Часть 1. Изменения законодательства 2024-2025-2026 гг. в том числе в сфере государственного кадастрового учёта объектов недвижимости
Анжела Витальевна Нуприенкова
Заместитель начальника Управления законодательства в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии (Ростреестр)
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования объектов недвижимости
- Проектная документация на пользование недрами
- Новеллы для законодательства в сфере регистрации недвижимости
- Изменения в Градостроительном кодексе РФ
- Изменения в Лесном кодексе РФ
Внесение в ЕГРН сведений о видах разрешённого использования объектов недвижимости
В законе о регистрации недвижимости есть ряд положений, и добавлены новые нормы в связи с принятием 295-го Федерального закона.
13-я статья закона о регистрации недвижимости определяет, что в порядке государственного кадастрового учёта подлежат внесению основные сведения об объектах недвижимости. Перечень основных сведений об объектах недвижимости установлен 4-й частью 8-й статьи закона о регистрации недвижимости. А также дополнительные сведения об объектах, которые указаны в пункте 4 части 5 статьи 8 закона о регистрации недвижимости. 5-я часть устанавливает перечень дополнительных сведений об объектах недвижимости, которые могут присутствовать, могут отсутствовать. К числу этих дополнительных сведений отнесены сведения о виде разрешенного использования объекта недвижимости. Это единственный случай, когда дополнительные сведения меняются, если речь идёт об изменении только этого сведения в порядке государственного кадастрового учёта. Концепция заключается в том, что дополнительные сведения должны меняться либо на основании актов органов власти, либо содержатся в иных государственных информационных ресурсах. Это единственный случай, когда дополнительные сведения меняются в порядке государственного кадастрового учёта.
В 14-й статье закона о регистрации недвижимости, в 5-й части, которая регулирует перечень случаев осуществления кадастрового учёта без одновременной регистрации права, предусмотрен дополнительный пункт, связанный с выбором вида разрешённого использования объектов недвижимости. Хочу обратить внимание, речь идёт о видах разрешённого использования земельных участков зданий и сооружений.
В 15-й статье определяется круг лиц, которые вправе обращаться в органы регистрации прав с теми или иными заявлениями. Во 2-й части определили, что с заявлениями об изменении сведений о виде разрешённого использования в связи с выбором вида разрешённого использования обращается правообладатель здания, сооружения или земельного участка.
26-я статья закона о регистрации недвижимости, 1-я её часть, содержащая перечень оснований для приостановления учётно-регистрационных действий, была дополнена в своё время пунктом 33, примечание 1, который определяет основания для приостановления кадастра учёта в связи с выбором вида разрешённого использования.
Из нового появляется статья 60.3 с 1 марта 2026 года, которая взаимосвязана с положениями, внесёнными в земельный кодекс и другие федеральные законы Федеральным законом № 295 ФЗ.
Кадастровый учёт в связи с выбором вида разрешённого использования земельного участка на основании заявления и документов, определяющих виды разрешённого использования, из которых можно выбирать. Либо представляют разрешение на условно разрешённый вид использования, либо документацию по планировке территории. Соответственно, речь идёт о проекте планировки территории, проекте межевания территории.
Согласно 10-й статье закона о регистрации недвижимости сведения о проекте межевания территорий подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости. Вносят эти сведения в реестр границ. Если документы внесены в ЕГРН, то можно не прикладывать проект межевания территории к заявлению о выборе вида разрешённого использования, а сослаться на учётный номер проекта межевания территории в реестре границ ЕГРН.
Что касается проекта планировки территории, то этот документ тоже предусмотрен Градостроительным кодексом, но сведения о нём в ЕГРН внесению не подлежат. Поэтому если виды разрешённого использования определяются проектом планировки территории, то этот документ всегда должен прикладываться к заявлению о выборе вида разрешённого использования.
