Алексей Валерьевич Мазуров
Эксперт по земельному и смежному законодательству. Кандидат юридических наук. С 2000 по 2008 год работал в Конституционном Суде РФ
Верховный суд Российской Федерации: определение от 28 марта 2024 г. № 307-ЭС24-2297
Определением зафиксирован отказ в выкупе земельного участка по принципу разрушенной наземной недвижимости. По мнению судов, выкупать земельный участок под постройку можно для её эксплуатации. Раз постройка разрушена и эксплуатировать её невозможно, сначала её необходимо восстановить, а потом получать право на выкуп. Восстановить — это то же самое, что реконструировать. По законодательству набор процедур для реконструкции старых объектов и строительства новых — одинаковый.
В Земельном кодексе и вообще в каком-либо законе не говорится о запрете выкупа земельного участка под разрушенным зданием. Но суды такое отказное основание практикуют. Если у вас разрушенный дом, то высока вероятность отказа в выкупе земельного участка в собственность. А если будет отказ, то успешно оспорить его в судебном порядке малоперспективно.
Конституционный суд Российской Федерации: постановление от 11 июня 2024 г. № 29-П
Земельный кодекс говорит, что земельный участок — это земная поверхность и больше ничего. Никакой глубины у него нет. В постановлении № 29-П Конституционный суд этоподтвердил. Это интересно тем, у кого есть постройка с подвалом, и тем, кто хочет использовать метод ГНБ-прокола. Следующее определение пригодно не только к гаражам с подвалами:
Будучи частью земной поверхности, земельный участок должен быть индивидуально определён. Он должен иметь установленные в соответствии с законодательством границы, и должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешённое использование. Только в таком случае он выступает в качестве объекта гражданского оборота. При этом в число его характеристик не включаются глубина, высота и объём.
Верховный суд Российской Федерации: кассационное определение от 21 августа 2024 г. № 75-КАД24-2-К3
Внимания заслуживает формулировка: «В данном случае в уведомлении не указано, требованиям каких нормативных актов не соответствует форма и содержание представленных на регистрацию права документов. Не установили фактов таких нарушений и суды первой и апелляционной инстанций».
Это успешный случай оспаривания, так как даже суды не поняли, что именно нарушено. Росреестр должен разъяснить причины приостановления.
Верховный суд Российской Федерации: определение от 30 сентября 2024 г. № 308-ЭС22-18155
Верховному суду удалось доказать сговор участников земельного аукциона в создании видимости состязательности на земельных торгах. Теперь, с этим определением, станет проще доказывать факты сговоров.
Верховный суд Российской Федерации: кассационное определение от 2 октября 2024 г. № 52-КАД24-2-К8
Была попытка отказать в разделе земельного участка из-за того, что нет ППТ там, где участки делятся. Это было успешно оспорено. Верховный суд указал, что можно сначала поделить, а потом составить, если надо, проект планировки территорий.
Обычно подобная ситуация возникает, когда в результате раздела образуется не два участка, а значительно больше. Скорее всего, в данной ситуации участков было больше двух.
Верховный суд Российской Федерации: определение от 9 октября 2024 г. № 310-ЭС24-16927
Суд признал отсутствующим право частной собственности на земельный участок в береговой полосе. Земельный кодекс запрещает это. Обычно подобные иски подаёт прокурор, но в этот раз Росимущество вступило в спор. В итоге все действия по земельному участку признаны недействительными, включая межевание и регистрацию в ЕГРН, а также суд присудил неустойку.
Кроме того, было получено очередное подтверждение, что когда дело доходит до береговой полосы, исковая давность не распространяется. И дело не в том, что участок находится на особо охраняемой природной территории. Главное, что он расположен на берегу, который может быть где угодно: хоть в городе, хоть в поле. Спустя даже много лет эта собственность успешно оспаривается.
Вопрос, куда смотрел Росреестр, регистрируя эту собственность. На это он может ответить, что на момент регистрации или перехода права частной собственности не было водоохранных зон и береговых линий в ЕГРН.
Верховный суд Российской Федерации: определение от 10 октября 2024 г. № 303-ЭС24-8693
Перед нами пример проигрыша дела налоговой инспекцией, когда она пыталась доказать, что объекты, а именно деревообрабатывающее оборудование и трансформаторные подстанции, являются недвижимостью, а значит, надо платить налоги. Согласно определению объекты признаны движимым имуществом. Соответственно, требования налоговой инспекции о взимании налога были отклонены.
В 2019 году судилась организация «Лесозавод-25», которая выиграла дело у налоговой инспекции в Верховном суде РФ. Чтобы не попасть под дополнительные налоги, нужно ссылаться именно на это определение Верховного суда.
Верховный суд Российской Федерации: определение от 4 декабря 2024 г. № 304-ЭС24-21003
Наконец суды стали требовать чёткости карты генерального плана муниципального образования. Бывает, что карта генерального плана муниципального образования на официальном сайте открывается, но её трудно понять. На ней так обозначены функциональные зоны и их границы, что если земля находится вблизи этих границ, то непонятно, к какой зоне она относится.
Суд постановил, что карта «носит настолько неопределённый характер, что не позволяет любому правоприменителю (в том числе и суду) определить, в чем состоит изменение границ населённого пункта».
Верховный суд Российской Федерации: постановление от 10 декабря 2024 г. № 18-АД24-46-К4
В данном постановлении содержится следующая формулировка: «Согласно графическим материалам, подготовленным МУП г. Сочи “Муниципальный институт генплана”, объект недвижимого имущества с кадастровым номером <...> находится в границах береговой полосы водного объекта — реки Мзымта».
