Часть 1. «Два в одном»: сложные и составные недвижимые вещи.
Алексей Игоревич Бутовецкий – Статс-секретарь - Заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ
Из доклада вы узнаете о таких вопросах, как:
- Объекты недвижимости по российскому праву
- Регистрационная концепция недвижимости
- Концепция правомерности создания, физическая концепция
Объекты недвижимости по российскому праву
Что такое недвижимость?
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
- Что понимается под словом «всё»?
- Почему «в том числе»?
- Кто определяет прочная или непрочная связь?
- Как определять какой ущерб?
- Кто может решить движимость или недвижимость?
- А это вообще нормально?
- А как в других странах?
Понятия.
Земельный участок - Часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с законом (ст. 141.2 ГК). Земельный участок как объект права собственности и иных прав является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие ее определить в качестве индивидуально определенной вещи (ст. 6 ЗК);
Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения, и предназначенную для проживания или деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (Технический регламент по безопасности зданий, сооружений);
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (Технический регламент по безопасности зданий, сооружений);
Объект незавершенного строительства - Здание, сооружение, строительство которых не завершено. Есть хотя бы фундамент или завершены аналогичные работы (п. 38 постановления Пленума ВС № 25 от 23.06.2015, п. 24 постановления Пленума ВАС № 73 от 17.11.2011, п. 3 Обзора споров ВС от 30.11.2016).
Регистрационная концепция недвижимости (что зарегистрировано, то и недвижимость) по ГК.
В российском гражданском праве действует так называемая регистрационная концепция применительно к возникновению, переходу и прекращению прав на недвижимое имущество: правовой эффект связывается с государственной регистрацией, а не с фактическим состоянием или передачей вещи. Ключевой принцип нередко формулируют как «что зарегистрировано, то и имеет юридическое значение» — в том смысле, что для третьих лиц и для признания права в обороте решающее значение имеет запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Нормативная основа:
ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, регистрация в ЕГРН — не просто формальность, а юридический факт, с которым закон связывает возникновение и переход прав.
Что именно считается «недвижимостью» для целей регистрации.
Важно разделять два аспекта:
- Физико-правовой критерий недвижимости (статья 130 ГК РФ): к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, а также всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства).
- Регистрационно-правовой эффект: даже если объект по природе недвижимый, для третьих лиц право на него считается возникшим только после регистрации (ст. 8.1, 131, 219 ГК РФ).
Следовательно, формула «что зарегистрировано, то и недвижимость» — это не определение недвижимости, а принцип действия прав в обороте: зарегистрированная запись в ЕГРН является публично достоверной и определяет, какие права существуют и кому они принадлежат.
Регистрационная концепция недвижимости по Закону № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости»:
ст. 1 государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В основе регулирования отношений, связанных с недвижимостью по Закону № 218-ФЗ, лежит чёткая регистрационная концепция. Её суть можно сформулировать так: юридическое значение для оборота и третьих лиц имеет не сам объект или факт возникновения права, а запись об этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Иными словами, «что зарегистрировано, то и имеет правовые последствия».
Как это закреплено в законе.
Конкретные нормы закона раскрывают этот принцип следующим образом:
- Определение регистрации. Согласно статье 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество либо ограничения такого права или обременения.
- Механизм реализации. Регистрация осуществляется посредством внесения записи в ЕГРН при условии, что сведения об объекте недвижимости в нём уже есть.
- Доказательственное значение. Ключевая норма — пункт 5 статьи 1: государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это означает, что до внесения записи право для целей оборота и защиты не считается возникшим, а после внесения — именно запись служит главным аргументом в спорах.
- Оспаривание. При этом закон не делает запись абсолютно неопровержимой: зарегистрированное в ЕГРН право может быть оспорено, но только в судебном порядке.
- Условие для последующих действий. Закон также закрепляет правило: государственная регистрация перехода права, ограничения, обременения или сделки проводится при условии наличия в ЕГРН государственной регистрации права на сам объект (если федеральным законом не установлено иное). Это обеспечивает системность и предсказуемость оборота.
Концепция правомерности создания, физическая концепция.
Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 (п. 38)
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы.
Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
Основные споры
1. Оборудование (налоги)
2. Самовольные постройки
3. Постановка на учет бесхозяйных объектов 4. Приобретательная давность
5. Нестационарные и некапитальные объекты
6. Скважины
7. Реализация исключительного права на приобретение публичной земли
8. Спортивные объекты
9. Улучшения, составные части земельных участков
10. Момент возникновения права собственности.
Движимое выдают за недвижимое и наоборот, за недвижимое выдают то, что вообще не вещь.
Что отвечает признакам из ст. 130 ГК, то и недвижимость.
Статья 130 ГК РФ действительно задаёт критерии, по которым мы определяем, является ли вещь недвижимостью. На самом деле там два самостоятельных пути — объект может стать недвижимостью либо по своим природным свойствам, либо потому что закон прямо так решил.
1. Объекты, которые являются недвижимостью по своим природным свойствам. Здесь ключевой признак — прочная связь с землёй и невозможность переместить вещь без несоразмерного ущерба её назначению. То есть речь о том, что объект физически «врос» в землю, и если его попытаться перенести, он либо разрушится, либо потеряет свой смысл. В статье прямо приведены примеры: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
При этом важно не путать: сам по себе факт, что у объекта есть фундамент или он стоит на участке, ещё не делает его недвижимостью автоматически. Суды смотрят в комплексе: есть ли реальная, технологическая связь, и действительно ли перемещение приведёт к серьёзному ущербу. Например, некапитальные строения — киоски, навесы, временные бытовки — часто не признают недвижимостью, потому что их можно демонтировать и перевезти без потери назначения.
2. Объекты, которые признаются недвижимостью в силу прямого указания закона. Здесь физическая связь с землёй может вообще отсутствовать. Закон (в том числе с отсылкой на другие федеральные законы) сам распространяет на такие вещи режим недвижимости из-за их особой ценности, оборотоспособности или специфики. В статье 130 ГК РФ в качестве примера приведены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Также к недвижимости по закону могут относиться и другие объекты — например, линии связи (на основании ФЗ «О связи»), космические объекты (по закону «О космической деятельности»), беспилотные воздушные суда определённой массы. Пункт статьи, допускающий отнесение к недвижимости иного имущества законом, делает перечень открытым.
Важное уточнение про регистрацию. Часто возникает путаница: не стоит думать, что запись в ЕГРН создаёт статус недвижимости. Регистрация лишь фиксирует уже имеющийся правовой статус, который объект получил в силу своих свойств или прямого закона. Бывает и так: объект поставлен на кадастровый учёт, но физически не имеет прочной связи с землёй — и тогда он не становится недвижимостью только из-за наличия кадастрового номера.
И ещё один момент для понимания. Всё, что не подпадает под эти критерии (нет прочной связи с землёй и закон не назвал это недвижимостью), по пункту 2 статьи 130 ГК РФ признаётся движимым имуществом. К нему относятся, например, деньги, ценные бумаги, мебель, техника, оборудование, которое можно переместить без ущерба.
Что такое «не вещи»?
Примеры:
- Ограждение (определение ВС от 23.01.2015 № 305-ЭС14-7970);
- Велодорога (определение ВС от 18.08.2023 № 305-ЭС22-2715);
- Мелиоративная система (постановление Президиума ВАС от 17.01.2012 № 4777/08);
- Ворота и калитка (определение ВС от 25.09.2023 № 305-ЭС23-17426);
- Подъездная дорога и асфальтированная площадка (определение ВС от 16.06.2023 № 308-ЭС23-8776);
- Объект благоустройства (определение ВС от 30.03.2018 № 303-КГ17-15032);
- Были вещами, а теперь «не вещи» - обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст. 130 ГК в старых редакциях).
А если не вещь, то что?
Ст. 133 ГК. Неделимые вещи
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения, и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.
Ст. 134. Сложные вещи
Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.
Ст. 135. Главная вещь и принадлежность
Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Улучшение земельного участка (ст. 245, 280, 303, 623 ГК, ст. 56.8 ЗК, ППРФ № 59 от 27.01.2022).
