлении санитарно-защитных зон или о прекращении существования ориентировочных, расчётных (предварительных) санитарно-защитных зон с приложением документов, предусмотренных положением о санитарно-защитной зоне.

Октябрь 2024 года мы миновали, поэтому подавать заявление о переделке ССЗ теперь поздно. Но при этом продлили 2025 год до 2026 года. В течение 2025 года ориентировочные СЗЗ не точного, не окончательного размера действуют. До дня их переделки в СЗЗ без слов «ориентировочные» не производится возмещение убытков сторонним лицам. Получается, что выгоднее ничего пока не делать с установлением СЗЗ. Выгодно остаться с её примерным размером в СанПиНе 2007 года, чтобы хотя бы в 2025 году не быть втянутым в возмещение убытков сторонним лицам, попадающим в санитарно-защитные зоны. То есть ориентировочные СЗЗ до 2026 года избавляют от втягивания и возмещения убытков сторонним лицам. Если устанавливается СЗЗ и не рассматривается положение 2024 года, то тогда есть отдельное правительственное положение о порядке установления СЗЗ, где привязки к 2024 году нет. Естественно, что обновлённый закон главнее старого постановления Правительства.

4. Об установлении санитарно-защитных зон

16.1. До 1 января 2025 года в целях установления, изменения, прекращения существования санитарно-защитных зон не требуются: в редакции Федерального закона от 30.12.2021 г. № 447-ФЗ.

 

На 2026 год данные положения не продлили, но и прямым текстом не отменили. Если кого-то интересуют именно санитарно-защитные зоны, на содержимое 16.1 не обращайте внимания.

5. О зонах минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов

Положение о магистральном нефтегазе есть отчасти в 26-й статье, есть в ФЗ о регистрации, есть в ФЗ о газоснабжении. Поэтому в целом нормативные положения об этом виде ЗОУИТа остаются неясными. По одним из них правы нефтегазовые компании, а по другим — сторонние лица, недвижимость которых либо земли, на которые они претендуют, попадают в ЗОУИТ. Либо органы, часто местные администрации, которые распоряжаются землями в ЗОУИТе. 19-й, 20-й, 21-й, 25-й пункты 26-й статьи особой ясности не дали.

Эти положения действуют с сентября 2018 года. В 2019 году было постановление Конституционного суда, где встал вопрос о возмещении убытков, причинённых сносом самовольной постройки в зоне минимальных расстояний магистрального нефтегаза. Главным виноватым назначили местную администрацию, разрешившую строительство индивидуального жилого дома, который был снесён как самострой по требованиям нефтегазовой компании. В 2024 году Конституционный суд вынужден был издать разъяснение своего постановления.

6. О разных видах ЗОУИТов

23-я часть — важное положение о разных видах ЗОУИТов. Тонкость в том, что статья 57.1 Земельного кодекса чётко описывает, кто и кому какие убытки должен возмещать в связи с установлением ЗОУИТов. Но эти прекрасные разъяснения противоречат 23-й части 26-й статьи. Оказывается, что убытки, причинённые ЗОУИТом, установленным до 2018 года, не возмещаются. Убытки, причинённые ЗОУИТом объектам, возникшим до 2018 года, регулируются статьёй не 57.1, а 57-й ЗК, причём в предыдущей редакции.

7. О сносе бытовой недвижимости в приаэродромной территории

В части 27.1 «простили» граждан с так называемой бытовой недвижимостью в приаэродромном ЗОУИТе. Её не сносят с июля 2021 года. Раньше ИЖС граждан, если они строили без согласования с авиаторами, формально подпадали под самострой.

8. О продлении/непродлении действия некоторых частей

Срок действия 22-й части закончился 1 января 2025 года, и её действие не продлили. Но нужно учесть, что её прямой аналог есть в статье 107-й Земельного кодекса.

Действие части 33.1 продлили. Продолжается тенденция, чтобы меньше построек попадали в самовольные, на этот раз по признаку попадания в какой-либо ЗОУИТ. То есть вероятность сноса самовольной несогласованной постройки по признаку нахождения в ЗОУИТе снизилась благодаря дополнению 33.1.

9. Об изменении видов разрешённого использования

34-я часть требует изменения видов разрешённого использования под режим ЗОУИТа. Во-первых, 107-я статья ЗК допускает три подпункта, когда можно этого не делать. Во-вторых, пункт 18-й статьи 107-й ЗК указывает, что соглашением сторон можно существенно смягчить на своём земельном участке режим ЗОУИТа.

10. Сведения о ЗОУИТе приравняли к публичному доступу

В 37-й части к публичному доступу приравняли сведения о ЗОУИТе при одном из указанных условий. Допустим, ни в один из пунктов 37-й части ЗОУИТ объекта не попал. Это не имеет значения, потому что в 26-й статье есть 8-я часть, в которой сказано, что ЗОУИТ считается установленным без границ ЕГРН до 2028 года по старым правилам. Так что для объектов, существовавших до 2018 года, 37-я часть не имеет значения.