Решение уполномоченного органа принимается, если в соответствии с федеральным законом предусмотрено установление изменения вида разрешённого использования на основании этого решения. Если речь идёт о казённых учреждениях и предприятиях, то в соответствии с положением 295-го ФЗ решение об изменении, о выборе вида разрешённого использования принимается учредителем, то есть не самим пользователем, а органом власти, который является учредителем для этого юридического лица.
Из нового добавилась проектная документация на пользование недрами, или лицензия на пользование недрами. Сведения об этих документах 100% в ЕГРН отсутствуют, следовательно, копии этих документов нужно будет прикладывать к заявлению о выборе вида разрешённого использования конкретного земельного участка.
Также в статье 60.3 появляются сведения о видах разрешённого использования, которые подлежат внесению в ЕГРН на основании межевого плана, если речь идёт об образуемых земельных участках. В процессе образования земельных участков появляется возможность определить вид разрешённого использования этого участка и предельные размеры к нему, исходя из того, как в будущем этот участок будет использоваться. Но, опять-таки, мы не произвольно в межевом плане указываем вид разрешённого использования, а в соответствии с документацией: проект межевания территории, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проектная документация лесного участка.
Следовательно, если образование земельных участков осуществляется на основании любого из этих документов, значит, чтобы указать в них новый вид использования, должны быть определены виды разрешённого использования подлежащих образованию земельных участков.
Следующий момент связан с предоставлением учтённого земельного участка и государственной регистрацией прав или ограничений прав на такой земельный участок. Это новелла для законодательства в сфере регистрации недвижимости. Одновременно с государственной регистрацией прав или ограничений прав может быть изменено разрешённое использование земельного участка в записях ЕГРН, если в решении о предоставлении этого земельного участка указаны выбранные виды разрешённого использования. До сих пор при регистрации прав разрешённое использование земельных участков у нас не менялось. Это можно было сделать только в порядке государственного кадастрового учёта.
Уже распространяется действие 119-го Федерального закона, который определяет порядок изменения видов разрешённого использования земельных участков на этой территории.
Есть некоторые изменения в Градостроительном кодексе. В частности, 36 статья часть 4, в которой содержится положение, что в отношении некоторых земельных участков действие градостроительных регламентов не распространяется. Не распространяется градостроительный регламент на земельные участки в границах территорий общего пользования.
Если речь идёт об установлении видов разрешённого использования документации по планировке территории, то она имеет значение. Получается, приоритет перед градостроительным регламентом в отношении тех участков, которые предназначены для пользования недрами, размещения линейных объектов. По линейным объектам были положения, действующие сегодня, что на них градостроительный регламент не распространяется: земельные участки могут использоваться независимо от видов разрешённого использования, если речь идёт о размещении линейных объектов.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель и земельных участков, если в отношении этих земель и земельных участков устанавливаются другие виды регламентов использования земель: положение об особо охраняемых природных территориях, лесохозяйственный регламент и в перспективе рано или поздно выйдет сельскохозяйственный регламент.
В Градостроительном кодексе РФ
Ещё одно положение тоже меняется. В 36-й статье есть нормы по изменению видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3-я часть сохраняет своё действие: изменение вида разрешённого использования объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Как должны соблюдаться эти условия — ответа у меня нет, и от Минстроя мы не смогли чего-то добиться. Но что касается выбора самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, 4-я часть статьи утрачивает силу с 1 марта 2026 года. Получится, что правообладатели объектов капитального строительства не вправе будут с 1 марта выбирать вид разрешённого использования. Только по земельным участкам можно будет выбирать вид разрешённого использования для того, чтобы изменить запись в ЕГРН.
В принципе, переписка с Минстроем, но не по видам разрешенного использования, а по назначению объектов капитального строительства, когда
Мы задавали Минстрою вопрос: можно ли, ничего не делая, не выполняя никаких строительных работ, поменять назначение здания. Ответом было — нет, нельзя, нужно выполнять строительные работы по реконструкции, и по результатам реконструкции будет изменено назначение этого здания. Такая позиция Минстроя будет распространяться и на виды разрешённого использования, если сведения о них внесены в ЕГРН.
