Относительно оформления прав на объекты недвижимого имущества

На земельном участке находящемся в собственности у предприятия расположены здания и сооружения построенные до 1992 г., которые не вошли в план приватизации предприятия и не имеют разрешительной документации на ввод в эксплуатацию (построены хоз.способом). Каким образом узаконить данные здания и сооружения?

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, одним из необходимых условий приобретений права собственности на новую вещь является ее создание с соблюдением требований закона.

Согласно пункта 1 части 3 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в связи с созданием объекта недвижимости осуществляется одновременно государственный кадастровый учет и государственная регистрация.

Как предусмотрено частью 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Таким образом, при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства или иного документа, подтверждающего завершение и законность строительства объекта капитального строительства в период его создания, осуществление государственной регистрации прав не представляется возможным.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объекты недвижимости может быть приобретено в порядке приобретательной давности на основании решения суда. Учитывая отсутствие документов, подтверждающих законность возведения объектов капитального строительства следует учитывать, что как отмечено в постановлении Президиума ВАС от 24 января 2012 года № 12048/11 здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года (до дня вступления в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

В случае если до 1 января 2013 года в отношении здания, сооружения или строения был осуществлен технический учет (имеется технический паспорт объекта) такой объект капитального строительства является ранее учтенным объектом недвижимости (статья 69 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии  с письмом департамента недвижимости Минэкономразвития России объекты капитального строительства, в частности линейные сооружения, не могут быть образованы в результате раздела такого объекта без проведения его реконструкции и обязательного получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Пути решения вопроса «юридического» раздела линейных сооружений (трубопроводов), без осуществления фактических строительных работ по их  разделу.

В настоящее время ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни специальные федеральные законы, регулирующие правоотношения по использованию линейных объектов (автомобильные дороги, железные дороги, объекты газоснабжения, объекты электроснабжения) не урегулирован порядок «образования» объектов недвижимости (за исключением земельных участков), в том числе в результате раздела или объединения. В этой связи разрешение на законодательном уровне данных вопросов не может осуществляться исключительно через совершенствование правового регулирования регистрационно-учетных процедур, а требует урегулирования на уровне гражданского законодательства.

В настоящее время подготовка такого законопроекта осуществляется Минэкономразвития России.

До урегулирования данного вопроса на законодательном уровне Минэкономразвития России, в том числе в связи с обращениями Росавтодора, РЖД и других организаций, подготовлена правовая позиция, согласно которой в ряде случаев образование объектов недвижимости может осуществляться без оформления реконструкции и ввода в эксплуатацию. Данная позиция находится на стадии согласования. В случае согласования со стороны федеральных органов исполнительной власти данная информация будет доведена до заинтересованных лиц путем размещения на сайте Минэкономразвития России.

Согласно части 1 статьи 41 Закона № 218-ФЗ в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Таким образом, Закон № 218-ФЗ содержит указание на возможность осуществления государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

Необходимо введение упрощенного порядка государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав линейные объекты («сетевая амнистия» по примеру «дачной амнистии»).

В целях упрощения размещения линейных объектов подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части упрощения строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов и объектов, предназначенных для использования недр», предусматривающий развитие института публичного сервитута для обеспечения возможности размещения таких объектов. В числе прочего в рамках указанного законопроекта предусматривается внесение изменений в Закон № 218-ФЗ.

В настоящее время основной проблемой регистрации прав на ранее возведенные линейные объекты является частичное либо полное отсутствие документов, подтверждающих законность их строительства и указывающих на их законного правообладателя. Кроме того, судебная практика указывает на то, что и в настоящее время многие линейные объекты создаются с существенными нарушениями, в том числе при отсутствии документов о правах на землю, проектной документации и документации, разрешающей их строительства.

В этой связи вопрос о правовых подходах, которые могут быть использованы при разработке предлагаемого законопроекта («сетевая амнистия») нуждается в дополнительном обосновании.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимости, созданные до вступления в силу Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Как правило, в отношении объектов, созданных (приобретенных), до вступления в силу Закона № 122-ФЗ отсутствуют разрешения на строительство и акты ввода объекта в эксплуатацию, проектная документация.

ГКУ и ГРП государственной собственности, в отношении объектов, созданных, приобретенных в государственную (муниципальную) собственность до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, целесообразно осуществлять на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 статьи 24 Закона № 218-ФЗ разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года (часть 1 статьи 71 Закона № 218-ФЗ).

Кроме того, если в отношении здания, сооружения  был осуществлен государственный технический учет до 1 января 2013 г., или права на такое здание, сооружение зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и такому зданию, сооружению присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то такое здание, сооружение считается ранее учтенным объектом недвижимости. Порядок внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости определен частью 5 статьи 69 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 9 статьи 69 Закона № 218-ФЗ сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным статьей 69 Закона № 218-ФЗ для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, созданные до дня вступления в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» предусматриваются частью 5 статьи 70 Закона № 218-ФЗ.

Вопрос об урегулировании в досудебном порядке кадастрового учета линейных объектов, возведенных без разрешительных документов на ввод в эксплуатацию в период действия постановления Совета Министров СССР от 15.09.1962 № 949 «О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством предприятий, зданий и сооружений».

Вопрос частично урегулирован частями 1 и 4 статьи 71 Закона № 218-ФЗ:

В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.

Сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте (за исключением сведений о местоположении здания, сооружения на земельном участке и об их площади, о площади застройки, сведений о площади и местоположении помещения, машино-места в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения) указываются в техническом плане также на основании утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию соответствующих объектов.

Следует отметить, что в соответствии с пункт 5 Порядка приемки в эксплуатацию законченных строительством предприятий, зданий и сооружений, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 15.09.1962 № 949, датой ввода в эксплуатацию законченных строительством промышленных, транспортных, водохозяйственных и других объектов считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией».