Комплексное развитие территорий 2026
Часть 1
Максим Евгеньевич Галь – Заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России.
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- ФЗ-191 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»
- Продление разрешения на строительство (РС)
- Ввод объектов в эксплуатацию
Часть 10 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191‑ФЗ («О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»)
Часть 10 ст. 4 Закона № 191‑ФЗ — один из ключевых переходных механизмов, который позволяет урегулировать вопросы строительства и ввода объектов в эксплуатацию в ситуациях, когда сроки разрешительной документации истекают либо когда объект фактически построен, но оформление задерживается.
Важно сразу зафиксировать терминологию:
- РС — разрешение на строительство.
- ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации.
- ЗОС — заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации и техническим регламентам (часто требуется для получения разрешения на ввод в эксплуатацию).
Норма части 10 ст. 4 № 191‑ФЗ исторически вводилась, чтобы избежать массового «замораживания» строек из‑за формальных сроков и обеспечить преемственность между старыми и новыми правилами выдачи разрешений и приёмки объектов.
1. Продление разрешения на строительство (РС)
В чём суть нормы
Часть 10 ст. 4 № 191‑ФЗ допускает продление срока действия разрешения на строительство в определённых случаях, даже если стандартные административные процедуры по продлению не были своевременно реализованы. Смысл нормы — не дать объекту стать «самостроем» только из‑за истечения срока РС при условии, что строительство велось законно и по проекту.
Условия, при которых возможно применение нормы
На практике суды и органы строительного надзора учитывают совокупность следующих обстоятельств:
- Строительство начато в срок действия первоначального РС. Если работы не начинались, продление по переходным нормам, как правило, не применяется.
- Работы ведутся (или велись) по утверждённой проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы.
- Отсутствуют грубые нарушения градостроительных и строительных норм, которые делают объект небезопасным или не соответствующим проекту.
- Земельный участок остаётся в правовом статусе, допускающем строительство (вид разрешённого использования, отсутствие споров о границах и т. д.).
Практические шаги для застройщика
Если срок РС истёк, а строительство продолжается или приостановлено, алгоритм действий:
- Собрать доказательства начала и хода строительства: акты освидетельствования скрытых работ, журналы работ, фотофиксацию, договоры подряда, КС‑2/КС‑3.
- Подготовить проектную и исполнительную документацию в актуальном виде (включая изменения, если они были).
- Обратиться в уполномоченный орган (обычно орган, выдавший РС) с заявлением о продлении либо о подтверждении возможности продолжения строительства с опорой на часть 10 ст. 4 № 191‑ФЗ.
- При отказе — оспаривать в административном или судебном порядке, подкрепляя позицию доказательствами фактического строительства и соответствия проекту.
Частые ошибки и риски
- Попытка «продлить» РС, если строительство не начиналось. Норма не предназначена для запуска стройки после истечения срока.
- Отсутствие исполнительной документации. Без неё сложно подтвердить, что работы велись по проекту.
- Игнорирование изменений в законодательстве. Даже при применении переходной нормы объект должен соответствовать действующим на момент завершения строительства требованиям безопасности и энергоэффективности.
Пример из практики. Застройщик начал строительство в срок действия РС, но из‑за задержек с поставками материалов срок разрешения истёк. При наличии актов освидетельствования, журналов работ и актуальной исполнительной документации суды нередко признают право на продолжение строительства и оформление ввода в эксплуатацию, ссылаясь на часть 10 ст. 4 № 191‑ФЗ как на механизм устранения формального препятствия.
2. Ввод объектов в эксплуатацию
Связь с продлением РС
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) не выдадут, если на момент обращения отсутствует действующее разрешение на строительство либо не доказано, что строительство велось в его срок. Именно здесь часть 10 ст. 4 № 191‑ФЗ становится инструментом: она позволяет обосновать, что истечение срока РС не делает объект самовольной постройкой, если соблюдены условия переходного порядка.
Какие документы требуются для РВЭ
Базовый комплект (может дополняться в зависимости от типа объекта):
- Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок.
- Действующее (либо подтверждённое по переходным нормам) разрешение на строительство.
- Акт приёмки объекта (если строительство велось по договору подряда).
- Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС) о соответствии объекта проектной документации.
- Схема, отображающая расположение объекта, сетей инженерно‑технического обеспечения и планировочную организацию участка.
- Документы, подтверждающие соответствие объекта техническим регламентам и требованиям безопасности (в т. ч. по пожарной безопасности, доступности для маломобильных групп и т. п.).
Роль части 10 ст. 4 № 191‑ФЗ при оформлении РВЭ
Когда срок РС истёк, но строительство велось, норма позволяет:
- Обосновать законность продолжения работ и отсутствие признаков самовольного строительства.
- Подтвердить право на получение РВЭ, если объект соответствует проекту и нормативам.
- Снять возражения надзорных органов, которые могут ссылаться на формальное истечение срока РС.
Судебная практика подтверждает: если застройщик докажет, что работы начались и велись в срок действия РС и объект соответствует проекту, отказ в выдаче РВЭ по причине истечения срока РС может быть признан незаконным.
Типичные проблемы и как их решать
- Отказ в ЗОС из‑за «просроченного» РС. Нужно представить доказательства начала строительства в срок и ссылаться на часть 10 ст. 4 № 191‑ФЗ как на основание для признания законности продолжения работ.
- Разночтения в проектной и исполнительной документации. Важно заранее согласовать изменения и оформить их надлежащим образом.
- Изменения в градостроительных регламентах. Даже при использовании переходной нормы отдельные требования (например, по парковке, озеленению, доступности) могут проверяться по действующим правилам.
Пример: Многоквартирный дом строился по РС, срок которого истёк. Застройщик представил акты освидетельствования, исполнительную документацию и доказал, что основные конструкции возведены в срок действия разрешения. Суд признал, что применение части 10 ст. 4 № 191‑ФЗ устраняет формальное препятствие для ввода объекта в эксплуатацию, и обязал орган выдать РВЭ при условии соответствия объекта проекту и нормативам.
Краткие выводы
- Часть 10 ст. 4 № 191‑ФЗ — это переходная норма, которая помогает устранить формальные препятствия для продолжения строительства и ввода объекта в эксплуатацию при условии, что работы начаты и ведутся по проекту.
- Норма не заменяет соблюдение строительных и градостроительных требований: объект всё равно должен соответствовать проекту, техническим регламентам и быть безопасным.
- Ключевое значение имеют доказательства начала и хода строительства (акты, журналы, фотофиксация, исполнительная документация).
- При отказе органов в продлении или выдаче РВЭ эффективным инструментом становится судебная защита с опорой на совокупность доказательств и правовую позицию о применении переходных норм.