До сих пор данные о том, где проходит береговая полоса, суды старались получать от гидрологов. В данном случае данные получены не от гидрологов, а от сочинского института генплана. Он установил, что четырёхэтажный жилой дом (ОКС) оказался в береговой полосе, где его не должно быть. Было выдано постановление устранить нарушение. Устранить его можно, только снеся дом. Если его добровольно не снесут, то будет проверка номер два. Тогда есть огромная вероятность, что будет прямой риск сноса самовольной постройки.
Верховный суд Российской Федерации: постановление от 10 декабря 2024 г. № 5-АД24-113-К2
Верховный Суд оштрафовал на 10 миллионов рублей генерального директора за самострой, хотя тот не участвовал в его создании. Штраф был наложен, так как гражданин не принял меры для законной постройки. Несмотря на его заявления о невиновности, суд решил, что руководитель должен нести ответственность за действия своей организации. То есть наказан может быть не тот, кто строил, а тот, кто купил и использует самовольную постройку.
Верховный суд Российской Федерации: определение от 23 декабря 2024 г. № 305-ЭС24-15351
Не всё потеряно, если недвижимость изъяли для государственных нужд без предварительного возмещения. Теперь будет предусмотрено последующее возмещение.
Вопросы и ответы
Вопрос из зала: Мы строим дорогу пятой категории, и трасса этой автодороги проходит через реку. Соответственно, нужно спроектировать в её составе мост. Он капитальный, на бетонном основании, но является неотъемлемой технологической частью этой автодороги. Необходимо ли получать разрешение на строительство непосредственно моста?
А. Мазуров: Нет, достаточно получить РнС на всю дорогу в целом, в составе которой есть мост. То есть РнС на дорогу определённой протяжённости подразумевает, что мост в её составе тоже будет строиться по РнС.
Я бы ещё дополнил: мост через реку, но не через овраг. В таком случае нужно будет даже при наличии РнС на строительство дороги с мостом оформлять решение о водопользовании с водными службами. Тонкость в том, что по Градостроительному кодексу РФ не предусмотрено для получения РнС предлагать решение от водных служб, если строительство ведётся на водном объекте.
Сначала нужно получить разрешение на строительство по Градостроительному кодексу, а затем — решение от водных служб. Оба эти документа необходимы. Можно сделать это одновременно. Законы об этом не говорят ничего конкретного. В Градостроительном кодексе указан исчерпывающий перечень документов для получения разрешения на строительство, и решения от водных служб там нет. Но его могут потребовать.
Даже если у васавтодорога пятой категории, которая не требует разрешения на строительство и подготовки документации по планировке территории в соответствии с постановлением №1816, то всё равно решение от водных служб надо получить.
Вопрос из зала: Для индивидуального жилищного строительства сейчас действует упрощённый порядок регистрации. Однако в Градостроительном кодексе не отменены требования получать разрешение на строительство и реконструкцию. Это право остаётся за собственником. Он может подать такие уведомления, но обычно этого не делает, потому что при регистрации их не требуют.
А. Мазуров: Действительно есть такая практика и проблема. С одной стороны, Градостроительный кодекс РФ требует получать уведомления до строительства ИЖС, а потом, когда оно завершено, — уведомления, подтверждающие соответствие построенного.
На практике так часто не делается. Отчасти законы последних лет и Верховный суд РФ, вынесший постановление в декабре 2023 года, защищают граждан от сноса самовольно построенных ИЖС, садовых домов. С одной стороны, предварительное оформление уведомлений на ИЖС либо садовый дом нужно. Но если гражданин фактически что-то строит, то он подпадает под одну из дачных амнистий и защищается Верховным судом от сноса.
Если Росреестр по признаку «Нет уведомлений» отказывает с учётом регистрации прав на построенный дом (ИЖС), то тогда гражданин имеет хорошие шансы успешно оспорить этот отказ в Росреестре. Если против гражданина будет суд о сносе самовольно построенного дома по признаку «Без уведомлений», тогда он имеет хорошие шансы узаконить дом в судебном порядке, сославшись на постановление Пленума о самострое от декабря 2023 года.
Вопрос из зала: Как определить, завершил ли гражданин реконструкцию? Если он, например, перестроил дом и не платит налоги. У него зарегистрировано всего 40 квадратных метров. При этом он живёт в трёхэтажном доме площадью 300 квадратных метров. С точки зрения правительства, как понудить его внести изменения? У меня нет для этого оснований, ведь он не получал уведомления. Тем не менее он не доплачивает налоги.
А. Мазуров: Один из законов конца 2024 года уточнил момент завершения строительства, но не более того. В нём тоже привязка к выдаче решения на ввод в эксплуатацию либо к получению уведомления номер два о завершении реконструкции ИЖС — садового дома.
Указано, что придётся эксплуатировать участок по целевому назначению. В описанной ситуации, когда ИЖС было и осталось, но стало больше в несколько раз, законы впрямую не говорят, что делать.
Вопрос из зала: Через комиссию о самовольной постройке возможно ссылаться на градостроительную компанию?
А. Мазуров: Это возможно, но тогда будет предупреждение о сносе, допустим, самовольно надстроенного этажа. Гражданин может сказать, что пусть власти обращаются в суд с требованием о сносе. Но он же подаст встречный иск о признании права собственности.
Если в признании права собственности гражданину никто не отказывает, но он не хочет платить налоги, то в таком случае можно попытаться использовать статью 7.1 КоАП о самовольном занятии земельного участка. Однако в её тексте добавлено использование земельного участка без оформленных в установленном порядке документов. Может быть, Росреестр подвигнет гражданина проверкой Госземнадзора быстрее зарегистрировать фактические параметры своего дома.
