Часть 2. Новые правила определения видов разрешённого использования земельных участков.
Василий Иванович Корякин
Начальник Управления нормативно-правового регулирования в сфере земельных отношений и гражданского оборота недвижимости (Росреестр)
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
● Выбор видов разрешённого использования
● Самостоятельный выбор ВРИ из Градостроительного регламента
● Ограничения в выборе ВРИ
● Особый порядок выбора ВРИ государственными и муниципальными учреждениями
● Выбор ВРИ в случае КРТ; в случае участка, предоставленного на торгах
Выбор видов разрешённого использования — это сегодня одно из самых обсуждаемых изменений, которые предусмотрены 295-м Федеральным законом. С 1 марта 2026 года арендаторы, независимо от того, предоставлен ли земельный участок на торгах или без проведения торгов, ограничены в выборе вида разрешённого использования. Вводится жёсткое правило о том, что арендатор земельного участка не вправе выбирать виды разрешённого использования.
На этапе обсуждения законопроекта развернулась дискуссия о том, чтобы позволить владельцам зданий менять вид разрешённого использования. Сегодня существует практика, когда Верховный суд постановил, что владелец здания, который арендует землю под ним, имеет право выбирать вид разрешённого использования участка. Суд аргументировал это тем, что владелец обладает исключительным правом на реконструкцию здания и может изменить вид использования земли для этих целей.
Этот подход обсуждался, но в итоге было решено, что даже если владелец здания является арендатором земли, он не имеет права менять вид разрешённого использования. Предлагалось, чтобы владельцы сначала приватизировали землю, а затем меняли вид разрешённого использования. Однако возникла проблема с участками, ограниченными в обороте и не подлежащими приватизации.
В таких случаях возникал вопрос: если владелец не может приватизировать землю, то имеет ли он право менять вид разрешённого использования. Это вызвало острую дискуссию, но в итоге всё осталось без изменений. Таким образом, никаких исключений не предусмотрено ни для ограниченных в обороте участков, ни для владельцев зданий, ни для унитарных предприятий.
Многие субъекты тоже высказывали позицию о том, что унитарные предприятия выполняют государственную задачу, и в отдельных случаях им надо менять виды разрешённого использования земельных участков. Но исключений для них не было сделано.
В Градостроительный кодекс внесены изменения: часть 4 статьи 37 утратила силу. Теперь правообладатели объектов капитального строительства могут самостоятельно выбирать основные виды разрешённого использования земельных участков из градостроительного регламента.
Это нововведение позволяет собственникам зданий изменить, например, назначение со склада на спортзал, подав заявление об учёте изменений. Однако возникают вопросы о возможности таких изменений без реконструкции и соответствия здания новому назначению. Регистраторы ограничены в оценке таких случаев, что вызывает сомнения в законности выбора вида разрешённого использования здания по заявлению собственника. В этом случае не нужно разрешение на реконструкцию, такого правила нет. В связи с этим данная часть с 1 марта 2026 года признается утратившей силой.
Собственник не сможет пойти и выбрать вид здания из градостроительного регламента, потому что этот подход требует комплексного регулирования. Будет подготовлен проект федерального закона, который будет предусматривать порядок изменения вида разрешённого использования зданий. Тем не менее с 1 марта 2026 года собственники зданий не смогут выбрать ВРИ из градостроительного регламента, как указано в пункте 4 статьи 37 Градостроительного кодекса.
Исключение из общего правила предусматривает запрет на изменение вида разрешённого использования земельных участков его арендаторам. Я думаю, что первое исключение появится в отношении собственников зданий: им разрешат менять вид разрешённого использования.