37-я часть включает формулировку: «сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории указаны в градостроительном плане земельного участка».

Допустим, у кого-то есть земельный участок, который он получил от лесостроительства и, возможно, планирует его продать. До определённого момента о ЗОУИТе никто не знал. Застройщик или продавец, чтобы проверить участок на наличие обременений, запрашивает в органе архитектуры ГПЗУ. И именно в этом документе впервые упоминается ЗОУИТ. Получается, что в ЕГРН информации о ЗОУИТе нет, но орган архитектуры, выдающий ГПЗУ, знает, что он когда-то был установлен, и указывает это в плане.

То, что ГПЗУ приравняли к общедоступным документам, можно объяснить тем, что согласно 56-й статье Градостроительного кодекса ГПЗУ должен быть включён в ИСОГД, где содержится информация о застроенных или подлежащих застройке земельных участках. А содержание ИСОГД, по крайней мере, на бумаге, является общедоступным.

11. О санитарно-защитных зонах вокруг аэродромов

Наименование нижеследующего закона с 2018 года устарело в части слов о СЗЗ, потому что с 2018 года вокруг аэродромов нет СЗЗ, там есть только подзоны приаэродромной территории. Наименование закона не поменяли. Приходится на практике стыковать старые законы с новыми.

46. Положение пункта 3 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) о запрете требования согласования размещения зданий, сооружений в границах зоны с особыми условиями использования территории не применяется в случае, предусмотренном частью 3 статьи 4 Федерального закона от 1 июля 2017 года N 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны».

 

12. Об отмене некоторых частей

58-я и 59-я части утратили силу с 31 декабря 2024 года (Федеральный закон от 26.12.2024 г. № 485-ФЗ). 58-я была со ссылкой на 32-й ФЗ о газоснабжении. 59-я освобождала от РС до строительства объекта с ЗОУИТом.

 

Вопросы и ответы

Вопрос из зала: Приаэродромная территория должна быть официально установлена и внесена в реестр. Если аэропорт не выполнил это требование и не внёс, то в этой ситуации действует старый порядок: подготовка с санитарно-технологическим заключением, согласование с Роспотребнадзором? Нужно ли это соблюдать?

А. Мазуров: Да. Для прежних аэродромов, которые свои ЗОУИТы не переделали по новым правилам, продолжает действовать 4-я статья Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» № 135-ФЗ от 1 июля 2017 года. Нужно руководствоваться 3-й частью, где указано, что можно строить при условии согласования и с каким авиационным органом. Авиаторы, если и дадут такое согласование, то не первые. Потому что до них строительство в приаэродромных территориях надо ещё согласовать с Роспотребнадзором. Отчасти в 47-й статье Воздушного кодекса говорится о подробностях участия Роспотребнадзора в этом согласовании и о том, как быть, если установлены подзоны с первой по шестую. Седьмая подзона не всегда устанавливается, потому что она требует отдельного согласования.

Если авиаторы утвердили подзоны с первой по шестую, то в этой потенциальной, пока официально не установленной, седьмой подзоне Роспотребнадзор является согласователем. Роспотребнадзор издал методику установления седьмой подзоны приаэродромной территории, которой согласует строительство. Я периодически смотрю сайт Роспотребнадзора и ищу там хоть один аэродром в стране, где Роспотребнадзор вместо авиаторов установил седьмую подзону. Пока ни одного случая. На практике седьмая подзона — это неутверждённые при согласовании границы. Если седьмая подзона не установлена, то надо идти в Роспотребнадзор за согласованием строительства. Если вы не пойдёте, то это чревато признанием самовольных построек с рисковым сносом, за исключением бытовой недвижимости.

Вопрос из зала: То есть необходим полный комплекс мер в рамках санитарно-эпидемиологического заключения?

А. Мазуров: Это Роспотребнадзор, скорее всего, заставит вас сделать по 224-му приказу.

Вопрос из зала: Речь идёт о реке, которая частично заключена в коллектор. У неё были установлены приводные зоны: прибрежная защитная полоса, зона затопления и так далее. С момента, как река частично заключена в коллектор, она ушла под землю в определённой части. Для неё перестают действовать все эти зоны или их нужно исключать после завершения строительства?

А. Мазуров: Теперь они, к счастью, перестают существовать на основании 11-й статьи Федерального закона № 485-ФЗ от 26 декабря 2024 года. В Водном кодексе говорится, что водоохранные зоны не устанавливаются для рек в коллекторах. Соответственно, надо обращаться к 11-й части. Если зоны были раньше существовавшими, когда река была поверхностной, то теперь эта водоохранная зона считается прекратившей существование. С береговой полосой то же самое. Береговая полоса существует внутри водоохранной зоны. Раз нет водоохранной зоны, то нет и береговой полосы.

Вопрос из зала: Имеется котельная. Роспотребнадзор выписал предостережение в части установления санитарно-защитной зоны. Однако когда мы запросили разъяснение, какая именно СЗЗ должна быть установлена, Роспотребнадзор нам толком ответа не дал. У нас регулируемая деятельность, но нам регулятор не утвердил расходы на установление санитарно-защитной зоны. Сказал, что нам это не нужно. Как можно урегулировать вопрос с Роспотребнадзором, раз в ЕГРН вносить сведения необязательно?

