Относительно проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка

Будут ли дополнительно регулироваться на федеральном уровне вопросы получения уполномоченными органами сведений о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения при подготовке аукциона по продаже земельного участка?

Вопросы получения технических условий о подключении объектов к сетям инженерно-технического обеспечения не относятся к предмету регулирования земельного законодательства, в связи с чем Минэкономразвития России не обладает информацией о направления совершенствования указанных процедур ввиду того, что данный вопрос отнесен к компетенции иных федеральных органов исполнительной власти (Минэнерго, Минстрой, Минсвязи).

Вместе с тем, по отдельным вопросам, возникающим в правоприменительной практике, следует отметить, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 3 и подпунктом 8 пункта 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации одним из этапов продажи или предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на аукционах является получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, предусмотренных вышеуказанными нормами.

Как предусмотрено пунктом 10 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 февраля 2006 года № 83 (далее – Правила), технические условия должны содержать следующие данные:

- максимальная нагрузка в возможных точках подключения;

- срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемый в том числе в зависимости от сроков реализации инвестиционных программ;

- срок действия технических условий, исчисляемый с даты их выдачи и составляющий (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства не менее 5 лет, а в остальных случаях не менее 3 лет.

По истечении этого срока параметры выданных технических условий могут быть изменены.

При этом пунктом 9 Правил предусматривается, что организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана в течение 14 рабочих дней с даты получения соответствующего запроса определить и предоставить технические условия или информацию о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения либо предоставить мотивированный отказ в выдаче указанных условий при отсутствии возможности подключения строящегося (реконструируемого) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Вместе с тем, Земельным кодексом Российской Федерации напрямую не урегулирована ситуация, когда в случае подготовки документов для проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора такого земельного участка организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, предоставлен мотивированный отказ в выдаче технических условий при отсутствии возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В этой связи следует учитывать, что согласно подпункту 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении него отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает невозможность проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора такого земельного участка в случае отсутствия сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а не в случае отсутствия самих технических условий такого подключения.

На основании вышеизложенного сам по себе мотивированный отказ в выдаче технических условий наряду с самими техническими условиями (в случае, если такие условия могут быть выданы) также является информацией о технических условиях, в связи с чем получение такого отказа не относится к случаям, при которых земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона.

При этом положения подпункта 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают невозможность проведения аукциона в случае, если уполномоченный орган не располагает никакими сведениями о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (технические условия не выданы, мотивированный отказ в выдаче технических условий не предоставлен).

Порядок получения технических условий также предусматривается частью 7 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определены следующие случаи, при которых аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее – аукцион), признается несостоявшимся:

1. По окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе (п.14 ст.39.12 ЗК РФ).

2. По окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не подано ни одной заявки на участие в аукционе (п. 14 ст.39.12 ЗК РФ).

3. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей (п.12 ст.39.12 ЗК).

4. На основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя (п.12 ст.39.12 ЗК РФ).

5. В аукционе участвовал только один участник (п.19 ст.39.12 ЗК РФ).

6. При проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона (п.19 ст.39.12 ЗК РФ).

7. После троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона (п.19 ст.39.12 ЗК РФ).

При этом в случаях, перечисленных в пунктах 1, 4, 5, уполномоченный орган направляет поименованным в данных пунктах лицам (лицу, подавшему единственную заявку; заявителю, признанному единственным участником аукциона; единственному принявшему участие в аукционе участнику) три экземпляра подписанного договора купли продажи или проекта договора аренды земельного участка.

Согласно п.23 ст.39.12 ЗК РФ организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона в случае, если аукцион был признан несостоявшимся, и лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, или единственный принявший участие в аукционе его участник в течение тридцати дней со дня направления им проекта договора купли- продажи или проекта договора аренды земельного участка, а в случае, предусмотренном пунктом 24 статьи 39.12 ЗК РФ, также проекта договора о комплексном освоении территории не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры (при наличии указанных лиц). При этом условия повторного аукциона могут быть изменены.

Таким образом, совокупное толкование норм статьи 39.12 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что если аукцион был признан несостоявшимся по любому из вышеуказанных случаев, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона, условия которого могут измениться.

Из п.3 ст.39.3, п.6 ст.39.6, п.14 ст.39.12, пп.5 п.21 ст.39.11 ЗК РФ следует, что условиями аукциона являются условия, указанные в извещении о проведении аукциона, в том числе условие о начальной цене предмета аукциона. Следовательно, если аукцион признан несостоявшимся, организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона и для повторного аукциона могут быть изменены все условия, которые были указаны в извещении о проведении предыдущего аукциона, впоследствии признанного несостоявшимся, в том числе условие о начальной цене предмета аукциона.

В соответствии с п. 17 ст.39.11 ЗК РФ если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого земельного участка не заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на тридцать процентов начальной цены предмета предыдущего аукциона.

Таким образом, п. 17 ст.39.11 ЗК РФ содержит специальную норму, устанавливающую пределы для изменения такого условия повторного аукциона, как начальная цена, для тех случаев, когда предыдущий аукцион был признан несостоявшимся по одной из причин, перечисленных в пунктах 1, 4, 5 настоящего письма, и с поименованными в данных пунктах лицами не был заключен договор. Какие-либо специальные правила или предельные размеры, до которых может быть снижена начальная цена предмета повторного аукциона, если предыдущий аукцион признан несостоявшимся по иным причинам, ЗК РФ не предусматривает. Общее правило установлено в п.23 ст.39.12 ЗК РФ: если аукцион был признан несостоявшимся организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона, условия которого могут быть изменены.

Принимая во внимание изложенное, просим выразить правовую позицию относительно наличия (отсутствия) у уполномоченного органа, выступающего также организатором аукциона, права определить начальную цену предмета повторного аукциона ниже ранее установленной начальной цены предмета предыдущего аукциона, если предыдущий аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не подано ни одной заявки на участие в аукционе (п.14 ст.39.12 ЗК РФ). Необходимо ли в данном случае руководствоваться предельными размерами, установленными в п.17 ст.39.11 ЗК РФ, либо возможно уменьшение начальной цены предмета повторного аукциона более чем на тридцать процентов начальной цены предмета предыдущего аукциона.

Согласно пункту 17 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого земельного участка не заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на тридцать процентов начальной цены предмета предыдущего аукциона.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся.

В силу прямого указания закона условия повторного аукциона могут быть изменены (пункт 23 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, в положениях пункта 17 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации говорится лишь о тех случаях признания аукциона несостоявшимся, когда договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого земельного участка не заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Следует обратить внимание, что содержание положения пункта 23 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации указывает на распространение его действия, в том числе в тех случаях, когда не подано ни одной заявки на участие в аукционе, что следует из формулировки «(при наличии таких лиц)».

Таким образом, в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе не подано ни одной заявки на участие в аукционе и аукцион признан несостоявшимся, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона и начальная цена предмета такого аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на тридцать процентов начальной цены предмета предыдущего аукциона.