Часть2. Изменения, которые вводятся или планируются к введению в 2025/2026 годах.

Анжела Витальевна Нуприенкова

Заместитель начальника Управления законодательства в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии (Росреестр)

Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:

• Федеральный закон от 22.07.2024 г. № 211-ФЗ
• Федеральный закон от 22.07.2024 г. № 207-ФЗ
• Федеральный закон от 12.07.2024 г. № 176-ФЗ
• Перепланировка помещений в многоквартирном доме
• Федеральный закон от 26.12.2024 г. № 487-ФЗ

Федеральный закон от 22.07.2024 г. № 211-ФЗ

Данный федеральный закон связан с уточнением определения понятия «хозяйственные постройки». Это единственный источник, где перечисляются хозяйственные постройки. Несмотря на то, что это определение содержится в законе о ведении гражданами садоводства, огородничества для собственных нужд, по сути дела это определение распространяется и на постройки, которые находятся на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства.

Изменения заключаются в том, что переформатировали самоопределение и добавили слово «строение». Это было связано с тем, что в 17-й части 51-й статьи Градостроительного кодекса и в Постановлении Правительства №703 речь идёт об объектах вспомогательного использования, где поименованы хозяйственные постройки на этих земельных участках. В этих документах речь идёт не о зданиях, а именно о сооружениях или строениях. С моей точки зрения, никакого упрощения это не дало, поскольку никто не знает, что есть такое строение. Потому что в Гражданском кодексе понятия «здание», «сооружение», «строение» упоминаются в различном сочетании. Например, мы нашли норму «здания, сооружения и другие строения». То есть как будто бы строение — это обобщающее понятие всего того, что строится. Но, к сожалению, прямой соответствующей нормы нет. Мы ведём споры с Минстроем, к какому виду объектов недвижимости, зданий или сооружений относить строение. В 130-й статье Гражданского кодекса строения вообще не упоминаются, указаны только здания и сооружения.

Хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства, то есть некапитальные постройки, возводятся на участках. На них право собственности возникает у граждан, но кадастровому учёту, регистрации права они не подлежат.

Федеральный закон от 22.07.2024 г. № 207-ФЗ

С 1 января 2025 года 17-я статья изложена в новой редакции и предусматривает уплату государственной пошлины не только за регистрационные, но ещё и за учётные действия. А также за кадастровый учёт и регистрацию прав, которые осуществляются одновременно.

Из хороших новостей — в этой части предусмотрели возможность реализации действий органа регистрации прав в течение одного рабочего дня, следующего за днём приёма в случае, указанном в 16-й статье закона «О государственной регистрации недвижимости». То есть происходит ускоренная регистрация прав, которая предусматривает особый порядок уплаты государственной пошлины в размере, установленном пунктом 1.1. Есть требование о наличии соответствующей отметки в самом заявлении о государственной регистрации, срок не более одного рабочего дня со дня подачи заявления. Есть небольшой подводный камень: если эти действия соответствуют перечню видов регистрационных действий. Речь не идёт о кадастровом учёте, только о регистрации прав. Перечень размещён на сайте Росреестра.

Перечень видов регистрационных действий, осуществляемых в ускоренном порядке, а также сведения об уплате государственной пошлины в отношении следующих регистрационных действий:

Для физических лиц: 

• Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке.
• Государственная регистрация прав на жилое помещение (квартиру) на основании договора купли-продажи (за исключением случая продажи с публичных торгов) или договора дарения, совершённого в простой письменной форме.

Для юридических лиц:

• Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке. 
• Государственная регистрация прав на помещение (жилое или нежилое) на основании договора купли-продажи (за исключением случая продажи с публичных торгов), совершённого в простой письменной форме.

Положения 15-го пункта 1-й части 16-й статьи Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» применению на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области не подлежат.

Речь идёт о регистрации ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, регистрации права на жилое помещение на основании купли-продажи, дарения, если мы говорим о физических лицах. То есть речь идёт только о жилых помещениях для физических лиц и жилых и нежилых помещениях на основании купли-продажи, если мы говорим о юридических лицах. Ещё одно условие — если эти договоры купли-продажи, дарения совершены в простой письменной форме.

Путь, по которому можно отыскать перечень, если вдруг он будет меняться: Деятельность → Государственные услуги и функции → Кадастровый учёт и (или) регистрация прав → Порядок уплаты и размеры госпошлины → Перечень видов регистрационных действий, осуществляемых в ускоренном порядке, а также сведения об уплате государственной пошлины.

Возник вопрос, связанный с тем, если вдруг регистрационные действия будут приостановлены. В налоговый кодекс в соответствующую статью изменений в этой части не вносили. Если посмотреть на результат оказания государственной услуги, то он предусматривает либо выполнение действий внесения определённых сведений в ЕГРН и их удостоверение, либо приостановление кадастрового учёта регистрации прав, либо отказ в кадастровом учёте регистрации прав. Если даже ускорены регистрационные действия и по ним будет принято решение о приостановлении, то возврата государственной пошлины не будет. Услуга будет оказана в тот срок, который предусмотрен в 16-й статье.

Федеральный закон от 12.07.2024 г. № 176-ФЗ

333-я статья примечание 33 пункт 1.1 говорит, что при ускоренной регистрации пошлина взимается в двойном размере, а также не применяются льготы, установленные 333-й статьёй примечание 35. Если сомневаетесь, то стоит крепко подумать, нужно ли идти на такой риск по уплате госпошлины, особенно юридическим лицам, когда что-то не очень хорошо с документами.

Положение 1-го пункта 333-й статьи примечание 33 связано с кадастровым учётом регистрации прав. В нём указан кадастровый учёт, регистрация прав на предприятии, регистрация прав ограничений, прав обременений, кадастровый учёт созданных, образованных объектов недвижимости без одновременной регистрации права. Также речь идёт о таких понятиях, как кадастровый учёт в связи с изменением сведения об объекте недвижимости; осуществляемый одновременно учёт и регистрация прав на созданные, образованные объекты недвижимости. Кроме того, указано: осуществляемый одновременно учёт регистрации права на земельный участок либо на объект недвижимости, расположенный на земельном участке для ведения ЛПХ, садоводства, огородничества, ИЖС и индивидуальные гаражи. Одновременно указан кадастровый учёт регистрации прав на участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Больше всего вопросов вызвало положение 22-го пункта примечание 3 кадастрового учёта в связи с изменением сведений об объекте недвижимости. Нужно обратить внимание на то, что сведения об объектах недвижимости делятся на две части: основные и дополнительные.

В порядке государственного кадастрового учёта основные сведения изменяются всегда. Дополнительные сведения, как правило, меняются либо в порядке межведомственного информационного взаимодействия, либо одновременно с кадастровым учётом в связи с изменением основных сведений.

Есть одно единственное дополнительное сведение, которое меняется в порядке государственного кадастрового учёта. Это вид разрешённого использования объекта недвижимости. Поэтому, если речь идёт о стопроцентном государственном кадастровом учёте, обращаемся к 13-й статье закона «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае для изменения характеристики и осуществления такого кадастрового учёта потребуется уплата государственной пошлины.

Если речь идёт о дополнительных характеристиках, кроме вида разрешённого использования, они могут изменяться в порядке межведомственного информационного взаимодействия, то в этом случае государственная пошлина не уплачивается и не взимается.

По межведомственному взаимодействию меняется категория земель, например, назначение помещения. В 32-й статье упомянуто, но технически не реализовано применение назначений зданий и сооружений. Нет норм, в каких случаях это возможно, кроме ситуации изменения назначения «жилой дом» на «садовый дом» или «садовый дом» на «жилой дом» в порядке 47-го Постановления Правительства Российской Федерации.

