Продление антисанкционных мер в сфере законодательства о градостроительной деятельности на 2025 год
Максим Евгеньевич Галь
Заместитель директора Департамента Минстрой РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Постановление Правительства РФ № 603
- Установление факта строительства объекта незавершённым
- Федеральный закон № 254-ФЗ
- Федеральный закон № 191-ФЗ «О введении в действие ГрК РФ»
Постановление Правительства РФ от 06.04.2022 г. № 603
Также продолжает действовать полномочие Правительства — право выдать градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство одного площадного объекта, который инвестор планирует построить на нескольких смежных земельных участках.
Напомню, и градостроительное законодательство, и земельное законодательство вообще не допускают пересечения границ земельных участков и территориальных зон. При пересечении объектов с границами земельных участков исключения содержатся в основном только для линейных объектов.
Если у правообладателя есть несколько смежных земельных участков, он может получить градостроительный план на всё сразу. Это касается как участков в собственности, так и арендуемых. Более того, такое право позволяет получить разрешение на строительство.
В каком порядке выдаётся градостроительный план, урегулированный этими правилами? По сути, если градостроительный план будет выдаваться на эти смежные участки, от границы смежного и земельного участка не будет формироваться граница отступов. Иными словами, объект можно будет разместить по центру этой территории, даже на границе, которая разделяет эти земельные участки. Естественно, перед вводом в эксплуатацию эти земельные участки нужно будет объединить в один.
В этом случае есть особенности. Несколько земельных участков, которые мы планируем использовать для строительства, должны быть у одного правообладателя и должны иметь одинаковый вид разрешённого использования. Если у них различный вид разрешённого использования, то сразу начать строить один объект не получится.
Для строительства многоквартирных домов есть особое ограничение: если земельный участок в аренде, то срок аренды должен быть примерно одинаковым для всех участков. Разброс сроков аренды не должен превышать одного месяца. Аренда должна заканчиваться в один и тот же год в пределах одного месяца.
Есть общее положение законодательства, которое необходимо учесть. С 2025 года также вступает в силу новое положение, которое направлено на регулирование подхода: когда мы можем считать завершёнными объекты капитального строительства. Мы видим два случая, когда объекты в силу закона являются завершёнными. Первый — если мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию, значит, объект завершён. Второй — если объект ИЖС строился на основании уведомления о строительстве и если мы подали уведомление о завершении строительства, тогда тоже объект считается завершённым.
- Для случаев, если не требуется получение разрешения на строительство или даже не требуется подготовка проектной документации для объектов ИЖС или садовых домов, строительство считается завершённым со дня осуществления государственного кадастрового учёта.
- В законе введена обязанность лиц, которые строят объекты, подать заявление на регистрацию прав и кадастровый учёт объектов и ввести их в эксплуатацию, если это необходимо.
- Ещё внесены отдельные изменения в Градостроительный кодекс: эксплуатация объектов допускается не только с момента ввода их в эксплуатацию, а с момента регистрации прав на них.
Гражданин может не подавать уведомление о завершении строительства объекта, если считает его недостроенным и продолжает работы, такие как строительство забора или штукатурка фасада. Однако эксплуатация объектов допускается только после регистрации прав на них.
Этим же законом зафиксирована возможность, которая важна для лиц, строящих линейные объекты. Напомню, если мы построили объект капитального строительства и площадной объект отличается на 5% от той площади, которую мы проектировали или на которую выдали разрешение на строительство, то мы всё равно можем ввести его в эксплуатацию. Главное, чтобы количество квартир, помещений, машино-мест не изменилось. Потом такая же возможность была распространена на линейные объекты. Если непосредственно протяжённость линейного объекта отличается в большую или в меньшую сторону на 5% от того, что мы планировали строить, то мы всё равно можем ввести его в эксплуатацию. Если протяжённость линейного объекта отличается от проектной документации или от разрешения на строительство, всё равно ввод в эксплуатацию допускается.
