Часть 3. Суды без лесов. Практика применения земельно-имущественного законодательства. Изменения законодательства в области использования лесов и лесопользования. Практика применения лесного, земельного, имущественного законодательства
Алексей Валерьевич Мазуров
Эксперт по земельному и смежному законодательству. Кандидат юридических наук. С 2000 по 2008 год работал в Конституционном Суде РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Что главнее: генеральный план города или ПЗЗ
- Неисполнение Росреестром решения судов
- Регистрация права на разрушенную постройку
- Перераспределение земельных участков
Верховный суд РФ каждую неделю выносит не менее 50 определений по земельным и смежным спорам. Если умножить это на количество недель, получится внушительное количество судебных решений.
Определение Верховного суда Российской Федерации от 26 февраля 2025 г. № 310-ЭС25-321
Это определение на тему того, что генеральный план города или, шире сказать, муниципального образования главнее ПЗЗ того же города. Об этом Верховный суд и ранее принимал определение, он с этого пути не свернул.
Апелляционный суд исходил из следующего: поскольку территория, в границах которой расположен спорный земельный участок, относится к несогласованным вопросам генерального плана (не решен вопрос об изменении границ населенного пункта за счет земель сельскохозяйственного назначения), установленные Правилами землепользования и застройки административные регламенты для данной территории не подлежат применению до урегулирования с уполномоченным органом соответствующих разногласий.
Из этой практики Верховного суда было исключение в 2017-2018 годах. Тогда суд определил: если застройщик или проектировщик заказывает градостроительный план земельного участка, и в отношении этого земельного участка разные содержимые ПЗЗ и генплана, то главнее ПЗЗ. Но если рассматривается спор без такого добавления к ГПЗУ, то тогда Верховный суд занимает ту же позицию, что и раньше. В рассматриваемом деле та же позиция: ПЗЗ должны быть приведены в соответствие с генеральным планом. Пока этого не сделано, интересующей землёй не получится распоряжаться так, как хочется. Если запрашивать ГПЗУ, то по практике Верховного суда 7-летней давности, противоречие генплану не имеет решающего значения, и главнее ПЗЗ.
Определение Верховного суда Российской Федерации от 2 апреля 2025 г. № 309-ЭС24-7383
За последние 2-3 года в Верховном суде стало меньше дел на тему неисполнения Росреестром решения судов. Это обусловлено изменениями в Федеральном законе о регистрации недвижимости. Но всё ещё появляются дела, в которых Росреестр участвует и проигрывает.
В данном определении стоит обратить внимание на следующее:
Между тем спорный земельный участок в порядке приватизации выбыл из публичной собственности в 2012 году, регистрация перехода права собственности первому частному приобретателю произведена на основании судебного акта, участок на протяжении многих лет находился в частной собственности различных юридических лиц, в том числе, продавца по последней сделке купли-продажи.
Верховный суд объявил, что действия незаконны, и зафиксировал превышение полномочий.
Это определение позволяет заинтересованному лицу обратиться в Росреестр с жалобой на превышение полномочий и просьбой возбудить уголовное дело. Однако в нашей стране это происходит крайне редко.
В России Росреестр не так часто проигрывает гражданские дела, но даже если это случается, уголовное дело обычно не возбуждается. Когда в гражданском суде выявляют неправомерные действия Росреестра и взыскивают с него убытки или привлекают регистратора к ответственности, такие случаи единичны. В нашей стране не принято идти таким сложным путём.
В этом деле ООО выиграло, а Росреестр проиграл. Вряд ли ООО будет подавать заявление и требовать возбуждения уголовного дела за превышение полномочий. Хотя формально это возможно, в подобных случаях гражданский процесс редко перерастает в уголовный.
Определение Верховного суда Российской Федерации от 27 января 2025 г. N 306-ЭС24-22860
Это определение касается регистрации права на постройку, которая разрушена. Через шесть лет после приобретения здания стало очевидно, что оно сильно изношено и нуждается в восстановлении. Однако, несмотря на это, здание до сих пор не восстановлено. Это даёт основание исключить запись о праве собственности на разрушенное строение из реестра.
Возникает вопрос: зачем было приобретать это здание? Можно предположить, что это было сделано в 2008 году для выкупа земельного участка под собственной недвижимостью по льготным ценам, которые действовали до 2012 года. Возможно, целью было не приватизировать участок, а сохранить его в собственности и использовать для строительства, не перепродавая. Однако в течение 15 лет после приобретения ничего не было сделано для восстановления здания. В результате объект был снят с регистрации в Росреестре.