Адреса объектов — это стопроцентное межведомственное взаимодействие, соответственно, за изменение, присвоение, аннулирование адреса и внесение этих сведений в ЕГРН никакой госпошлины не предусмотрено.

Есть вопросы, связанные с особенностями самого государственного кадастрового учёта. Исходя из положений 40-й статьи закона «О государственной регистрации недвижимости», в ряде случаев может осуществляться государственный кадастровый учёт самого здания или сооружения и расположенных в нём помещений, машино-мест одновременно.

Если мы посмотрим саму 333-ю статью примечание 33, то получается, что должна быть уплачена пошлина за учёт здания или сооружения и отдельно за каждое помещение. Но для ситуации, когда учёт происходит одновременно, пошли по пути, что уплачивается пошлина только за учёт здания и сооружения и не уплачивается пошлина за помещения, машино-места.

В силу закона в 100% случаях, если вводится в эксплуатацию многоквартирный дом, то одновременно должны быть осуществлены и кадастровый учёт здания, и кадастровый учёт всех помещений и машино-мест. В этом случае пошлина уплачивается только за кадастровый учёт самого многоквартирного дома. Поскольку с заявлением обращается застройщик, то значит, что оплата пошлины возлагается на застройщика.

При этом 2-м пунктом 333-й статьи примечание 34, примечание 1 указана другая ситуация, когда здание или сооружение уже было учтено, права на него зарегистрированы. После этого собственник здания или сооружения приходит в орган регистрации прав с техническим планом здания и желанием учесть все помещения и машино-места в этом здании. В данном случае будет уплачиваться госпошлина за кадастровый учёт каждого помещения и каждого машино-места. Поэтому выгоднее делать это всё разом при введении в эксплуатацию и кадастровом учёте здания или сооружения.

При реконструкции также 40-й статьёй закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в случае реконструкции здания или сооружения, если одновременно меняются характеристики помещений, которые были учтены в этом здании или сооружении, либо появляются новые помещения, машино-места и прекращают или прекращают существование бывшие учтённые ранее помещения, машино-места, то делается это всё одновременно. То есть проходит одновременный кадастровый учёт зданий, сооружений, помещений, машино-мест, исключая снятие с учёта.

Поскольку законом предусмотрено, что это всё происходит одновременно, то пошли по такому же пути, как с кадастровым учётом созданного здания или сооружения, одновременно с кадастровым учётом помещений, машино-мест. Пошлина уплачивается только за кадастровый учёт в связи с изменением основных сведений о здании или сооружении, а помещения, машино-места идут прицепом за ту же государственную пошлину.

Мы подготовили таблицу и направили её в Минфин для согласования, поскольку разъяснение по уплате государственной пошлины даёт Минфин, а не Росреестр. Речь идёт об аренде объекта недвижимости, но право пользования в рамках договора аренды будет касаться только определённой части этого объекта недвижимости. Сведения о частях, возникающих в силу договорных отношений, отнесены законом о регистрации недвижимости к основным сведениям об объекте недвижимости. По самой 333-й статье примечание 33 Налогового кодекса такой ситуации не было предусмотрено, поэтому задавали вопрос. Ответ Минфина — две пошлины: и за регистрацию, и за учёт в связи с изменением основных сведений.

Аналогичная ситуация, связанная с сервитутами. Сервитуты тоже могут устанавливаться не на весь объект недвижимости, а на его часть. С этим вопросом мы также обращались к Минфину, реально ли действуют две пошлины. Да, действительно, две пошлины: учёт изменений и регистрация сервитута.

По объектам сетей газораспределения, газопотребления тоже было много вопросов, поскольку для регистрации права на такие объекты, в том числе по сделкам с этими объектами, была установлена пониженная ставка или размер государственной пошлины. Но встал вопрос об уплате государственной пошлины при государственном кадастровом учёте, вводимом в эксплуатацию, и одновременно регистрации права на новый объект.

Отдельная позиция по такой ситуации в статье Налогового кодекса есть, но не сделана оговорка, касается ли она сетей газораспределения, газопотребления, в том числе при социальной догазификации. Ответ Минфина однозначный: если речь идёт о новом объекте, он построен и подлежит кадастровому учёту с одновременной регистрацией права, то пошлина уплачивается в соответствии с подпунктом 22 примечание 4 пункта 1 статьи 333 примечание 33. То есть наравне со всеми.

Если будет совершаться сделка с таким объектом или будет регистрироваться право на этот объект по другим причинам, то будет пониженный размер государственной пошлины в соответствии с пунктом 26 примечание 1 пункта 1.

К вопросу о снятии с учёта объектов недвижимости. В статье Налогового кодекса вообще нет упоминания о таком действии органа регистрации прав. Соответственно, снятие с учёта, в том числе с регистрации прекращения права, осуществляется без взимания государственной пошлины.

К вопросу о внесении сведений о ранее учтённых объектах недвижимости. 69-я статья закона своего отражения в статье Налогового кодекса также не нашла. Соответственно, внесение сведений о ранее учтённых объектах будет осуществляться без взимания государственной пошлины. Это несмотря на то, что с 1 марта введено правило о том, что внесение сведений о ранее учтённых объектах должно осуществляться с представлениями межевого плана или технического плана этого объекта.

Положения разработанного проекта федерального закона будут вступать в силу с 1 января 2026 года. Сейчас идёт работа по подготовке ведомственных нормативных правовых актов, направленных на реализацию этих положений. Поэтому работать по ним мы начнём только не ранее 2026 года.

9-я часть 26-й статьи закона «О государственной регистрации недвижимости» будет признана утратившей силу, поскольку она содержит отсылку на статью 26 примечание 1, действующую в настоящее время и устанавливающую порядок обжалования приостановления, связанного с вопросами государственного кадастрового учёта объектов недвижимости. Но в большей степени действующее сегодня обжалование в несудебном порядке было направлено на то, чтобы защитить, как говорит Национальное объединение кадастровых инженеров, права и интересы кадастровых инженеров. По их мнению, их ущемляет орган регистрации прав, приостанавливая кадастровый учёт объектов недвижимости. Поэтому после вступления в силу новых положений закона «О государственной регистрации недвижимости» эта норма должна быть признана утратившей силы.

В 29-й статье редактируется 12-я часть относительно того, в каком порядке будут обжаловаться приостановления и учётных, и регистрационных действий. То есть может быть обжаловано в суде, а также во внесудебном порядке установлен новой главой закона «О государственной регистрации недвижимости».

В 29-й статье ещё одно положение, связанное с тем, кто может обращаться с заявлением за обжалованием учётно-регистрационных действий. Сохраняется правило о том, что может обратиться сам заявитель, подававший заявление, его представитель, кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, а также юридическое лицо, работником которого является кадастровый инженер. Такие группы лиц могут обращаться с заявлениями об обжаловании приостановления учётно-регистрационных действий. При этом внесудебное рассмотрение этого вопроса не является обязательным. То есть сохраняется действующее сегодня правило о том, что можно практически одновременно обращаться в суд идти или в апелляционную комиссию с тем, чтобы попробовать решить вопрос без судебного порядка.

Сохраняется примерно тот же порядок, который действует сегодня, то есть создаётся центральная апелляционная комиссия в Центральном аппарате Росреестра. Она действует и сегодня, поскольку одно из подразделений Росреестра осуществляет учётно-регистрационные действия в отношении объектов, расположенных в нескольких кадастровых округах, то есть в кадастровом общероссийским округе.