Ещё одно изменение в 38-й статье: в качестве параметров разрешённого строительства в правилах землепользования и застройки в градостроительном регламенте может быть указан процент площади земельных участков, который допускается использовать в соответствии со вспомогательными видами разрешённого использования. Исходя из положения Земельного кодекса получается, что правовой режим земельного участка определяется его категорией и видом разрешённого использования. Соответственно, и категория, и вид разрешённого использования действуют на весь земельный участок.
Статья 41 часть 5 дополнена предложением относительно земельных участков для размещения линейных объектов. В случае определения вида разрешённого использования таких земельных участков допустима разработка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории.
В принципе запрета готовить проект межевания территории без проекта планировки я в Градостроительном кодексе не видела. Но в большинстве случаев получается, что действительно идёт разработка проекта планировки, то есть в составе проекта планировки ещё и проект межевания территории. Но здесь допустимо это делать без проекта планировки территории.
43-я статья Градостроительного кодекса говорит о содержании проекта межевания территории. Здесь тоже сделаны изменения, предусматривающие, что в проекте межевания территории в отношении образуемых земельных участков должны быть указаны виды разрешённого использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.
Естественно, виды разрешённого использования земельных участков определяются исходя из того, какие объекты планируется размещать на этих будущих земельных участках. Кроме того, дополняется новым пунктом относительно категории земель, то есть проектом межевания территории можно будет ещё определить категорию земель, подлежащих образованию земельных участков, если они должны образовываться в соответствии с документацией по планировке. Ещё раз подчеркивается, что к категории земель населённых пунктов подлежат отнесению те земельные участки, которые будут находиться в границах населённых пунктов. За границами населённых пунктов любая другая категория.
Новая часть в 43-й статье (пункт 6) говорит, что в соответствии с проектом межевания территории определяются виды и устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков в таких случаях. Весь этот список полностью совпадает с теми положениями, которые вносятся в Земельный кодекс 295-м Федеральным законом: линейные объекты, транспортно-пересадочные узлы, особая экономическая зона, научно-технологические центры, свободная экономическая зона.
В Лесном кодексе РФ
Проектная документация лесных участков должна содержать информацию не только о видах использования самих лесов на земельном участке, но и непосредственно лесного участка. Естественно, ориентироваться нужно будет на лесохозяйственный регламент, а при составлении лесохозяйственного регламента определять вид разрешённого использования лесных участков, исходя из положения классификатора, который утверждён Росреестром.
В классификатор внесли целый ряд изменений и дополнений, связанных с видами разрешённого использования именно лесных участков. Эти изменения ориентированы на 25-ю статью Лесного кодекса относительно видов использования лесов, чтобы они совпадали: и вид разрешённого использования лесного участка, и вид использования лесов.
В 217-м Федеральном законе о ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд тоже сделаны некоторые изменения относительно изменения вида разрешённого использования. По сути, установлен запрет на изменение вида разрешённого использования этих земельных участков, кроме трёх случаев:
1) случая, предусмотренного частью 13 настоящей статьи (13. Указанное в части 12 настоящей статьи изменение устава некоммерческой организации допускается после изменения вида разрешённого использования указанных земельных участков на вид разрешённого использования, предусматривающий индивидуальное жилищное строительство.);
2) случая, если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд;
3) случая, если земельный участок включён в границы территории, подлежащей комплексному развитию, и виды разрешённого использования земельного участка подлежат изменению в целях комплексного развития территории.
При комплексном развитии вообще все перекраивается, и меняются все виды разрешённого использования. В остальном всё должно оставаться как есть. Если с отсылкой на 13-ю часть, то речь идёт о трансформации некоммерческой организации в товарищество собственников жилья и, соответственно, изменении вида разрешённого использования всех земельных участков, всех домов на индивидуальное жилищное строительство.