Этим же законом уточнили норму, которая говорит об основании для отказа в выдаче разрешения на ввод, потому что формально в одной и той же статье было написано, что ввод допускается, а основания для отказа существовали такие, что отказать нужно было. Законом устранена неточность норм положения.
Сегодня, если технический план построенного объекта отличается от проектной документации по протяжённости, не нужно заново корректировать проект или разрешение на строительство. Можно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Федеральный закон от 31.07.2020 г. № 254-ФЗ
Федеральный закон от 31.07.2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» продлён до 2033 года. Закон был принят для увеличения пропускной способности Транссибирской и Байкало-Амурской магистралей. Доказав свою эффективность в ускорении строительства, он распространился и на другие сферы.
К объектам инфраструктуры могут быть отнесены:
1) Автомобильные дороги общего пользования
2) Объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта
3) Морские порты, речные порты
4) Аэродромы
5) Транспортно-пересадочные узлы
5.1) Магистральные газопроводы, нефтепроводы, нефтепродуктопроводы
5.2) Объекты социальной инфраструктуры
5.3) Объекты промышленной инфраструктуры
6) Объекты инженерной инфраструктуры, линии связи, иные объекты
Для каждого типа объектов действуют свои условия. Например, социальная инфраструктура, если она финансируется из бюджета или государственных юридических лиц. А для морских портов, железнодорожных и автомобильных объектов есть отдельный перечень, утверждённый Правительством. Этот перечень определяет, на какие дороги распространяется действие закона. Поэтому важно понимать, что не каждая дорога может быть построена по этому федеральному закону.
Закон упрощает регулирование земельных и градостроительных отношений. Во-первых, документация по планировке территории готовится на объекты в большом количестве случаев без учёта документов территориального планирования. Во-вторых, такая документация по планировке территории в отношении железнодорожного транспорта заставляет корректировать границы ОПТ. Если мы размещаем железную дорогу, тогда документация по планировке территории является основанием для исключения земельных участков из границ ОПТ.
Эта же документация по планировке территории является основанием для изменения категории земель. Никаких дополнительных актов о переводе земельного участка в другую категорию не требуется. Просто на стадии утверждённого проекта планировки территории мы направляем требования внести изменения в ЕГРН в части отображения корректных сведений.
Некоторые вопросы, такие как виды разрешённого использования и планировка, регулируются и согласовываются только в одном случае с субъектом РФ. В остальных случаях, которые прописаны в 45-й статье Градостроительного кодекса, согласование не требуется.
Также важно учесть, что в рамках этого закона проектная стадия более усечённая. Например, мы можем готовить проектную документацию и сразу направлять её в экспертизу до момента утверждения проекта планировки территории.
За последние пять лет в Градостроительном кодексе произошли важные изменения. Мы должны сначала подготовить проект планировки территории, потом начать готовить проектную документацию. Недавно у нас появилась возможность одновременно начинать готовить планировку территории и проектную документацию линейного объекта. Но чтобы направить проектную документацию на экспертизу, необходимо завершить и утвердить проект планировки.
Однако в рамках 254-го закона мы можем проектную документацию отправить в экспертизу без утверждённого проекта планировки территории при условии, что мы дошлём утверждённую планировку в пределах проведения срока экспертизы. Если мы уверены, что она находится на утверждении, тогда мы параллельно её направляем в экспертизу. Нам не откажут в приёме этих документов. Можно начать эксплуатировать объект до его ввода, если мы зафиксируем техническую готовность, что он безопасен к использованию.
Напомню, что срок действия 254-го закона продлён до 2033 года, поэтому можно не только запустить проекты, но и успеть завершить их реализацию.
Для размещения упомянутых видов объектов допускается изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Для площадных промышленных объектов общего положения земельного законодательства изъять земельные участки под строительство этих объектов не получилось бы. Однако в рамках 254-го закона площадные промышленные объекты построить с изъятием будет возможно.
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие ГрК РФ»
Вопрос связан с регулированием зон с особыми условиями использования территорий с реформы 2018 года, когда был принят закон о зонах с особыми условиями использования территорий.