Есть регионы, в которых достаточно большой объём учётно-регистрационных действий, например, Московская область, Краснодарский край. Есть регионы, у которых не очень большой оборот объектов. Соответственно, регистрационных и учётных действий не так много. Там целесообразно создание межрегиональной апелляционной комиссии. То есть всего два уровня: либо региональная/межрегиональная, либо центральная апелляционная комиссия.

Определили способы подачи заявлений, включая единый портал. Минцифры сегодня настаивает, чтобы максимально возможное количество обращений лиц в органы власти проходило именно через ЕПГУ. Задача апелляционной комиссии — оценить правомерность приостановления и соответствие этого приостановления тем основаниям, которые установлены 26-й статьей закона «О государственной регистрации недвижимости».

Апелляционная комиссия вправе запрашивать документы у физических лиц, юридических лиц, органов власти для того, чтобы оценить, действительно ли приостановление соответствует законодательству и является обоснованным. Есть два варианта. Либо апелляционная комиссия отклонит заявление об обжаловании и скажет, что приостановление обоснованно и соответствует положениям закона о регистрации недвижимости, либо апелляционная комиссия скажет, что приостановление необоснованное и, соответственно, тогда удовлетворит заявление. Это решение апелляционной комиссии будет являться основанием для возобновления учётно-регистрационных действий с учетом выводов комиссии.

Повторная подача заявлений об обжаловании не предусмотрена. На одном из семинаров мне задали вопрос: если не понравится ответ региональной комиссии, можно ли обратиться в центральную. Такой вариант не проходной и законом не предусмотрен. У каждой комиссии: региональной, межрегиональной, центральной — определён объём полномочий. Закон не предусматривает обжалование приостановления во всех из них.

Перепланировка помещений в многоквартирном доме

Федеральный закон от 19.12.2023 г. № 608-ФЗ регулирует вопросы перепланировки помещений в многоквартирном доме. Понятие перепланировки установлено исключительно Жилищным кодексом.

В обиходе многие применяют это понятие в любых ситуациях, в том числе, к помещениям, которые находятся вне жилых зданий или сооружений. Это не соответствует закону. Перепланировка возможно только в многоквартирном доме. Всё, что связано с изменением помещений вне жилых зданий или сооружений, относится уже к понятию реконструкции и должно быть реализовано через реконструкцию соответствующего здания или сооружения.

С перепланировкой ситуация такова, что мероприятия по перепланировке могут быть реализованы как самостоятельное действие в порядке, установленном 4-й главой Жилищного кодекса, как один из элементов, обеспечивающих перевод помещения в многоквартирном доме из жилого в нежилое или наоборот. Поэтому решение о переводе может содержать указание о необходимости выполнения работ по перепланировке.

Кроме того, решение о переводе может содержать указания на выполнение работ по переустройству или каких-то иных работ. Задача, которую депутаты поставили перед собой, разрабатывая проект федерального закона, заключалась в том, чтобы определить момент, с которого помещение будет считаться переведённым в иное назначение. Но когда законопроект попал к нам, мы решили, что все вопросы надо структурировать, в том числе в связи с перепланировкой. Результаты отражены в законе. Поэтому если перевод возможен без выполнения каких-либо строительных работ, переустройства, иных работ, перепланировки, то это изменение только назначения помещений.

Перевод будет считаться оконченным только после того, как сведения о новом назначении будут внесены в ЕГРН. Вносят эти сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия, то есть без участия заявителя. Решение об изменении назначения помещения принимается в течение пяти рабочих дней. Оно должно быть направлено в органы регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Если потребовалось проведение переустройства или иных работ, перевод тоже будет считаться завершённым со дня внесения сведений в ЕГРН. Но переустройство или иные работы, исходя из их определения, не связаны с изменением границ помещения или площади этого помещения. Поэтому изменение назначения даже после переустройства или иных строительных работ будет осуществляться тоже в порядке межведомственного информационного взаимодействия органа власти, принявшего решение о переводе помещения, с органом регистрации прав.

Всё становится сложнее, если для перевода помещений требуется выполнение работ по перепланировке. Исходя из определения перепланировки, потребуется выполнение учётных действий в связи с изменением основных сведений о помещении. Большинство перепланировок связано с границами помещения, площадью помещения. В ряде случаев перепланировка может повлечь за собой образование новых помещений, то есть кадастровый учёт и регистрацию прав на образованные помещения. Поэтому такой перевод будет считаться законченным уже после государственного кадастрового учёта изменённого помещения либо государственного кадастрового учёта и регистрации прав на образованные объекты.

Почему в данном случае будет требоваться осуществление государственного кадастрового учёта? Границы площади помещений — это основные их характеристики. Меняются они в порядке государственного кадастрового учёта, исходя из положения закона о регистрации недвижимости. Но и определение перепланировки предусматривает три позиции. Это просто изменение границы площади перепланированного помещения, образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных 40-й статьёй Жилищного кодекса, и изменение внутренней планировки. Если вы сносите стены, перегородки или возводите новые, то площадь помещения однозначно может поменяться.

Кроме того, перепланировка может затронуть смежные помещения, а значит, встаёт вопрос о кадастровом учёте этих смежных помещений. Поэтому в Жилищном кодексе написали, что перепланировка влечёт за собой необходимость внесения в ЕГРН соответствующих изменённых сведений о помещениях, то есть кадастровый учёт.

В связи с этим по завершении перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель направляет уведомление уполномоченному органу, который ему согласовал эту перепланировку. К уведомлению в связи с завершением работ перепланировки прилагает технический план перепланированного помещения, перепланированных помещений или образованных помещений. Сообщает, что госпошлина за соответствующие действия органа регистрации прав уплачена. Необходимо указать сведения об уплате госпошлины за осуществление только регистрации прав в связи с образованием новых помещений. В Госдуме есть законопроект, которым планируется дополнение этой нормы с отсылкой не только на регистрацию прав, на уплату госпошлины за регистрацию прав, но и уплату госпошлины за осуществление кадастрового учёта в связи с изменением основных сведений.

Уполномоченный орган проверяет результаты перепланировки, которые подтверждаются актом приёмочной комиссии. После этого уполномоченный орган в силу положений 15-й и 19-й статьей закона «О государственной регистрации недвижимости» в течение пяти рабочих дней со дня утверждения акта приёмочной комиссии обязан обратиться в орган регистрации прав с соответствующими заявлениями: либо о кадастровом учёте в связи с изменением основных сведений, либо о кадастровом учёте и регистрации права на образованные помещения. Также в 19-й статье определили перечень документов, которые должны быть приложены к этому заявлению и сведения об уплате госпошлины.

Если мы госпошлину за соответствующие учётные или регистрационные действия в ГИС ГМП не найдём, то после истечения пяти рабочих дней вынуждены будем вернуть документы без рассмотрения. То есть учёт и регистрация права осуществлены не будут, а значит, помещение не будет считаться перепланированным или переведённым.

Если будут какие-то замечания к техническому плану, доработку обеспечивает заинтересованное лицо, но уже через тот орган власти, который согласовывал перепланировку. Эти требования были внесены в 2021 году 430-м федеральным законом.

Помещения, машино-места могут быть образованы, в том числе, в результате раздела недвижимой вещи, объединения смежных недвижимых вещей, помещений, реконструкции. При перепланировке помещений могут быть образованы иные помещения, машино-места.

В остальных случаях перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимая вещь в изменённых границах. Исходя из всей совокупности этих норм, получаются существующие положения относительно перепланировки.

Градостроительный кодекс говорит о том, что помещения могут быть образованы без перепланировки. Жилищный кодекс говорит о том, что помещения в многоквартирном доме должны быть образованы только через перепланировку. В этом случае встает вопрос, в каких случаях как действовать.