Всем, у кого в Росреестре зарегистрировано право собственности на сильно разрушенное имущество, следует срочно принять меры по его восстановлению. Иначе можно столкнуться с подобной ситуацией, как в этом определении Верховного суда.
Кассационное определение Верховного суда Российской Федерации от 5 марта 2025 г. № 5-КАД25-5-К2
Данное определение о перераспределении земельных участков. Ключевое в этом деле — перераспределение. В обиходе его называют «прирезками». Это узаконение небольшой площади, обычно нескольких десятков метров. Речь идет о присоединении земли, которая не принадлежит другим, а примыкает к вашему участку. Как юридически оформить этот небольшой кусочек земли? В реальности он уже может быть огорожен забором или обозначен другим способом, например, кучей щебня. Перераспределение помогает сделать этот участок вашим официально.
В итоге Верховный суд сказал следующее:
Между тем наличие на перераспределяемых земельных участках объекта недвижимого имущества, который не находится в государственной или муниципальной собственности, а также в собственности других граждан или юридических лиц, возведенного заявителем и находящегося в его пользовании, не предусмотрено законом в качестве основания для отказа в утверждении схемы расположения образуемого земельного участка и его перераспределении.
Земельный участок административного истца предназначен для индивидуального жилищного строительства, его площадь в результате перераспределения увеличится не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков данного назначения, что соответствует условию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации. Материалы дела не содержат доказательства того, что такое перераспределение приведет к возникновению препятствий для обслуживания линейного объекта (дороги) или иным образом нарушит рациональное использование территории общего пользования.
Верховный суд встал на сторону перераспределения земельных участков. Это можно считать удачей, поскольку в Земельном кодексе существует множество оснований для отказа в такой процедуре. Скорее всего, в будущем их станет ещё больше. В Госдуме сейчас рассматривается законопроект об изменении Земельного кодекса, который предусматривает расширение оснований для перераспределения земель. Поэтому тем, кто смог увеличить свой участок за счёт перераспределения, действительно повезло.
Почему это можно назвать удачей? Дело в том, что в этом деле участвовал гражданин без статуса индивидуального предпринимателя или юридического лица. В некоторых спорных ситуациях наши суды, несмотря на кажущуюся схожесть нормативных положений, предоставляют гражданам больше возможностей, чем индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам. Например, Верховный суд иногда называет граждан «слабой стороной в споре с государством». Это практика началась примерно четыре года назад, а раньше такой подход не использовался. Например, Верховный суд назвал гражданина «слабой стороной» в кассационном определении от 18 августа 2021 года № 4-КАД21-43-К1. Однако юридических лиц или индивидуальных предпринимателей Верховный суд пока не называл «слабой стороной» в земельных и смежных спорах.
Обратите внимание на формулировку: Само по себе наличие изломанности границ образуемого земельного участка притом, что земельный участок, принадлежащий истцу, изначально был сформирован с изломанностью границ, и при условии невозможности сформировать самостоятельный земельный участок без нарушения требований, предусмотренных статьей 11.9 Кодекса, не может препятствовать заключению соглашения о перераспределении принадлежащего административному истцу земельного участка и земель площадью 605 кв. м.
Термин «изломанность границ» вызывает вопросы в нашем законодательстве. Он взят из статьи 11.9, пункт 6 Земельного кодекса и позже перенесен в главу о перераспределении земель. Однако Департамент недвижимости и Минэкономики не могут дать чёткого определения этому понятию, так как оно нормативно не определено.
Из-за этого пункта могут часто отказывать в кадастровом учёте земельных участков. Но это не массовая практика. Мы видим случаи, когда участки с подозрением на изломанность границ всё же ставятся на кадастровый учёт, хотя на публичной кадастровой карте это не всегда отражается.
Изломанность границ отсутствует у треугольных участков с тремя поворотными точками. Но такие участки мало кому нужны. Поэтому на практике изломанность не учитывается для четырёхугольных, пятиугольных и шестиугольных участков. Это нормально и проходит кадастровый учёт без проблем. Однако если кто-то захочет получить участок со сложной формой, например, звездообразный, вероятность учёта изломанности границ возрастает. Поэтому лучше избегать лишних поворотных точек при формировании земельного участка.