С этого времени действует правило: если мы планируем строить объект, в отношении которого прилежит установлению охранная зона в соответствии с законом, то начинать строительство можно только после предварительного установления этой зоны. Разрешение на строительство необходимо направлять в период, когда охранная зона уже установлена.
Мы ввели несколько переходных положений с отсрочкой вступления в силу. Также закон определил, как поступать с объектами, строительство которых начали другие правообладатели. Они уже строят и завершают строительство своих объектов, но наша охранная зона накрывает их территории. По сути, режим использования этих зон запрещает строить то, что предприниматели начали строить раньше, чем мы установили зону.
Градостроительный кодекс прямо предписывал и до сих пор предписывает: не допускать ввод в эксплуатацию ранее начатых объектов, даже если было начато строительство с учётом тех ограничений, которые отсутствовали на момент их строительства. В соответствии с законодательством мы должны не вводить в эксплуатацию эти объекты и поднять вопрос о приведении их в соответствие, о сносе, смене назначения, уменьшении этажности в отдельных случаях и возмещении убытков в пользу того, кого мы заставляем привести эти объекты в соответствие.
До 2026 года в очередной раз продлена возможность ввода в эксплуатацию объектов, которые нарушают требования зон с особыми условиями использования территории, если разрешения на строительство выданы до 1 января 2023 года и если мы завершим строительство объектов до 2026 года. Мы можем ввести объекты в эксплуатацию, если они нарушают те требования охранных зон, которые отсутствовали в момент выдачи разрешения на строительство, то есть в момент начала стройки.
Важно учесть, что законодатель усовершенствовал не только возможность оперативного завершения объектов и ввода их в эксплуатацию, несмотря на эти ограничения, но и корректировки проекта, который мы строим. То есть объекты можно не только завершить, но и пересмотреть их параметры с учётом взгляда на те нормы и правила, которые действовали ранее. С точки зрения правообладателя это возможность завершить и вести эти объекты в эксплуатацию. С точки зрения владельца объекта, для защиты которого установлена зона, возникновение охранных зон допускается и с точки зрения закона полностью урегулировано.
Напомню, что у нас введена обязанность регистрировать права с момента, когда мы завершили строительство объектов. Даже те объекты, на которые мы не получаем разрешение на строительство, мы тоже обязаны регистрировать. В прошлом году в постановление, которое отменяет необходимость подготовки, планировки и получения разрешения, внесли изменения. Они немного расширили перечень объектов, которые можно построить по упрощённой схеме. Помимо тех случаев, когда была отменена планировка и разрешение для линий теплопередач, водоснабжения, водоотведения, объединили и коммуникационные коллекторы. Если мы совместно будем прокладывать коллектор, в котором будут размещаться все группы видов объектов, в том числе для такого коллектора отменили необходимость планировки и разрешения на строительство, если мы в нём расположим группу линейных сооружений. Для аспирационных систем увеличили диаметр, при которых воздуховоды можно строить без разрешения. Есть нововведение относительно шламопровода — диаметр не более 1200 мм, который можно проложить тоже без разрешения для цели добычи и пользования недр.
Федеральный закон от 01.05.2022 г. № 124-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Данный закон имел антикризисный характер, но он не продлён на новый период. Роснедра в упрощённом порядке выдавали свои заключения, и срок был сокращён. Минприроды зафиксировало четыре случая, когда можно было строить объект без согласования Росрыболовства. Был сокращён срок согласования владельцами автомобильной дороги размещения объектов в границах придорожной полосы автомобильной дороги. Что касается объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия, были упрощённые особенности определения наличия или отсутствия объектов под участком и начала строительства. Эти особенности в этом году уже не получится применить.
В отношении придорожных полос автомобильных дорог важно учесть, что с этого года придорожная полоса автомобильной дороги не устанавливается в отношении автомобильных дорог четвертой и пятой категории. Требование справедливо только в отношении первой, второй и третьей категории.