Были обращения по этому поводу, по результатам рассмотрения которых сложилась следующая позиция. Если с учётом внутренней планировки исходного помещения требуется выполнить строительные работы, обеспечить доступ в эти новые помещения, обеспечить обособленность, изолированность этих новых помещений, то тогда действуем через перепланировку, если речь идёт про многоквартирный дом.  Либо же через реконструкцию, если это нежилые здания, сооружения.

Возможен вариант, что недвижимую вещь, помещение делали в виде совокупности нескольких смежных комнат. Поэтому может оказаться так, что не потребуется выполнение строительных работ, и при этом будет обеспеченная обособленность, изолированность и доступ без установления сервитутов или публичных сервитутов.

В этом случае можно будет образовывать новые помещения без выполнения работ по перепланировке или реконструкции и, соответственно, без оформления таких документов.

Если перевод потребовал работ по переустройству или иных строительных работ, то по Жилищному кодексу в этом случае также утверждается акт приёмочной комиссии. В органы регистрации прав направляется не просто решение о переводе, а с приложением акта приёмочной комиссии о том, что работы по переустройству или иные строительные работы закончены и соответствуют проекту.

Решение по согласованию перепланировки или по переводу помещений с выполнением работы по перепланировке принято до вступления в силу 608-го федерального закона, то есть до 1 апреля 2024 года. Если строительные работы закончены после этой даты, то в этом случае завершение работ нужно оформлять по новым правилам в соответствии с 608-м федеральным законом.

Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утверждён Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023 г.):

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится по согласованию с органом местного самоуправления. 

2. Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме, в том числе, если оно подано заинтересованным лицом после начала проведения таких работ. 

3. Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счёт пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. 

4. Оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

5. Изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объём, является реконструкцией такого дома.

6. Вопрос о выдаче разрешения на реконструкцию объекта подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном статьей 51 ГрК РФ. 

7. Проект реконструкции, предусматривающий изменениеu архитектурно-градостроительного облика многоквартирного дома, в отношении которого градостроительным регламентом установлены определенные требования, подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления. 

8. Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учётом положений статьи 222 ГК РФ.

О применении 4-го пункта 17-й части 51-й статьи ГрК РФ

Около двух лет мы добивались, чтобы Минстрой выпустил разъяснение, в каких случаях возможно применение 4-го пункта 17-й части 51-й статьи ГрК РФ, который говорит о том, что при изменении объектов капитального строительства, при соблюдении определённых условий, не требуется получать разрешение на строительство и, соответственно, на ввод в эксплуатацию.

В 2024 году мы, наконец, добились этого документа от Минстроя. Но, к сожалению, содержанием этого документа мы не сильно довольны. Единственное, что удалось в него поместить, это абзац, что в случае изменения параметров объекта, высоты, количества этажей, площади, объёма — это и есть реконструкция, требующая получения разрешений. Это никак не подпадает под 4-й пункт 17-й части, когда изменение объекта можно реализовать без получения разрешения.

Понятие реконструкции включает в себя не только изменение количества этажей, высоты, площади, объёма, надстройку, перестройку, расширение объекта, но и замену несущих конструкций или элементов несущих конструкций. Эта вторая часть понятия реконструкции может быть реализована, в том числе, при выполнении строительных работ по капитальному ремонту. То есть смешались два понятия, поэтому не очень понятно, какие на самом деле работы выполняют люди. К сожалению, проектировщики не всегда понимают, для какой цели они проектируют те или иные работы: попадёт ли это в реконструкцию либо это попадёт в капитальный ремонт. Поэтому и была проблема.

Если меняются перечисленные параметры объекта строительства, значит, это стопроцентная реконструкция, требующая разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Если это изменение объекта капитального строительства, которое подпадает под 4-й пункт 17-й части 51-й статьи Градостроительного кодекса и не влечёт изменений и параметров, указанных в определении реконструкции, то в заключении кадастрового инженера в техническом плане нужно привести соответствующую информацию. При этом необходимо сослаться на проектную документацию, в которой проектировщик объясняет и делает вывод о проводимых мероприятиях, но они не затрагивают безопасность и надёжность конструктивных элементов. То есть безопасность и надёжность не самого здания или сооружения, а именно тех конструктивных элементов, из которых это здание, сооружение состоит. Поэтому со ссылкой на проектную документацию это должно быть указано в разделе заключения кадастрового инженера.

Вся проектная документация в приложение к техническому плану не включается. Но в подтверждении тех позиций, которые будут изложены в разделе заключения кадастрового инженера, необходимо приложить фрагменты проектной документации, содержащие информацию о том, что проектируемые строительные работы не затрагивают надёжность, безопасность конструктивных элементов зданий или сооружений, поэтому не требуется получение разрешения на строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию.

Образование машино-мест в счёт доли в праве

Федеральный закон от 23.11.2024 г. № 403-ФЗ «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» вступил в силу с 04.12.2024 г.

Введено понятие машино-места и в Гражданский кодекс, и в Градостроительный кодекс. В 6-й статье закона установлено: объекты, которые были зарегистрированы до вступления в силу 315-го закона, то есть до 1 января 2017 года, оформлены в каком-то ином виде, но соответствуют критериям и определению машино-места, то они признаются машино-местом, а значит, сведения в ЕГРН могут быть изменены. Если же права были оформлены иным образом, в частности, в виде долевой собственности на помещение, здание или сооружение, в котором находятся эти самые машино-места, то участник долевой собственности может выделить своё машино-место, образовать его в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Самая главная сложность при выделе доли в праве участникам долевой собственности заключалась в следующем. Права долевой собственности должны были быть зарегистрированы до 1 января 2017 года. К заявлению о кадастровом учёте регистрации прав на машино-места нужно приложить соглашение всех сособственников, определяющее порядок использования остающегося имущества, которое признано общим имуществом собственников машино-мест. То есть речь идёт о соглашении или решении общего собрания. Проблема заключалась в том, что собрать всех сособственников, а главное узнать про всех было колоссальной проблемой.

Было решение Конституционного суда: предусмотреть иной порядок, который позволял бы решить проблему без документа в виде соглашения всех сособственников. Были добавлены новые части, которые предусмотрели порядок образования машино-мест в счёт доли в праве. Пошли по пути, который уже частично был реализован в законодательстве: в 101-м федеральном законе (выдел долей в праве на земельные участки из состава земель сельхозназначения) и законе о кадастровой деятельности, согласовании местоположения границ уточняемых земельных участков. Из норм этих двух федеральных законов родился новый порядок.

Что происходит, если не известны сособственники, и их невозможно собрать на общее собрание. Готовят технический план на образуемое машино-место. Далее размещается уведомление и извещение о том, что планируется образование машино-места из определённого объекта, помещения, здания, сооружения, в котором это машино-место находится. Извещение размещается в средствах массовой информации, на подъездах многоквартирного дома, отдельного здания или сооружения, в котором находится машино-место. В течение определённого времени, которое указано в этом извещении, ожидается реакция остальных участников долевой собственности. Возможно, возражений не будет, но мало ли. Заинтересованные участники долевой собственности могут познакомиться с проектом технического плана. Если они приходят лично, то инженер должен проверить, действительно ли это участники долевой собственности, действительно ли у них зарегистрировано право на это помещение, здание или сооружение. Если никаких возражений относительно образования машино-места и его размещения в этом помещении, здании или сооружении не поступит, то кадастровый инженер фиксирует этот факт. Дальше заявитель может обращаться в орган регистрации прав. Если вдруг появятся какие-то возражения, то они должны быть направлены кадастровому инженеру по тому адресу или адресам, которые он укажет в извещении и одновременно в орган регистрации прав. После этого заявитель может решать для себя, в каком порядке он будет действовать. Либо он пойдёт в суд при наличии возражений, либо он постарается провести собрание для того, чтобы снять эти возражения, и местоположение машино-места считалось бы согласованным. Кадастровый инженер вновь организует собрание, публикуются извещения о проведении этого собрания: дата, время, место. В этом случае собирать всех остальных участников уже нет необходимости. Важно решить вопрос только с теми, кто направлял возражения, и понять, почему они возражают и каким образом можно устранить эти возражения. Местоположение машино-места будет считаться согласованным только в том случае, если собранием будут устранены все возражения и подписано, что местоположение машино-места считается согласованным.