А. Мазуров: Нужно обращаться к санитарной классификации Роспотребнадзора, которая содержится внутри Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 г. №74 (редакция от 15.11.2024 г.) «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно- защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Даже если ваша котельная точно не попадает под определённый класс, то она может подпадать под какие-то слова общего плана. Надо поискать соответствующий раздел санитарной классификации, где вы можете встретить свой объект. В 7-м разделе есть приложение Санитарная классификация объектов с разбивкой на отрасли экономики и промышленности. Сразу можете отвергать химическое производство, добычу руды. Может быть, вам встретится формулировка типа «объект, предназначенный для» и его краткое описание в классификации, из которого может следовать, что это может быть котельная. Это можно проверить в понятийном поисковике или понятийных ГОСТАх. Например, «ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины» (утверждён и введён в действие Приказом Росстандарта от 24.12.2020 г. № 1388-ст).

Если ваш объект из тех, которые указаны в составе классификации, но при этом он некапитальный, отказывайтесь устанавливать СЗЗ. Причина —  СЗЗ, по крайней мере, до сих пор устанавливались по постановлению Правительства № 222. В этом постановлении указано, что СЗЗ устанавливаются в отношении объектов капитального строительства. Если бы не было слов о капитальном строительстве, то тогда неважно, капитальная котельная либо другой объект. Но слова о капитальном строительстве есть, однако на практике они часто не учитываются. Если объект есть в санитарной классификации, заставляют устанавливать СЗЗ. В санитарной классификации есть явно некапитальные объекты, а также объекты, которые можно обосновать двумя путями.

Например, записали вид деятельности в санитарную классификацию: обработка сельскохозяйственных угодий пестицидами с применением тракторов (от границ поля до населённого пункта). Но обработка — это не капитальный объект, и сельхозугодия — это не капитальный объект. Сельхозугодия — это земля, поле. Мы его при всём желании не можем приравнять к капитальным, потому что он не имеет в своём составе строительных конструкций.

Другой пример — кладбище. Не всякое кладбище является капитальным. Если это кладбище  представляет собой ограды с могилами и всё, то ничего капитального в его составе нет. То же самое касается скотомогильников, в лучшем случае это яма, пересыпанная известью.

На практике вокруг подобных объектов, которые являются некапитальными, тоже заставляют оформлять СЗЗ. Если в отношении вас есть такое предписание, вы нашли себя в классификации, ваш объект может быть обоснован как некапитальный, то постарайтесь СЗЗ вообще не устанавливать. Ссылайтесь на 222-е Постановление, что ничего капитального у вас нет. Параллельного постановления об установлении СЗЗ капитальных объектов у нас в стране нет.

Вопрос онлайн: Будет ли нарушением доступа к береговой полосе установление шлагбаума для транспортных средств на находящемся в аренде участке, на котором происходит объект?

А. Мазуров: Смотря кто установил шлагбаум. Есть ли это порт, пионерские лагеря, маломерная стоянка, то есть некий вид нужд, которые имеют нормативные положения о допуске ограждения, то это не будет нарушением. Если подобного нормативного специального положения в пользу ограждения береговой полосы нет, то тогда это будет нарушением доступа. Для таких нарушений доступов по истечении времени, даже спустя многие годы, предъявляются требования убрать шлагбаум, и налагается штраф.

Вопрос из зала: Есть закон о том, что береговая полоса не может находиться в частной собственности. Но есть 246-й Федеральный закон об искусственных земельных участках. В соответствии с этим законом при создании искусственных земельных участков они в полном объёме поступают в собственность лица его создавшего.

 А. Мазуров: Это исключение. Вводный кодекс с режимом береговых полос принят в 2006 году и начал действовать с 2007 года. А федеральный закон об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, был принят в 2011 году. Соответственно, этот закон является исключением. Причём исключением более новым, чем общий закон — Вводный кодекс.

Если есть два закона, говорящие о чём-то по-разному, то в таком случае советую использовать постановление Конституционного суда российской Федерации от 29 июня 2004 года № 13-П. Оно гласит: в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило «lex posterior derogate priori» (последующий закон отменяет предыдущие). Это означает, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон. Часть вторая — о специальном законе: вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений. Пример — Водный кодекс и ФЗ об искусственных земельных участках.

Ещё примеры. Общий закон — Градостроительный кодекс, специальный закон 2020 года об инфраструктуре. Общий закон — Гражданский кодекс, специальный закон — ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Поэтому, если когда-нибудь между законами обнаружится противоречие, должен применяться специальный закон, даже если он издан раньше общего.

Вопрос из зала: Где можно посмотреть информацию о движимых линейных объектах?

А. Мазуров: Движимые линейные объекты — пункт 2-й статьи 3.9 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», введённый ФЗ от 04.08.2023 г. № 430-ФЗ.