В законе № 218-ФЗ сделаны дополнения: в 41-й статье введены новые части 23 – 25. Они связаны с вопросами кадастрового учёта регистрации прав по результатам образования объектов недвижимости. Чаще всего возникал вопрос: если машино-места выделяются в помещении, то что делать с самим помещением, ведь оно тоже учтено, как объект зарегистрированного права. Давали разъяснение до этого федерального закона, что помещение с учёта не снимается до тех пор, пока не будут выделены все участники долевой собственности. Помещение с учёта снимается только после того, как выделятся все участники долевой собственности. Учёт изменений характеристик этого помещения по результатам образования машино-мест не осуществляется. Если была оформлена долевая собственность на здание или сооружение, в котором находятся машино-места, то здания и сооружения с учёта не снимаются. Они остаются в учёте так же, как и в случае наличия в учёте сведений о зданиях, сооружениях и помещениях, квартирах в зданиях или сооружениях.

Важно, было ли проведено собрание, направленное на устранение возражений, снятие этих возражений, которые поступили как к кадастровому инженеру, так и в органы регистрации прав. Если собрание не проведено либо проведено, но цель не достигнута, и документы представлены в органы регистрации прав без протокола или решений собрания лиц, подавших возражения, то в этом случае кадастровый учёт будет приостановлен по основанию, предусмотренным 35-м пунктом. Если за период приостановления, то есть не более 3 месяца, собрание не будет проведено и необходимые документы не будут сделаны, то последует отказ в кадастровом учёте. Тогда уже сто процентов нужно идти в суд и разбираться уже в судебном порядке, почему эти люди возражают против выделения машино-мест.

Ещё одна особенность связана с ситуацией, когда после выдела долей в праве образования машино-места остаётся всего два участника долевой собственности. Допустим, один из них созрел для того, чтобы оформить своё право собственности на машино-место. Другой человек остаётся. Чтобы не получалась ситуация, когда у оставшегося сохраняется право долевой собственности, установили правило: тот, кто решил выделить своё машино-место в счёт доли в праве, обеспечивает подготовку технического плана в отношении двух образуемых машино-мест сразу. Заявление о кадастровом учёте может быть подано любым из участников долевой собственности. Кадастровый учёт и регистрация прав будут осуществляться одновременно в отношении двух оставшихся машино-мест.

В силу иных положений 6-й статьи закона №315 ФЗ. То, что остаётся от образования машино-мест внутри здания или помещения, является общим имуществом собственников машино-мест в этом здании или помещении.

Федеральный закон от 26.12.2024 г. № 487-ФЗ

В «Законе о государственной регистрации недвижимости» указали декларацию в качестве основания для подготовки. Но чтобы совсем снять все сомнения и исключить ситуации, при которых регистратор прав может вдруг потребовать проектную документацию на хозяйственную постройку, в 48-ю статью Градостроительного кодекса добавили положение в 3-ю часть, что не требуется разработка проектной документации на хозяйственные постройки, так же как на жилые дома или садовые дома. По собственной инициативе застройщик может это сделать, но не обязан.

По всем прочим объектам разработка проектной документации в силу положения 48-й статьи Градостроительного кодекса является обязательной, даже если для строительства этого объекта не требуется получения разрешения.

В последнее время наблюдается очень странная тенденция. Жаловалось, в том числе, «Национальное объединение саморегулируемых организаций кадастровых инженеров» в связи с тем, что по каким-то непонятным причинам начали привлекать к ответственности кадастровых инженеров якобы за внесение в технический план заведомо ложных сведений.

Заведомая ложность сведений заключалась в том, что человек готовил технический план на объект индивидуального жилищного строительства. Фактически, когда орган местного самоуправления решал выйти и посмотреть на объект индивидуального жилищного строительства, по мнению органа местного самоуправления, этот объект требованиям к объектам индивидуального жилищного строительства не соответствовал. Это уже тянет на мошеннические действия. Но в ряде случаев виноват даже не сам кадастровый инженер, а заказчики кадастровых работ.

Рассказывали ситуацию, связанную с тем, что заказчик приглашает кадастрового инженера, показывает ему жилой дом. Инженер делает технический план, проходит кадастровый учёт. Застройщик оформляет земельный участок, который у него был в аренде, в собственность, поскольку объект построен. Но если прийти через месяц-два на этот земельный участок, то может выясниться, что дома там нет. По одной простой причине, что дом стоял на блоках и благополучно ездил по разным земельным участкам. Нонсенс: дома — недвижимость, но она ездит.

В некоторых регионах пошли по пути наказания строящего инженера. С моей точки зрения, наказывать надо в первую очередь обладателя земельного участка, который эти махинации проворачивает. Инженеры в свою защиту начали заниматься фотофиксацией, что они обмерили, как выглядел этот объект и где он находился. Встал вопрос: при наличии каких конструктивных элементов или чего-то ещё можно считать объект законченным строительством. К сожалению, никто не смог дать однозначного ответа.

Также есть ситуация связана со старыми домами. Мы начинали с домов, построенных до 1998 года, не имеющих канализации и прочих удобств. Возникает вопрос: нам такие дома теперь не признавать жилыми и не ставить их на учёт? Люди веками там жили и продолжают жить. Минстрой тоже не решился на то, чтобы дать критерии, в каком случае ИЖС или иной объект считается законченным строительством. Есть своды правил относительно того, что должно быть в здании, но применительно к ИЖС они все носят рекомендательный характер.

Поэтому пошли по следующему пути. Завершённым строительством считается тот объект, по которому выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, если оно предусмотрено по законодательству. Если мы говорим об ИЖС и садовых домах, то получено уведомление о соответствии построенного или реконструированного объекта тем требованиям, которые предусмотрены 51-й статьёй примечание 1 и 55-й статьёй Градостроительного кодекса.

Устанавливается обязанность застройщика обеспечить мероприятия, предусмотренные 12-й, 13-й и 15-й частями 52-й статьи Градостроительного кодекса. Застройщик обязан подготовить и направить соответствующий пакет документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, в том числе документы, необходимые для кадастрового учёта или государственной регистрации прав на построенные или реконструированные объекты либо машино-места в этом объекте.

Застройщик обязан подготовить, направить в органы регистрации прав документы для кадастрового учёта регистрации прав, если не требуется получения разрешительных документов: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. К сожалению, не указали срок, в течение которого он это должен сделать. Тем не менее данную обязанность установили.

Предусмотрели, что уплачивается госпошлина за осуществление кадастрового учёта и государственной регистрации права. Не требуется уплата за государственную регистрацию прав в том случае, если происходит реконструкция, влекущая за собой только учётные действия. В этом случае предусмотрена пошлина за кадастровый учёт, но не за регистрацию прав.

55-я статья в части 3.11 регулирует уплату госпошлины и применение положений, требующих указания сведений в заявлении о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Эту ситуацию по реконструкции увязали, в том числе, с положением 6-й части 40-й статьи закона «О государственной регистрации недвижимости».

В 16-й части 55-й статьи несколько отредактировали положение по ИЖС и садовым домам. Указали, что для получения возможности эксплуатации объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и, соответственно, кадастрового учёта и регистрации прав на них направляют уведомления.

Статья 55.24 Градостроительного кодекса тоже вводит новые положения. Эксплуатация объектов допускается после окончания их строительства или реконструкции и возникновения прав на них. То есть до возникновения прав, до окончания строительства реконструкция эксплуатации объектов не допускается.

Второй пункт — эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться с соблюдением целевого назначения разрешённого использования земельных участков. В 1-й части 26-й статьи закона «О государственной регистрации недвижимости» есть 22-й пункт. Он предусматривает проверку органами регистрации прав соответствие вида разрешённого использования построенного объекта виду разрешённого использования земельных участков или земельного участка, на котором он находится. В соответствии с 40-й статьёй закона «О государственной регистрации недвижимости», если объект строительства вводится в эксплуатацию на основании разрешений, то проверка такого рода не осуществляется. Эту проверку должен выполнять тот орган власти или та организация, которая выдаёт разрешение на ввод в эксплуатацию. В том числе должна проходить проверка с учётом ограничений в использовании земельных участков, которые устанавливаются в соответствии с земельным законодательством. Это те ограничения, которые возникают в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории. Если же эти объекты строятся без получения разрешений, то орган регистрации прав осуществляет проверку соответствия вида разрешённого использования, назначения объекта строительства виду разрешённого использования земельного участка, на котором этот объект находится. Если они друг другу не соответствуют, то последует приостановление учётных действий в отношении объекта строительства.

По поводу ответственности в КоАП есть 9-я статья, примечание 5 «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта и ввода его в эксплуатацию». Строительство и реконструкция без получения разрешения на строительство в соответствии с 4-м пунктом 17-й части 51-й статьи Градостроительного кодекса может повлечь за собой наложение административного штрафа.

Также предусмотрена санкция за такие действия, как эксплуатация объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию. Есть обязанность обеспечить кадастровый учёт и регистрацию прав на построенные либо реконструированные объекты по правилам, установленным статьёй 19.21. Сейчас мы работаем над новой редакцией этой статьи для того, чтобы она более чётко и конкретно соответствовала тем положениям и Градостроительного кодекса, и закону «О государственной регистрации недвижимости», которые на сегодняшний день предусмотрены.

Согласно статье 9.5 КоАП за эксплуатацию без разрешения на ввод предусмотрен штраф от 500 тысяч до миллиона рублей. Я думаю, стоит решить вопрос по вводу в эксплуатацию, нежели платить миллион.

Также 487-м федеральным законом предусмотрели изменения об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Здесь усиливают обязанность, увеличивают или расширяют обязанность застройщика по оформлению прав на объекты долевого строительства. Если объект передан, оформлены документы по передаче объекта, но участник долевого строительства не оформил регистрацию права на объект долевого строительства, то в этом случае застройщик направляет заявление в орган регистрации прав и делает это в электронном виде.

Есть два момента: обязанность застройщика и форма обращения в орган регистрации прав исключительно в электронном виде. В этом случае дано правомочие застройщику бумажные документы преобразовывать в электронные образы бумажных документов и уже электронные образы направлять в органы регистрации прав. При этом застройщик самостоятельно заверяет эти электронные образы своей цифровой подписью. В этом случае электронный образ приравнивается по юридической силе к бумажному документу.

Человек указывает информацию об участнике долевого строительства в том объёме, который предусмотрен договором о долевом строительстве, включая СНИЛС, при наличии этих сведений в договоре о долевом строительстве. После регистрации права, поскольку заявителем был сам застройщик, у него возникает обязанность передать выписку из ЕГРН по результатам регистрации прав участнику долевой собственности. В данном случае застройщик работает почти как орган власти, поскольку у органов власти после ввода в эксплуатацию объектов строительства действуют ровно такие же обязанности по направлению заявления о кадастровом учёте, регистрации права и передачи полученной выписки по результатам осуществления учётно-регистрационных действий. Заявления в органы регистрации прав и все соответствующие мероприятия застройщик выполняет без подготовки доверенности в его отношении. Это его обязанность, установленная федеральным законом.

Допустим, были объекты, которые не являлись объектами договора долевого строительства, но они в этом объекте капитального строительства находятся. В этом случае застройщик обязан обеспечить осуществление кадастрового учёта самого многоквартирного дома, объекта недвижимости в нём, а также регистрацию прав на входящие в состав многоквартирного дома помещения, машино-места. Он должен стать собственником и только потом может заниматься вопросами по отчуждению. Если он в течение шести месяцев со дня ввода в эксплуатацию не осуществил отчуждение этих объектов, он их регистрирует на себя.

По фонду субъекта Российской Федерации одна из целей — это завершение строительства объектов долевого строительства, передачи их участникам долевого строительства. В этом случае установили такие же обязанности, как и для рядового застройщика.

Внесены изменения в 36-ю статью Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Дополнили положение, что заявителем может являться кадастровый инженер без оформления специальной доверенности на обращение в органы регистрации прав. В связи с подготовкой технического плана в целях осуществления кадастрового учёта и (или) регистрации прав на объект строительства заказчиком кадастровых работ является либо собственник этого объекта, либо собственник земельного участка, либо лицо, которому земельный участок предоставлен, то есть фактически застройщик.

При этом кадастровый инженер должен приложить договор подряда, подтверждающий, что договором предусмотрена его обязанность по обращению в орган регистрации прав. Если договор заключён с юридическим лицом, должна быть справка от юридического лица с места работы, что этот кадастровый инженер как физическое лицо является штатным работником данного юридического лица.

Кроме этого, должны быть приложены документы, подтверждающие, что заказчик кадастровых работ ознакомлен с результатом, с ним согласен и принимает результат кадастровых работ, который описан в техническом плане или в межевом плане.

Поскольку в большинстве случаев инженеры работают с гражданами и приёмку делают граждане, документы оформляют на бумажном носителе. Кадастровый инженер получает правомочия по трансформации документов, оформленных на бумажном носителе, в электронный образ документа, заверяет своей усиленной квалифицированной электронной подписью. С документами в электронном формате можно обращаться в органы регистрации прав с заявлениями о соответствующем кадастром учёте или государственной регистрации права.

Ещё один момент в законе «О государственной регистрации недвижимости», связанный с подачей документов. Юридические лица представляют заявления исключительно в форме электронных документов. Исключением из общего правила может являться ситуация, когда у юридического лица договор заключён с физическим лицом, но это исключение не распространяется на договоры долевого строительства и документы по передаче объектов долевого строительства. Застройщик в любом случае в этой ситуации оформляет все документы в электронном виде. Застройщик с договорами участия в долевом строительстве направляет заявления в органы регистрации прав только в электронном виде или в виде электронных образов документов.

В 19-й статье уточняют обязанность органов власти и застройщиков передавать документы тем лицам, чьи права были зарегистрированы органами регистрации прав по заявлениям органов государственной власти или застройщиков.

Если в заявлении, которое подаётся в органы регистрации прав, будет указан адрес электронной почты лица, чьё право регистрируется, органы регистрации прав выписку из ЕГРН направят по этому адресу электронной почты. Тогда органам власти, выдававшим разрешение на ввод в эксплуатацию или застройщикам, не придётся работать почтальонами и пересылать эту электронную выписку тому, чьё право было зарегистрировано на тот или иной объект.

В 19-й статье после 2-й части добавили ещё одну часть относительно регистрационных действий по сделкам, которые указаны во 2-й части, — это сделки с органами власти. Она может быть подписана усиленной неквалифицированной подписью физического лица или усиленной квалифицированной подписью юридического лица со стороны органа власти.

В 25-ю статью «Возврат документов без рассмотрения» добавили позицию: поскольку несколько лиц могут обращаться с заявлениями о кадастровом учёте и регистрации прав, нередки ситуации, когда орган власти подал заявление в орган регистрации прав, идут мероприятия по рассмотрению этих документов. Но в это же время или застройщик, или гражданин тоже подаёт заявление о кадастровом учёте, регистрации прав фактически с тем же пакетом документов в отношении того же объекта. По правилам, которые установлены порядком введения ЕГРН, первым должно быть рассмотрено то заявление, которое поступило ранее. Соответственно, к моменту рассмотрения второго заявления по этому же объекту он уже учтён, права зарегистрированы, повторно рассматривать и выполнять учётно-регистрационные действия смысла нет. В этом случае документы просто возвращаются без рассмотрения.

Уточнили положение 10-й части 40-й статьи. В ней было сказано, что для кадастрового учёта объектов капитального строительства необходимо представить не только разрешение на ввод в эксплуатацию, приложением к которому являются технические планы, но нужно приложить ещё и правоустанавливающий документ на семейный участок. Норма была написана ещё в 2014 году, а закон принят в 2015 году, когда действовали две системы: система государственного кадастрового учёта в государственном кадастре недвижимости и система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть было два реестра, поэтому появлялись такие нормы. Сейчас у нас реестр один.

При этом действуют правила о том, что все права должны быть оформлены. Если право на земельный участок уже зарегистрировано в ЕГРН, то для кадастрового учёта объекта капитального строительства, который находится на этом земельном участке, повторно представлять правоустанавливающий документ на земельный участок, подтверждающий правомерность постройки именно на этом участке, нет необходимости. Все записи в ЕГРН уже есть.

Мы письменно разъясняли вопросы по этому поводу: в этой ситуации не требуется представлять правоустанавливающий документ на участок. Но решили снять эту проблему и однозначно установить: если право на участок зарегистрировано, то правоустанавливающий документ предоставлять не надо.

Но если право на земельный участок не было зарегистрировано, а объект закончен строительством и подают документы на кадастровый учёт и регистрацию прав на него, то в этом случае в силу 1-й части 40-й статьи закона «О государственной регистрации недвижимости» потребуются два заявления. Одно для оформления прав на земельный участок, если это право подлежит регистрации, с приложением необходимых для этой цели документов, в том числе правоустанавливающего документа на земельный участок. Второе заявление в отношении объекта капитального строительства. Рассматривать их надо в связке. Поэтому во втором заявлении относительно объекта капитального строительства нужно будет указать регистрационный номер заявления по земельному участку. Это необходимо, чтобы они попали к одному регистратору, и не получилось так, что второй регистратор по объекту капитального строительства приостановил учётные действия, потому что нет сведений о земельном участке, на котором этот объект находится.

Далее — обязанность оформления прав на земельные участки теми лицами, которые являются собственниками зданий и сооружений или помещений, машино-мест в здании или сооружении. Устанавливает эту норму 3-я статья закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а не сам Земельный кодекс. Логичнее было бы это делать в статье 39.20, потому что именно она рассматривает вопрос предоставления земельных участков, если имеются собственники зданий, сооружений или помещений, машино-мест в них.

Те лица, которые являются правообладателями объектов капитального строительства, помещений, машино-мест после 1 марта 2025 года, то есть вступления в силу 487-го федерального закона, обязаны обеспечить оформление прав на соответствующие земельные участки.

Изменения в 218-м законе связаны с введением новых оснований для приостановления учётно-регистрационных действий. Это не новая тема, её поднимали ещё в 2012-2013 году. В тот период была запланирована и даже предусмотрена норма в законе №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Норма предусматривала, что не оформляются права на те земельные участки, границы которых не установлены в соответствии с земельным законодательством. Но эта норма имела отложенную дату вступления — после вступления в силу нового закона «О государственной регистрации недвижимости». Пока шла его разработка, пришли к выводу отложить эту норму до лучших времён. Сейчас этот вопрос снова подняли и внесли норму, согласно которой будет приостановлено регистрационное действие в отношении земельного участка, являющегося предметом договора, то есть в случае совершения сделки с этим земельным участком, если у земельного участка в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ.

В отношении ЕГРН земельных участков ситуация разная. Связана она с различными периодами введения государственного земельного кадастра и государственного кадастра недвижимости. На заре введения земельного кадастра, во-первых, мы вносили сведения о ранее учтённых земельных участках в том виде, в котором были документы, то есть без границ. Во-вторых, допускалось внесение сведений в государственный земельный кадастр тех земельных участков, границы которых были определены примерно, с точностью, не соответствующей нормативной. Это было связано с тем, что не было технических возможностей по каждому земельному участку надлежащим образом описать границы в виде списка координат. Допускалось применение картометрического метода при наличии любого картографического материала, даже если он не обеспечивал получение нужной точности определения координат.

В ЕГРН сегодня есть земельные участки, границы которых описаны надлежащим образом — с точностью, соответствующей установленным требованиям. Это, как правило, те земельные участки, которые были учтены после 1 марта 2008 года. Участки, которые были учтены в период с 2000-х годов до 1 марта 2008 года, могут быть как с точным или неточным списком координат, описывающим границы этих земельных участков, либо вообще без координат, если мы говорим о ранее учтённых земельных участках. Поэтому в данном случае нормы относятся к тем земельным участкам, у которых вообще отсутствуют сведения о местоположении границ в виде списка координат.

Вторая норма связана с осуществлением учётно-регистрационных действий в отношении зданий и сооружений, расположенных на земельных участках. Речь идёт вроде бы об учётных действиях в отношении объекта капитального строительства, но должны быть указаны кадастровые номера земельных участков, на которых находится этот объект. Если в записи об этих земельных участках отсутствует информация о границах в виде списка координат, приостанавливаются учётно-регистрационные действия в отношении объекта капитального строительства. Исключением будет являться выполнение учётно-регистрационных действий в связи с прекращением существования здания или сооружения. Поскольку мы его всё равно снимаем с учёта, то неважно, на каком земельном участке, с границами или без границ, этот объект находился.

69-я статья закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает порядок внесения в ЕГРН сведения о ранее учтённых объектах недвижимости. Таковыми признаются те объекты, которые были учтены, прошли государственный учёт или государственный технический учёт до вступления в силу 221-го федерального закона, то есть до 1 марта 2008 года.

Помимо правоустанавливающего документа, нужно представить ещё в отношении объектов капитального строительства технический план, в отношении земельных участков — межевой план. На сегодняшний день такого рода норма действует уже с 2018 года в отношении ранее учтённых лесных участков. Сведения о ранее учтённых лесных участках подлежат внесению в ЕГРН исключительно с представлением межевого плана для того, чтобы исключить порождение новых пересечений границ лесных участков с границами других лесных участков или земельных участков. После применения этих норм пришли к выводу, что это правило нужно распространять на все земельные участки.

Стоит вопрос об исполнении поручения Президента: к 2030 году в ЕГРН должно быть не менее 95% сведений об объектах недвижимости с описанием границ или контуров. В этом случае решили отказаться от нормы, вступающей в силу после 1 марта 2026 года, и ускорить её введение в действие, то есть со дня вступления в силу 487-го федерального закона. Её распространили на объекты строительства, помещения, машино-места.

Указать в техническом плане или межевом плане кадастровый номер ранее учтённого объекта недвижимости в этой ситуации не получится. Он будет присвоен только в случае внесения сведений в ЕГРН. Но здесь встал вопрос. Я была уверена, что разработчики обеспечили для лесных участков, по крайней мере, в межевом плане возможность подготовки этого межевого плана в отношении ранее учтённого лесного участка в связи с уточнением его границ. Оказалось, что нет. Коллеги из других подразделений и разработчики автоматизированной системы не обратили на это внимания. Поэтому пока не будут внесены изменения во ФГИС ТП, ЕГРН и XML-схемы для подготовки технического плана и межевого плана, придётся делать документы в связи с якобы образованием земельных участков и якобы созданием объектов капитального строительства. Выхода с точки зрения автоматизированных систем, к сожалению, нет.

Поскольку вводится такая обязанность, то в 8-й части 69-й статьи появляются два новых основания для отказа от внесения сведений о ранее учтённом объекте недвижимости. В данном случае нет приостановления. Есть либо внесение, либо отказ от внесения сведений о ранее учтённом объекте недвижимости. Они связаны с тем, что не представлен межевой план, не представлен технический план в отношении ранее учтённого объекта капитального строительства либо помещения, машино-места.

Исключение из общего правила: если обеспечивается внесение сведений о ранее учтённом объекте недвижимости с тем, чтобы в отношении этого объекта были выполнены комплексные кадастровые работы, то представление межевого или технического плана не требуется. Это связано с тем, что все работы по уточнению пространственных данных этих ранее учтённых объектов будут выполнены в ходе комплексных кадастровых работ. То есть в заявлении нужно будет особо оговорить, что внесение сведений о ранее учтённом объекте осуществляется с целью обеспечения выполнения комплексных кадастровых работ в отношении этих объектов.

По юридическим лицам оговорка: они могут представить документы не в электронном виде, а на бумажных носителях, но только в том случае, если будет ситуация, связанная с отсутствием технической возможности подачи документов в электронном виде, о чём на сайте должно быть размещено уведомление.

Вопросы и ответы

Вопрос из зала: Что делать в ситуации, если нужно сформировать земельный участок в элементе планировочной структуры, но не для цели строительства жилого дома? В этой ситуации обязательно действовать через проект межевания территории или можно сформировать на основании схемы?

А. Нуприенкова: Предусматривается пять пунктов. Если вы под один из этих пяти пунктов попадаете, то можно делать на основании схемы расположения при наличии утверждённого проекта межевания территории. Если под эти пять пунктов ваша ситуация не подпадет, то придётся вносить изменения в проект межевания территории. Других вариантов не предусмотрено.

Вопрос из зала: Как относится Росреестр к регистрационным действиям на основании договоров аренды, которые закончились?

А. Нуприенкова: Отрицательно. Во-первых, есть прямые основания для отказа в осуществлении учётно-регистрационных действий в 40-й статье, часть 2.1. Также зависит от того, какой это объект. Во-вторых, сведения о ранее учтённых объектах мы тоже не вносим, если договор аренды уже истёк.

Дополнение из зала: Речь идёт о новом строительстве жилого многоквартирного дома. То есть в данной ситуации невозможно будет зарегистрировать такой дом?

А. Нуприенкова: Если только ввод в эксплуатацию осуществлён в период действия договора. Если после, то уже нет. Вам надо будет продлевать разрешение на строительство и договор аренды.

Вопрос из зала: Если жилой дом находится в долевой собственности и расположен на земельном участке, уже разделённом по капитальной стене, возможно ли его признать блокированной застройкой?

А. Нуприенкова: Надо смотреть. Экспертиза не поможет, у нас не предусмотрено представление каких-либо экспертиз. Долевая собственность не является основанием для признания составных частей жилого дома домами блокированной застройки. Вы в принципе под 16-ю статью 476-го закона не попадаете. Речь идёт только о том, что были ли до вступления в силу 476-го закона зарегистрированы права частной собственности на помещения в здании.

Вопрос из зала: Есть ли какой-то срок или норма закона, которая бы регулировала перестроенный объект? Ведь собственник всегда может сказать, что он не закончил реконструкцию. У нас же сейчас амнистия. Как его можно понудить регистрировать его перестроенное здание, чтобы он платил налоги за полный объект, за всю площадь? Есть какая-то норма в нововведениях?

А. Нуприенкова: Нет, здесь только вопрос о том, что человек каким-то образом оформлял документы о начале реконструкции, закончил её технически, но не закончил юридически и продолжает эксплуатировать объект или приступил к эксплуатации объекта. Кто ходит с проверкой и фиксирует эксплуатацию без оформления документа, этого я вам сейчас не скажу. Норма про эксплуатацию только вводится в силу.

Вопрос из зала: Имеются дома 90-х годов постройки на две квартиры. Под каждой квартирой свой собственный земельный участок. Единственное, что общее, это крыша, фундамент и одна стена. В ЕГРН указано как многоквартирный дом. Государственная жилищная инспекция считает дом блокированной застройкой. В ГИС ЖКХ тоже указано как дом блокированной застройки. Суд утверждает, что это многоквартирный дом. Даже выдаёт частное определение в адрес муниципалитета, что не было осуществлено управление. Однако собственники не согласны с этим и хотят перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки. Как это вообще возможно?

А. Нуприенкова: Если у них оформлены права до 1 марта 2022 года, то они могут по 3-й части 16-й статьи 476-го федерального закона подать заявление об изменении сведений ЕГРН: место — помещение, здание, вид разрешённого использования — дом блокированной застройки, назначение — жилой. Это возможно только при наличии согласия всех собственников помещений в этом жилом доме блокированной застройки.

До 476-го федерального закона в 49-й статье Градостроительного кодекса эти здания называли «жилой дом блокированной застройки». Сейчас в 40-м пункте 1-й статьи Градостроительного кодекса он называется «дом блокированной застройки», поэтому они немножко отличаются.

Если кто-то из собственников не согласен, то никаких действий по изменению характеристик других помещений выполнено быть не может. Это связано с тем, что по результату внесения изменений в записи о помещениях подлежит снятию с учёта здание, в котором эти помещения находились. А здание в здании находиться не может.

Пусть собственники в судебном порядке заставляют того, кто им всё это блокирует, принимать решение. Либо в судебном порядке признавать юридический факт того, что каждое из этих помещений на самом деле является домом блокированной застройки, и признавать право собственности каждого уже не на помещение, а на дом блокированной застройки. Решение суда будет являться основанием для изменения сведений в ЕГРН и регистрации права каждого из собственников помещений в качестве собственников зданий.

Дополнение из зала: К сожалению, судебная практика так сложилась, по крайней мере, в нашем регионе, что если есть общий фундамент, то значит, уже не признают домом блокированной застройки.

А. Нуприенкова: В отношении этой практики ничего не могу сказать. По гаражам, допустим, в 338-м законе сказали, что это всё равно здание, даже если у них общая крыша, фундамент, коммуникации. По домам блокированной застройки такого положения нет. Поэтому орган местного самоуправления вполне может утверждать, что раз есть общий фундамент, общая крыша, общий чердак, то это одно здание.

Вопрос и зала: Застройщик должен зарегистрировать права дольщиков на квартиры. Каким должен быть источник информации о дольщиках, которые ещё не зарегистрировали свои права у застройщика?

А. Нуприенкова: Можно проверить по публичной кадастровой карте или получить сведения онлайн. Там не говорится, чьё право. Там просто указывается форма собственности. Если она не указана, то нет никаких записей о праве. Надо онлайн по публичной кадастровой карте проверять кадастровые номера объектов.